COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 8 SETTEMBRE 2025
Il D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123, pubblicato nel Supplemento Ordinario n. 29 della Gazzetta Ufficiale, costituisce il nuovo Testo Unico sulle imposte indirette diverse dall’IVA. Obiettivo: riunificare in un unico corpus organico la disciplina relativa a imposta di registro, ipotecaria/catastale, successioni e donazioni, di bollo e IVAFE, oltre a regimi sostitutivi e agevolazioni. Il Decreto, in attuazione della delega di cui alla Legge n. 111/2023 (art. 21, comma 1), introduce un testo sistematizzato con aggiornamenti formali e coordinativi, pur senza modifiche sostanziali. Il nuovo impianto entrerà in vigore il 1° gennaio 2026, segnando un traguardo verso la semplificazione normativa. Tuttavia, restano alcune criticità non risolte in materia di agevolazioni e coordinamento operativo tra regimi.
Contesto e necessità del Testo Unico
Negli ultimi anni, l’ordinamento tributario italiano ha accumulato un mosaico normativo articolato, spesso frammentario, in materia di imposte indirette come registro, successioni, bollo e tributi affini. Per rispondere all’esigenza di chiarezza e uniformità, la Legge delega n. 111/2023 ha incaricato il Governo di realizzare testi unici sugli ambiti tributari, rispettando principi di coerenza, semplificazione e partecipazione. Il D.Lgs. 123/2025 è la risposta a questa delega per i tributi indiretti, completando il quadro normativo in attesa dei testi unici su adempimenti/accertamenti e sanzioni amministrative.
Struttura del D.Lgs. n. 123/2025
Il testo ordinamentale è articolato in sei grandi parti, ciascuna dedicata a un ambito impositivo:
- Parte I – Imposta di registro
Raccoglie le regole introdotte dal D.P.R. n. 131/1986, integrate da un Allegato 1. Al suo interno sono ora incluse agevolazioni “prima casa” (successioni, donazioni) e il credito d’imposta per riacquisto prima casa (ex Legge n. 448/1998), benché debitamente aggiornate in forma, non nel merito. - Parte II – Imposte ipotecarie e catastali
Trasferisce integralmente il contenuto del D.Lgs. n. 347/1990, incluso un Allegato 2 aggiornato. - Parte III – Imposta sulle successioni e donazioni
Sostituisce il D.Lgs. n. 346/1990, ordinando le regole e semplificando la consultazione. - Parte IV – Imposta di bollo e IVAFE
Si occupa di disciplinare l’imposta di bollo, integrandovi la tassazione sulle attività finanziarie estere (IVAFE), ora consolidate in un Allegato 3. - Parte V – Regimi sostitutivi e agevolazioni
Contiene agevolazioni trasversali: fondi immobiliari, piccola proprietà contadina, atti di separazione/divorzio, regimi sostitutivi per porti e cooperative, sfruttando testi altrimenti sparsi. - Parte VI – Disposizioni finali e abrogazioni
Include norme di interpretazione autentica, elenca le disposizioni abrogate e chiarisce decorrenze normative, specie dal 1° gennaio 2026.
Principali novità e impatti operativi
Agevolazioni prima casa e credito d’imposta
L’Allegato 1 contiene norme su agevolazioni prima casa per successioni/donazioni e sul credito d’imposta in caso di riacquisto. Tuttavia, la normativa mantiene riferimenti al termine di un anno tra vendita e riacquisto, non aggiornato (art. 7, Legge n. 448/1998). L’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 197/2025) ha esteso a 2 anni il termine privilegiato, generando un divario tra la norma letterale e la prassi ufficiale.
Leasing immobiliare: continuità interpretativa problematica
La disposizione sull’alternatività tra IVA e registro (art. 40, D.P.R. n. 131/1986) è rimasta invariata ma perde il riferimento alla cessione del contratto di leasing di immobili strumentali, previsto nella Tariffa allegata. La Corte di Giustizia Tributaria ha espresso opinioni divergenti, generando incertezza interpretativa e richiedendo intervento legislativo.
IVAFE e imposta di bollo
L’inclusione dell’IVAFE nel Testo Unico è utile per il consolidamento normativo. Tuttavia, rimangono questioni operative relative alla dichiarazione congiunta e all’abbinamento delle aliquote applicabili.
Tabella riepilogativa – Novità dal 1° gennaio 2026
| Ambito normativo | Situazione precedente | Novità del Testo Unico (D.Lgs. n. 123/2025) | Possibile criticità residua |
| Imposta di registro | D.P.R. n. 131/1986 con norme frammentate | Parte I + Allegato 1 consolidato | Termine “1 anno” per credito d’imposta non aggiornato |
| Imposte ipotecarie / catastali | D.Lgs. n. 347/1990 | Parte II consolidata + Allegato 2 | Nessune incertezze note |
| Successioni / donazioni | D.Lgs. n. 346/1990 | Parte III sistematizzata | Complessità interpretative sulle agevolazioni familiari |
| Imposta di bollo / IVAFE | D.P.R. n. 642/1972 + IVAFE norme sparse | Parte IV + Allegato 3 | Coordinamento IVAFE / bollo da monitorare |
| Regimi sostitutivi / agevolazioni | Norme frammentarie | Parte V raccoglie e coordina | Mancata armonizzazione tra incentivi e operatività |
| Leasing immobiliari e aliquota 4% | Art. 40 vs Tariffa non coordinati | Trasferimento integrale (Parte I) | Disallineamento interpretativo e legislativo |
| Decorrenza norme | Entrate progressive | L’entrata in vigore è uniformata: 1° gennaio 2026 | Disponibile ancora tempo per aggiornare la prassi |
Conclusione e prospettive future
Il D.Lgs. n, 123/2025 rappresenta un traguardo strutturale per il sistema tributario italiano: offre maggiore chiarezza, accessibilità e coerenza normativa. La pubblicazione di un Testo Unico consente ad operatori, professionisti e cittadini una consultazione mirata e una più rapida applicazione della legge.
Tuttavia, la presenza di temi irrisolti – come il credito d’imposta prima casa, il leasing immobiliare e l’integrazione IVA/registro – suggerisce la necessità di un intervento legislativo successivo. Solo così, la nascita del Testo Unico potrà essere vista non solo come un esercizio di formalità tecnica, ma come un passo decisivo verso un sistema impositivo effettivamente semplificato e coerente.
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