1° Documento Riservato: L’Approfondimento: Le locazioni brevi nel modello Redditi e la gestione della ritenuta subita

Luglio 2, 2025

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CIRCOLARE MONOGRAFICA

DI SANDRA PENNACINI, MATTEO RIZZARDI | 2 LUGLIO 2025

Proprietario, sublocatore o comodatario: chi dichiara i redditi da locazioni brevi, in quale quadro, come si gestisce la ritenuta del 21%? Tipiche domande che accompagnato la compilazione del modello Redditi per le locazioni brevi che, quest’anno, obbliga anche a fare i conti con le CU rilasciate dai portali di intermediazione immobiliare

Il presente approfondimento analizza la disciplina fiscale delle locazioni brevi nel modello Redditi PF 2025, con un focus specifico sulla corretta imputazione del reddito e sulla gestione della ritenuta d’acconto del 21% operata dagli intermediari.

Le locazioni brevi

Nel contesto della normativa fiscale italiana, la definizione di “locazione breve” è molto specifica e si basa sui requisiti stabiliti dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017.

Per “locazione breve” si intende un contratto di affitto di un immobile a uso abitativo che presenta contemporaneamente tutte le seguenti caratteristiche:

Durata: la durata del contratto, considerata per ogni singolo accordo con lo stesso cliente, non deve essere superiore a 30 giorni. Se nell’arco dell’anno solare la durata complessiva delle locazioni con lo stesso inquilino supera i 30 giorni, è necessario stipulare un contratto di locazione ordinario e registrarlo.
Soggetti: il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. Questo significa che il proprietario (o il sublocatore/comodatario) non deve essere una società o un imprenditore individuale che svolge l’attività in modo professionale.
Oggetto: il contratto deve avere per oggetto immobili a uso abitativo, comprese le relative pertinenze (es. garage, cantina) affittate insieme all’abitazione.

La normativa specifica altresì quali servizi accessori possono essere forniti insieme alla locazione senza che questa perda la sua natura di “breve” e venga classificata come attività d’impresa.

I servizi ammessi sono esclusivamente:

La fornitura di biancheria (da letto e da bagno).
Il servizio di pulizia dei locali.

La fornitura di qualsiasi servizio aggiuntivo (come la colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la pulizia quotidiana, la messa a disposizione di auto a noleggio o guide turistiche) qualifica l’attività come imprenditoriale. In tal caso, non si può più applicare il regime fiscale delle locazioni brevi (perdendo quindi anche la possibilità di optare per la cedolare secca) e i redditi devono essere dichiarati come redditi d’impresa.

Ritenuta del 21% sulle locazioni brevi: quando e come si applica

La ritenuta del 21% sulle locazioni brevi rappresenta un acconto sull’imposta dovuta sui canoni di affitto di breve durata.

La sua applicazione è legata alla presenza di intermediari che intervengono nell’incasso dei canoni.

Si applica in presenza di due condizioni fondamentali:

Tipologia di contratto: deve trattarsi di contratto di locazione breve, così come delineato al paragrafo precedente.
Intervento di un intermediario: la ritenuta è obbligatoria quando un intermediario immobiliare, sia tradizionale che on-line (come i portali di prenotazione), interviene nell’incasso del canone di locazione o dei corrispettivi.

Sono pertanto tenuti a operare la ritenuta in qualità di sostituti d’imposta:

Agenzie immobiliari.
Portali telematici (es. Airbnb, Booking.com).
Altri soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Questi soggetti devono versare la ritenuta all’erario per conto del locatore e rilasciare Certificazione Unica.

La ritenuta del 21% viene calcolata sull’importo lordo del corrispettivo pagato dall’ospite. Ciò significa che eventuali commissioni addebitate dall’intermediario al locatore non possono essere dedotte dalla base imponibile su cui si calcola la ritenuta.

È fondamentale sottolineare che la ritenuta operata dagli intermediari ha sempre natura di acconto. Il locatore, in sede di dichiarazione dei redditi, dovrà calcolare l’imposta definitiva e potrà scomputare la ritenuta già versata.

