1° Contenuto Riservato: Cedolare secca affitti a canone concordato: requisiti, verifiche e sanzioni

Novembre 13, 2026

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CIRCOLARE MONOGRAFICA – LOCAZIONI

Cedolare secca al dieci per cento: verifica dei requisiti contrattuali e territoriali e conseguenze delle relative violazioni

DI ANDREA AMANTEA | 13 NOVEMBRE 2026

Ai fini della legittima applicazione della cedolare secca al 10% è necessaria la verifica dei requisiti contrattuali e territoriali previsti dalla disciplina agevolativa. Assumono rilievo la conformità all’accordo territoriale, la corretta determinazione del canone e, per i contratti non assistiti, l’attestazione di rispondenza, quando necessaria. L’approfondimento esamina tali condizioni e le conseguenze delle relative violazioni, distinguendo il disconoscimento dell’aliquota ridotta dalle irregolarità dichiarative, di versamento e di registrazione, con indicazione delle sanzioni applicabili.

I contratti a canone concordato

I contratti a canone concordato sono regolati all’art. 2, comma 3. della Legge n. 431/1998; in particolare in virtù delle previsioni citate, in alternativa al “classico” contratto “4+4” a canone libero (previsto dal comma 1 del medesimo articolo), le parti possono stipulare contratti di locazione a canone c.d. concordato.

Sulla base di tali contratti, il canone, la durata del contratto di locazione ed altre condizioni contrattuali sono definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi stabiliti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Con il Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 16 gennaio 2017, sono stati ridefiniti, tra l’altro, i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Le parti di un contratto di locazione possono farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori (vedi art. 1, comma 8, del Decreto citato).

Per i contratti “non assistiti”, le parti sono, invece, tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione come vedremo assume valenza anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Proprio in riferimento alle agevolazioni fiscali i contratti di locazione a canone concordato permettono, ad esempio:

l’applicazione della cedolare secca con aliquota al 10%,
l’abbattimento IMU del 25% nonché
laddove non si opti per la cedolare secca, la riduzione della base imponibile dell’imposta di registro (il corrispettivo annuo si assume al 70%).

Agevolazione	Contenuto e condizioni	Riferimenti attuali e nuovi Testi unici
Cedolare secca al 10%	Aliquota ridotta sul canone pattuito, in presenza dei requisiti per la cedolare e delle specifiche condizioni contrattuali e territoriali previste per il 10% (come vedremo più avanti).	Fino al 2026: art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011; art. 9, commi 2-bis e 2-bis.1, D.L. n. 47/2014, per le estensioni territoriali. Dal 2027: art. 203, comma 2, e art. 205, commi 2 e 3, TU di cui al D.Lgs. n. 117/2026.
IRPEF ordinaria	Ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile, alle condizioni contrattuali e territoriali previste dalla norma. Si applica in regime IRPEF ordinario, alternativo alla cedolare.	Fino al 2026: art. 8, commi 1, 3 e 4, L. n. 431/1998. Dal 2027: art. 39, commi 7, primo periodo, 8 e 9, TU di cui al D.Lgs. n. 117/2026.
Imposta di registro	Base imponibile pari al 70% del corrispettivo annuo pattuito, alle condizioni previste dalla norma. Con cedolare validamente applicata, le imposte di registro e di bollo sul contratto sono sostituite.	Fino al 2026: art. 8, commi 1, 3 e 4, L. n. 431/1998. Dal 2027: art. 39, commi 7, secondo periodo, 8 e 9, TU di cui al D.Lgs. n. 117/2026. Per l’effetto sostitutivo della cedolare: art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011; dal 2027, art. 203, comma 2, del nuovo TU. Dal 2027: art. 203, comma 2, del nuovo TU.
IMU	Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla L. n. 431/1998, l’imposta determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%: lo sconto è quindi del 25% dell’imposta.	Riferimento: art. 1, comma 760, L. n. 160/2019.

Il DDL di Bilancio 2027, nel testo bollinato, prevede rispetto all’applicazione della cedolare secca ai contratti a canone concordato stipulati nell’anno 2027, per i canoni di locazione dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031:

l’aliquota dell’imposta sostitutiva ridotta al 5%,
all’1% se, all’atto della stipula, il conduttore ha un’età inferiore a 36 anni.

Ritornando alla durata dei contratti in parola, la stessa (in base a quanto previsto dal primo periodo del comma 5 dell’art. 2 della Legge n. 431/1998) non può di regola essere inferiore ai tre anni.

