1° Documento Riservato: IMU: come cambiano le aliquote con il nuovo decreto

CIRCOLARE MONOGRAFICA

Aggiornate le “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”

DI ANDREA AMANTEA | 19 NOVEMBRE 2025

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, ha approvato il D.M. 6 novembre 2025 con il quale vengono individuate, ossia integrate, le condizioni in base alle quali i Comuni, dall’anno di imposta 2026, possono introdurre ulteriori differenziazioni delle aliquote IMU all’interno di ciascuna delle fattispecie impositive già previste dal Decreto 7 luglio 2023. Tale ultimo Decreto aveva appunto individuato le fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i Comuni possono diversificare le aliquote di cui all’art. 1, commi 748–755, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160. L’allegato Adel nuovo Decreto sostituisce l’allegato A del Decreto 6 settembre 2024. Rimane fermo che le aliquote inserite dal Comune devono sempre rispettare i limiti di intervento previsti dalla normativa IMU.

La differenziazione delle aliquote IMU e l’autonomia comunale

Prima di arrivare alle novità contenute nel D.M. 6 novembre 2025, è necessario fare una ricostruzione normativa circa l’autonomia di intervento degli enti locali sulle aliquote IMU.

Comma 756 Legge n. 160/2019:

A decorrere dall’ anno 2021, i comuni, in deroga all’articolo 52 del Decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, possono diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755  esclusivamente con riferimento alle fattispecie individuate con Decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, da adottare entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, che si pronuncia entro quarantacinque giorni dalla data di trasmissione. (…) Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, possono essere modificate o integrate le fattispecie individuate con il decreto di cui al primo periodo.

Da qui, l’adozione del Decreto MEF 7 luglio 2023 e del successivo Decreto del 6 settembre 2024 dm002024090600000 appunto legati alle previsioni di cui all’art. 1, comma 756, della Legge n. 160/2019, Legge di Bilancio 2020, istitutiva della nuova IMU (accorpamento IMU e TASI).

Il Decreto MEF del 6 settembre 2024 ha integrato le condizioni in base alle quali i Comuni possono introdurre ulteriori differenziazioni delle aliquote impositive sempre e solo all’interno di ciascuna delle fattispecie già previste dal Decreto 7 luglio 2023 (vedi il relativo allegato A che sostituisce l’allegato A del Decreto 7 luglio 2023).

Le fattispecie in base alle quali i Comuni possono diversificare le aliquote IMU sono così individuate (vedi art. 2 Decreto 7 luglio 2023):

  • abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9,
  • fabbricati rurali ad uso strumentale,
  • fabbricati appartenenti al gruppo catastale D,
  • terreni agricoli,
  • aree fabbricabili,
  • altri fabbricati (fabbricati diversi dall’abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D).

L’ente locale può introdurre differenziazioni rispetto a variabili quali: rendita catastale, età dell’utilizzatore degli immobili nei casi di locazione/comodato; condizione di disabilità riconosciuta ai sensi dell’art. 3, comma 3, della Legge n. 104/1992 o invalidità civile non inferiore ad una certa soglia definibile dall’ente.

Ad esempio, rispetto alla fattispecie impositiva n. 3 “Fabbricati appartenenti al gruppo catastale D”, la differenziazione delle aliquote all’interno di tale fattispecie è consentitaesclusivamente con riferimento alle condizioni di seguito indicate:

  • 3.1 categoria catastale;
  • 3.2 superficie;
  • 3.3 oggetto di attività di recupero per miglioramento del decoro urbano o della classe energetica (opzione “on/off”);
  • 3.4 Rendita catastale (€) (opzione “on/off”);
  • 3.5 Collocazione immobile;
  • 3.6 Fabbricati divenuti inagibili a seguito di calamità naturali (opzione “on/off”).
  • 3.7 Fabbricati a disposizione o utilizzati (opzioni: 3.7.1 Immobili a disposizione – 3.7.1.1 Purché la condizione di immobile a disposizione persista da almeno, opzione “on/off”: numero di mesi).

La condizione 3.7.1.2 fa riferimento ad ulteriori variabili quali i Requisiti del soggetto passivo (opzione “on/off”) ossia: proprietà di ONLUS o enti del terzo settore; soggetto con invalidità civile riconosciuta in percentuale non inferiore al: percentuale di invalidità’ fissata dall’Ente; persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’art. 3 comma 3, della Legge n. 104/1992.

Ulteriori aliquote differenziate possono essere previste per gli immobili facenti parte di impianti eolici, fotovoltaici, idroelettrici, ecc.

Anche laddove il Comune non intenda diversificare le aliquote rispetto a quelle indicate ai commi da 748 a 755, la delibera di approvazione delle stesse aliquote deve essere redatta accedendo all’applicazione disponibile nel portale del federalismo fiscale (applicazione informatica “Gestione IMU”) che consente, previa selezione delle fattispecie di interesse del Comune come individuate dal tra quelle individuate con il Decreto MEF 7 luglio 2023 di elaborare il Prospetto delle aliquote, che forma parte integrante della delibera stessa.

