1° Documento Riservato: Plusvalenze immobiliari e superbonus

Ottobre 30, 2025

CONDIVIDI SUI SOCIAL

CIRCOLARE MONOGRAFICA

DI MAURO LONGO | 30 OTTOBRE 2025

Plusvalenza tassata se immobili superbonus venduti entro dieci anni dall’intervento

L’art. 1, commi da 64 a 67, Legge 30 dicembre 2023, n. 213 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare che riguarda le cessioni d’immobili oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’art. 119, D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto “Rilancio”). La ratio della norma è di evitare manovre speculative sugli immobili oggetto di interventi da superbonus.

Aspetto soggettivo

La plusvalenza derivante dalla cessione di immobili sui quali sono stati eseguiti lavori da superbonus di cui all’art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, è una fattispecie reddituale rientrante nell’art. 67, lett. b-bis), TUIR (redditi diversi). Per rientrare nella fattispecie dei redditi diversi la cessione non deve avvenire in regime d’impresa/attività professionale e neppure deve essere operata da una s.n.c. o s.a.s.

Al contrario, i soggetti interessati sono:

le persone fisiche (c.d. privati);
le società semplici e i soggetti a esse equiparati ai sensi dell’art. 5 TUIR;
gli enti non commerciali di cui all’art. 73, comma 1, lettera c), TUIR, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio d’impresa commerciale.

Il legislatore si è, quindi, limitato a individuare una nuova fattispecie di reddito diverso senza modificare l’ambito soggettivo che caratterizza l’art. 67 TUIR. Le nuove regole si applicano ai rogiti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Aspetto oggettivo

Ai sensi del comma 64, art. 1, Legge n. 213/2023, rilevano tutti gli immobili, anche non residenziali (quali ad esempio un appartamento ad uso ufficio), che sono stati oggetto degli interventi ammessi al superbonus indipendentemente dal fatto che tali interventi siano stati effettuati sull’immobile da parte del proprietario “cedente” oppure dagli “altri aventi diritto” alla detrazione (es.: conduttore, comodatario, familiare convivente, ecc.), che siano stati conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione. Ne consegue che la plusvalenza è imponibile in capo al cedente anche se l’intervento da superbonus è stato realizzato dal comodatario. È da ritenere che la scelta effettuata dal legislatore sia stata quella di considerare unicamente il dato oggettivo dell’effettuazione dei lavori, dando rilevanza anche ai lavori effettuati da altri soggetti aventi diritto alla detrazione.

Per realizzare la fattispecie imponibile deve trattarsi di cessione a titolo oneroso. Nell’ambito della definizione di cessione a titolo oneroso rientrano anche la permuta ed il conferimento.

Cessione con contratto di rent to buy: nel caso di cessione dell’immobile tramite contratto di rent to buy, il Documento di ricerca della Fondazione Nazionale dei Commercialisti, datato 1° luglio 2025, ha affrontato la delicata tematica con riferimento agli effetti traslativi della proprietà nel contratto di rent to buy. La Fondazione operando un parallelismo con la vendita con riserva di proprietà, ha affermato che il momento rilavante ai fini della plusvalenza, di cui alla lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR, si verifica al termine del contratto quando il conduttore esercita l’opzione d’acquisto.

Tipologia di interventi: la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E ha altresì precisato che non rileva la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione. È irrilevante il fatto che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati ovvero trainanti, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus sulle parti comuni dell’edificiodi cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.

È del tutto irrilevante la durata del possesso dell’immobile oggetto di intervento da superbonus (es.: non rileva il fatto che l’immobile sia stato acquistato, ad esempio, da 17 anni al momento in cui iniziano i lavori da superbonus ovvero dalla sua cessione).

La plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR può scaturire solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso e non anche dalle eventuali successive cessioni dell’immobile.

In sostanza, sono imponibili le plusvalenze originate alla cessione a titolo oneroso di immobili sui quali sono stati realizzati interventi da superbonus e terminati da non più di 10 anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali; trascorso il periodo decennale di osservazione le plusvalenze non sono più imponibili. Ai fini di cui trattasti è irrilevante la data di acquisto/costruzione dell’immobile.