La tassazione delle locazioni brevi

Il locatore può scegliere liberamente tra due regimi di tassazione:

Cedolare secca, imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali.
Tassazione ordinaria IRPEF: i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito complessivo.

In presenza di più contratti stipulati, è possibile scegliere per parte di essi la cedolare, e per altri la tassazione IRPEF; in altri termini, il regime di tassazione è scelto “per ciascun contratto”.

Con la Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213 – Legge di Bilancio 2024, art. 1, comma 63), l’aliquota della cedolare secca per le locazioni brevi è passata dal 21% al 26%. Tuttavia, il contribuente ha la facoltà di applicare l’aliquota ridotta al 21% per una sola unità immobiliare a sua scelta per ciascun periodo d’imposta. Per le successive unità immobiliari locate per brevi periodi si applicherà l’aliquota del 26%.

Nonostante questa modifica sull’aliquota della cedolare secca, la ritenuta operata dagli intermediari rimane fissata al 21%, a prescindere dal numero di immobili locati dal contribuente e dal regime fiscale scelto. Sarà poi in sede di dichiarazione dei redditi che il locatore dovrà versare l’eventuale saldo dovuto, ad esempio il 5% in caso di opzione per la cedolare secca al 26% (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E del 10 maggio 2024).

Il regime di tassazione, l’indicazione nel modello Redditi e la deduzione delle spese

La corretta individuazione del regime di tassazione applicabile alla locazione breve e, quindi, del corretto quadro del modello Redditi da compilare dipende innanzitutto da chi è il soggetto che concede in locazione l’immobile:

Il proprietario dell’immobile (o il titolare di altro diritto reale) che concede direttamente in locazione breve consegue redditi da fabbricati, da dichiararsi nel quadro RB. È in sede di compilazione del quadro RB che viene poi effettuata l’eventuale opzione per il regime della cedolare secca.
In ogni caso non è concesso dedurre analiticamente alcuna spesa; se si opta per la cedolare secca la base imponibile dell’imposta sostitutiva sarà il 100% del corrispettivo da locazione; se, invece, si sceglie la tassazione ordinaria IRPEF il corrispettivo tassabile sarà abbattuto del 5% a titolo di spese forfetariamente riconosciute, con un trattamento analogo a quello previsto per i canoni di locazione ordinari.
Il sublocatore o il comodatario che a sua volta concede in locazione breve l’immobile deve invece dichiarare i corrispettivi percepiti nel quadro RL – Redditi diversi. In questo quadro, se si opta per la cedolare secca, nuovamente non è possibile dedurre analiticamente alcuna spesa; la base imponibile dell’imposta sostitutiva è il 100% del canone. Solo ed unicamente se si sceglie di non avvalersi della cedolare secca e quindi di sottoporre il reddito a tassazione ordinaria, è possibile portare in deduzione le spese specificamente inerenti la produzione del reddito, indicandole nella colonna 5 del rigo RL10.

Le locazioni brevi nel quadro RB

Il quadro RB deve essere utilizzato dalla persona fisica proprietaria (o titolare di altro diritto reale) per dichiarare i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni (c.d. “locazioni brevi”), stipulati al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Se l’attività di locazione breve riguarda più di quattro appartamenti, la stessa si presume svolta in forma imprenditoriale (partita IVA necessaria) e quindi il reddito deve essere dichiarato nel quadro RF o RG, a seconda del regime contabile prescelto.

Tornando alle locazioni brevi propriamente dette, la compilazione dei righi da RB1 a RB9 varia a seconda che si scelga la tassazione ordinaria o l’opzione per la cedolare secca.

Per ogni immobile locato, o per ogni diverso utilizzo durante l’anno, va compilato un rigo specifico.