Ai sensi dell’art. 6-ter, comma 1, del D.L. n. 132/2023, l’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote dell’IMU tramite l’elaborazione del Prospetto, utilizzando l’applicazione “Gestione IMU” decorreva dall’anno di imposta 2025.

A ogni modo, l’intervento sulle aliquote non può andare oltre quelle che sono i paletti fissati a livello normativo.

Così, per fare un esempio, per un immobile di categoria catastale D, il Comune non può prevedere un’aliquota superiore all’1,14%. L’applicazione citata “Gestione IMU” darà un errore bloccante.

Nel complesso, i Comuni tramite l’applicazione Gestione IMU disponibile sul portale del Federalismo fiscale possono differenziare le aliquote IMUin riferimento alle fattispecie impositive di cui al D.M. 7 luglio 2023, intervenendo sulle condizioni di cui all’allegato A del D.M. 6 settembre 2024 che permettono di differenziare ulteriormente le aliquote sulla base di specifiche variabili.

Nei confronti dei Comuni appartenenti alla regione Friuli-Venezia Giulia e alle province autonome di Trento e di Bolzano – vigendo, rispettivamente, le norme di cui alla Legge regionale 14 novembre 2022, n. 17, istitutiva dell’imposta locale immobiliare autonoma (ILIA), alla Legge provinciale 30 dicembre 2014, n. 14, relativa all’Imposta immobiliare semplice (IMIS), e alla Legge provinciale 23 aprile 2014, n. 3, sull’imposta municipale immobiliare (IMI) – non trovano applicazione le disposizioni di cui alla Legge n. 160/2019 in materia di IMU e, quindi, non sussiste l’obbligo di redigere la delibera tramite l’elaborazione del Prospetto (vedi comunicato MEF 30 novembre 2023).

Il D.M. 6 novembre 2025. Integrate le condizioni per la differenziazione delle aliquote

Con un comunicato stampa pubblicato in data 10 novembre, il MEF ha reso noto che, in considerazione delle esigenze emerse nel corso del primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, vale a dire l’anno d’imposta 2025, è stato adottato il Decreto 6 novembre 2025 del Vice Ministro dell’Economia e delle Finanze – integrativo del Decreto 6 settembre 2024 dm002024090600000 del Vice Ministro dell’Economia e delle Finanze avente ad oggetto “Integrazione del Decreto 7 luglio 2023 concernente l’individuazione delle fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i Comuni possono diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755 dell’art. 1 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160” – con il quale è stato riapprovato l’allegato A. 

In particolare, tale allegato A, che sostituisce il precedente, modifica e integra le condizioni in base alle quali i Comuni possono introdurre ulteriori differenziazioni all’interno di ciascuna delle suddette fattispecie impositive già fissate dal D.M. 7 luglio 2023.

L’applicazione informatica attraverso la quale elaborare e trasmettere il Prospetto per l’anno d’imposta 2026 è resa disponibile ai Comuni, all’interno dell’apposita sezione denominata “Gestione IMU” del Portale del federalismo fiscale, già a decorrere dal giorno 12 novembre 2025.

Andando nello specifico del nuovo Decreto, per ogni fattispecie impositiva vengono individuate delle sottocategorie di intervento.

Ad esempio, come da allegato A, rispetto ai fabbricati di cui alla categoria catastale D, tramite l’app “Gestione IMU” è possibile procedere a differenziazioni sulla base delle seguenti variabili (si riportano alcuni esempi di intervento):

Categoria catastaleD/1 Opifici;
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro);
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro);
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro);
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro);
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro);
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
SuperficieOpzione “on/off” nell’APP Gestione IMU:
Non superiore a (Mq);
Non inferiore a (Mq).
Oggetto di attività di recupero per miglioramento del decoro urbano o della classe energeticaOpzione “on/off”
Rendita catastale (€)Opzione “on/off”
Collocazione immobileOpzione “on/off”: dentro il centro storico; fuori dal centro storico.
In una zona specificamente indicata dal Comune: specificare la zona.
In zone soggette ad un alto tasso di abbandono di attività economico-commerciale: specificare la zona;
In zona non servita da servizi pubblici.
Fabbricati divenuti inagibiliOpzione “on/off”:
Ipotesi di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della Legge n. 160/2019;
Ipotesi diverse da quella di cui all’art. 1, comma 747, lett. b), della Legge n. 160/2019: a seguito di calamità naturali; a seguito di cause diverse da calamità naturali; a seguito di calamità naturali o di cause diverse da calamità naturali.

Ad esempio, in ipotesi di differenziazione per categoria catastale all’interno della fattispecie fabbricati appartenenti al gruppo catastale D, rispetto alla categoria D/2, il Comune potrà fissare un’aliquota:

  • non inferiore allo 0,76%;
  • massima dello 1,06%;
  • con maggiorazione dello 0,08% e arrivare dunque all’1,14% (se ci sono le condizioni di cui al comma 755 Legge n. 160/2019.