I lavori da superbonus sono terminati nel 2021. Qualora l’immobile sul quale sono stati realizzati i lavori venga ceduto nel 2032 non si genera plusvalenza imponibile essendo trascorso il periodo decennale di osservazione.

Si può, quindi, concludere che la plusvalenza disciplinata dall’art. 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR riguarda la prima cessione d’immobili interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante, a condizione che la cessione avvenga entro 10 anni dalla fine degli interventi da superbonus.

Posto che la lettera b-bis), dell’art. 67 TUIR, non effettua alcun riferimento alle diverse modalità di fruizione dell’agevolazione (detrazione in dichiarazione, cessione del credito, sconto in fattura) ovvero alla percentuale di detrazione del superbonus (110%, 90%, 70%, 65%), l’Agenzia nella circolare 13 giugno 2024, n. 13/E ha affermato che tali circostanze non sono determinanti ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile.

Giova ricordare che, ai fini della lettera b-bis), non rilevano le altre tipologie di interventi sull’immobile (es.: recupero edilizio o riqualificazione energetica, sismabonus ordinario), sul punto vedere anche lo Studio del Notariato 1° luglio 2024, n. 90-2024/T.

Fattispecie escluse: sono escluse dall’ambito applicativo della norma le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili:

acquisiti per successione;
che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Immobili acquisiti per successione: per espressa previsione normativa, il presupposto impositivo delle plusvalenze è escluso nel caso di immobili acquisiti per successione. Nella Risposta ad istanza di interpello 23 ottobre 2024, n. 208, l’Agenzia ha chiarito che tale esclusione opera anche nel caso in cui la proprietà dell’immobile derivi solo in parte, ad esempio per il 50%, da una successione ereditaria; in tale ipotesi la plusvalenza imponibile è imponibile pro-quota.

Una persona fisica acquista nel 2019 con il coniuge in regime di comunione legale un immobile per 200.000 euro. Successivamente nel 2020 a seguito del decesso del coniuge egli eredita l’altro 50% della proprietà dell’immobile e sullo stesso immobile vengono effettuati lavori da superbonus. L’immobile viene successivamente venduto per 300.000 euro. La plusvalenza è così determinata: 275.000 – 200.000 = 75.000 x 50%= 37.500 euro.

Si evidenzia che il Documento datato 1° luglio 2025 della Fondazione Nazionali Commercialisti ha espresso il parere che l’esclusione opera anche nel caso in cui gli interventi da superbonus siano stati effettuati da parte degli eredi dopo la successione.

Prospetto riassuntivo esclusioni

Esclusioni	Immobili acquisiti per successione.
	Immobili adibiti ad abitazione principale del cedente/dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del periodo di possesso, in caso di possesso infradecennale).
	Donazione di immobili.
	Cessione dell’immobile decorso 10 anni dalla fine del lavori.

Criteri di calcolo del periodo decennale di osservazione

La lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR individua come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni la data di conclusione degli interventi ammessi al superbonus, la quale in linea di principio è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti (ad esempio data di fine lavori comunicata al Comune).

Vendita con riserva di proprietà: la Risposta ad istanza di interpello 16 luglio 2024, n. 156, ha per oggetto il caso di un immobile venduto con riserva di proprietà, ai sensi dell’art. 1523 del c.c. Nel caso sottoposto all’Agenzia, lo schema contrattuale statuiva che il prezzo pattuito sarà pagato in 10 anni, suddividendolo in 120 rate annuali con decorrenza dal 2024 (anno di stipula dell’atto) e fino al 2034 (anno di pagamento dell’ultima rata). L’Agenzia ha precisato che per determinare il momento rilevante ai fini della imponibilità della plusvalenza si deve fare riferimento all’effetto traslativo della proprietà dell’immobile. Nel caso affrontato dall’Agenzia, la plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile non sarà imponibile posto che nel 2034 sarà decorso il termine decennale di conclusione dei lavori.

Criteri di quantificazione del costo

Le plusvalenze di cui all’art. 67, lett. b-bis), TUIR, sono costituite dalla differenza fra corrispettivo percepito nel periodo d’imposta (principio di cassa) e prezzo d’acquisto/costo di costruzione dell’immobile ceduto aumentato di ogni altro costo inerente. Ai fini della determinazione del costo fiscalmente riconosciuto, il comma 1 dell’art. 68, TUIR, prevede due diverse ipotesi di determinazione dell’importo della plusvalenza, a seconda del fatto che, tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell’immobile, siano trascorsi:

non più di cinque anni;
più di cinque anni.

