CIRCOLARE MONOGRAFICA
Acconto IMU 2026: rispetto allo scorso anno non si registrano particolari novità normative o di prassi circa le modalità di determinazione del tributo
DI ANDREA AMANTEA | 5 GIUGNO 2026
Entro il prossimo martedì 16 giugno dovrà essere versato l’acconto o prima rata IMU 2026. L’importo da versare è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente. Il saldo dovrà essere poi versato sulla base delle aliquote pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre 2026, previa trasmissione da parte del Comune in cui è ubicato l’immobile per il quale si verificano i presupposti impositivi.
Per rimanere sempre aggiornato iscriviti al Master MySolution Fisco 2026/2027, ad inaugurare la nuova edizione saranno i Relatori Lelio Cacciapaglia e Fabrizio Giovanni Poggiani, con la Giornata del 10 giugno dedicata a “Fiscalità Immobiliare e tributi locali: aggiornamenti operativi”, appuntamento focalizzato sulle principali criticità operative legate a locazioni immobiliari, fiscalità immobiliare e imposizione indiretta, con particolare attenzione all’IMU.
L’acconto IMU 2026
Il comma 762 della Legge n. 160/2019, Legge di Bilancio 2020, individua nello specifico le scadenze e le modalità di determinazione dei versamenti in materia di IMU.
Il comma citato prevede che:
- i soggetti passivi effettuano il versamento dell’imposta dovuta al Comune per l’anno in corso in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre;
- resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell’imposta complessivamente dovuta in un’unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno (salvo conguaglio).
Il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre, applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.
Il versamento della rata a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno invece è eseguito, a conguaglio, sulla base delle aliquote risultanti dal prospetto pubblicato sul sito internet del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze, alla data del 28 ottobre di ciascun anno.
Gli Enti locali hanno l’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote dell’IMU accedendo all’applicazione “Gestione IMU” presente sul portale del federalismo fiscale che consente di elaborare il prospetto delle aliquote sulla base delle fattispecie di intervento individuate da ultimo dal D.M. 6 novembre 2025, sempre nei limiti dell’autonomia comunale fissati dalla Legge di Bilancio 2020.
Si veda il nostro approfondimento IMU: come cambiano le aliquote con il nuovo Decreto.
| Iter approvazione e trasmissione prospetto aliquote IMU dal 2025 tramite app Gestione IMU | |
| Entro il 28 febbraio 2026 (termine così fissato in deroga per il 2026 dal D.M. 24 dicembre 2025 – termine ordinario al 31 dicembre dell’anno N – comma 169 Legge n. 296/2006) | Elaborazione prospetto delle aliquote e approvazione della delibera di cui il prospetto costituisce parte integrante. Adozione delibere approvative dei regolamenti. |
| 14 ottobre 2026 | Trasmissione del prospetto al MEF con gli estremi della delibera approvativa. |
| 28 ottobre 2026 | Pubblicazione delle delibere e dei prospetti da parte del MEF sul portale del Dipartimento delle Finanze. |
Nel complesso, i prospetti e le delibere approvative dei regolamenti devono essere trasmessi e poi pubblicati come da tabella entro il 28 ottobre; la loro pubblicazione garantisce agli Enti locali la piena efficacia per l’anno cui si riferiscono – e dunque dal 1° gennaio dell’anno medesimo (art. 1, commi 762 e 767, della Legge n. 160/2019).
Il mancato rispetto delle suddette procedure e tempistiche penalizza l’ente locale.
In mancanza dell’elaborazione e della trasmissione del prospetto delle aliquote con la procedura in parola, nonché se non si rispettano i suddetti termini di trasmissione/pubblicazione, si applicano le aliquote di base di cui ai commi 748–755 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019.
Le aliquote di base continuano ad applicarsi sino a quando il Comune non approvi una prima delibera secondo le modalità sopra indicate.
A ogni modo, in caso di discordanza tra il prospetto delle aliquote di cui al comma 757 e le disposizioni contenute nel regolamento comunale di disciplina dell’imposta, prevale quanto stabilito nel prospetto.
Le aliquote di base si applicano anche alle fattispecie per le quali il Comune abbia stabilito, nelle delibere degli anni precedenti, la c.d. maggiorazione sino allo 0,08% (aliquota dell’IMU oltre la misura massima dello 0,6 per cento per le abitazioni c.d. di lusso e dell’1,06 per gli immobili diversi da queste ultime), nel rispetto dei requisiti fissati dall’art. 1, comma 755, della Legge n. 160/2019.
