CIRCOLARE TUTTOQUESITI
Le risposte alle domande dei professionisti
DI CARLA DE LUCA | 8 APRILE 2026
Si presentano le risposte ai quesiti pervenuti in occasione della diretta streaming il Webinar Come fare dal titolo “Come estromettere l’immobile della Ditta Individuale”.
Il Corso ha l’obiettivo di guidare imprenditori e professionisti attraverso tutte le fasi del passaggio dei beni dalla sfera aziendale a quella privata, con particolare attenzione agli immobili strumentali. Sono analizzati i presupposti soggettivi e oggettivi dell’estromissione, le scelte di convenienza, le modalità contabili di rilevazione, nonché il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette, dell’IVA e dei tributi locali. Attraverso esempi pratici, casi-tipo e schemi di calcolo, è affrontato come determinare la base imponibile, gestire correttamente plusvalenze e imposte sostitutive, e predisporre la documentazione necessaria: scritture contabili, dichiarazione dei redditi e adempimenti connessi.
Quesito n. 1 – Forfetario: estromissione bene strumentale
Domanda
Un contribuente forfetario dal 2025 (apertura attività 1980) può estromettere il capannone strumentale C/3? La plusvalenza va calcolata? In caso di risposta negativa non ha nulla da versare?
Risposta
Sì, se nel 2026 è ancora imprenditore individuale, il forfetario può comunque estromettere il capannone C/3; la plusvalenza però, in concreto, non è tassata nel forfetario e quindi non avrà nulla da versare sull’operazione.
La Legge di Bilancio 2026 consente l’estromissione agevolata agli imprenditori individuali, a prescindere dal regime (ordinario, semplificato, forfetario), purché risultino tali al 1° gennaio 2026 e non abbiano cessato la partita IVA entro il 31 dicembre 2025.
Sono estromettibili gli immobili strumentali per natura (tra cui i C/3) posseduti alla data del 30 settembre 2025 e ancora nel patrimonio al 1° gennaio 2026, con opzione da effettuare entro il 31 maggio 2026.
La disciplina generale dell’estromissione agevolata prevede un’imposta sostitutiva (es. 8%) sulla differenza tra valore normale dell’immobile e costo fiscalmente riconosciuto.
Tuttavia, nel regime forfetario le plusvalenze e minusvalenze relative ai beni strumentali non hanno rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati in anni precedenti.
Per il contribuente che è in regime forfettario dal 2025, l’eventuale plusvalenza da estromissione del capannone C/3 non concorre al reddito, perché nel forfetario il reddito è determinato forfetariamente sui ricavi, senza separate tassazioni delle plusvalenze.
In concreto: l’operazione di estromissione può essere posta in essere, ma non genera imposta sostitutiva da versare in capo al forfetario, né imposte ordinarie sulla plusvalenza; restano solo i possibili costi “accessori” (es. eventuale imposta di registro se si strutturasse in altra forma negoziale).
Quesito n. 2 – Estromissione anche per l’impresa familiare
Domanda
L’imprenditore individuale costituito sotto forma di impresa familiare è compreso nella operazione di estromissione?
Risposta
Sì, l’imprenditore individuale che opera in impresa familiare rientra nell’ambito soggettivo dell’estromissione agevolata, perché l’impresa familiare è, civilisticamente e fiscalmente, un’impresa individuale il cui titolare resta l’unico imprenditore.
L’impresa familiare ex art. 230-bis c.c. è qualificata dall’Agenzia come impresa individuale in cui i familiari hanno solo una partecipazione interna agli utili e al patrimonio, senza diventare imprenditori.
La partecipazione dei familiari non incide sul fatto che il soggetto titolare resti un unico imprenditore individuale agli effetti fiscali.
