COMMENTO
DI SANDRA PENNACINI | 13 FEBBRAIO 2026
Entro il 16 marzo 2026, gli amministratori di condominio sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni nel corso del 2025. Con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 50559 del 10 febbraio 2026 , sono state aggiornate le specifiche tecniche per recepire le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, che impongono una distinzione tra le unità immobiliari adibite ad abitazione principale e le altre tipologie di immobili, nonché basata sul titolo in base al quale il contribuente detiene la disponibilità dell’immobile.
Premessa
La Comunicazione delle spese condominiali subisce un restyling alla luce del quadro normativo in vigore dall’anno d’imposta 2025, a seguito delle modifiche introdotte dalla Legge 30 dicembre 2024, n. 207. La disciplina delle detrazioni edilizie ha infatti subito una revisione integrale (tendenzialmente con considerevole riduzione delle percentuali di detrazione); contemporaneamente è stata abbandonata la percentuale unica, introducendo un regime differenziato che premia esclusivamente la “duplice condizione” di possesso a titolo di proprietà o altro diritto reale e, contestualmente, la destinazione ad abitazione principale.
Il tracciato della comunicazione è stato conseguentemente adeguato al fine di accogliere le informazioni necessarie a distinguere chi ha diritto alla detrazione maggiorata del 50% rispetto a chi accede all’aliquota ordinaria del 36%. Tali modifiche impongono all’amministratore una più attenta profilazione dei condòmini e delle caratteristiche delle unità immobiliari.
L’assetto del Bonus Casa dal 2025
Brevemente si ricorda che, a decorrere dal 1° gennaio 2025, il Bonus Casa (art. 16-bis del TUIR) non prevede più una detrazione uniforme. La normativa stabilisce che l’aliquota del 50% spetti esclusivamente qualora ricorrano congiuntamente due requisiti: la titolarità di un diritto realesull’immobile (proprietà, usufrutto, uso o abitazione) e la contestuale destinazione dello stesso ad abitazione principale del soggetto che sostiene la spesa.
In assenza anche di una sola delle predette condizioni, la detrazione scende al 36%. Ne consegue che l’aliquota ridotta si applica non solo alle “seconde case”, ma anche agli interventi sostenuti da soggetti detentori ma che non sono titolari di un diritto reale sull’immobile (ad es. inquilini o comodatari, ivi inclusi i familiari conviventi), pur se l’immobile costituisce la loro abitazione principale. Analogamente, il proprietario che concede in locazione l’immobile a terzi non potrà accedere al 50% poiché, pur titolare di diritto reale, non vi risiede.
Novità nel tracciato: il “Flag abitazione principale”
Per gestire la differenziazione delle aliquote, il Provvedimento del 10 febbraio 2026 ha introdotto nel tracciato del “Record C” (dettaglio spese) il nuovo campo denominato “Flag abitazione principale”. Questo campo ha la funzione di segnalare all’Amministrazione Finanziaria se l’unità immobiliare oggetto dell’intervento soddisfa il requisito dell’abitazione principale, permettendo così la corretta precompilazione della dichiarazione dei redditi.
La compilazione di tale campo segue, per l’anno d’imposta 2025, un regime transitorio. Il Provvedimento specifica che l’indicazione del requisito dell’abitazione principale è facoltativa e sperimentale. L’amministratore è tenuto a compilare il dato esclusivamente qualora il condomino abbia comunicato l’informazione entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa (31/12/2025). In assenza di tale informazione, il campo non dovrà essere valorizzato, lasciando al contribuente l’onere di modificare la dichiarazione precompilata.
I nuovi codici per la “Tipologia del soggetto”
Elemento essenziale per la corretta attribuzione della detrazione è la compilazione del campo “Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, presente nel Record C.
Rispetto agli anni precedenti, la selezione del codice adeguato è determinante per incrociare il dato con il possesso di un diritto reale. Le specifiche tecniche dettagliano i seguenti valori ammessi:
- Valore 0: indica il proprietario, compresi i titolari di nuda proprietà e proprietà superficiaria.
- Valore 1: indica il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso o abitazione), previa comunicazione all’amministratore da parte del proprietario.
- Valore 2: indica il titolare di un diritto personale di godimento (conduttore o comodatario) o il familiare convivente del possessore o detentore, previa comunicazione all’amministratore.
- Valore 3: residuale, indica Altro soggetto comunicato all’amministratore dal proprietario.
Senza un’esplicita comunicazione del proprietario, l’amministratore è tenuto a compilare la comunicazione basandosi esclusivamente sui dati ufficiali dell’anagrafe condominiale (attribuendo la spesa al proprietario), non potendo certificare autonomamente situazioni soggettive diverse.
Superbonus
Per quanto concerne il Superbonus, le specifiche tecniche confermano la gestione delle aliquote residue. Il campo “Flag Superbonus” deve essere impostato a 1 se l’intervento ha beneficiato della detrazione al 65% (misura ordinaria 2025) e a 2 se la detrazione è al 110%, casistica ormai limitata alle specifiche deroghe previste dalla normativa vigente (es. zone sismiche o Cilas antecedenti).
Modalità di invio
La trasmissione dei dati deve avvenire esclusivamente per via telematica, utilizzando il servizio Entratel o Fisconline, direttamente oppure tramite intermediari abilitati. Il file da inviare deve essere sottoposto a controllo formale preventivo utilizzando il software di controllo (Desktop Telematico) messo a disposizione dall’Agenzia. Entro i termini è prevista la possibilità di inviare una comunicazione Ordinaria (primo invio), Sostitutiva (che sovrascrive integralmente una precedente comunicazione valida) o di Annullamento (che elimina i dati precedentemente trasmessi).
Riferimenti normativi:
- Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 10 febbraio 2026,
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