1° Documento Riservato: L’Approfondimento: Rivalutazione dei terreni 2025: come funziona la rideterminazione del valore e quando conviene

CIRCOLARE MONOGRAFICA

DI MAURO LONGO | 10 NOVEMBRE 2025

La nuova normativa rende stabile la possibilità di rivalutare terreni agricoli ed edificabili, con imposta sostitutiva del 18% e vantaggi significativi in caso di cessione

La rideterminazione del valore del terreno permette, in caso di successiva vendita, di realizzare una minore plusvalenza dato che consente di assumere, in luogo del costo di acquisto, il valore attribuito al terreno dalla perizia giurata di stima. L’art. 1, comma 30, della Legge 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) ha stabilito che la rivalutazione dei terreni è ora “a regime”, quindi non si rende più necessario attendere il provvedimento normativo che di anno in anno prorogava tale possibilità.

Aspetto soggettivo

Possono avvalersi della possibilità di rideterminare il valore dei terreni;

• le persone fisiche;
• le società semplici;
• gli enti non commerciali;

che possiedono terreni al di fuori dall’esercizio d’impresa (cfr. art. 65 TUIR)

A differenza della rivalutazione dei beni d’impresa, la rivalutazione in commento ha effetti immediati, visto che il contribuente può cedere anche subito il terreno oggetto di rideterminazione. L’agevolazione è però subordinata alla redazione di una perizia di stima e al versamento di un’imposta sostitutiva pari al 18%. Il valore rideterminato della perizia assume valore nel calcolo della plusvalenza determinata ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettere a) e b), TUIR. La rideterminazione del costo del terreno può essere anche parziale, qualora sia più vantaggioso per il contribuente.

Aspetto oggettivo

La rideterminazione del valore interessa i:

• terreni agricoli;
• terreni edificabili (art. 36, comma 2, D.L. 4 luglio 2006, n. 223);
• terreni lottizzati;
• terreni oggetto di esproprio (ai sensi della Legge n. 413/1991);

posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale al di fuori dall’esercizio dell’impresa o della professione alla data del 1° gennaio di ciascun anno.

Immobili rientranti in piani di recupero

La risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008, ha disposto che le cessioni di fabbricati inseriti in piani di recupero sono da assimilare alle cessioni di aree edificabili, quindi è possibile procedere alla rideterminazione del costo del terreno.

Terreni posseduti in comunione

l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 81/E del 6 novembre 2002, ha chiarito che i terreni posseduti in regime di comunione pro-indiviso, possono essere rivalutati anche parzialmente, qualora solo alcuni dei comproprietari intendano avvalersi della facoltà di rideterminare il costo storico di acquisto dei terreni.

Nella comunione pro-indiviso, la rivalutazione parziale può avere a oggetto una percentuale astratta del terreno corrispondente alla quota di comproprietà. Per procedere alla rivalutazione, è necessario che i comproprietari determinino mediante perizia giurata di stima, il valore dell’intera area in modo da poter assoggettare all’imposta sostitutiva la percentuale corrispondente alla propria quota di comproprietà. Al momento della successiva vendita del terreno, si deve procedere alla seguente distinzione:

• comproprietari che si sono avvalsi della rideterminazione: determinano la plusvalenza assumendo da un lato, la parte di corrispettivocorrispondente alla propria quota di comproprietà e, dall’altro, il valore di tale quota da perizia aumentato delle spese di perizia sostenute e rimaste a loro carico;
• comproprietari che “non” si sono avvalsi della rideterminazione: gli altri comproprietari, che non si sono avvalsi della facoltà di rideterminazione delle proprie quote, devono determinare la plusvalenza loro imputabile nel rispetto delle regole ordinariamente previste e quindi facendo riferimento al costo storico di acquisto del terreno, così come definito dall’art. 68 TUIR.