Alla prima scadenza del contratto (in base al secondo periodo del comma 5), ove le parti “non concordino” sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per le ragioni previste dalla norma in questione (contratti 3+2).

Il terzo periodo del comma 5 prevede che alla scadenza del periodo di proroga biennale (3+2) ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza di tale comunicazione di rinuncia, il quarto periodo del comma 5 in questione, dispone che il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Il D.L. n. 34/2019 come da conversione in legge (Legge n. 58/2019), è intervenuto sulle disposizioni da ultimo citate, stabilendo che la stessa si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, con la quale le parti manifestano la propria intenzione di rinnovare o rinunciare al rinnovo del contratto, il contratto stesso è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Contratti a canone concordato. L’applicazione della cedolare secca al 10%

Come da tabella sopra riportata, il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, approvato con il D.Lgs. n. 117/2026 e pubblicato nel Supplemento ordinario n. 26 alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, contiene anche la disciplina della cedolare secca sugli affitti, trasferendo nel TUIR le disposizioni prima contenute nell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011.

La disciplina è ora contenuta negli artt. 203, 204, 205 e 206 del nuovo Testo unico con applicazione effettiva dal 1° gennaio 2027.

È confermata l’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (artt. 2, comma 3, 5, comma 2, e 8 della Legge n. 431/1998) relativi ad abitazioni site:

nei Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1, lett. a) e b) del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i Comuni confinanti con gli stessi e gli altri Comuni capoluogo di Provincia).
e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

L’art. 205 raccoglie ulteriori ipotesi di applicazione dell’aliquota ridotta, comprese quelle relative ai contratti stipulati nei Comuni interessati da eventi calamitosi e nei Comuni individuati dal D.L. n. 189/2016 nei quali sia stata individuata una zona rossa con ordinanza sindacale.

Detto ciò, considerando i vari chiarimenti di prassi succedutosi nel tempo, è possibile individuare le seguenti ipotesi di applicazione della cedolare secca al 10%.

Comuni colpiti da calamità naturali	Si applica l’aliquota del 10% ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della Legge di conversione del D.L. n. 47/2014, cioè il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lett. c), Legge 24 febbraio 1992, n. 225.La circolare 8 aprile 2016, n. 12/E ha affermato che, qualora nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza, non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile fare riferimento, per applicare l’aliquota del 10%, all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.L’Agenzia si è altresì, espressa sul punto con Risposta ad istanza di interpello 7 novembre 2019, n. 470.
Contratti con studenti universitari	La circolare n. 26/E/2011 (paragrafo 6.2) ha chiarito che l’aliquota agevolata (ai tempi era al 19% e non ancora al 10 ma poco cambia sull’applicabilità) si applica ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (art. 8, comma 3, della Legge n. 431/1998), sulla base di apposite convenzioni nazionali.
Contratti transitori	La circolare 7 aprile 2017, n. 8/E ha affermato che l’aliquota del 10% trova applicazione anche per i contratti transitori disciplinati dall’art. 5, comma 1, della Legge n. 431/1998 (ossia ai contratti di durata massimo di 18 mesi), a condizione che, si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate in Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa come individuati dal CIPE.

Rispetto ai contratti a canone concordato c’è da dire che l’art. 1, comma 760, Legge n. 160/2019 prevede, per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della Legge n. 431/1998, che l’IMU, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ai sensi del comma 754, sia ridotta al 75%.

La riduzione opera anche nei Comuni non compresi nell’ambito territoriale agevolato previsto per la cedolare secca al 10%.

Non è richiesto che il Comune sia nell’elenco CIPE: basta che la locazione rispetti le regole dell’accordo territoriale e, ove necessario, sia munita di attestazione di conformità.

Gli accordi territoriali e gli impatti sulle agevolazioni fiscali

L’art. 1, comma 8, del già citato D.M. MEF/MIT 16 gennaio 2017 prevede che

“Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.”.

Nei fatti:

per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti”, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni
firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’accordo territoriale,
esplica effetti anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali.

In tal senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 31/2018. Si veda anche la Nota MIT del 6 febbraio 2018.

Si riporta un fac-simile di attestazione con un estratto circa il calcolo del canone su base concordata.

Al canone così determinato potrà essere applicata, se ricorrono i presupposti sopra esaminati, la cedolare secca al 10%.

In base a quanto detto fin qui per i contratti a canone concordato “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.

Per i contratti non assistiti stipulati in applicazione di accordi territoriali che hanno recepito le previsioni del D.M. 16 gennaio 2017, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali. Restano ferme le esclusioniindividuate dalla Risoluzione n. 31/E/2018 per i contratti anteriori e per quelli stipulati sulla base di accordi che non hanno recepito tali previsioni.

