CIRCOLARE TUTTOQUESITI
Le risposte alle domande dei professionisti
DI SANDRA PENNACINI, MATTEO RIZZARDI | 13 MARZO 2026
Si presentano le riposte ai quesiti pervenuti in occasione della diretta streaming e Corso specialistico “Dalle Locazioni brevi alla Partita IVA”.
Il Corso affronta il profondo cambiamento che sta interessando il settore delle locazioni brevi, alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 e del progressivo irrigidimento della disciplina fiscale e amministrativa. Partendo dall’analisi delle nuove soglie di presunzione di imprenditorialità, l’incontro esamina il passaggio sempre più frequente dalla gestione privata delle locazioni brevi al regime d’impresa, approfondendo criteri di computo delle unità immobiliari, modalità di imputazione dei redditi e applicazione delle aliquote dell’imposta sostitutiva. Oltre agli adempimenti tecnici e di sicurezza, ampia attenzione è stata dedicata al momento del passaggio alla partita IVA, con focus sulla scelta del corretto inquadramento fiscale e previdenziale, sull’applicazione del regime forfettario e sulla gestione dei corrispettivi. L’incontro si è concluso con l’analisi di casi pratici e situazioni complesse, offrendo soluzioni operative per affrontare criticità ricorrenti e supportare decisioni consapevoli in un mercato sempre più regolato.
Quesito n. 1 – Locazione inferiore a 30 giorni a società
Domanda
Se viene affittato un appartamento da una persona fisica a una società si deve fare un contratto registrato, anche se sotto i 30 giorni?
Risposta
La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria per legge per tutti i contratti con durata superiore a 30 giorni nell’anno solare, indipendentemente dai contraenti. Quindi sotto i 30 giorni non vi è obbligo.
Quesito n. 2 – Locazioni parziali di stanze di uno stesso appartamento
Domanda
Cosa si intende quando si affittano delle stanze dello stesso appartamento “i giorni devono essere contati una sola volta”?
Risposta
Si chiarisce con un esempio: una stanza di un appartamento viene locata dal 1° gennaio al 6 gennaio, nello stesso appartamento e nel medesimo periodo viene locata un’altra stanza.
Nella compilazione del quadro RB l’immobile risulterà locato per 6 giorni (e non per 12) perché i periodi si sovrappongono.
Quesito n. 3 – Obblighi di sicurezza
Domanda
Impianto a gas e bombole di gas rientrano nell’obbligo di dotazioni di sicurezza?
Risposta
Certamente, rientrano nell’obbligo di dotazioni di sicurezza.
Quesito n. 4 – Locazione breve: terzo immobile in comproprietà
Domanda
Una signora persona fisica detiene due immobili che loca a cedolare secca per il tramite di un’agenzia immobiliare + un terzo immobile in comproprietà con il marito (quest’ultimo non ha altri immobili). In questo caso per evitare la presunzione, la moglie può concedere in comodato al marito la propria metà per non rientrare nell’obbligo della partita IVA? E nel caso il comodato va registrato?
Risposta
Prima di tutto occorre chiarire se il terzo immobile è anch’esso destinato a locazioni brevi, diversamente non sussistono problemi.
In caso affermativo la soluzione prospettata può essere percorribile, con contratto di comodato registrato. Tuttavia, potrebbe configurarsi abuso del diritto.
Quesito n. 5 – Locazioni brevi a cavallo d’anno e comodato
Domanda
Un contribuente è proprietario di quattro appartamenti. In data 31 dicembre 2025 stipula comodato con il coniuge per due appartamenti con decorrenza 1° gennaio 2026 registrati in data 22 gennaio 2026. Nel frattempo, rinuncia al codice CIN per i due appartamenti concessi in comodato mentre il comodatario provvede autonomamente ad iscriversi ai portali (Booking) richiedendo nuovi codici CIN, attivando nuovo c/c e volturando a proprio nome eventuali prenotazioni in essere, utenze e spese di gestione dei due beni ricevuti in comodato. Se ha avuto due periodi di locazione breve per il periodo di Capodanno e quindi a cavallo si potrà risolvere il problema accreditando il canone 2026 sul c/c del comodatario? Altrimenti dovrà aprire la partita IVA solo per pochi giorni?