Nei materiali di prassi e dottrinali sull’estromissione agevolata viene espressamente indicato che l’agevolazione si applica anche all’impresa familiare, tra i soggetti ammessi (insieme a impresa individuale “semplice”, impresa in liquidazione, impresa acquisita per donazione/successione, ecc.). Ne consegue che, se il titolare è un imprenditore individuale che ha optato per il regime di impresa familiare, può effettuare l’estromissione degli immobili strumentali alle condizioni di legge (beni posseduti alla data rilevante, opzione entro il termine, pagamento dell’imposta sostitutiva).
Quesito n. 3 – Estromissione agevolata preclusa per i professionisti
Domanda
Può essere estromesso l’immobile “studio professionale” del libero professionista?
Risposta
No, l’immobile utilizzato come studio professionale dal lavoratore autonomo non può essere estromesso con la disciplina agevolata, perché l’agevolazione è riservata solo agli imprenditori individuali e gli esercenti arti e professioni ne sono espressamente esclusi.
Il professionista può “far uscire” lo studio dalla sfera professionale solo con strumenti civilistici (es. cessione, conferimento, cambio di destinazione d’uso, cessazione attività), applicando le regole ordinarie su reddito, IVA e imposte indirette, non l’estromissione agevolata.
Quesito n. 4 – Estromissione possibile per imprenditore agricolo
Domanda
Immobile intestato a un imprenditore agricolo e anche alla moglie non imprenditrice: si può procedere con l’estromissione dell’immobile?
Risposta
Sì, ma solo per la quota dell’imprenditore agricolo: l’estromissione agevolata può riguardare esclusivamente la porzione di immobile di spettanza del soggetto che ha la qualifica di imprenditore, mentre la quota della moglie non imprenditrice resta estranea all’operazione.
Quesito n. 5 – Estromissione del bene e affitto dell’unica azienda: da guardare la data di risoluzione del contratto d’affitto
Domanda
In caso di risoluzione del contratto d’affitto dell’unica azienda il 29 dicembre 2025 è applicabile l’art. 1, comma 41, Legge n. 199/2025?
Risposta
No, se il contratto di affitto riguarda l’unica azienda e risulta ancora in essere al 1° gennaio 2026, l’art. 1, comma 41, Legge n.199/2025 non è applicabile, anche se viene risolto il 29 dicembre 2025.
La disciplina dell’estromissione agevolata richiede che il soggetto sia imprenditore individuale in attività e che l’immobile sia nel patrimonio dell’impresa alla data di riferimento (30 settembre 2025) e alla decorrenza degli effetti (1° gennaio 2026).
La prassi, ripresa anche negli articoli sulle precedenti edizioni dell’agevolazione, chiarisce che se l’unica azienda è stata concessa in affitto o usufrutto anteriormente alla data di decorrenza (oggi 1° gennaio 2026), per tutta la durata dell’affitto l’attività d’impresa si considera cessata e l’agevolazione non è fruibile.
Se il contratto di affitto dell’unica azienda viene risolto il 29 dicembre 2025, la cessazione dell’affitto avviene comunque prima della data di decorrenza della norma (1° gennaio 2026), con la conseguenza che al 1° gennaio 2026 non si realizza la situazione tipica dell’imprenditore individuale con azienda “in essere” e immobile già in regime d’impresa.
Gli immobili continueranno ad essere beni relativi all’impresa in vista di una futura cessione d’azienda o di altre operazioni, ma non rientrano nella finestra agevolata dell’art. 1, comma 41, Legge n. 199/2025.
Quesito n. 6 – Trasformazione s.a.s. in impresa individuale per l’estromissione: a rischio l’abuso del diritto
Domanda
Ritiene corretto trasformare una s.a.s. proprietaria di immobile in ditta individuale, poi procedere all’estromissione da parte della stessa dell’immobile?
Risposta
In astratto è possibile che una s.a.s. si “trasformi” in ditta individuale e che, successivamente, l’imprenditore individuale estrometta l’immobile; in concreto, però, un’operazione costruita solo per arrivare all’estromissione agevolata espone a un serio rischio di contestazione per abuso del diritto.