Colonna 2 (Utilizzo): Indicare il codice “3”. Questo codice identifica un “immobile locato in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni (locazioni brevi)”.
Colonna 5 (Codice canone): La scelta del codice determina la base imponibile:
- Codice “1”: Per la tassazione ordinaria. Il canone di locazione concorrerà al reddito nella misura del 95%, ovvero abbattuto del 5% di spese riconosciute a titolo forfetario.
- Codice “3”: Per l’opzione cedolare secca. Il canone di locazione sarà tassato ad imposta sostitutiva nella tua totalità, 100%.
Colonna 6 (Canone di locazione): Occorre inserire il canone risultante dal contratto, secondo il criterio della maturazione del canone. Ciò significa che l’importo da dichiarare deve essere calcolato sulla base dei giorni di locazione effettivi nel 2024. Quindi, per una locazione a cavallo d’anno, si riporta solo la quota di canone relativa ai giorni del 2024.
Colonna 11 (Cedolare secca): la casella deve essere compilata se si intende optare per la cedolare secca. Alla luce della modifica introdotte alle aliquote, si indica:
- Codice “2”: Per l’unità immobiliare scelta dal contribuente per applicare l’aliquota ridotta al 21%
- Codice “3”: Per le altre unità immobiliari (dalla seconda in poi) per le quali si applica l’aliquota al 26%.
Colonne 13, 14 e 16 (Reddito imponibile): In base alle scelte precedenti, il reddito del fabbricato viene indicato nella colonna 13 in caso di tassazione ordinaria, colonna 14 nel caso di tassazione a cedolare secca al 21% oppure colonna 16 in caso di cedolare al 26%.

Il codice identificativo nazionale (CIN) deve essere obbligatoriamente indicato nella sezione III – righi da RB24 a RB25 del quadro RB:

Colonna 1: Riportare il numero del rigo della sezione I (es. RB1) in cui sono stati indicati i dati dell’immobile.
Colonna 2: Indicare il numero del modulo, se sono stati compilati più moduli.
Colonna 3: Inserire il codice identificativo nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.

Le locazioni brevi nel quadro RL

Il quadro RL, e in particolare il rigo RL10, deve essere utilizzato per dichiarare i redditi derivanti da contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, solo in due specifiche ipotesi:

Sublocazione di un immobile ad uso abitativo.
Locazione da parte del comodatario che ha ricevuto l’immobile in comodato d’uso gratuito.

Si ricorda nuovamente che il proprietario dell’immobile che concede in locazione breve direttamente il proprio bene deve invece utilizzare il quadro RB.

Se l’attività di locazione breve viene svolta destinando a tale scopo più di quattro appartamenti nel corso del periodo d’imposta, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale (è necessaria la partita IVA) e quindi il relativo reddito non può essere dichiarato nel quadro RL.

Laddove i redditi da locazione breve rientrino nella categoria dei redditi diversi (sublocazione, comodatario), occorre compilare il rigo RL10; è possibile scegliere tra la tassazione ordinaria e l’opzione per la cedolare secca, e la scelta impatta non solo sulle modalità di compilazione del dichiarativo, ma anche sulla possibilità, o meno, di dedurre analiticamente le spese sostenute afferenti alla produzione del reddito.

La tassazione ordinaria è la modalità di tassazione predefinita se non si esercita l’opzione per la cedolare secca. In questo caso, il reddito derivante dalla locazione breve concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF ed è possibile dedurre le spese sostenute.

In caso di tassazione ordinaria il rigo RL10 deve essere così compilato:

Colonna 4 (reddito): indicare l’importo del canone o corrispettivo lordo percepito (vale il criterio di cassa).
Colonna 5 (spese): indicare le spese sostenute, specificamente inerenti alla produzione del reddito (ad esempio, spese per pulizie, utenze, commissioni del portale on-line, ecc.). L’ammontare di tali spese viene portato in deduzione dal corrispettivo e non può essere superiore all’importo del corrispettivo stesso.
Colonna 6: riportare il codice identificativo nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

Il reddito netto, calcolato come differenza tra i corrispettivi (colonna 4) e le spese inerenti (colonna 5), confluirà nel rigo RL19 e successivamente nel rigo RN1, colonna 5, per essere assoggettato a tassazione IRPEF insieme agli altri redditi.