Risposta
Stando al dettato letterale della norma così come attualmente formulata il contribuente si ritrova comunque con più di due locazioni brevi nel mese di gennaio 2026. Certamente si tratta di una conclusione parzialmente illogica, visto che i contratti erano stati conclusi in presenza di una normativa totalmente diversa, ma ciò non esime dal fatto che, a norma di legge, la partita IVA sarebbe dovuta. Quanto agli ulteriori “spostamenti” non è da escludersi una contestazione in merito ad una artificiosa suddivisione di una situazione di fatto invariata rispetto alla precedente.
Quesito n. 6 – Definizione di unità immobiliare
Domanda
Un nostro cliente possiede una unità immobiliare accatastata con un unico subalterno dalla quale ha però ricavato tre appartamenti. Il quesito è se questi tre appartamenti sono da considerarsi, ai fini della locazione breve, come unica unità immobiliare o come tre unità separate che, quindi, prevedono l’apertura della partita IVA?
Risposta
Se fossero stati ricavati tre appartamenti, dovrebbero risultare altrettante unità immobiliari a Catasto. Se così non è, due sono le ipotesi: o sono state omesse le dovute comunicazioni in Catasto, oppure non si tratta di “appartamenti” bensì di stanze in un unico appartamento, nel qual caso l’immobile conta “uno”.
Quesito n. 7 – Imprenditore chi stipula affitti brevi su più di due immobili o anche solo chi ha tre CIN attivi?
Domanda
È da considerarsi imprenditore chi concretamente affitta, attraverso affitti brevi, più di due immobili, oppure anche chi, pur stipulando affitti brevi solo per due immobili, è in possesso di tre CIN per tre immobili diversi?
Risposta
La norma fa espresso riferimento alla “destinazione”.
Il punto non è il CIN (che potrebbe essere riferibile anche ad una locazione turistica non breve, ininfluente ai fini del computo dei due appartamenti). Il punto è, appunto, la destinazione, ovvero anche solo la mera proposta sul mercato, il “tentativo” di locare più di due appartamenti con la formula della locazione breve
Quesito n. 8 – Cessione terza casa in comodato alla moglie
Domanda
Marito con tre case vacanza, ora per non mettersi in regola con la partita IVA ha deciso di cedere una casa alla moglie in comodato d’uso che a sua volta la affitterà come casa vacanza. Questa soluzione è fattibile?
Risposta
Formalmente fattibile, ma con seri problemi di contestazioni in merito ad abuso del diritto. Non si ravvede una “ratio” concreta che non sia, appunto, quella di eludere la norma.
Quesito n. 9 – Case e appartamenti per vacanze: con regolamento della Regione Lombardia
Domanda
La Regione Lombardia prevede la possibilità di apertura delle CAV (case e appartamenti per vacanze) in forma non imprenditoriale. Il limite previsto per le CAV è di 3 appartamenti. A Vostro parere, è possibile aprire n. 2 SCIA come locazione turistica e, contemporaneamente, una (o più) SCIA come CAV senza avere l’obbligo di aprire la partita IVA?
Risposta
Nel computo delle due unità rilevano solo gli appartamenti destinati a locazione breve, non quelli a destinazione turistica non breve.
Chiaro è, tuttavia, che appare un po’ “forzato” il dichiarare il non esercizio dell’attività in forma imprenditoriale in presenza di ben cinque unità locate. Si tratta quindi di una situazione potenzialmente attenzionabile per quanto formalmente corretta.