In tal senso le FAQ del MEF pubblicate in data 10 febbraio 2025.
A ogni modo la tempestività della pubblicazione delle aliquote ossia la loro validità ai fini degli obblighi impositivi rispetto all’anno 2025 può essere verificata accedendo al portale https://www1.finanze.gov.it/finanze2/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/nuova_imu/sceltaregione.htm.
Si riportano le principali regole operative per il versamento dell’acconto IMU.
| Acconto IMU 2026 | ||
| Soggetti passivi | Proprietario dell’immobile; titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile; genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice (vedi anche sentenza Corte di giustizia tributaria di primo grado di Forlì, sentenza n. 241/1/2025); concessionario nel caso di concessione di aree demaniali; locatario per gli immobili in leasing, anche da costruire o in corso di costruzione. | |
| Versamenti | primo acconto o unico acconto 2026 | 16 giugno 2026. |
| seconda rata/conguaglio 2026 | 16 dicembre 2026. | |
| Calcolo | L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. | |
| Il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero; il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente. | ||
| Ravvedimento | Sì, non ammesso il ravvedimento frazionato. | |
| Prima rata | Per la prima rata si applicano le aliquote nonché detrazioni stabilite dai singoli Comuni nei 12 mesi dell’anno precedente. | |
| Seconda rata/saldo | Sulla base delle aliquote risultanti dal “prospetto delle aliquote” pubblicato sul sito internet del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia e delle Finanze, alla data del 28 ottobre di ciascun anno. | |
| Base imponibile | La base imponibile IMU a cui applicare le suddette aliquote per i fabbricati iscritti in catasto, è costituita dal valore dell’immobile, determinato applicando all’ammontare della rendita catastale, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori. Categoria catastale Moltiplicatore A (tranne A/10) 160 A/10 80 B 140 C/1 55 C/2, C/6 e C/7 160 C/3, C/4 e C/5 140 D (tranne D/5) 65 D/5 80 Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo (vedi comma 745Legge n. 160/2019). Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d’uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. I Comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato (art. 1, comma 777, lett. d, Legge n. 160/2019). Per i terreni agricoli (art. 1, comma 746, Legge n. 160/2019) nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione: rivalutato del 25%, con moltiplicatore pari a 135. In riferimento ai fabbricati classificabili nel gruppo catastale “D” è prevista una modalità particolare di determinazione della base imponibile se: non iscritti in catasto; interamente posseduti da imprese; distintamente contabilizzati. Ex comma 746, primo periodo, la base imponibile IMU è determinata: prendendo a riferimento i costi originari ossia “storici” di acquisto o di costruzione risultanti dalle scritture contabili alla data di inizio di ciascun anno solare, ovvero, se successiva, alla data di acquisizione; applicando a tali costi “storici” i coefficienti che vengono annualmente aggiornati con Decreto ministeriale. Si ponga attenzione al fatto che detti costi devono: essere considerati al lordo delle quote di ammortamento; ricomprendere anche il costo del terreno e le spese incrementative (cfr. risoluzione Min. Economia e Finanze 28 marzo 2013, n. 6/DF). Per l’anno 2026 i coefficienti sono stati approvati con il D.Dirett. 6 marzo 2026. I coefficienti valgono anche per determinare il valore delle piattaforme marine, tenute a versare l’IMPI (“Imposta immobiliare sulle piattaforme marine”) a partire dal 2020 (art. 38, comma 2, D.L. n. 124/2019). | |
| Modalità di pagamento | F24 e F24 EP anche in compensazione (vedi codici tributo risoluzioni n. 35/E del 12 aprile 2012 e n. 33/E del 21 maggio 2013; risoluzione n. 53/E del 5 giugno 2012); bollettino postale; piattaforma Pago PA. | |
In alcuni casi potrebbero sorgere dei dubbi in merito al soggetto tenuto al versamento dell’IMU.
| Casistica | Soggetto tenuto al versamento |
| Procedure concorsuali | Per gli immobili compresi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa il curatore o il commissario liquidatore sono tenuti al versamento dell’imposta dovuta per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del Decreto di trasferimento degli immobili. |
| Multiproprietà | Per i beni immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale (multiproprietà), il versamento dell’imposta è effettuato da chi amministra il bene. |
| Parti comuni | Per le parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117, n. 2, c.c. che sono accatastate in via autonoma, come bene comune censibile, nel caso in cui venga costituito il condominio, il versamento dell’imposta deve essere effettuato dall’amministratore del condominio per conto di tutti i condomini. L’amministratore è tenuto al versamento siadei locali di uso comune sia di quelli utilizzati in regime di multiproprietà, seguendo un’interpretazione anche in linea con l’esigenza di semplificazione degli adempimenti tributari. L’amministratore si rivarrà nei confronti dei singoli proprietari in ragione delle quote di possesso. |
| Versamenti del contitolare | I Comuni, con proprio regolamento, possono stabilire che si considerano regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri (vedi circolare n. 118/2000 – vedi anche documento IFEL “Unificazione del tributo comunale sugli immobili con abolizione Della TASI” (nuova IMU). |
Regole precise valgono per gli enti non commerciali.