La disciplina dell’estromissione agevolata richiede che l’immobile sia posseduto da un imprenditore individuale alla data rilevante e al momento dell’opzione; una s.a.s. non può fruirne, ma una impresa individuale sì.
Il passaggio da s.a.s. a ditta individuale (in pratica: assegnazione/cessione dell’immobile al socio e prosecuzione dell’attività in forma individuale) deve però essere un’operazione con propria sostanza economica e non solo un passaggio “di comodo” per entrare nel perimetro dell’estromissione.
L’Agenzia delle Entrate, in vari interpelli e commenti (su operazioni di scissione/trasformazione seguite da agevolazioni su immobili), ha qualificato come abusive le sequenze negoziali che hanno come unico o prevalente scopo il conseguimento del vantaggio fiscale derivante dal regime agevolato, in assenza di reali ragioni economiche.
Trasformare la s.a.s. in ditta individuale “sotto finestra” solo per poter applicare l’estromissione agevolata all’immobile rischia quindi di essere letto come aggiramento della disciplina sulle assegnazioni agevolate alle società, con possibile riqualificazione e recuperi d’imposta.
In linea di massima, è preferibile utilizzare gli strumenti espressamente previsti per le società (assegnazione agevolata, trasformazione in società semplice, ecc.) quando sono disponibili nella stessa finestra temporale, senza costruire passaggi intermedi verso la ditta individuale solo per usare il regime dell’estromissione.
Se comunque si pensa alla prosecuzione reale dell’attività in forma individuale (con una vera riorganizzazione operativa, patrimoniale e gestionale), andrebbe documentata bene la sostanza economica dell’operazione e valutato un interpello probatorio per ridurre il rischio di contestazione.
Quesito n. 7 – Impresa individuale se attiva può estromettere l’immobile
Domanda
Immobile di ditta individuale ancora attiva in CCIAA, ma con attività di confezione capi di abbigliamento già ferma da alcuni anni, procede con emissione di fatture per noleggio attrezzature ad altra ditta che utilizza i locali. Può estromette l’immobile Cat. C3?
Risposta
Sì, se la ditta individuale è ancora formalmente attiva e l’immobile C/3 è iscritto tra i beni d’impresa, può estrometterlo, anche se l’attività “tipica” di confezione è di fatto ferma e i locali sono usati per noleggio attrezzature.
Serve che il titolare abbia ancora la qualifica di imprenditore individuale al 1° gennaio 2026, cioè partita IVA non cessata e posizione ancora attiva (anche se “inattiva” di fatto).
La norma esclude solo chi ha cessato l’attività entro il 31 dicembre 2025 o ha dato in affitto l’unica azienda; non esclude chi svolge un’attività residuale (es. noleggio attrezzature) mantenendo l’impresa.
Gli immobili strumentali per natura (categorie B, C, D, E, A/10) sono considerati strumentali anche se non utilizzati o concessi in locazione/comodato, quindi il C/3 resta bene strumentale estromettibile.
Serve che fosse già nel patrimonio d’impresa al 30 settembre 2025 e lo sia ancora al 1° gennaio 2026; se queste condizioni sono rispettate, il fatto che oggi renda canoni per noleggio attrezzature non è ostativo.
Potrà esercitare l’opzione entro il 31 maggio 2026 con comportamento concludente e versare l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza (valore normale − costo fiscale), secondo termini e aliquote dell’art. 1, comma 41, Legge n. 199/2025.
Diverso è il tema della convenienza: se pensa di cessare a breve e il valore normale è molto più alto del costo, potrebbe essere utile fare un calcolo comparato rispetto alla tassazione ordinaria in sede di cessazione.