Si ricorda che i Comuni negli anni successivi al 2020 possono solo ridurre la maggiorazione restando esclusa ogni possibilità di variazione in aumento.

Ancora, rispetto alla fattispecie altri fabbricati (fabbricati diversi dall’abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale d), il Comune ad esempio – come da allegato A in esame – potrà effettuare una differenziazione :

  • rispetto alla destinazione d’uso laddove l’affittuario/comodatario la utilizzi come abitazione principale o ancora
  • rispetto alla collocazione dell’immobile (dentro il centro storico; fuori dal centro storico; in una zona specificamente indicata dal Comune).

Da qui è da ritenersi legittima una differenziazione dell’aliquota tra lo 0% e l’1,14% se verificate le condizioni ex art. 1, comma 755, della Legge n. 160/2019 (sostituzione maggiorazione TASI), per una seconda casa ad esempio situata in zona specifica del territorio comunale (es. nel quartiere “marinaro”).

La procedura e le tempistiche di approvazione delle aliquote

L’approvazione del Prospetto segue una procedura ben dettagliata nelle “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”, rese disponibili dal MEF e aggiornate con le modifiche apportate dal Decreto 6 novembre 2025. 

All’atto dell’inserimento del Prospetto, il Comune deve indicare:

  • obbligatoriamente, le aliquote previste per le sei fattispecie principali;
  • le eventuali esenzioni e/o agevolazioni dallo stesso stabilite sempre sulla base della norma di riferimento Legge n. 160/2019. 

Laddove il Comune intenda procedere ad una differenziazione nell’ambito di una o più fattispecie principali dunque sfruttando le condizioni di intervento di cui al più volte citato allegato A, verrà indirizzato dall’applicazione alla sezione denominata “Fattispecie personalizzate”, all’interno della quale potrà definire, mediante la valorizzazione delle condizioni di interesse tra quelle individuate, la fattispecie personalizzata.

Nella compilazione di ogni fattispecie personalizzata, il Comune deve rispettare i seguenti vincoli:

  • fissare un’aliquota diversa da quella indicata per la rispettiva fattispecie principale;
  • stabilire un’aliquota che rispetti i limiti previsti dalle norme di riferimento;
  • compilare/selezionare almeno una delle condizioni proposte dall’applicazione.

Ai fini dell’applicazione dell’aliquota fissata per ciascuna fattispecie personalizzata, sarà necessario che le condizioni selezionate dal Comune ricorrano cumulativamente (vedi Guida operativa).

A ogni modo, rimandando alla Guida ufficiale per gli step successivi, successivamente alla sua redazione, il Prospetto deve essere:

  • approvato, da parte del competente organo, entro il termine previsto per l’adozione del bilancio di previsione dell’anno di riferimento, fissato al 31 dicembre dell’anno precedente dall’art. 151, comma 1, del D.Lgs. n. 267/2000 (TUEL), che può essere differito con disposizione di legge o Decreto del Ministro dell’interno (art. 1, comma 169, della Legge n. 296/2006);
  • trasmesso al MEF, attraverso la medesima applicazione informatica “Gestione IMU” disponibile nel Portale del federalismo fiscale.

La trasmissione avviene accedendo alla funzionalità “Modifica” del Prospetto in bozza che si intende trasmettere, la quale è disponibile nella “Lista prospetti inseriti”.

Proseguendo sino alla schermata “Riepilogo Prospetto”, è presente l’apposito pulsante “Trasmetti”.

ITER approvazione e trasmissione Prospetto Aliquote IMU tramite app Gestione IMU
31 dicembre anno NElaborazione Prospetto delle aliquote e approvazione della delibera di cui il Prospetto costituisce parte integrante. Adozione delibere approvative dei regolamenti.
14 ottobre anno N+1Trasmissione del Prospetto al MEF con gli estremi della delibera approvativa.
28 ottobre N+1Pubblicazione delle delibere e dei prospetti da parte del MEF sul portale del Dipartimento delle Finanze.

Nel complesso, i Prospetti e le delibere approvative dei regolamenti devono essere tramessi e poi pubblicati, come da tabella, entro il 28 ottobre; la loro pubblicazione garantisce agli Enti locali la piena efficacia per l’anno cui si riferiscono – e dunque dal 1° gennaio dell’anno medesimo (art. 1, commi 762 e 767, della Legge n. 160/2019).

Si veda il nostro approfondimento Aliquote IMU 2025 con il nuovo Prospetto. Approvazione e autonomia comunale.

In mancanza dell’elaborazione e della trasmissione dello stesso tramite la procedura in parola, nonché se non si rispettano i suddetti termini di pubblicazione, si applicano le aliquote di base di cui ai commi da 748 a 755 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019.

Le aliquote di base continuano ad applicarsi sino a quando il Comune non approvi una prima delibera secondo le modalità sopra indicate.

A ogni modo, in caso di discordanza tra il Prospetto delle aliquote di cui al comma 757 e le disposizioni contenute nel regolamento comunale di disciplina dell’imposta, prevale quanto stabilito nel Prospetto.

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