Nel diverso caso di opzione per la cedolare secca (ad aliquota 21% per un immobile, e 26% per i successivi) il reddito non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF, essendo appunto tassato ad imposta sostitutiva; tuttavia, vi è da considerare il fatto che non è possibile dedurre le spese sostenute.

La compilazione del rigo RL10 è la seguente:

Colonna 3: La casella deve essere compilata con uno dei seguenti codici per esercitare l’opzione:
- Codice 1: per applicare l’aliquota del 21%.
- Codice 2: per applicare l’aliquota del 26%.
Colonna 4: indicare l’importo totale del canone o corrispettivo lordo incassato nel 2024. Corrisponde, nel caso di presenza di Certificazione Unica, a quanto riportato nel punto 19 del quadro “Certificazione redditi – locazioni brevi”, se la casella “locatore non proprietario” al punto 21 è barrata.
Colonna 5: la colonna non può essere compilata, in quanto in caso di opzione per la cedolare secca ad essere tassato è sempre il corrispettivo lordo.
Colonna 6: riportare il codice identificativo nazionale (CIN).
Colonna 7 (totale cedolare secca al 21 per cento): si riporta la somma dei redditi (colonna 4) per i quali si è optato per l’aliquota al 21% (codice 1 in colonna 3). L’imposta calcolata su questo importo andrà riportata nel rigo LC1, colonna 2.
Colonna 8 (totale cedolare secca al 26 per cento): indicare la somma dei redditi (colonna 4) per i quali si è optato per l’aliquota al 26% (codice 2 in colonna 3). L’imposta calcolata su questo importo andrà riportata nel rigo LC1, colonna 2.

L’indicazione delle ritenute subite

Le ritenute d’acconto del 21%, operate dagli intermediari immobiliari sui corrispettivi delle locazioni brevi, devono essere indicate nel quadro LC, rigo LC1, colonna 4, indipendentemente dal regime fiscale (cedolare secca o tassazione ordinaria) scelto dal contribuente.

Quanto sopra vale indipendentemente dalla tipologia di reddito dichiarato, sia che a conseguire il reddito da locazione breve sia il proprietario-locatore (che dichiara il reddito nel quadro RB), sia che si tratti del sublocatore o del comodatario (che dichiarano il reddito come “diverso” nel quadro RL).

L’importo da inserire è quello certificato al punto 20 del quadro “Certificazione Redditi – Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2025.

A questo punto si procede, innanzi tutto, a calcolare l’ammontare complessivo della cedolare secca dovuta:

Colonna 1 (Totale imposta cedolare secca da quadro RB): riporta il totale dell’imposta sostitutiva dovuta, calcolata sui redditi da locazione indicati nel quadro RB. Tale importo corrisponde a quello presente nel rigo RB11, colonna 4.
Colonna 2 (Totale imposta cedolare secca da quadro RL): riporta l’ammontare dell’imposta sostitutiva (al 21% o 26%) calcolata sui redditi da locazione breve derivanti da sublocazione o comodato, indicati nel rigo RL10 (colonne 7 e 8).
Colonna 3 (Totale imposta complessiva): somma delle colonne 1 e 2.
Colonna 4 (Ritenute CU locazioni brevi): l’importo delle ritenute subite sui contratti di locazione breve, come certificato al punto 20 della Certificazione Unica – Locazioni brevi.

A questo punto, fermo restando lo sviluppo nei righi successivi della determinazione della cedolare secca dovuta a saldo (riporto credito precedente, utilizzi del credito, acconti versati), l’attenzione deve essere posta al caso in cui la ritenuta subita per le locazioni brevi non venga assorbita nel computo della cedolare secca.

Si pensi, per esempio, ad un solo immobile locato tramite piattaforma web – e quindi, con ritenuta certificata – per il quale il proprietario abbia scelto in sede di compilazione del quadro RB la tassazione ordinaria.