Quesito n. 8 – Non è possibile estromettere un immobile se non di proprietà e si pagano le spese di costruzione
Domanda
È possibile estromettere un immobile in costruzione, da almeno 15 anni, costruito su un terreno di proprietà del padre (pensionato) che è in Catasto sempre a nome del padre? Le spese di costruzioni sono inserite nel registro cespiti come immobile, e, siccome non è ancora terminato, non ho ammortizzato niente. Mentre, sui costi di costruzione spesi oltre 10 anni fa ho dedotto IVA.
Risposta
No, in questa situazione non puoi estromettere agevolmente l’“immobile”, perché giuridicamente non sei proprietario di alcun fabbricato, ma solo di costi di costruzione sostenuti su un terreno intestato a tuo padre.
L’estromissione agevolata riguarda beni immobili strumentali (per natura o destinazione) che siano effettivamente posseduti dall’imprenditore a titolo di proprietà o altro diritto reale (es. superficie) alla data del 30 settembre 2025.
Sono esclusi i casi in cui il soggetto ha solo una detenzione o un diritto personale e non un vero diritto reale sull’immobile (come per i beni in leasing o costruiti su terreno altrui senza diritto di superficie).
Se il terreno è intestato al padre pensionato e il fabbricato in Catasto risulta a suo nome, per il principio di accessione, tutto ciò che è costruito sul suolo appartiene al proprietario del terreno, salvo costituzione di un diritto di superficie o altro diritto reale a tuo favore.
In assenza di tale diritto, tu non possiedi l’immobile: in contabilità hai solo costi di costruzione su beni di terzi, che non danno luogo a un “immobile” tuo estromettibile, anche se li hai iscritti tra i cespiti e detratto l’IVA.
Se l’obiettivo è “portare a casa” il capannone, l’operazione da considerare non è l’estromissione agevolata, ma un atto civilistico tra tuo padre e te (es. costituzione/trasferimento del diritto di superficie o cessione del terreno con fabbricato), con la relativa tassazione ai fini imposta di registro, ipocatastali, IVA e, per tuo padre, eventuali redditi diversi.
Solo dopo che l’immobile sia divenuto effettivamente tuo bene d’impresa (con un diritto reale intestato a te) potrebbe, in teoria, rientrare nelle future finestre di estromissione, se e quando previste.
Quesito n. 9 – Estromissione immobile oggetto di affitto d’azienda
Domanda
Può essere estromesso un immobile che è oggetto di affitto di ramo d’azienda?
Risposta
Dipende, se l’immobile fa parte dell’unica azienda data in affitto, l’estromissione agevolata è esclusa; se invece l’affitto riguarda solo un ramo e l’impresario mantiene un’altra attività propria, l’immobile può restare estromettibile se strumentale e posseduto alle date richieste.
La norma e la prassi precisano che l’agevolazione non spetta quando l’imprenditore individuale ha concesso in affitto o usufrutto l’unica azienda prima del 1° gennaio 2026: in tal caso la qualifica di imprenditore è considerata sospesa per tutta la durata dell’affitto e gli immobili di quell’azienda non sono estromettibili.
Se l’immobile è un bene dell’unica azienda oggetto di affitto (non semplice locazione a canone, ma affitto d’azienda/ramo che assorbe tutta l’attività), non può rientrare nella finestra di estromissione agevolata.
Se l’affitto riguarda solo un ramo d’azienda e l’imprenditore individuale svolge ancora direttamente un’altra attività (quindi mantiene la qualifica di imprenditore al 30 settembre 2025 e al 1° gennaio 2026), gli immobili strumentali di quella parte di attività possono essere estromessi se:
- sono strumentali per natura o destinazione,
- sono posseduti alla data del 30 settembre 2025,
- sono ancora nel patrimonio d’impresa al 1° gennaio 2026.
La semplice concessione in locazione dell’immobile (senza affitto di azienda) non fa venir meno la strumentalità per natura e non impedisce l’estromissione; il punto critico è proprio l’affitto dell’unica azienda.
