COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 9 LUGLIO 2026
L’assegnazione agevolata dei beni ai soci, riproposta, come noto, dall’art. 1, commi 35–40, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199, rappresenta una delle principali opportunità di pianificazione patrimoniale per le società che intendono trasferire immobili ai propri soci beneficiando di un regime fiscale di favore. Se sotto il profilo delle imposte dirette il legislatore ha previsto una specifica imposta sostitutiva, sul versante delle imposte indirette il quadro risulta decisamente più articolato. Occorre, infatti, stabilire, in via preliminare, se l’operazione rientri o meno nel campo di applicazione dell’IVA, poiché da tale qualificazione discende il diverso trattamento dell’imposta di registro, oltre all’eventuale obbligo di rettifica della detrazione IVA. Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno confermato l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate, fornendo importanti chiarimenti operativi.
Il corretto inquadramento IVA rappresenta il primo passaggio dell’operazione
L’art. 1, commi 35–40, Legge n. 199/2025 consente alle società di assegnare o cedere ai soci determinati beni immobili e beni mobili registrati beneficiando di un regime fiscale agevolato entro il 30 settembre 2026.
Mentre le agevolazioni riguardano espressamente l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, nessuna deroga è prevista in materia di IVA, la cui disciplina continua ad essere integralmente regolata dal D.P.R. n. 633/1972, nel rispetto della normativa unionale.
Ne consegue che il professionista, prima ancora di determinare le imposte di registro, deve verificarese l’assegnazione costituisca o meno un’operazione rilevante ai fini IVA.
Tale verifica assume carattere decisivo poiché trova applicazione il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro disciplinato dall’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986.
Le agevolazioni previste per le imposte indirette
La disciplina agevolativa non modifica il regime IVA, ma interviene esclusivamente sulle altre imposte indirette.
In particolare, sono previste:
- riduzione del 50% dell’imposta proporzionale di registro;
- applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa;
- possibilità di assumere, in presenza dei presupposti, il valore catastale quale base imponibile.
Quest’ultima possibilità trova fondamento nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 37/E del 16 settembre 2016, la quale ha chiarito che il valore catastale può essere utilizzato sia quando è stato assunto ai fini delle imposte dirette sia quando ricorrono le condizioni previste dall’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005.
Tabella: Agevolazioni sulle imposte indirette
| Tributo | Regime agevolato |
| Imposta di registro | Aliquota proporzionale ridotta del 50% |
| Imposta ipotecaria | Misura fissa |
| Imposta catastale | Misura fissa |
| IVA | Nessuna agevolazione |
Quando l’assegnazione rimane fuori dal campo IVA
L’assegnazione ai soci costituisce, in linea generale, una cessione di beni ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 6), del D.P.R. n. 633/1972.
Tuttavia, tale principio incontra una rilevante eccezione quando il bene è stato acquistato senza esercizio del diritto alla detrazione.
Ciò si verifica, ad esempio, nelle seguenti ipotesi:
- acquisto da un soggetto privato;
- acquisto effettuato anteriormente all’introduzione dell’IVA;
- acquisto con IVA totalmente indetraibile ai sensi degli artt. 19, 19-bis1 e 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972.
In tali circostanze l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 40/E del 13 maggio 2002, ha precisato che l’assegnazione deve considerarsi esclusa dal campo di applicazione dell’IVA, equiparando tale fattispecie alla destinazione del bene a finalità estranee all’impresa prevista dall’art. 2, comma 2, n. 5), del D.P.R. n. 633/1972.
Questo orientamento è stato recentemente confermato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18548 dell’8 giugno 2026 e con l’ordinanza n. 2786 dell’8 febbraio 2026, che hanno definitivamente chiarito come la mancata detrazione dell’imposta all’atto dell’acquisto comporti l’esclusionedell’assegnazione dal campo IVA.
Il rapporto tra IVA e imposta di registro
Una volta qualificata l’operazione sotto il profilo IVA, diventa possibile individuare il corretto trattamento dell’imposta di registro.
