2° Contenuto Riservato: Le agevolazioni “prima casa” tra novità normative e interpretazioni giurisprudenziali al 2025

CIRCOLARE MONOGRAFICA

Alcuni chiarimenti in materia: importanza della tempestività degli accertamenti in relazione al momento del “mendacio”; necessità di dichiarare la situazione catastale effettiva al momento del rogito; rigidi limiti per l’invocazione della “forza maggiore”

DI MATTEO RIZZARDI | 28 AGOSTO 2025

L’acquisto di un’abitazione in Italia rappresenta un passo fondamentale nella vita di molti e il legislatore ha previsto un articolato sistema di agevolazioni fiscali per incentivare l’accesso alla proprietà immobiliare. Le cosiddette “agevolazioni prima casa” permettono una significativa riduzione delle imposte indirette e una limitazione del potere di accertamento di valore da parte dell’Amministrazione finanziaria. Queste disposizioni sono in costante evoluzione, con recenti interventi normativi e chiarimenti giurisprudenziali che ne delineano i contorni e le condizioni di applicabilità.

Cosa sono e quali imposte riguardano le agevolazioni “prima casa”?

Le agevolazioni “prima casa” offrono un regime fiscale di favore che si traduce in diversi benefici per l’acquirente. Nello specifico, si concretizzano in:

• riduzione dell’imposta di registro (se l’acquisto avviene da privati o da imprese in regime di esenzione IVA) o dell’IVA (se l’acquisto avviene da imprese con applicazione dell’IVA),
• esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e su quelli necessari per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari,
• detrazione dall’IRPEF del 19% sugli interessi passivi dei mutui ipotecari, con un limite di spesa di 4.000 euro, per chi acquista una casa da destinare ad abitazione principale. Questa detrazione può riguardare anche la quota relativa ai familiari a carico ed è fruibile sia nel modello 730 che nel modello Redditi PF.

Le imposte da pagare e la base imponibile

Le imposte dovute all’atto dell’acquisto di una casa dipendono da due fattori cruciali: la natura del venditore (privato o impresa) e la sussistenza o meno delle agevolazioni “prima casa” in capo all’acquirente.

• Acquisto da venditore privato o impresa con esenzione IVA:
  • imposta di registro: 2% (minimo 1.000 euro);
  • imposta ipotecaria: 50 euro;
  • imposta catastale: 50 euro.
    In questo caso, la base imponibile non è il corrispettivo pattuito, ma il “prezzo-valore”, basato sul valore catastale dell’immobile. Il sistema del prezzo-valore si applica se il fabbricato è a uso abitativo, l’acquirente è un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale/professionale, l’acquirente richiede esplicitamente l’applicazione al notaio e le parti indicano l’importo pattuito nell’atto. I vantaggi includono limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate e una riduzione del 30% degli onorari notarili. Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
• Acquisto da impresa con imponibilità IVA (es. impresa di costruzione/ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori):
  • IVA: 4%;
  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 200 euro;
  • imposta catastale: 200 euro.
    In questo scenario, la base imponibile per l’IVA è il prezzo di cessione.

È importante notare che il medesimo trattamento fiscale agevolato si applica anche alle pertinenze (es. box, cantina) se acquistate con atto separato dalla compravendita della prima casa.

Condizioni per l’applicazione delle agevolazioni: requisiti e novità normative

Per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, è necessario che siano soddisfatti specifici requisiti.

Requisiti oggettivi sull’immobile

Il fabbricato deve appartenere a determinate categorie catastali civili:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini)

Sono escluse le abitazioni di tipo signorile (A/1), in ville (A/8) e castelli o palazzi con eminenti pregi artistici e storici (A/9).

Requisiti di ubicazione e residenza

• l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto; 
• in alternativa, può trovarsi nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• una significativa novità è stata introdotta dall’art. 2 del D.L. n. 69/2023 (“Salva infrazioni”) per gli acquirenti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro e che abbiano risieduto o svolto attività in Italia per almeno 5 anni, l’immobile può trovarsi nel Comune di nascita o in quello di precedente residenza o attività. La circolare n. 3/E del 2024 ha chiarito che il requisito lavorativo deve sussistere al momento dell’acquisto (non è ammissibile un trasferimento successivo) e il quinquennio non deve essere necessariamente continuativo. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta nell’atto di acquisto, a pena di decadenza.