Quesito n. 10 – Obbligo di autofattura elettronica solo se l’estromissione configura un’operazione rilevante ai fini IVA
Domanda
Nel caso di immobile acquistato prima del D.P.R. n. 633/1972 oppure in caso di immobile ricevuto per successione, va necessariamente emessa l’autofattura anche se si tratta di operazione non rientrante nel campo IVA?
Risposta
No, per gli immobili acquistati prima del D.P.R. n. 633/1972 o ricevuti per successione, l’estromissione è fuori campo IVA e, in linea di principio, non è necessario emettere autofattura ai fini IVA, pur restando l’esigenza di documentare contabilmente l’operazione.
L’estromissione è assimilata a cessione solo se, all’acquisto, è stata detratta l’IVA; se l’immobile è stato acquistato prima del 1° gennaio 1973, oppure ricevuto per successione o da privato, manca a monte qualsiasi IVA detraibile, quindi l’operazione è fuori campo IVA.
Dottrina e prassi ricordano esplicitamente che per immobili ante IVA, da privati o per successione, “l’estromissione non può dare luogo ad un’operazione rilevante ai fini IVA”.
L’obbligo di autofattura (codice TD27, autofattura per autoconsumo) riguarda i casi in cui l’estromissione configura un’operazione rilevante ai fini IVA, imponibile o esente; quando invece è fuori campo, l’emissione di un documento IVA non è richiesta dalla norma.
Resta comunque necessario esprimere comportamento concludente: annotare l’estromissione in contabilità (libro giornale o registro cespiti) e adeguare i registri fiscali, senza obbligo di autofattura IVA se l’operazione è fuori campo.
Quesito n. 11 – Estromissione: l’autoconsumo può essere trattato come fuori campo IVA
Domanda
Un pensionato titolare di partita IVA, iscritto nel Registro imprese come immobiliarista, in regime forfetario, intende estromettere un immobile strumentale per destinazione, nel rilevare l’autoconsumo il bene posso considerarlo fuori campo IVA? Preciso che le manutenzioni eseguite negli anni 90 sono state assoggettate a IVA.
Risposta
Sì, nel caso di specie l’autoconsumo può essere trattato come fuori campo IVA: il fatto di aver detratto IVA solo sulle manutenzioni anni ’90 non rende l’estromissione imponibile, restando l’immobile originariamente acquistato senza IVA detraibile (da privato/ ante IVA).
L’estromissione/autoconsumo è rilevante ai fini IVA solo per beni per i quali, all’atto di acquisto (o costruzione), è stata detratta l’IVA; se l’immobile proviene da privato, successione o da periodo ante IVA, l’operazione è fuori campo.
La circolare n. 40/E/2002, richiamata dalla dottrina, precisa che l’estromissione resta fuori campo IVA anche se sono stati sostenuti successivi interventi di recupero con IVA detratta: l’IVA detratta sui lavori non “trasforma” l’estromissione in operazione imponibile.
Puoi quindi rilevare l’autoconsumo dell’immobile strumentale per destinazione come operazione fuori campo IVA, senza addebito d’imposta né rettifiche legate alle sole manutenzioni anni ’90 (salvo verificare eventuali periodi di rettifica ancora aperti, che qui paiono ampiamente decorsi).
Resta comunque opportuno documentare l’estromissione in contabilità (e, se richiesto dal gestionale, anche con autofattura TD27 valorizzata come operazione fuori campo) per dare evidenza al comportamento concludente, pur senza IVA esposta.
Quesito n. 12 – Autofattura per l’estromissione
Domanda
L’autofattura va registrata ai fini IVA? Occorre indicarla anche in dichiarazione?
Risposta
Dipende dal trattamento IVA dell’estromissione, se è un’operazione fuori campo IVA non hai obbligo né di registrarla nei registri IVA, né di indicarla in dichiarazione IVA; se invece rientra nel campo IVA (imponibile o esente) l’autofattura va registrata nel registro vendite e riepilogata in dichiarazione.