Infatti:
- se l’assegnazione è fuori campo IVA, trova applicazione l’imposta di registro proporzionale (ridotta del 50%);
- se l’assegnazione è imponibile oppure esente da IVA, occorre applicare il principio di alternatività previsto dall’art. 40 del TUR, verificando la natura dell’immobile.
L’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986 prevede, infatti, una disciplina differenziata:
- nel caso dei fabbricati strumentali, quando l’assegnazione è soggetta ad IVA, anche se in regime di esenzione ai sensi dell’art. 10, comma 1, nn. 8-bis e 8-ter, del D.P.R. n. 633/1972, l’impostadi registro rimane dovuta in misura fissa;
- diversamente, per i fabbricati abitativi, il legislatore ha previsto una deroga al principio di alternatività, con la conseguenza che, anche in presenza di un’operazione esente da IVA, continua ad applicarsi l’imposta di registro proporzionale.
La corretta classificazione catastale dell’immobile assume, quindi, rilievo determinante nella quantificazione del carico tributario complessivo
Tabella: Rapporto tra IVA e registro
| Regime IVA | Registro |
| Fuori campo IVA | Proporzionale (aliquota ridotta del 50%) |
| Imponibile IVA | Misura fissa |
| Esente IVA – fabbricato strumentale | Misura fissa |
| Esente IVA – fabbricato abitativo | Proporzionale |
La rettifica della detrazione IVA
L’applicazione dell’esenzione IVA non esaurisce gli effetti dell’operazione.
Occorre, infatti, verificare l’eventuale applicazione dell’art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972, che disciplina la rettifica della detrazione.
Se il fabbricato è stato acquistato o ultimato da meno di dieci anni e l’IVA è stata originariamente detratta, il soggetto assegnante è tenuto a riversare una quota dell’imposta.
La rettifica è calcolata nella misura di un decimo dell’IVA originariamente detratta per ciascun anno mancante al completamento del decennio.
Decorso il periodo decennale non è invece dovuta alcuna rettifica.
Attenzione anche ai lavori incrementativi
Un ulteriore profilo spesso sottovalutato riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria, recupero edilizio e opere incrementative.
La circolare n. 37/E del 2016 ha chiarito che la rettifica della detrazione deve essere effettuata anche con riferimento all’IVA relativa ai lavori incrementativi ancora compresi nel periodo di monitoraggio decennale.
Tale obbligo permane anche quando l’assegnazione risulti fuori campo IVA, in quanto la rettifica costituisce un autonomo meccanismo di riequilibrio del diritto alla detrazione.
Tabella: Rettifica della detrazione
| Situazione | Rettifica IVA |
| Acquisto da oltre 10 anni | No |
| Acquisto da meno di 10 anni con IVA detratta | Sì |
| Lavori incrementativi con IVA detratta | Sì |
| IVA mai detratta | No |
Gli errori più frequenti
L’esperienza applicativa evidenzia alcuni errori ricorrenti:
- il primo consiste nel ritenere che tutte le assegnazioni rientrino automaticamente nel campo IVA soltanto perché l’art. 2, comma 2, n. 6), del D.P.R. n. 633/1972 qualifica l’assegnazione come cessione di beni. Come chiarito dalla prassi amministrativa e dalla più recente giurisprudenzadella Corte di Cassazione, più sopra evidenziata, tale conclusione non è corretta quando il bene è stato acquistato senza diritto alla detrazione;
- un secondo errore riguarda la mancata verifica della natura abitativa o strumentale dell’immobile, elemento che incide direttamente sull’applicazione dell’imposta di registro;
- infine, viene frequentemente trascurato l’obbligo di rettifica della detrazione IVA relativo agli interventi incrementativi eseguiti negli ultimi dieci anni.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 10;
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 40;
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, commi 35–40;
- Agenzia delle Entrate, circolare 16 settembre 2016, n. 37/E;
- Cass. civ., sent. 8 giugno 2026, n. 18548;
- Cass. civ., ord. 8 febbraio 2026, n. 2786.
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