In questo scenario non è dovuta cedolare secca, e tuttavia alla colonna 4 del rigo LC1 emerge tale ritenuta; qui scatta il collegamento con il quadro RN, grazie alla colonna 5 del rigo LC1.

Per la compilazione di tale colonna le Istruzioni precisano che, se il risultato dell’operazione (colonna 3 – colonna 4) è negativo, ovverosia se le ritenute subite sono superiori all’imposta sostitutiva dovuta, il risultato in valore assoluto deve essere riportato nel rigo RN33 colonna 4.

Ciò significa che l’eccesso di ritenute subite viene riportato in ambito IRPEF, appunto al rigno RN33 che riporta tutte le ritenute subite dal contribuente che vanno a diminuire l’IRPEF stessa.

In sintesi, se si opta per la cedolare secca la ritenuta in LC1 col. 4 si scomputa dall’imposta sostitutiva dovuta, indicata in LC1 col. 3. Se emerge un’eccedenza di ritenuta, questa diventa un credito IRPEF e viene trasferita in RN33 per essere utilizzata contro l’imposta IRPEF principale o essere chiesta a rimborso.

Se, invece, si opta per la tassazione ordinaria, l’imposta sostitutiva (LC1 col. 3) è pari a zero. Indicando la ritenuta in LC1 col. 4, il risultato della colonna 5 sarà necessariamente negativo e pari all’intero importo della ritenuta. Di conseguenza, l’intero ammontare della ritenuta subita viene trasferito, tramite questo passaggio, al rigo RN33 per essere scomputato dall’IRPEF lorda.

Casistica: cosa può accadere nella prassi quotidiana

Tra le tante anomalie che affiorano nella stagione dichiarativa 2025, quella degli affitti brevi gestiti tramite piattaforme on-line si impone per complessità e rischi operativi.

Sempre più spesso accade che:

il proprietario dell’immobile è un soggetto (es. padre),
la gestione operativa su portali tipo Booking o Airbnb è a cura di un altro soggetto (es. figlio),
la Certificazione Unica (CU) viene emessa dal portale a favore di chi ha creato l’account (non necessariamente il titolare del diritto reale sull’immobile).

Il risultato? Un disallineamento completo tra:

soggetto che incassa i canoni,
soggetto che subisce la ritenuta,
soggetto che dovrebbe dichiarare il reddito secondo le regole del TUIR.

Caso 1 – Proprietario = Gestore = Beneficiario della CU
Tutto coincide. Nessun problema. Il reddito si dichiara nel quadro RB, scomputando quanto già trattenuto a titolo di acconto dal portale di prenotazione.
Soluzione: gestione ordinaria.

Caso 2 – Proprietario ≠ Gestore (Booking intestato al figlio)
Il figlio riceve accrediti e CU, ma l’immobile è intestato al padre.
Secondo il TUIR, il reddito va dichiarato dal proprietario (padre) come reddito fondiario (RB).
Tuttavia, la ritenuta è certificata in capo al figlio, che risulta beneficiario della CU.
Rischio: disallineamento tra reddito (padre) e ritenuta (figlio).
Soluzione:
• per l’anno corrente: se la CU è intestata al figlio e i flussi bancari lo confermano, dichiarare tutto in capo al figlio (nel quadro RL) per evitare incongruenze e accertamenti.
• per l’anno successivo: riorganizzare la gestione facendo intestare la posizione Booking e i flussi al reale proprietario oppure predisporre un contratto di comodato o sublocazione, formalmente registrato.

Caso 3 – Contratto stipulato da uno solo dei comproprietari
È molto frequente che solo uno dei comproprietari gestisca la locazione e risulti intestatario Booking e CU.
Secondo la circolare n. 24/E/2017, il reddito deve essere comunque imputato pro-quota ai comproprietari, anche se solo uno ha gestito la locazione.
Tuttavia, la ritenuta viene certificata tutta in capo al gestore.
Soluzione operativa:
• dichiarare il reddito in modo corretto tra i comproprietari (RB);
• il gestore può scomputare l’intera ritenuta dalla propria quota e chiedere rimborso per l’eccedenza; in alternativa si opta per un mandato con rappresentanza intestando a un solo soggetto tutto (scelta più ordinata per il futuro).