Terreni gravati da usufrutto

La rideterminazione è possibile anche per i terreni concessi in usufrutto, quindi il nudo-proprietario può rivalutare anche il solo valore della nuda proprietà costituito dalla differenza tra il valore della proprietà piena e quello del diritto reale. La facoltà di procedere alla rideterminazione è riconosciuta anche all’usufruttuario, atteso che, in caso di cessione a titolo oneroso del proprio diritto, può realizzare una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR (cfr. circolare 12 marzo 2010, 12/E, quesito 6.1). Il valore dell’usufrutto è determinato dalla perizia giurata di stima secondo le disposizioni recate dall’art. 48 del TUR applicando, in caso di usufrutto a vita, i coefficienti indicati nel prospetto allegato al medesimo TUR (cfr. circolare n. 81/E del 6 novembre 2002).

Nel caso di consolidamento dell’usufrutto in capo al nudo proprietario vedere le circolari: n. 27/E del 9 maggio 2003 (par. 2.2), n. 6/E del 13 febbraio 2006 e 12 marzo 2010, n. 12/E c0002010031200012 (parr. 6.1 e 6.2), nella quali è stato precisato che nel caso di consolidamento dell’usufrutto, il nuovo possessore (ex nudo proprietario), non può portare ad aumento del valore di perizia il valore dell’usufrutto che c’era in capo all’usufruttuario.

Terreni oggetto di espropriazione

Le somme percepite a titolo d’indennità di esproprio dei terreni generano plusvalenze tassabili ai sensi dell’art. 11 della Legge n. 413/1991. Su tali somme l’ente erogante deve applicare una ritenutaa titolo d’imposta del 20%.

L’Amministrazione finanziaria, con circolare n. 81/E del 6 novembre 2002 ha affermato che è concessa la possibilità di optare per la tassazione ordinaria. In tal caso si rendono applicabili le regole di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, con conseguente obbligo di dichiarare la plusvalenzanel modello redditi. La ritenuta subita sull’indennità può essere indicata nel modello redditi quadro RM, al fine di scomputarla dall’imposta dovuta o di chiederne il rimborso.

Terreni parzialmente edificabili

L’Amministrazione finanziaria nella circolare n. 81/E del 6 novembre 2002 ha chiarito che, qualora gli strumenti urbanistici prevedano differenziate destinazioni all’interno di una stessa particella catastale dichiarando edificabile solo una porzione della stessa, il contribuente ha la possibilità di rivalutare l’unità catastale limitatamente alla parte dichiarata edificabile. In tal caso nella perizia giurata il terreno stimatodeve essere individuato con esattezza in modo che sia riscontrabile la corrispondenza tra l’area rivalutata e il valore indicato nella perizia. Il riferimento ai dati catastali costituisce il sistema più idoneo per identificare l’oggetto della rideterminazione (quindi la corrispondenza fra area rivalutata e valore indicato in perizia). La Risposta ad interpello 14 ottobre 2021, n. 704, ha portato il seguente esempio: “il criterio che dovrà utilizzare sarà quello proporzionale, calcolando il valore al metro quadro attribuito al terreno dal perito nel 2010, effettuando il rapporto tra il valore venale da perizia di 1.200.000,00 euro e gli 11.648,00 mq di superficie inizialmente edificabile, per poi moltiplicarlo per i 973,00 mq dell’area attualmente riconosciuta edificabile. Il valore così ottenuto potrà essere usato come riferimento per il calcolo della eventuale plusvalenza da cessione.”

Per limitare la rivalutazione solo a una zona, è sufficiente che nell’atto di perizia venga fatto riferimento allo strumento urbanistico che la delimita, quindi non è necessario procedere a un preventivo frazionamento dell’area; in tal senso anche la Risposta ad interpello 14 ottobre 2021, n. 704. Tale documento di prassi ha altresì precisato che non ostacola la possibilità di procedere ad una nuova rivalutazione il fatto che quest’ultima si riferisca solo ad una parte del terreno oggetto della prima rivalutazione.

Terreno conferito nell’impresa

L’Agenzia rispondendo a un’istanza di interpello ha avuto modo di affrontare il caso di un contribuente che aveva acquistato un terreno agricolo e nella prospettiva di alienarlo aveva rideterminato il valore, tuttavia, cambiando parere il contribuente voleva conferire il terreno in un’impresa individuale, per iniziare delle opere di urbanizzazione per poi vendere in tutto o in parte i lotti urbanizzati o procedere su alcuni alla costruzione diretta di fabbricati. Con la risoluzione n. 333/E del 1° agosto 2008, l’Agenzia ha risposto che il valore rivalutato rileva solo ai fini della determinazione delle plusvalenze e delle minusvalenze come reddito diverso (art. 67, lettere a e b, TUIR) e non può essere utilizzato nel caso di terreni posseduti da imprese commerciali, visto che la relativa cessione non genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67 TUIR, trattandosi di un componente del reddito d’impresa assoggettabile a tassazione secondo le regole proprie.