Va inoltre richiamato l’art. 7, D.L. n. 73/2022:

l’attestazione può essere utilizzata anche per contratti successivi aventi il medesimo contenuto,
fino alla variazione delle caratteristiche dell’immobile o dell’accordo territoriale.

È opportuno ma non obbligatorio, in sede di registrazione del contratto di locazione (mediante modello RLI) allegare l’attestazione qui in parola.

Ciò anche al fine di documentare.

la sussistenza dei requisiti, laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’art. 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell’imposta di registro (vedi 1° paragrafo),
dunque con tassazione ordinaria IRPEF della locazione posto che tale imposta non è dovuta in ipotesi di opzione per la cedolare secca.

In sede di registrazione del contratto di locazione, pertanto, l’Ufficio dell’Agenzia provvederà alla registrazione anche dell’attestato senza autonoma applicazione dell’imposta di registro.

Per il rilascio dell’attestazione non è dovuta l’imposta di bollo.

Requisiti dei contratti a canone concordato e relative verifiche

Come da immagine sopra riportata, il canone effettivo viene determinato dalle parti:

entro i limiti fissati dall’accordo territoriale,
applicando i criteri previsti per l’immobile interessato.

L’art. 1, commi 1–3, del D.M. 16 gennaio 2017, prevede che gli accordi territoriali individuino aree omogenee del territorio comunale, considerando valori di mercato, infrastrutture e tipologie edilizie. Per ciascuna area vengono stabiliti valori minimi e massimi del canone, che delimitano una o più fasce di oscillazione.

Individuata l’area in cui ricade l’immobile, occorre quindi determinare la fascia e il valore applicabili.

Il successivo comma 4 richiede di considerare:

la tipologia dell’alloggio,
lo stato manutentivo dell’unità e dello stabile,
le pertinenze,
gli spazi comuni,
i servizi tecnici e l’eventuale mobilio.

La presenza di un posto auto, di una cantina, dell’ascensore o dell’impianto di condizionamento può pertanto incidere sulla determinazione del canone, secondo quanto stabilito dall’accordo locale.

Il calcolo deve poi essere sviluppato secondo le modalità previste dallo specifico accordo territoriale, verificando la superficie da assumere, il trattamento delle superfici accessorie e le eventuali maggiorazioni o riduzioni. Percentuali e criteri utilizzati in un Comune non possono essere estesi automaticamente agli altri.

Nella immagine sopra riportata, ad esempio, il calcolo considera una superficie complessiva di 64,80 mq. e un valore di 6,40 euro al mq. mensile, individuato nella zona e nella fascia indicate.
Il prodotto determina un canone di 414,72 euro mensili, sul quale la scheda applica una maggiorazione per l’arredamento.
Il canone pattuito dalle parti, pari a 450 euro mensili, viene quindi confrontato con il limite così determinato.

Ipotesi decadenza e aspetti sanzionatori

Le verifiche sull’applicabilità della cedolare secca al 10% devono quindi riguardare congiuntamente:

ubicazione dell’immobile, per accertare l’inclusione del Comune nell’ambito agevolato;
tipologia e contenuto del contratto, per verificarne la riconducibilità alla disciplina applicabile;
determinazione del canone, sulla base dei parametri e delle caratteristiche effettive dell’immobile;
attestazione di rispondenza, quando richiesta per il contratto non assistito.

La mancanza del requisito territoriale impedisce l’applicazione del 10% anche quando il contratto sia conforme all’accordo locale.
Le difformità economiche o normative richiedono invece di accertare se il contratto presenti effettivamente i requisiti del canone concordato.

Per l’attestazione, va distinta l’assenza del documento, quando necessario, dalla sua semplice mancata allegazione alla registrazione, che non costituisce di per sé una carenza del requisito documentale.

Resta infine distinta la verifica dei presupposti generali della cedolare secca ordinaria da quella dell’aliquota agevolata: un contratto può non consentire il 10% pur rimanendo assoggettabile alla cedolare ordinaria, se conserva tutti i requisiti richiesti per tale regime.

Si riportano di seguito le principali violazioni con le connesse sanzioni amministrative individuabili rispetto all’applicazione della cedolare secca ai contratti a canone concordato.