Infatti, il comma 763 della Legge citata prevede delle regole e tempistiche di versamento specifiche per gli Enti non commerciali di cui all’art. 1, comma 759, lett. g).
| Versamenti IMU ENC | |
| Versamento IMU in 3 rate | Le prime 2, di importo pari ciascuna al 50% dell’imposta complessivamente corrisposta per l’anno precedente, devono essere versate nei termini del 16 giugno e del 16 dicembre dell’anno di riferimento, e l’ultima, ad eventuale conguaglio dell’imposta complessivamente dovuta, deve essere versata entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce il versamento. Dunque al 16 giugno ci sono due scadenze: terza rata 2025 e prima rata 2026. |
| Soggetti interessati | ENC in possesso di almeno un immobile esente ex art. 1, comma 759, lett. g) della Legge n. 160/2019. |
| Versamenti con compensazione | Con eventuale compensazione dei crediti/debiti dell’IMU riferita allo stesso Comune come da dichiarazioni IMU ENC regolarmente presentate. |
| Esenzione | Immobili posseduti dagli ENC destinati esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività previste dalla lett. i), comma 1, dell’art. 7 del D.Lgs. n. 504/1992 e precisamente quelle assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all’art. 16, lett. a), della Legge 20 maggio 1985, n. 222. Si ricorda che, a norma dell’art. 1, comma 640, della Legge 29 dicembre 2022, n. 197, a decorrere dal 1° gennaio 2023, all’Accademia nazionale dei Lincei si applicano le disposizioni di cui all’art. 1, commi 759, lett. g), e 770, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160. |
| Equiparazione ai fini dell’esenzione | L’esenzione nonché la disciplina speciale sui versamenti in esame, si applica anche agli enti non commerciali che possiedono un immobile: concesso in comodato ad un altro ente non commerciale, funzionalmente o strutturalmente collegato all’ente concedente, a condizione che l’ente comodatario svolga nell’immobile esclusivamente le attività istituzionali previste d all’art. 7, comma 1, lett. i) del D.Lgs. n. 504/1992, con modalità non commerciali; “utilizzato” anche in assenza di esercizio attuale delle attività istituzionali di cui all’art. 7, comma 1, lett. i) del D.Lgs. n. 504/1992, purché detta assenza non determini la cessazione definitiva della strumentalità dell’immobile allo svolgimento delle predette attività. |
Fatta tale necessaria ricostruzione soffermiamoci sul versamento dell’acconto 2026.
Acconto IMU in scadenza al 16 giugno: le regole per il versamento
Prima di eseguire il versamento dell’acconto IMU 2026, oltre a quanto detto nel primo paragrafo, bisogna tenere conto:
- di eventuali esenzioni o riduzioni sul versamento del tributo,
- delle regole di calcolo nonché
- dello specifico periodo di possesso dell’immobile per il quale si configurano i presupposti impositivi.
Sulle esenzioni/riduzioni vale quanto di seguito indicato.
