2° Contenuto: Contribuente iscritto all’AIRE: ok alle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile nel comune in cui ha studiato

COMMENTO

DI STUDIO TRIBUTARIO GAVIOLI & ASSOCIATI | 23 DICEMBRE 2025

Il cittadino italiano iscritto all’Aire, trasferito all’estero per ragioni di lavoro, può acquistare un immobile a uso abitativo nel comune italiano dove ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario, usufruendo dei benefici fiscali “prima casa”. Con la Risposta a interpello n. 312, del 15 dicembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito interessanti chiarimenti in merito al caso esposto da un contribuente, iscritto all’AIRE e trasferitosi all’estero per ragioni di lavoro, che acquista un immobile in Italia e intende beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Il quesito posto alle Entrate

Un contribuente nel porre una istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate fa presente che risiede all’estero per motivi di lavoro dal 2009 ed è iscritto all’AIRE. Dichiara che ha risieduto dal 1987 al 2005 in un comune italiano dove si è stabilita la famiglia di origine e dove ha sviluppato i propri legami familiari e affettivi.

Durante tale periodo ha svolto l’intero percorso scolastico: ha frequentato le scuole medie, le scuole superiori e l’università.

Nell’istanza alle Entrate fa presente che intende acquistare un immobile ad uso abitativo nel comune dove ha svolti gli studi e chiede di sapere seper tale acquisto potrà usufruire delle agevolazioni c.d. prima casa, previste per i cittadini italiani residenti all’estero, così come stabilito dall’art. 2, comma 1, del D.L. 13 giugno 2023, n. 69, che ha modificato la Nota II-bis, comma 1, lett. a) dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), nonostante l’immobile non sia ubicato nel comune di nascita né in quello dell’ultima residenza anagrafica in Italia.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, come anche indicato sul portale dell’Agenzia delle Entrate, consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione, in presenza di determinate condizioni.

Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione IVA) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 eurociascuna.

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”.

Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato (fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno).

Inoltre, la casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto. Tale condizione non è richiesta per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
  • nel territorio del comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni.

L’agevolazione non spetta quando si acquista un’abitazione che si trova nello stesso comune in cui si ha la titolarità di altra abitazione acquistata senza usufruire dei benefici “prima casa”. In questa situazione, per poter richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto è necessario prima vendere la vecchia abitazione.

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione “prima casa”.

L’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

La Risposta delle Entrate

I tecnici delle Entrate ricordano che l’art. 2, comma 1, del D.L. 13 giugno 2023, n. 69, ha modificato la Nota II bis, comma 1, lettera a) dell’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, relativamente alla disciplina agevolativa prevista per le ipotesi di acquisto di “prima casa” in Italia da parte di un soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro.

Ai sensi della lett. a), della Nota II-bis, come modificata dall’art. 2, del citato D.L. n. 69/2023, per beneficiare dell’agevolazione in parola, occorre “che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

La circolare del 16 febbraio 2024, n. 3/E dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “Il beneficio fiscale, in ragione dell’intervento normativo, viene pertanto ancorato a un criterio oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza […]”.

Pertanto, possono accedere al beneficio fiscale in esame le persone fisiche che, contestualmente:

  • si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro. Attesa la diversa formulazione della disposizione in commento rispetto alla versione previgente, il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale in questione;
  • abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni, o ivi svolto, per il medesimo periodo, la loro attività, anteriormente all’acquisto dell’immobile;
  • abbiano acquistato l’immobile nel comune di nascita, ovvero in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento.

Nel caso esaminato, osserva l’Agenzia delle Entrate, il contribuente istante dichiara che intende acquistare un immobile in un “comune in cui ha svolto l’intero percorso scolastico” comprendente anche l’università.

Di conseguenza nel rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti, l’Agenzia delle Entrate è del parere che possa fruire delle agevolazioni prima casa, in caso di acquisto di immobile nel comune in cui ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario.

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