Requisiti soggettivi dell’acquirente

• novità della Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024): dal 1° gennaio 2016, i benefici sono estesi anche a chi è già proprietario di un immobile acquistato con agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, vi è una condizione fondamentale: la casa già posseduta deve essere venduta entro due anni dal nuovo acquisto. Se questa vendita non avviene entro il termine stabilito, si perdono le agevolazioni usufruite per il nuovo immobile, e si dovranno pagare le maggiori imposte, i relativi interessi e una sanzione del 30%;
• in generale, l’acquirente non deve possedere altri immobili in tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni “prima casa”, a meno che non si impegni a venderli entro i due anni come previsto dalla nuova normativa.

Il contratto preliminare di compravendita

Spesso, prima della stipula del contratto definitivo, si sottoscrive un contratto preliminare. Questo accordo impegna reciprocamente venditore e compratore alla futura stipula del contratto di compravendita definitivo, ma non trasferisce la proprietà dell’immobile. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.

Alla registrazione del preliminare sono dovute:

• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se scrittura privata semplice) o 155 euro (se atto pubblico/scrittura privata autenticata). Se il preliminare prevede pagamenti, è dovuta anche un’imposta di registro proporzionale:
  • 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita (se il successivo trasferimento è soggetto a IVA). Se non soggetto a IVA, l’acconto viene fatturato con IVA e si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro. L’imposta pagata con il preliminare è detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo, e in caso di eccedenza, spetta il rimborso.

Quando si perde il beneficio “prima casa”?

La perdita delle agevolazioni “prima casa” comporta, oltre al recupero delle maggiori imposte e dei relativi interessi, l’applicazione di una sanzione del 30%. Le situazioni che determinano la decadenza dal beneficio sono:

• dichiarazioni false contenute nell’atto di acquisto;
• vendita o donazione dell’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito) da adibire ad abitazione principale in tempi “ragionevoli”;
• mancato spostamento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• mancata vendita, entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile, di quello già posseduto e acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Analisi della casistica giurisprudenziale: tre recenti sentenze della Corte di Cassazione

Le recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno fornito interpretazioni cruciali su specifici aspetti della decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, delineando i confini tra l’obbligo del contribuente e il potere dell’Amministrazione finanziaria.

Decadenza per mancata unificazione di unità immobiliari: il termine triennale per l’ufficio (ordinanza 10 giugno 2025, n. 15422)

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15422 del 10 giugno 2025, ha fornito importanti indicazioni sulla decorrenza del termine di decadenza triennale per l’Agenzia delle Entrate in caso di mancata unificazione di due unità immobiliari acquistate con l’impegno all’accorpamento.

Un contribuente aveva acquistato due unità immobiliari nel 2016, impegnandosi ad accorparle e a vendere un’altra abitazione precedentemente acquistata con agevolazioni “prima casa”. L’avviso di liquidazione dell’imposta di registro e delle sanzioni è stato notificato al contribuente il 10 maggio 2019, dopo aver constatato che non aveva provveduto alla fusione delle unità entro tre anni dalla registrazione dell’atto (avvenuta il 5 aprile 2016).

• La questione giuridica: la controversia verteva sulla tempestività dell’accertamento da parte dell’Ufficio, in relazione al termine di decadenza triennale. La Cassazione ha sottolineato che, in assenza di regole specifiche sulla decorrenza del termine di decadenza, si applicano le norme generali dell’ordinamento (artt. 2964 c.c. ss.), secondo cui il termine decorre dal momento in cui sussiste il potere di compiere l’atto.
• La decisione della Cassazione: gli Ermellini hanno distinto tra “mendacio originario” (quando mancano i requisiti agevolativi al momento dell’atto, e la decadenza decorre dalla registrazione) e “mendacio successivo” (quando i fatti che comportano la perdita del beneficio sopraggiungono dopo il contratto, e la decadenza decorre dall’evento stesso). Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che l’avviso fosse tempestivamente notificato. Poiché l’acquirente non aveva dimostrato l’ultimazione dei lavori o la completa realizzazione degli obblighi catastali entro il 5 aprile 2019 (tre anni dalla registrazione), l’Amministrazione ha potuto contestare la perdita del beneficio a partire da tale data, rendendo valida la notifica del 10 maggio 2019. Il ricorso del contribuente è stato pertanto rigettato.

Mutamento della categoria catastale post-rogito: non sanzionabile il dichiarante del vero (ordinanza 21 giugno 2025, n. 16643)

Con l’ordinanza n. 16643 del 21 giugno 2025, la Cassazione ha affrontato il tema del mutamento della categoria catastale di un immobile dopo il rogito, chiarendo che il contribuente non è sanzionabile se ha dichiarato la categoria effettivamente esistente al momento della compravendita.