Quesito n. 10 – Imprenditore nel caso di un solo immobile
Domanda
Se sono titolare di un solo immobile destinato a locazione breve, posso comunque procedere con l’apertura della partita IVA con regime imprenditoriale?
Risposta
Si, certamente, è sempre possibile dichiarare l’esercizio in forma imprenditoriale.
Quesito n. 11 – Comodato d’uso al figlio
Domanda
Genitore dà in comodato al figlio un appartamento che lo loca affitto breve, il genitore indica nel quadro B la rendita catastale, il figlio dichiara il reddito diverso in qualità di gestore. È possibile? Si potrebbe procedere in tal senso non per evitare la P.IVA ma per permettere al figlio incapiente di fruire di eventuali detrazioni/deduzioni IRPEF?
Risposta
Non vedo alcun problema purché la “filiera” dei rapporti sia correttamente separata.
Quindi:
- contratto di comodato regolarmente registrato con clausola di autorizzazione alle locazioni turistiche;
- e-mail e riferimenti personali del figlio nelle varie pratiche amministrative;
- conto corrente nel quale confluisce il denaro della locazione intestato al figlio.
Quesito n. 12 – Locazione turistica o casa vacanze e gestione della partita IVA
Domanda
Contribuente apre partita IVA con ATECO 55.20.42 per gestione locazioni maggiori di 30 giorni con servizi pulizia, wi-fi e cambio biancheria a inizio locazione. Domanda: può scegliere se optare alternativamente per “locazione turistica” (quindi IVA esente) oppure “casa vacanze” (quindi IVA al 10%)? Deve richiedere CIR o CIN sebbene avesse già gestito gli immobili come privato non partita IVA?
Risposta
Si tratta di operazione soggetta ad IVA 10% proprio alla luce dei servizi accessori (non è locazione pura). Deve essere richiesto il CIN come titolare di partita IVA.
Quesito n. 13 – Dipendente full-time e iscrizione INPS
Domanda
Dipendente full-time (50mila euro lordi) apre partita IVA per gestire attività casa vacanze (giro d’affari previsto inferiore a 50mila euro). Ha obbligo di iscrizione all’INPS? Il portale DIRE prevede esplicitamente una clausola di esclusione legata alla presenza di lavoro dipendente full-time. Se il datore di lavoro non ha versato i contributi DM10 ci possono essere problematiche connesse?
Risposta
Se il contribuente è lavoratore dipendente full-time i contributi INPS gestione commercianti non sono dovuti (indipendentemente da una eventuale morosità del datore di lavoro).
Quesito n. 14 – Locazioni brevi e iscrizione INPS per pensionato
Domanda
Se il proprietario delle CAV (3) apre la partita IVA ma è già pensionato, che obblighi ha nei confronti dell’INPS?
Risposta
L’iscrizione all’INPS è comunque dovuta con riduzione per contribuenti pensionati se di età superiore a 65 anni.
Quesito n. 15 – Società che loca una palazzina ad una agenzia di intermediazione
Domanda
Una società con attività prevalente di affitto azienda alberghiera (con alberghi di proprietà) acquista una palazzina con 8 appartamenti che loca ad una agenzia immobiliare che sublocherà gli appartamenti. Il ricavo per la locazione degli appartamento da parte della società è da considerarsi esente IVA art. 10? La palazzina è da considerare immobile patrimonio?
Risposta
Si tratta di immobile patrimonio, locato esente art. 10, D.P.R. n. 633/1972.
Quesito n. 16 – Contratto locazione concordato con conduttore società commerciale
Domanda
Con l’assistenza delle associazioni dei piccoli proprietari, un privato ha locato con contratto di locazione a canone concordato con cedolare ridotta del 10% ad una società che svolge attività commerciale di sublocazione di immobili. In sede di registrazione l’Agenzia ha registro come conduttore il C.F. dell’amministratore della società. È corretto e quali rischi e nel caso come correggere?
Risposta
Il problema è fiscale.