Mancanza dei requisiti del 10%

Fattispecie	Recupero e sanzione	Riferimenti
Comune non ammesso al 10%	Differenza tra cedolare al 21% e al 10%, oltre agli interessi. Dichiarazione infedele: 70% della maggiore imposta, minimo € 150. A parere di chi scrive, l’indebita applicazione dell’aliquota del 10% configura un’infedeltà dichiarativa, determina l’indicazione di un’imposta inferiore a quella dovuta. Se il canone è stato integralmente dichiarato, non opera il raddoppio delle sanzioni edittali previsto dall’art. 1, comma 7, D.Lgs. n. 471/1997. Canone € 10.000; differenza 21% – 10% = € 1.100; sanzione base € 770.	Art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011; art. 1, comma 2, D.Lgs. n. 471/1997. Dal 2027: artt. 203 e 205TU Redditi; art. 27, comma 3, TU sanzioni.
Difformità dall’accordo che esclude la qualificazione agevolata	Se resta applicabile la cedolare ordinaria: differenza fino al 21% e sanzione del 70%, minimo € 150. Una mera irregolarità va distinta dalla carenza effettiva dei requisiti.	D.M. 16 gennaio 2017; art. 1, comma 2, D.Lgs. n. 471/1997. Dal 2027: art. 27, comma 3, TU sanzioni.
Attestazione assente quando necessaria	Se ne consegue il disconoscimento del 10%: stesso recupero e sanzione del 70%, minimo € 150. Non si tratta di una sanzione fissa autonoma per la sola mancanza del documento.	Ris. AE n. 31/E/2018; art. 1, comma 2, D.Lgs. n. 471/1997.Dal 2027: art. 27, comma 3, TU sanzioni.
Attestazione acquisita ma non allegata alla registrazione	Nessuna sanzione per la sola mancata allegazione: l’adempimento non è obbligatorio. Restano da verificare gli altri requisiti del beneficio.	Ris. AE n. 31/E/2018.

Violazioni dichiarative e qualificazione della condotta (sanzioni applicabili dal 1° settembre 2024)

Fattispecie	Sanzione base e base di calcolo	Riferimenti attuali e dal 2027
Canone non indicato nelle ipotesi soggette al regime speciale delle locazioni abitative	240% dell’imposta dovuta riferibile all’omissione, minimo € 500: raddoppio della misura del 120% e del minimo di € 250. L’ipotesi è distinta dal canone dichiarato parzialmente.	Art. 1, commi 1 e 7, D.Lgs. n. 471/1997 → art. 27, commi 1 e 10, D.Lgs. n. 173/2024; circolare AE n. 26/E/2011, §9.2, per la distinzione delle condotte.
Canone indicato in misura inferiore a quella effettiva nelle ipotesi del regime speciale	140% della maggiore imposta, minimo € 300: raddoppio del 70% e del minimo di € 150. Base: imposta relativa alla quota di canone sottratta a imposizione, secondo il regime effettivamente spettante.	Art. 1, commi 2 e 7, D.Lgs. n. 471/1997 → art. 27, commi 3 e 10, D.Lgs. n. 173/2024.
Infedeltà realizzata mediante documenti falsi, artifici, raggiri o condotte simulatorie o fraudolente; canone integralmente dichiarato	Sanzione ordinaria del 70% aumentata dalla metà al doppio: dal 105% al 140% della maggiore imposta. Occorre accertare i presupposti dell’aggravante: un parametro errato dell’immobile non prova, da solo, un comportamento fraudolento	Art. 1, comma 3, D.Lgs. n. 471/1997 → art. 27, comma 5, D.Lgs. n. 173/2024.
Mancano i presupposti generali della cedolare, non soltanto quelli del 10%; canone interamente dichiarato	Rideterminazione di IRPEF e addizionali secondo le regole ordinarie. Se ne deriva infedeltà sostanziale: 70% della maggiore imposta, minimo € 150. Il trattamento della cedolare già versata va coordinato con la rettifica.	Art. 3, commi 1, 6 e 11, D.Lgs. n. 23/2011; art. 1, comma 2, D.Lgs. n. 471/1997. Dal 2027: artt. 203, 204 e 206 TU redditi; art. 27, comma 3, TU sanzioni.

Riduzione per scostamenti contenuti. Fuori dai casi di comportamenti fraudolenti, la sanzione per infedeltà è ridotta di un terzo se maggiore imposta o minore credito sono complessivamente inferiori al 3% dell’imposta e del credito dichiarati e, insieme, inferiori a 30.000 euro (art. 1, comma 4, D.Lgs. n. 471/1997; dal 2027: art. 27, comma 6, TU). La misura del 70% non è quindi invariabile.