Ne consegue che non è vantaggioso rivalutare un terreno che successivamente verrà conferito in regime d’impresa, in quanto la rivalutazione del terreno non produce alcun effetto ai fini del reddito d’impresa.

Rideterminazione valore da parte eredi

La circolare 6 novembre 2002, n. 81 (par. 2.4) ha precisato che l’erede non può utilizzare come valore fiscale, da contrapporre al corrispettivo percepito, il valore di perizia operata da parte del de cuius per affrancare il valore della plusvalenza. Ne consegue che, il “valore periziato” non può essere di per sé ed in modo automatico considerato come il nuovo valore fiscale del terreno. Come precisato nel documento di prassi sopra richiamato, il valore di perizia rileva in capo all’erede se tale valore è recepito nella denuncia di successione.

Altri chiarimenti

Si ricordano gli estremi di alcuni chiarimenti ufficiali forniti dall’Amministrazione finanziaria aventi ad oggetto la tematica in commento, a cui fare riferimento:

Terreni gravati da un diritto di superficie	circolare n. 55/E del 20 giugno 2002 (par. 12)
Terreni pervenuti in successione/donazione	circolare n. 81/E del 6 novembre 2002   circolare n. 27/E del 9 maggio 2003

Adempimenti connessi con la rideterminazione del costo

Per procedere alla rideterminazione del costo del terreno è necessario:

• redigere una perizia di stima;
• versare un’imposta sostitutiva;
• compilare il quadro RM del modello redditi.

Perizia di stima

Il nuovo valore del terreno deve essere determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta con le responsabilità sancite dall’art. 64 c.p.c. e deve essere redatta entro il 30 novembre di ciascun anno o, comunque, entro la data di cessione del terreno. La perizia deve essere redatta esclusivamente da soggetti competenti in materia urbanistica, individuati dal legislatore negli iscritti agli albi degli: ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali, periti edili e i periti regolarmente iscritti presso la camera di commercio.

L’Amministrazione finanziaria può prendere visione degli atti di stima giurata e dei dati identificativi dell’estensore richiedendoli al contribuente il quale, pertanto, è tenuto a conservarli. I costi sostenuti per la relazione giurata di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente, possono essere portati in aumento del costo da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze in quanto costituiscono un costo inerente al bene (cfr. circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002 – par. 3). Le perizie possono essere presentate per la asseverazione, oltre che presso la cancelleria del tribunale, anche presso gli uffici dei giudici di pace e presso i notai. Il valore rideterminato dalla perizia di stima non può essere incrementato degli oneri inerenti neppure dell’eventuale imposta di successione e donazione, ad eccezione delle spese sostenute per la redazione della perizia di stima.

Per le rivalutazioni alla data del 1° gennaio 2025, la redazione della perizia deve avvenire entro il 30 novembre 2025.

Il valore rideterminato del terreno non può essere utilizzato, a riduzione della plusvalenza, prima della redazione/giuramento della perizia dato che gli estremi vanno riportati nel rogito di vendita dell’immobile (cfr. circolare 22 aprile 2005, n. 16). Preme evidenziare che l’Agenzia delle Entrate nella risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E, recependo l’orientamento della Corte di Cassazione, ha mutato il proprio orientamento riconoscendo che la rideterminazione del terreno è efficace anche qualora il terreno sia ceduto in data antecedente rispetto alla data di giuramento della perizia. Quindi la perizia giurata può essere asseverata anche in data successiva a quella di rogito.

Versamento dell’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva pari al 18% dell’intero valore del terreno, come risulta dalla perizia di stima può essere versata a scelta del contribuente:

• in unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno;
• in tre rate.