Quando l’immobile è stato acquisito senza IVA detraibile (acquisto da privato, successione, periodo ante IVA o comunque indetraibilità totale), l’estromissione/autoconsumo è fuori campo e la dottrina precisa che in tal caso non vi è obbligo di emettere alcuna autofattura per carenza del presupposto oggettivo IVA.
Non essendo un’operazione IVA, non va registrata nei registri IVA e non va indicata nei quadri della dichiarazione IVA, ma solo rappresentata in contabilità civilistico‑fiscale (registro cespiti, eventuali scritture di giro).
Quando invece sull’immobile è stata detratta l’IVA all’acquisto/costruzione, l’estromissione è assimilata a cessione: occorre emettere autofattura elettronica TD27, trasmetterla allo SdI e registrarla nel registro IVA vendite (anche se esente, con natura N4).
In questo caso l’operazione concorre ai dati della dichiarazione IVA (righi relativi alle operazioni imponibili/esenti, con eventuale rettifica di detrazione ex art. 19‑bis2), mentre non incide sul pro‑rata perché riguarda un bene ammortizzabile.
Quesito n. 13 – Scritture contabili per estromissione
Domanda
Ho ben chiare le scritture contabili per eliminare l’immobile dal bilancio ma rimane il problema relativo alla emissione della fattura con iscrizione di un credito verso l’imprenditore che non verrà mai chiuso.
Risposta
Per evitare un “credito verso imprenditore” che resterebbe aperto, la prassi suggerisce di non utilizzare un conto crediti ma di imputare la contropartita direttamente al patrimonio netto (utili o prelievo del titolare).
L’estromissione non è un ricavo da incassare dall’imprenditore, ma un prelievo di bene dall’azienda: il valore normale (o fiscale) dell’immobile che eccede il valore contabile va imputato a patrimonio netto (utili portati a nuovo; in mancanza, conto “prelievi del titolare” o analogo), non a un credito verso il titolare.
Lo schema tipico è:
- Dare: fondo ammortamento / immobile (per eliminare il cespite).
- Avere: conto di patrimonio netto (utili/prelievi) e, separatamente, eventuale minusvalenza indeducibile in CE e debiti per imposta sostitutiva/IVA; in questo modo non sorge un credito che “non verrà mai chiuso”.
Quesito n. 14 – Immobile acquistato da privato: l’estromissione fuori campo IVA
Domanda
Se l’imprenditore ha acquistato l’immobile da privato non è obbligato all’emissione dell’autofattura, corretto?
Risposta
Sì, è corretto: se l’immobile è stato acquistato da privato (o comunque in regime di indetraibilità totale IVA), l’estromissione è fuori campo IVA e non sussiste obbligo di emissione dell’autofattura.
Quesito n. 15 – Estromissione: conseguenze fiscali e contabili
Domanda
Immobile acquistato nel 2001, dedotta l’IVA ma mai detratto alcun costo (ammortamenti indeducibili). Conseguenze fiscali e contabili per l’estromissione.
Risposta
Sì, fiscalmente hai sia effetti ai fini imposta sostitutiva che IVA; il fatto che gli ammortamenti siano stati contabilmente “indeducibili” non ti evita né la plusvalenza né l’IVA sull’estromissione.
La plusvalenza da estromissione è data da valore normale/catastale − costo fiscalmente riconosciuto.
Il costo fiscalmente riconosciuto è il costo storico 2001 al netto solo degli ammortamenti fiscalmente dedotti: se tu non hai mai dedotto alcuna quota (ammortamenti tutti indeducibili), il costo fiscale coincide di fatto con il costo storico, quindi la plusvalenza è pari alla differenza tra valore normale/catastale e costo storico.