L’anagrafe tributaria non troverà corrispondenza tra conduttore reale (la società) e conduttore di fatto (il legale rappresentante inserito per errore), con la conseguenza che se la società si porterà in contabilità le spese di locazione queste saranno quasi sicuramente contestate da parte dell’Agenzia Entrate per i motivi sopra esposti. Per sistemare la cosa è necessario provvedere con apposita istanza diretta all’ufficio che ha registrato l’atto affinché corregga l’RLI.
Quesito n. 17 – Contratto lungo termine con agenzia che affitta a breve termine
Domanda
Contratto lungo termine con agenzia che affitta a breve termine, un contribuente affitta due appartamenti a breve termine a turisti e un appartamento a lungo termine ad una agenzia che a sua volta affitta a breve termine a turisti. Il contratto è regolarmente registrato e viene pagata l’imposta di registro. Non rischia nulla giusto?
Risposta
Si ritiene che non vi sia alcun rischio salva l’ipotesi in cui l’agenzia non agisca per suo conto ma come mandataria del proprietario e sempre per locazione breve anziché lunghe. In questo caso anche la terza sublocazione sarebbe riconducibile a quest’ultimo con tutte le conseguenza del caso a livello di obbligo apertura della partita IVA per superamento del numero massimo degli appartamenti.
Quesito n. 18 – Momento impositivo IVA ed emissione del corrispettivo o fattura
Domanda
Imprenditore “locatore breve” che opera le locazioni direttamente ma anche tramite portali web intermediari deve certificare i corrispettivi con registratore telematico e/o fatturazione. Qual è il momento impositivo in particolare per le locazioni/prenotazioni ottenute tramite i portali web/intermediari o anche tramite agenzie immobiliari visto che il cliente finale paga interamente il corrispettivo?
Risposta
Le regole sono le stesse previste per qualsiasi operazione ordinaria. Pertanto, l’obbligo di emissione dello scontrino / fattura è entro i dodici giorni dal pagamento del corrispettivo.
Quesito n. 19 – Locazione abitativa con contratto transitorio
Domanda
Si chiede se un immobile abitativo locato per tutta la stagione estiva ad un solo soggetto, pertanto con obbligo di registrazione del contratto, rientra comunque nel computo del limite dell’imprenditorialità oltre i due immobili, qualora il locatore possieda già due immobili con questa fattispecie? Rimane comunque obbligo di richiesta CIN e conseguenti pratiche per la locazione turistica?
Risposta
Resta l’obbligo di CIN. Quando all’obbligo di partita IVA (presunzione di imprenditorialità), non sussiste in quanto tale presunzione si applica solo in presenza di locazioni brevi.
Quesito n. 20 – Immobili in comproprietà
Domanda
Coppia detiene in comproprietà indivisa due immobili. La signora ha un’attività di gestione CAV con P.IVA. Entrambi gli immobili sono destinati e gestiti dalla signora (in capo alla quale sono intestate le licenze) in quanto il compagno concede gratuitamente la propria parte degli immobili alla signora. Come va gestita tale situazione nelle dichiarazioni dei redditi di ciascuno?
Risposta
Deve sussistere un contratto di comodato registrato tra il compagno e la signora. La signora dichiarerà i redditi di impresa conseguiti, il compagno la mera rendita catastale (codice 9)
Quesito n. 21 – Coniugi: spostamento immobili su società
Domanda
Due coniugi hanno fino ad ora gestito quattro appartamenti in locazione breve senza partita IVA hanno anche una s.n.c. che gestisce altre locazioni turistiche, pensiamo di fare un contratto di locazione tra i coniugi e la società stessa dovrebbe andare per il futuro, ma per i mesi fino ad ora?
Risposta
La soluzione per il futuro è condivisibile. Quanto al pregresso (se non interviene uno slittamento della decorrenza, annunciato con il Milleproroghe e mai verificatosi) i soggetti non sono in regola dal 1° gennaio 2026 sino alla nuova configurazione.
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