Per la rideterminazione del valore dei terreni al 1° gennaio 2025, la prima rata scade il 30 novembre 2025, che diventa il 1° dicembre 2025 dato che il 30 novembre scade di domenica. Le rate successive scadranno il 30 novembre 2026 e 30 giugno 2027. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata. In caso di comproprietà il versamento deve essere effettuato da ciascun proprietario in base alla propria quota.

Il versamento dell’imposta sostitutiva:

• deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando l’apposito codice tributo 8056, e indicando quale “anno di riferimento” l’anno di possesso del terreno per il quale si opera la rivalutazione (es: 2025);
• può essere compensato in F24.

Si evidenzia che l’imposta sostitutiva deve essere calcolata sull’intero valore di stima del terreno e non sul plusvalore.

Il valore di stima del terreno è pari a 50.000 euro e il costo d’acquisto è pari a 20.000 euro. L’imposta sostitutiva sarà così calcolata: 50.000 x 18% = 9.000.

Perfezionamento della rideterminazione

L’Agenzia delle Entrate nelle circolari n. 35/E del 4 agosto 2004 e 47/E del 24 ottobre 2011, ha fornito i seguenti chiarimenti:

• l’opzione per la rideterminazione dei valori si considera perfezionata con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata;
• nel caso di versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della prima rata) oltre il termine di scadenza disposto dalla norma non è consentito l’utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza. È possibile richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata (cfr. circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E);
• nel caso in cui di versamento della prima rata sia avvenuto nei termini di legge, ma si verifichi l’omesso versamento delle rate successive, quest’ultime saranno iscritte a ruolo ai sensi degli art. 10 del D.P.R. n. 602/1973. È comunque possibile ricorrere all’istituto del “ravvedimento operoso”.

Obblighi dichiarativi

Nel caso di rivalutazione dei terreni deve essere compilato il quadro RM del modello redditi (sezione III-B). I dati da indicare sono i seguenti:

• valore attribuito al terreno dalla perizia di stima;
• ammontare dell’imposta sostitutiva;
• l’imposta già versata in occasione di precedenti rivalutazioni del medesimo terreno, che può esser scomputata dall’imposta sostitutiva relativa alla nuova rideterminazione del valore;
• l’imposta da versare;
• eventuale scelta per il versamento rateale;
• eventuale versamento cumulativo dell’imposta dovuta nel caso di rivalutazione di più terreni.

Nel caso di terreno in comproprietà ciascun comproprietario è tenuto a indicare nel rispettivo quadro RM il valore della propria quota di terreno e della relativa imposta sostitutiva.

L’omessa indicazione nel modello redditi della rideterminazione del valore non pregiudica la validità della rivalutazione, ma secondo quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 1/E del 15 febbraio 2013, tale omissione costituisce una violazione formale, sanzionataai sensi dell’art. 8, comma 1, del D.Lgs. n. 471/1997.

Effetti della rideterminazione del valore

Ai sensi dell’art. 7, comma 6, della Legge n. 448/2001, il valore attribuito ai terreni dalla perizia di stima giurata costituisce valore minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali. Il valore fissato dalla perizia di stima può essere considerato una sorta di “valore legale” del terreno e nel rogito notarile se ne fa menzione riportando, ad esempio, la seguente dicitura:

La parte venditrice dichiara che, agli effetti della determinazione della plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, intende assumere, in luogo del costo o valore d’acquisto, il valore di euro… determinato sulla base della perizia giurata di stima redatta il … da … ed asseverata il … avanti al Cancelliere del Tribunale di …

Cessione terreno e conseguenze del mancato rispetto del valore di stima

Il valore attribuito al terreno dalla perizia di stima considera le condizioni urbanistiche, geologiche, ecc., che esistono al momento della valutazione, può quindi verificarsi che fatti successivi attribuiscano al terreno un valore inferiore. In tale fattispecie, l’Agenzia nella circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002, ha precisato che: “la circostanza che il valore dichiarato coincida o meno con quello periziato deve essere evidenziato in atto dal venditore affinché l’ufficio ne possa tener conto ai fini della rettifica della base imponibile delle imposte di registro ipotecarie e catastali”.