Tale plusvalenza sconta l’imposta sostitutiva (es. 8%) secondo l’art. 1, comma 41, Legge n. 199/2025.
Poiché nel 2001 hai detratto l’IVA all’acquisto, l’estromissione è una destinazione a finalità estranee rilevante ai fini IVA, da documentare con autofattura TD27 e con IVA applicata secondo il regime (imponibile o esente) proprio delle cessioni di quell’immobile.
Non si tratta di rettifica ex art. 19‑bis2 (il decennio è trascorso), ma di vera e propria cessione/autoconsumo rilevante ai fini IVA, con emersione dell’imposta sulla base imponibile (normalmente il valore normale dell’immobile, salvo casi particolari).
In sintesi, in contabilità avrai:
• eliminazione del cespite (e del fondo ammortamento se presente),
• rilevazione della plusvalenza in CE (poi assoggettata a sostitutiva) o direttamente a patrimonio se si segue lo schema “da circolare”,
• rilevazione dell’IVA da autofattura come IVA a debito (senza diritto a detrazione, perché destinata a uso privato),
• imputazione del valore dell’immobile estromesso a patrimonio netto / prelievi del titolare, non a credito verso l’imprenditore.
Quesito n. 16 – Estromissione fuori campo IVA: nessun obbligo di emettere e registrare l’autofattura
Domanda
Se l’acquisto è stato effettuato senza IVA in quanto all’autofattura che codice IVA va utilizzato e che tipologia di documento? Il debito che rimarrà aperto come va gestito?
Risposta
Se l’immobile è stato acquistato senza IVA (da privato, ante 1973 o comunque senza detrazione), l’estromissione è fuori campo IVA: in questo caso non sei obbligato né a emettere né a registrare un’autofattura ai fini IVA, quindi non nasce alcun debito IVA da gestire.
Quando l’immobile è fuori campo IVA, la dottrina precisa che “manca il presupposto oggettivo” e quindi non occorre alcuna autofattura; l’obbligo di TD27 riguarda solo estromissioni nel campo IVA (imponibili o esenti).
Se, per ragioni organizzative, vuoi comunque emettere un documento elettronico di sola evidenza interna, si può usare un TD27 con natura IVA fuori campo (es. N2.2) ma senza esporre imposta, trattandolo come documento meramente gestionale e non come operazione IVA da dichiarare.
Il “debito che rimarrà aperto” riguarda solo l’IVA esposta in un’autofattura nel campo IVA: se l’estromissione è fuori campo e l’autofattura non viene emessa come documento IVA, non sorge alcun debito verso Erario.
In ogni caso il valore dell’immobile estromesso va chiuso contabilmente con patrimonio netto/prelievi del titolare, non come debito o credito che resti sospeso; l’unico debito “vero” eventualmente residuo è quello per imposta sostitutiva sui redditi, non un debito IVA.
Quesito n. 17 – Estromissione: autofattura da soggetto con operazioni esenti IVA art. 10
Domanda
Immobile riscattato da leasing da imprenditore con tutte operazioni esenti IVA art. 10. L’IVA del riscatto leasing dell’immobile non viene detratta. Quando farà estromissione l’autofattura sarà esclusa IVA, art. 2, comma 2, n. 5?
Risposta
Sì, se al riscatto l’IVA non è stata detratta (operazioni tutte esenti art. 10), l’estromissione non rientra nel campo IVA e non si applica l’art. 2, comma 2, n. 5; quindi l’eventuale autofattura andrebbe, al più, emessa come operazione fuori campo e non come autoconsumo IVA.
L’estromissione è assimilata a cessione di beni ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5, D.P.R. n. 633/1972 solo quando, sull’acquisto/riscatto, l’IVA è stata detratta, perché allora si configura una “destinazione a finalità estranee” di un bene che ha dato diritto a detrazione.