Un immobile, acquistato con agevolazioni “prima casa” nel 2017 come categoria A/2 (abitazione civile), è stato successivamente riclassificato dall’Agenzia delle Entrate nel 2018 in A/1 (abitazione di lusso), a seguito di un’istanza del Comune di Milano risalente addirittura al 2014. L’Ufficio aveva revocato le agevolazioni e irrogato una sanzione del 30%.

• La questione giuridica: il punto centrale era stabilire se il contribuente avesse commesso “mendacio” (falsità) al momento del rogito, giustificando così la sanzione.
• La decisione della Cassazione: la Corte ha accolto parzialmente il ricorso del contribuente, annullando la sanzione del 30%. Ha argomentato che al momento del rogito (2017), la categoria catastale era palesemente A/2. Il contribuente non poteva essere sanzionato per “mendacio” perché aveva dichiarato la categoria catastale effettivamente esistente al momento della compravendita. Sebbene fosse pendente una richiesta di riclassificazione dal 2014, il contribuente non era tenuto a dichiarare una categoria diversa da quella attuale, né aveva responsabilità o incombenze specifiche per “sterilizzare” le conseguenze di una “mera ed incerta evenienza” futura. Dichiarare la condizione catastale sussistente al momento del rogito costituiva la sola condotta esigibile. Il ricorso erariale è stato rigettato.

Ritardo nell’affrancazione e mancata vendita dell’immobile pre-posseduto: limiti della “forza maggiore” (ordinanza 4 luglio 2025, n. 18236)

L’ordinanza n. 18236 del 4 luglio 2025 si è pronunciata sulla perdita delle agevolazioni “prima casa” in caso di mancata vendita dell’immobile pre-posseduto a causa di un ritardo nell’affrancazione da parte della Pubblica Amministrazione.

Un contribuente, proprietario di un appartamento con vincolo di prezzo massimo di rivendita (edilizia convenzionata), non era riuscito a venderlo entro il termine di legge dopo aver acquistato una nuova “prima casa”, adducendo come motivo il ritardo del Comune nella procedura di affrancazione (rimozione del vincolo).

• La questione giuridica: la difesa del contribuente invocava la “forza maggiore” per giustificare l’inadempienza, vista l’anomalia del ritardo della Pubblica Amministrazione nel concedere l’affrancazione.
• La decisione della Cassazione: la Corte ha confermato la perdita delle agevolazioni. Ha ribadito che la “forza maggiore” deve consistere in un evento imprevedibile e inevitabile. Sebbene un anomalo ritardo della P.A. possa talvolta configurare forza maggiore, in questo caso specifico non lo era. La Corte ha evidenziato che l’immobile poteva comunque essere venduto al prezzo imposto, e che il ritardo nella procedura di affrancazione comportava una “minore convenienza economica” piuttosto che un’oggettiva e cogente impossibilità di vendere. La scelta del contribuente è stata considerata dettata da un interesse economico, incompatibile con la sussistenza della causa di forza maggiore. Pertanto, il ricorso del contribuente è stato rigettato.

Agevolazioni fiscali “prima casa” per fabbricati in costruzione: il termine di ultimazione coincide con quello di controllo fiscale (ordinanza 16 febbraio 2025, n. 3891)

Un contribuente ha acquistato un fabbricato allo stato grezzo nel 2007, invocando l’agevolazione fiscale “prima casa”. L’Agenzia delle Entrate ha disconosciuto il beneficio perché i lavori di ultimazione non erano stati completati entro il triennio successivo alla registrazione dell’atto di trasferimento immobiliare.

• La questione giuridica: il punto centrale era stabilire se il godimento dell’agevolazione “prima casa” per un immobile in costruzione fosse condizionato alla sua ultimazione entro un termine specifico e se tale termine dovesse coincidere con quello entro cui l’Amministrazione finanziaria può effettuare i controlli.
• La decisione della Cassazione: La Corte ha riconosciuto che i benefici “prima casa” possono essere applicati anche agli immobili in corso di costruzione, purché l’immobile sia idoneo all’uso abitativo e non di lusso, e che l’acquirente dichiari la finalità nell’atto di acquisto. Tuttavia, pur non essendo previsto un termine esplicito per l’ultimazione dei lavori nella norma che disciplina l’agevolazione, la Cassazione ha stabilito che tale termine deve coincidere con quello entro il quale l’Amministrazione finanziaria è tenuta a verificare la sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione, ovvero il triennio che decorre dalla richiesta di registrazione dell’atto (ex art. 76, comma 2, D.P.R. n. 131/1986). Questo per garantire che la finalità dichiarata dal contribuente di destinare l’immobile a “prima casa” sia effettivamente realizzata e per evitare che i controlli siano differiti a tempo indefinito. La Corte ha precisato che il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza ha un “carattere meramente sollecitatorio”, mentre la decadenza si collega all’inutile decorso del termine triennale per l’ultimazione. Nel caso di specie, l’avviso di liquidazione dell’Agenzia era stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) e riguardava la mancata ultimazione dei lavori nel triennio, circostanza non contestata dalla contribuente. Di conseguenza, il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato accolto, e la sentenza impugnata è stata cassata, rigettando il ricorso originario della contribuente.