Qualora s’intenda discostarsi dal valore attribuito dalla perizia – ad esempio perché il terreno ha subito un deprezzamento per cause naturali o per l’adozione di nuovi strumenti urbanistici – ai fini delle imposte indirette (registro ed ipocatastali) – valgono le regole dettate dalle singole leggi d’imposta. Per la determinazione della plusvalenza deve essere assunto come costo il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall’art. 68 TUIR, rendendo quindi inefficace la rideterminazione.

Sul punto l’Amministrazione finanziaria ha espressamente affermato che, in base al principio, che prevede la omogeneità del valore fiscale del terreno ai fini delle imposte dirette e delle imposte di registro ipotecarie e catastali, nel caso in cui nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello rideterminato tornano applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze indicate nell’art. 68 TUIR, senza tener conto del valore rideterminato. In senso conforme si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella circolare 15 febbraio 2013, n. 1/E e risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E.

Il costo storico di un terreno è pari a 1.000 euro, il valore di stima ammonta a 10.000 euro, ma a causa di un deprezzamento il terreno ha un valore di mercato pari ad 8.000 euro. Se al momento della vendita viene dichiarato il valore di perizia pari a 10.000 euro non emerge alcuna plusvalenza imponibile ai fini delle imposte dirette, mentre le altre imposte indirette sono dovute sul valore di 10.000 euro. Diversamente, qualora s’intenda dichiarare l’effettivo valore di cessione pari a 8.000 euro ai fini delle imposte dirette la plusvalenza va determinata avendo come riferimento il costo storico pari a 1.000, la quale ammonterà a 7.000 euro (8.000-1.000). Le altre imposte indirette sono dovute su 8.000 euro (fatto salvo il potere di accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria).

Qualora in atto venga indicato un valore inferiore rispetto a quello della perizia di stima, per evitare accertamenti di valore da parte dell’Amministrazione finanziaria, è opportuno indicare in atto le motivazioni sopravvenute che hanno comportato un deprezzamento del valore del terreno (es.: frane, alluvioni, variazioni agli strumenti urbanistici – cfr. circolari n. 15/E del 1° febbraio 2002 e n. 81/E del 6 novembre 2002e risoluzione 27 maggio 2015, n. 53/E).

Rimborso dell’imposta sostitutiva

La lett. ff), comma 2, dell’art. 7 del Decreto n. 70/2011, prevede la possibilità di chiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato in occasione di precedenti rivalutazioni ai sensi dell’art. 38 D.P.R. n. 602/1973. La circolare n. 47/E del 2011 ha affermato che il termine di decadenza di 48 mesi per la richiesta di rimborso decorre dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento, cioè dalla data di pagamento dell’intera imposta sostitutiva dovuta per effetto dell’ultima rideterminazione effettuata ovvero dalla data di versamento della prima rata. L’importo del rimborso non può essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata.

Rivalutazione di un terreno già rivalutato

Il D.L. n. 70/2011. nell’art. 7 prevede che è possibile procedere ad una nuova rideterminazione di un valore già oggetto in passato di rideterminazione del valore. In tal caso vi sono due possibilità.

1. scomputo dell’imposta sostitutiva già versata;
2. richiedere a rimborso l’imposta sostitutiva versata in precedenza.

Scomputo imposta

È possibile scomputare dalla nuova imposta sostitutiva quella già versata in occasione di precedenti rideterminazioni, versando la sola differenzafra le due imposte.

Una prima rivalutazione ha determinato che il valore del terreno è pari a 100.000 euro, per cui l’imposta sostitutiva del 16%, ammontava a 16.000 euro. Si procede nel 2025 ad una nuova rideterminazione attribuendo al terreno un valore di 150.000 euro, la cui l’imposta sostituiva con aliquota al 18% ammonta ad euro 27.000. È possibile versare solo la differenza pari ad 11.000 euro.

La circolare n. 47/E del 24 ottobre 2011 ha inoltre affermato che non vi è l’obbligo di versamento delle rate ancora pendenti della precedente rideterminazione ed è possibile scomputare l’imposta già versata dall’imposta dovuta per effetto della nuova rideterminazione. L’imposta in tal modo calcolata può essere ripartita in tre rate di pari importo.