Non più di cinque anni: le spese sostenute per interventi da superbonus non incrementano il prezzo di acquisto/costo di costruzione dell’immobile, qualora si verifichino congiuntamente le due seguenti ipotesi:

l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione del superbonus nella misura del 110%;
siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura/cessione del credito.

L’Agenzia nella circolare 13 giugno 2024, n. 13/E, ha formulato l’importante precisazione che l’irrilevanza delle spese ai fini del calcolo della plusvalenza si verifica solo nel caso in cui il superbonus spetti nella misura del 110%, ma non anche nel caso di fruizione dell’agevolazione nelle diverse (e inferiori) misure 90%, 70% o 65%. Quindi, nel caso in cui si sia beneficiato del superbonus in parte nella misura del 110% ed in parte in una misura inferiore (esempio 70%), l’irrilevanza delle spese riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%, mentre le altre spese potranno essere considerate tra i costi inerenti all’immobile ceduto, quindi ad aumento del costo dell’immobile. La circolare 13 giugno 2024, n. 13/E, ha ulteriormente chiarito che la detrazione in quote annuali in dichiarazione dei redditi non determina nel calcolo della plusvalenza l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati.

Non vi sono limiti all’incremento del costo fiscale dell’immobile nel caso in cui il contribuente abbia fruito della detrazione da superbonus nelle misure ridotte del 90%, 70% o 65% e si sia fruito del beneficio in detrazione in dichiarazione dei redditi.

Più di cinque anni: nel caso in cui tra la conclusione degli interventi da superbonus e la cessione dell’immobile oggetto degli interventi siano trascorsi più di cinque anni e:

si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110%;
sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura/cessione del credito;

le spese sostenute concernenti gli interventi agevolati aumenteranno nella misura pari al 50% il prezzo di acquisto/costo di costruzione del bene.

Anche in questo secondo caso non si pongono limiti all’incremento del costo fiscale dell’immobile qualora il contribuente abbia fruito della detrazione nella misura ridotta del 90%, 70%, 65% e sia fruito del beneficio in detrazione in dichiarazione dei redditi.

Rivalutazione ISTAT: ai sensi dell’art. 68 TUIR, se alla data di cessione gli immobili oggetto di interventi da superbonus sono stati acquisiti/costruiti da oltre 5 anni possibile rivalutare il costo fiscalmente riconosciuto in base alle variazioni ISTAT.

Schema di sintesi

Nel corso del 2021 sono stati realizzati interventi da superbonus 110% per un importo pari a 100.000 euro optando per lo sconto in fattura. Il costo d’acquisto dell’immobile è stato di 150.000 euro. L’immobile viene venduto nel corso del 2025 per un importo pari 330.000 euro. La plusvalenza è pari 180.000 euro (330.000 – 150.000). Le spese relative agli interventi da superbonus non possono essere portate ad incremento del costo dell’immobile posto che non è trascorso il termine quinquennale.

Nel corso del 2021 sono stati realizzati interventi da superbonus 110% per un importo pari a 100.000 euro optando per lo sconto in fattura.Il costo d’acquisto dell’immobile è stato di 150.000 euro; l’immobile viene venduto nel 2030 per 330.000 euro. Si ipotizzi una rivalutazione ISTAT di 20.000 euro. La plusvalenza è pari 110.000 euro [330.000 – (150.000 + 20.000) – 50.000 euro]. Essendo trascorso il periodo di cinque anni, le spese da superbonus incrementano il costo dell’immobile nella misura del 50%.

Nel corso del 2021 sono stati realizzati interventi da superbonus 110% per un importo pari a 100.000 euro e si è operata la detrazione in dichiarazione dei redditi. Il costo d’acquisto dell’immobile è stato di 150.000 euro, il quale viene venduto nel corso del 2025 per 330.000 euro. La plusvalenza è pari 80.000 euro [330.000 – (150.000 + 100.000)]. Le spese da superbonus 110% incrementano il costo dell’immobile ceduto.