Se, come nel tuo caso, tutte le operazioni sono esenti art. 10 e l’IVA sul riscatto non è stata detratta, la dottrina riconduce l’estromissione tra le operazioni fuori campo IVA per mancanza di presupposto oggettivo, analogamente a quanto avviene per immobili acquistati da privati o anteIVA.
Non è dovuta IVA sull’estromissione; se si decide di emettere un documento elettronico TD27 solo per evidenza, si utilizza una natura “fuori campo” (es. N2.2) e non il richiamo ad art. 2, comma 2, n. 5 in chiave imponibile/esente.
Non scatta rettifica della detrazione ex art. 19‑bis2, perché proprio non è mai stata esercitata detrazione sul riscatto; resta solo la gestione delle imposte dirette (imposta sostitutiva sulla plusvalenza) secondo la disciplina dell’estromissione agevolata.
Quesito n. 18 – Estromissione il corretto importo da indicare nell’autofattura ai fini IVA
Domanda
Quale importo si considera ai fini dell’autofattura in questo caso: capannone Cat. D costruito nel 1990 iscritto a bilancio e registro cespiti 200.000,00 euro ammortizzato per 150.000,00 euro con valore residuo di 50.000 euro. Il valore catastale rivalutato è di 1.000.000 euro da cui si deduce quello fiscale residuo di 50.000,00 euro = 950.000,00 euro su cui applicheremo l’8%.
Risposta
Per l’autofattura IVA devi indicare come base imponibile il valore del bene, non la differenza 950.000: quindi nel tuo esempio la base IVA è 1.000.000 euro, mentre i 950.000 rilevano solo per l’imposta sostitutiva (redditi). Plusvalenza agevolata: 1.000.000 − 50.000 = 950.000
1.000.000 − 50.000 = 950.000, su cui applichi l’8% come correttamente hai impostato.
Ai fini IVA, l’estromissione è assimilata a cessione senza corrispettivo: la base imponibile è il prezzo di acquisto o, in mancanza, il prezzo di costo/valore del bene al momento dell’operazione, quindi il valore del bene (qui 1.000.000 euro), non la sola plusvalenza.
In autofattura TD27 indicherai quindi 1.000.000 euro come imponibile (con regime imponibile o esente secondo art. 10, n. 8‑bis/8‑ter), e su questo calcolerai l’IVA, mentre i 950.000 euro restano la base per la sola sostitutiva.
Quesito n. 19 – L’immobile studio di un professionista non rientra nel perimetro dell’estromissione
Domanda
Un libero professionista ha acquistato un immobile con fattura. Se dovesse estromettere l’immobile qual è la procedura corretta da eseguire? Non ha detratto l’IVA e non è stato ammortizzato.
Risposta
Non può fare un’estromissione agevolata: la disciplina riguarda solo l’imprenditore individuale, mentre il libero professionista resta sempre nel reddito di lavoro autonomo e ne è espressamente escluso.
L’immobile di studio del professionista non rientra nel perimetro dell’estromissione agevolata 2026, nemmeno se è strumentale o A/10; la norma parla solo di imprenditori individuali.
Quesito n. 20 – Estromissione: nessuna modifica da effettuare al catasto
Domanda
Se estrometto l’immobile ai fini fiscali, cosa occorre fare affinché la modifica risulti anche al Catasto?
Risposta
L’estromissione è solo fiscale/contabile: non cambia l’intestazione al Catasto, quindi non devi fare nulla a livello catastale salvo che tu voglia proprio trasferire la proprietà.
Le norme e la prassi chiariscono che l’estromissione non è un trasferimento di proprietà ai fini civilistici, ma solo il passaggio del bene dal patrimonio d’impresa a quello personale dello stesso soggetto, senza imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Proprio perché il titolare resta lo stesso, non è richiesto alcun atto notarile né voltura catastale: le guide operative evidenziano che l’estromissione richiede solo l’annotazione contabile (registro cespiti/libro giornale), e “non muta l’intestazione catastale”.
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