Rimborso imposta sostituiva

In alternativa alla compensazione delle imposte, vi è la possibilità di richiedere a rimborso l’imposta sostitutiva pagata in passato entro il termine di 48 mesi decorrente dalla data di versamento dell’unica rata ovvero della prima rata relativa all’ultima rivalutazione. Il rimborso non può essere maggiore dell’imposta assolta sul valore della nuova perizia (per ulteriori dettagli, anche con riferimento ad un eventuale contenzioso, vedere la circolare n. 47/E del 2011 – par. 3).

Rivalutazione del valore nel caso di minor valore del terreno 

L’Agenzia delle Entrate nei seguenti documenti di prassi: risoluzione 22 ottobre 2010, n. 111/E, circolare 24 ottobre 2011, n. 47/E e Risposta ad interpello 24 ottobre 2021, n. 704, ha chiarito che, benché il valore rideterminato del terreno costituisca il valore minimo di riferimento ai fini delle imposte dirette, registro ed ipocatastali, è riconosciuta la possibilità che una nuova rideterminazione possa attribuire al terreno un valore inferiorerispetto a quello risultante da una perizia di stima relativa ad una precedente rideterminazione. In tal caso si dovrà:

• scomputare dalla nuova imposta sostitutiva quella versata in occasione della precedente rivalutazione con riferimento ai medesimi beni (fino a concorrenza dalla stessa);
• procedere al versamento della relativa imposta sostitutiva dovuta per la rideterminazione e al 1° gennaio richiedere il rimborsodell’importo precedentemente versato. In tale ipotesi, se il contribuente si è avvalso della rateazione dell’imposta dovuta, non è tenuto a versare la rata o le rate successive relative alla precedente rideterminazione.

A seguito del progressivo aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva, è da ritenere che ancorchè il valore del terreno si sia ridotto nel tempo, un debito da imposta sostitutiva sia in linea di principio sussistente.

Vantaggi della rivalutazione

Il vantaggio del ricorso alla rideterminazione consiste nel fatto che il valore rivalutato riduce l’importo della plusvalenza, che si genera nel caso di vendita dei terreni o delle partecipazioni. In taluni casi la plusvalenza può essere azzerata totalmente. La norma consente, quindi, di rideterminareil costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni con la prospettiva di una minore (o nulla) plusvalenza all’atto della successiva cessione. I soggetti particolarmente interessati alla rivalutazione sono coloro che a breve intendono cedere i terreni o le partecipazioni.

Nel caso di cessione di terreni agricoli si ricorda che, ai sensi dell’art. 67 TUIR, non produce plusvalenza imponibile la vendita che avviene trascorsi cinque anni dall’acquisto, quindi procedere alla rideterminazione del valore del terreno è vantaggioso solo qualora si proceda alla sua cessione entro i cinque anni dall’acquisto. La situazione è diversa nel caso di cessione di un’area edificabile, dato che la relativa plusvalenza è sempre imponibile, anche qualora la cessione avvenga trascorsi cinque anni dall’acquisto, quindi la rideterminazione del valore, in linea di principio, è conveniente.

La rideterminazione del valore non assume rilevanza ai fini della plusvalenza da immobili con interventi da Superbonus di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR.

Trattasi di un’opportunità interessante, ma richiede una valutazione attenta dei costi e dei benefici per individuare la strategia fiscale più favorevole in relazione alla specifica situazione. Si pensi ai casi della cessione di un’area edificabile la cui tassazione della plusvalenza può essere ordinaria, con applicazione delle aliquote marginale IRPEF o separata ovvero alla cessione di terreni agricoli per i quali è ammessa la possibilità di optare in atto per l’imposta sostitutiva del 26%. In questo caso, considerato il rapporto del 18% sull’intero valore rispetto al 26% sulla plusvalenza, l’opzione per la tassazione sostitutiva, quindi la rideterminazione del valore, è conveniente qualora l’importo della plusvalenza è superiore al 69,23% del valore di perizia.

• Valore di perizia: 100.000 x 18% = 18.000 euro
• Importo plusvalenza: 40.000 x 26% = 10.400 euro
• Importo plusvalenza: 70.000 x 26% = 18.200 euro

Riferimenti normativi:

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 65, 67, 68;
• Legge 30 dicembre 2024, n. 204, art. 1, comma 30.

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