| Principali casi di esenzione dal pagamento dell’IMU/Agevolazioni IMU | |
| Aree fabbricabili possedute e condotte da coltivatori diretti o imprenditori agricoli | Esenzione, le aree fabbricabili sono considerate quali terreni agricoli se sussistono entrambe le seguenti condizioni: esse sono possedute e condotte dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D.Lgs. n. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1; su di esse persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali. |
| Fabbricati di interesse storico o artistico | Per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’art. 10 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, la base imponibile è ridotta del 50%. |
| Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili | Base imponibile ridotta del 50%. |
| Abitazioni concesse in comodato | Riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (escluse categorie A/1, A/8, A/9) concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta di 1° grado (figli e genitori), a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante sia possessore di un solo immobile abitativo in Italia (oltre eventualmente alla propria abitazione principale) e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. |
| Abitazioni locate a canone concordato | Riduzione imposta del 25%, imposta calcolata applicando l’aliquota stabilita dal Comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione. |
| Immobili occupati abusivamente | Esenzione con presentazione denuncia all’autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio (art. 614, comma 2, c.p.) o di invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) ovvero per la cui occupazione abusiva è stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. |
| Fabbricati inagibili per eventi sismici | Esenzione fabbricati interessati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016 nell’Italia centrale (Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria) e quelli ubicati nei Comuni delle regioni Emilia Romagna, Lombardia e Veneto colpiti dal sisma del 2012. |
| Fabbricati merce invenduti e non locati | Esenzione totale. |
| Pensionari residenti all’estero | Riduzione del 50% dell’imposta per un solo immobile posseduto dai pensionati residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, con pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. |
| Agevolazioni IMU abitazione principale (più assimilazioni comma 741, Legge n. 160/2019) | |
| Tipologia di immobile | Agevolazione |
| Abitazione principale non di lusso | Esenzione IMU |
| Abitazione principale di lusso | L’aliquota di base per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per le relative pertinenze è pari allo 0,5 per cento e il Comune, con deliberazione del consiglio comunale, può aumentarla di 0,1 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento. Inoltre è riconosciuta una detrazione di 200 euro. |
| L’agevolazione opera anche per le pertinenze, C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. | |
| Per l’esenzione sulla doppia abitazione principale dei coniugi si rimanda al nostro approfondimento IMU abitazione principale: casi pratici di esenzione dopo la sentenza della Corte Costituzionale. | |
Sono, inoltre, esenti i terreni agricoli nei seguenti casi (vedi art. 1, comma 758, della Legge n. 160/2019):
- terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
- terreni agricoli ubicati nei Comuni montani e collinari compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
- terreni agricoli ubicati nei Comuni delle Isole minori di cui all’allegato A annesso alla Legge 28 dicembre 2001, n. 448;
- terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
I Comuni, inoltre, nell’esercizio della propria autonomia regolamentare, hanno la facoltà di prevedere l’esenzione dall’IMU in favore delle seguenti fattispecie:
- immobili dati in comodato gratuito al Comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari (art. 1, comma 777, lett. e, della Legge n. 160/2019);
- esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che si protraggono per oltre sei mesi (art. 1, comma 86, della Legge n. 160/2019).
Detto ciò, sulle regole di calcolo del tributo nonché sull’individuazione dello specifico periodo di possesso dell’immobile per il quale si configurano i presupposti impositivi, ci viene in aiuto la circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 18 marzo 2020, n. 1/DF.
In tale documento, il Dipartimento delle Finanze ha chiarito che: l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero.
Da qui, è possibile sintetizzare le regole di computazione dei mesi di possesso.
| Regole di computazione dei mesi di possesso | |
| Mese di 28 giorni | Il mese è in capo all’acquirente se il possesso inizia entro il giorno 15 del mese |
| Mese di 29 giorni | Il mese è in capo all’acquirente se il possesso inizia entro il giorno 15 del mese |
| Mese di 30 giorni | Il mese è in capo all’acquirente se il possesso inizia entro il giorno 16 del mese |
| Mese di 31 giorni | Il mese è in capo all’acquirente se il possesso inizia entro il giorno 16 del mese. |
Il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente (comma 761Legge n. 160/2019).
Una volta verificata l’obbligazione tributaria, si deve tenere conto delle aliquote previste dalla normativa IMU e dell’autonomia comunale ossia dei possibili interventi sulle aliquote da parte dell’ente locale.
Tenendo conto di quanto detto fin qui, si riporta un esempio di calcolo dell’acconto IMU.
Esempio di calcolo
Fabbricato catastale A/1
Rendita catastale = 400
Immobile seconda casa acquistato in data 14 gennaio 2026
Rivalutazione 5% =20
Rendita rivalutata = 420
Moltiplicatore 160 = 67.200 (base imponibile)
Aliquota 1,06% = 712,32 (imposta)
Misura acconto = € 356,16 (712,32/2 semestri)
Eventuali carenti od omessi versamenti rispetto alla deadline del 16 giugno potranno essere sanati in ravvedimento operoso, ex art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997.
Le regole generali per il ravvedimento sono quelle previste per il saldo come da nostra scheda pratica Saldo IMU 2025: regole per il ravvedimento operoso.
Riferimenti normativi:
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 748 ss.
Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.
Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.
Grazie per il rispetto delle regole e per contribuire a mantenere la riservatezza delle informazioni condivise.