Errore di calcolo. Se la maggiore imposta è liquidabile mediante i controlli ex artt. 36-bis o 36-ter, D.P.R. n. 600/1973, si applica l’art. 13, D.Lgs. n. 471/1997 (dal 2027: art. 38 TU): non la sanzione per infedeltà sostanziale.

Correzione spontanea e versamenti (dichiarazione integrativa)

Ipotesi	Misura e condizioni	Riferimenti
Infedeltà corretta con integrativa oltre 90 giorni, prima della formale conoscenza dei controlli	50% delle imposte dovute per effetto della correzione: doppio della sanzione del 25%. Integrativa entro i termini di accertamento e prima della formale conoscenza di accessi, ispezioni, verifiche o dell’avvio di attività di accertamento. Se non sono dovute imposte: € 150.	Art. 1, comma 2-bis, D.Lgs. n. 471/1997 → art. 27, comma 4, D.Lgs. n. 173/2024.
Ravvedimento dell’infedeltà corretta con l’integrativa sopra descritta	Alla base del 50% si applica la riduzione ex art. 13, D.Lgs. n. 472/1997. Entro il termine della dichiarazione relativa all’anno di commissione della violazione: 1/8, quindi 6,25% della maggiore imposta. Oltre tale termine, prima degli atti che modificano la riduzione: 1/7, quindi circa 7,1429%.	Art. 13, comma 1, lett. b) e b-bis), D.Lgs. n. 472/1997 → art. 14, comma 1, lett. c) e d), D.Lgs. n. 173/2024.
Integrativa dopo la formale conoscenza dei controlli	La sanzione edittae più favorevole del 50% non è applicabile.	Art. 1, comma 2-bis, D.Lgs. n. 471/1997; art. 13, commi 1 e 1-ter, D.Lgs. n. 472/1997 → artt. 27, comma 4, e 14 TU.

Omessi o tardivi versamenti di imposta dichiarata da ravvedere

Ritardo	Sanzione prima del ravvedimento	Riferimenti
Omissione o ritardo superiore a 90 giorni	25% dell’importo non versato.	Art. 13, comma 1, D.Lgs. 471/1997 → art. 38, comma 1, D.Lgs. n. 173/2024.
Da 16 a 90 giorni	12,5% dell’importo versato tardivamente.	Medesimi riferimenti.
Fino a 15 giorni	12,5% × giorni di ritardo / 15.	Medesimi riferimenti.

Registrazione del contratto e adempimenti

Fattispecie	Sanzione applicabile	Riferimenti
Registrazione tardiva con valida applicazione della cedolare secca	Sanzione fissa di € 150 secondo il chiarimento della Ris. AE n. 56/E/2025, ferma la possibilità del ravvedimento. Non si calcola su un’imposta di registro figurativa.	Art. 3, comma 3, D.Lgs. 23/2011; art. 69, D.P.R. n. 131/1986; Ris. AE n. 56/E del 13 ottobre 2025. Dal 2027: art. 203, comma 3, TU redditi e art. 41 TU sanzioni.
Omessa registrazione con applicabilità della cedolare	Sanzione fissa di € 250. L’assenza di imposta di registro per effetto del regime sostitutivo non elimina la sanzione sull’adempimento.	Medesimi riferimenti; art. 69 come modificato dall’art. 20, D.Lgs. n. 81/2025.
Registrazione omessa o tardiva quando l’imposta di registro è dovuta	120% dell’imposta dovuta, minimo € 250; se il ritardo non supera 30 giorni: 45%, minimo € 150. Per le locazioni pluriennali con pagamento annuale, la Ris. n. 56/E/2025 commisura la sanzione per tardiva registrazione all’imposta della prima annualità.	Art. 69, D.P.R. n. 131/1986 → art. 41, D.Lgs.n. 173/2024; Ris. AE n. 56/E/2025.
Mancata comunicazione della proroga in regime di cedolare	Nessuna specifica sanzione per la sola omissione della comunicazione, dopo la soppressione operata dall’art. 3-bis, D.L. n. 34/2019. La mancata comunicazione non revoca l’opzione se il contribuente mantiene il comportamento coerente richiesto dalla legge.	Art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 23/2011 → art. 203, comma 3, D.Lgs. n. 117/2026; art. 3-bis, D.L. n. 34/2019.

L’applicazione della cedolare nella registrazione tardiva va verificata autonomamente: il pagamento della sanzione sull’adempimento non sana, da solo, un’opzione inefficace o la mancanza dei requisiti del 10%.

Riferimenti normativi:

Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 760;
Legge 9 dicembre 1998, n. 431;
DDL Bilancio 2027.

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