Prospetto riassuntivo

Immobile ceduto entro 5 anni dalla fine dei lavori	Non si tiene conto delle relative spese se, congiuntamente, si è fruito dell’incentivo nella misura del 110 e sia stata esercitata l’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura.
Immobile ceduto tra il 5° ed il 10° anno dalla fine dei lavori	Si tiene conto delle relative spese per il solo 50% alle medesime condizioni e cioè se, congiuntamente, si è fruito dell’incentivo nella misura del 110% e sia stata esercitata l’opzione per la cessione del credito/sconto in fattura.

Spese incrementative costo immobile: sono computabili interamente ad incremento del costo di acquisto/costruzione dell’immobile, quindi riducono l’importo della plusvalenza, le spese relative ad interventi da superbonus sono state beneficiate:

nella misura del 110% e portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi (i.e., 10 quote annuali);
nelle misure ridotte del 90%, 70% e 65%, a prescindere dai criteri di utilizzo del beneficio (opzione per lo sconto in fattura/cessione del credito ovvero detrazione di dichiarazione).

Immobili acquisiti per donazione

Ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR, nel caso di immobili acquisiti per donazione per il calcolo della plusvalenza si assume come prezzo d’acquisto/costo di costruzione quello sostenuto dal donante aumentato dell’imposta di donazione e di ogni altro costo inerente. Il Documento di ricerca della Fondazione nazionale dei Commercialisti, datato 1 luglio 2025, sostiene la tesi che non rientra nella disciplina di cui alla lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR, anche la cessione dell’immobile da parte dei donatari qualora i lavori siano stati realizzati dal donante (ante donazione) fatte salve le ipotesi di abuso del diritto. In presenza di rivendita dell’immobile potrebbe però integrarsi la fattispecie di plusvalenza “ordinaria” ai sensi dell’art. 67, lett. b), TUIR (ricorrendone tutti i presupposti).

Immobili in condominio e cessione singolo appartamento

La circolare 13 giugno 2024, n. 13/E ha chiarito che trovano applicazione le regole di determinazione della plusvalenza di cui alla lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR non solo quando gli interventi da superbonus hanno interessato l’unità immobiliare ceduta, ma anche nel caso in cui i lavori da superbonus siano stati effettuati solamente sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta.

Detrazioni parzialmente cedute ovvero con aliquote ridotte

Nel caso in cui il contribuente per il medesimo immobile abbia fruito dell’incentivo, alternativamente:

in parte nella misura del 110% ed in parte in misura ridotta (90%, 70%, 65%);
in parte fruendo della detrazione e per il residuo optando per la cessione/sconto in fattura;
l’Agenzia ritiene sono da considerare irrilevanti (eventualmente per il solo 50% se il fabbricato è ceduto oltre il quinto anno dalla fine lavori), le spese sulle quali ha fruito della detrazione del 110% ceduta a terzi.

Sismabonus acquisti

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta ad istanza di interpello 20 maggio 2025, n. 137, ha chiarito che, qualora l’unità immobiliare antisismica sia stata acquistata dalla persona fisica fruendo del sismabonus acquisti di cui all’art. 16, comma 1-septies, D.L. n. 63/2013, la successiva cessione non rientra nella lettera b-bis), comma 1, art. 67 TUIR. Quindi non si rendono applicabili le regole in commento e si applicano le regole ordinarie dei cui all’art. 67, comma 1, lett b), TUIR, prevedendo la tassazione nel caso di cessione “infraquinquennale” dell’immobile, alle condizioni ivi previste.

Riflessi dichiarativi

Nel caso in cui il contribuente decida di assoggettare a tassazione ordinaria la plusvalenza, i riflessi dichiarativi sono i seguenti:

modello redditi persone fisiche: Quadro RL – rigo RL6;

modello 730: quadro D, rigo D4 (indicando il codice 14).

Tassazione sostitutiva

Il comma 65 stabilisce che alle plusvalenze riguardanti la cessione “infradecennale” d’immobili che sono stati interessati da interventi ammessi al superbonus può essere applicata l’imposta sostitutiva del 26%, previa richiesta al notaio in sede di rogito notarile. Tale criterio di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF e nulla deve essere indicato in dichiarazione dei redditi. Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene a cura del notaio.