Agevolazione “prima casa” per acquisizioni tramite usucapione: obbligatoria la dichiarazione esplicita prima della registrazione (ordinanza 22 febbraio 2025, n. 4713)

Una coppia di coniugi aveva occupato un immobile come casa coniugale dal 1985. Nel 2017, una sentenza del Tribunale di Napoli ha riconosciuto loro il diritto di proprietà sull’immobile per usucapione. L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, applicando l’aliquota ordinaria anziché quella agevolata “prima casa”, sostenendo che i contribuenti non avevano reso la dichiarazione di volersi avvalere dell’agevolazione prima della registrazione della sentenza. I contribuenti hanno sostenuto che la sentenza stessa, accertando la loro residenza dal 1985, avrebbe dovuto essere equiparata a un atto di trasferimento a titolo oneroso per l’applicazione dell’aliquota agevolata, contestando anche la valutazione dell’immobile basata solo sui valori OMI. Le commissioni tributarie provinciali e regionali hanno rigettato il ricorso dei contribuenti.

• La questione giuridica: il punto centrale era stabilire se, in caso di acquisizione della proprietà per usucapione, la manifestazione di volontà di avvalersi dell’agevolazione “prima casa” fosse comunque necessaria e quando dovesse essere resa. Un secondo aspetto riguardava la legittimità della valutazione dell’immobile ai fini dell’imposta di registro basata sui soli valori OMI.
• La decisione della Cassazione: la Corte ha confermato l’infondatezza del ricorso dei contribuenti. Ha ribadito che per il godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della “prima casa” è indispensabile che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando specificamente di voler stabilire la residenza nel Comune, di non godere di altri diritti reali su immobili dello stesso Comune e di non aver già usufruito dei medesimi benefici. Questa esigenza di collaborazione del contribuente, attraverso dichiarazioni esplicite, costituisce un’eccezione al principio generale che un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non sia persa. In particolare, nel caso di acquisto a titolo originario come l’usucapione, le dichiarazioni devono essere rese prima della registrazione del provvedimento del giudice (sentenza o Decreto) che costituisce l’atto con efficacia traslativa. Riguardo alla contestazione sulla valutazione dell’immobile, la Corte ha riaffermato che l’avviso di liquidazione non è sufficientemente motivato se rettifica il valore dell’immobile facendo esclusivo riferimento alle quotazioni OMI, in quanto queste, da sole, non indicano congruamente il valore venale in comune commercio. Tuttavia, nel caso specifico, la Corte ha accertato che l’amministrazione non si era basata esclusivamente sui valori OMI, ma li aveva utilizzati come ausilio, combinandoli con un metodo comparativo diretto con trasferimenti di immobili simili nella stessa zona, rendendo la stima legittima. Per questi motivi, il ricorso dei contribuenti è stato rigettato.

Conclusioni

Il quadro delle agevolazioni “prima casa” nel 2025 si presenta, dunque, con una normativa sempre più delineata e specifiche condizioni per la fruizione dei benefici, in particolare per quanto riguarda i termini stringenti per la rivendita del precedente immobile. Le recenti sentenze della Cassazione, inoltre, offrono chiarimenti fondamentali: dall’importanza della tempestività degli accertamenti da parte dell’Ufficio in relazione al momento del “mendacio”, alla necessità di dichiarare la situazione catastale effettiva al momento del rogito, senza che future riclassificazioni retroattive possano determinare sanzioni per l’acquirente, fino ai rigidi limiti per l’invocazione della “forza maggiore”, che non può essere addotta per giustificare inadempimenti derivanti da una mera minore convenienza economica. Per gli acquirenti, è più che mai cruciale una piena consapevolezza di tutti i requisiti e delle tempistiche per evitare la perdita di questi importanti benefici fiscali.

Riferimenti normativi:

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 76;
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116; 
• D.L. 13 giugno 2023, n. 69, conv. dalla Legge 10 agosto 2023, n. 103, art. 2; 
• Agenzia delle Entrate, circolare 16 febbraio 2024, n. 3/E. 

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