Caso 4 – Più appartamenti locati, quindi presenza di più CIN, piattaforma che certifica la ritenuta su un unico CIN
Sta accadendo che Booking, anche in presenza di più CIN, indichi un solo appartamento come destinatario dell’intero acconto.
Ad oggi non ci sono soluzioni (né interventi interpretativi ufficiali che chiariscano la cosa).
Il consiglio è quello di seguire un minimo di logica e, pertanto, di imputare la ritenuta cumulativa sull’appartamento che ha avuto maggiori presenze (quello che quindi ha reso di più in termini di entrate), cosa “facilmente” verificabile dai dati ISTAT regionali, e andare a recuperare il 5% di differenza sugli immobili che hanno avuto meno giro di prenotazioni.

Conclusione

Le casistiche e relative soluzioni proposte, dimostrano che:

Il sistema delle locazioni brevi, così come disegnato dal legislatore, pur con finalità di contrasto e lotta all’abusivismo, non regge alla prova dei fatti. Il combinato disposto tra normativa fiscale, piattaforme internazionali e dinamiche familiari ha generato un caos gestionale e dichiarativo che oggi scarica tutta la responsabilità sul contribuente e, inevitabilmente, sul professionista.

Siamo di fronte a una situazione in cui:

la norma tace su casi diffusissimi (gestore ≠ proprietario),
la prassi è incompleta, spesso contraddittoria (vedi la sola circolare n. 24/E/2017, ormai superata dai fatti),

… e la tecnologia corre molto più veloce dell’apparato normativo.

Nel silenzio del legislatore, il professionista si trova costretto a ricostruire le dinamiche giuridiche partendo da flussi bancari, CU emesse a soggetti terzi, contratti spesso inesistenti, proprietà disallineate, errori delle piattaforme, ritenute improprie, CIN errati o cumulati. È un terreno minato.

E allora, a tutela del contribuente, è doveroso richiamare l’art. 10, comma 1, della Legge n. 212/2000 – Statuto del Contribuente, il quale stabilisce che:

“I rapporti tra contribuente e Amministrazione finanziaria sono improntati al principio della collaborazione e della buona fede.”.

Non solo: il comma 2 precisa che non possono essere irrogate sanzioni né richiesti interessi qualora il contribuente abbia tenuto un comportamento coerente con i chiarimenti dell’Amministrazione o in mancanza, con prassi consolidata o in buona fede.

Ecco perché, in assenza di chiarimenti formali su queste casistiche, ogni comportamento ragionevole, tracciabile e giustificato da evidenze oggettive (es. CU, IBAN, gestione documentata) dovrebbe essere considerato legittimo e non sanzionabile. In caso contrario, si scaricherebbe sul contribuente la responsabilità di disfunzioni sistemiche, che richiedono invece un intervento normativo organico e trasparente.

Concludendo, si ritiene che il contribuente non possa essere ostaggio della confusione generata da portali terzi e da regole scritte prima della realtà digitale.

È urgente che l’Agenzia delle Entrate si pronunci quanto prima con una circolare interpretativa e aggiornata alle casistiche che si stanno presentando nella prassi quotidiana.

Il tutto, auspicando che questo sforzo – profuso nell’interesse dell’Erario e del contribuente – non sia poi premiato con sanzioni.

Perché nulla è più ingiusto di un sistema che, dopo aver generato confusione, punisce chi ha tentato, in buona fede, di offrire una via d’uscita razionale e giuridicamente sensata.

Riferimenti normativi:

Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63;
D.L. 24 aprile 2017 n. 50, conv., con mod. dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96L. 21 giugno 2017 n. 96Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a…, art. 4;
Agenzia delle Entrate, circolare 12 ottobre 2017, n. 24/ECirc. 12 ottobre 2017 n. 24/ERegime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96.

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