L’opzione per la tassazione sostitutiva può essere conveniente qualora il contribuente dichiari un reddito medio/elevato al quale si applica un’aliquota IRPEF marginale maggiore del 26%.

Decorrenza della norma

Ai sensi del comma 66, comma 1, della Legge n. 213/2023 le regole che disciplinano le plusvalenze in commento si applichino ai rogiti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Considerazioni

La tassazione della plusvalenza su immobili oggetto di interventi da superbonus oltre ad essere particolarmente complessa ed articolata, presuppone la conoscenza di numerosi elementi quali, ad esempio:

termine dei lavori;
percentuale di beneficio del superbonus;
criteri di utilizzo del beneficio fiscale;
percentuale di utilizzo del superbonus.

La necessità di conoscere tali informazioni presuppone vari fattori quali: il possesso della documentazione di natura urbanistica per determinare la fine lavori (se necessaria), uno stretto coordinamento fra i professionisti interessati al fine di porre in essere tutte le valutazioni di merito necessarie; fra le quali si ricordano:

le valutazioni di convenienza fra tassazione ordinaria ovvero sostitutiva;
la determinazione del termine di fine lavori;
la presenza di un’eventuale condizione che comporta la non tassazione della plusvalenza.

Nel caso di tassazione sostituiva sarà il notaio che redige l’atto a valutare se il cedente consegua o meno redditi diversi dalla cessione dell’immobile. Inoltre sarà tenuto a calcolare l’importo della plusvalenza (preme evidenziare che ben difficilmente il notaio sarà in possesso delle fatture relative agli interventi agevolati e ben difficilmente conoscerà i criteri di utilizzo del superbonus da parte del contribuente). Entrambe le informazioni dovranno essere fornite soggetto cedente.

Al fine di quantificare l’importo della plusvalenza, dovrà essere conservata la documentazione di supporto relativa alle spese per interventi da superbonus, le quali potranno incrementare il costo d’acquisto/costruzione dell’immobile. Si evidenzia che il periodo di osservazione decennale è maggiore al limite quinquennale di conservazione della documentazione fiscale.

Non possono essere sottovalutate le difficoltà che potranno emergere nell’ipotesi in cui i contribuenti, nel corso del tempo “cambino” il proprio professionista fiscale (es.: commercialista, patronato, ecc.) obbligando il consulente che dovrà “gestire” la cessione dell’immobile a valutare se l’immobile ceduto è stato o meno oggetto di intervento da superbonus ed in caso di riposta affermativa “recuperare” la documentazione relativa ai costi incrementati nonché dei criteri di utilizzo del beneficio fiscale, come già evidenziato tale documentazione può risalire anche a 10 anni prima. La situazione può complicarsi ulteriormente dato che non sempre coincidono soggetto cedente (proprietario o titolare di altro diritto reale) e soggetto che effettua l’intervento e conseguente diritto alla detrazione (es. comodatario ovvero il condominio).

Dovrà inoltre essere verificato:

se la plusvalenza rientri nella lettera b-bis) ovvero nella lettera b) dell’art. 67 TUIR. Si pensi al caso affrontato nell’Istanza di interpello 20 maggio 2025, n. 137, nella quale è stato chiarito che la cessione di un’unità immobiliare acquistata dalla persona fisica beneficiando del sismabonus-acquisti non rientra nella lettera b-bis) dell’art. 67 TUIR. Neppure rilevano altre tipologie di interventi per i quali si è beneficiato della detrazione fiscale (es: ecobonus, bonus eliminazione barriere architettoniche);
il conteggio della plusvalenza potrà essere particolarmente complesso qualora sia beneficiato del superbonus con diverse percentuali (110%, 90%, 75%, ecc.).

Riferimenti normativi:

Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64–67;
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 5, 67, 68 e 73;
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv. con mod. dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, art. 119;
D.L. 4 giugno 2013, n. 63, conv. con mod. dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90, art. 16;
Agenzia delle Entrate, Risp. a interpello 20 maggio 2025, n. 137;
Agenzia delle Entrate, Risp. a interpello 23 ottobre 2024, n. 208;
Agenzia delle Entrate, Risp. a interpello 16 luglio 2024, n. 156;
Agenzia delle Entrate, circolare 13 giugno 2024, n. 13/E.

Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.

Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.