COMMENTO
DI MARCO BOMBEN | 4 NOVEMBRE 2025
Il disegno di Legge di Bilancio 2026 prosegue con l’inasprimento fiscale per le locazioni brevi, anche se con un parziale passo indietro rispetto alle prime bozze circolate. Nel testo bollinato, infatti, sopravvive la cedolare secca con aliquota ridotta al 21% per il primo immobile, ma come regime residuale, riservato a chi gestisce in forma totalmente autonoma il rapporto locativo senza ricorrere ad intermediari immobiliari o a portali telematici (Booking, Airbnb etc.). Per la grande maggioranza dei casi, la tassazione “reale” del settore tenderà pertanto a convergere verso il 26%.
Il quadro normativo di riferimento
L’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, disciplina il regime di tassazione applicabile alle cosiddette “locazioni brevi”, prevedendo la possibilità, a determinate di condizioni, di optare per la tassazione ad imposta sostitutiva (cedolare secca).
Negli ultimi anni la normativa sulle locazioni brevi ha progressivamente ristretto i margini di applicazione del regime per la cedolare, introducendo:
- dal 2021: la presunzione di imprenditorialità oltre le quattro unità immobiliari (art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020);
- dal 2024: l’aliquota del 26% per gli immobili “ulteriori” rispetto alla prima unità concessa in locazione breve (Legge di Bilancio 2024 – Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63);
- dal 2 gennaio 2025 l’obbligo del codice identificativo nazionale (CIN) oltre a nuovi adempimenti sulla sicurezza, per le strutture ricettive (Legge n. 191/2023 di conversione del D.L. n. 145/2023, c.d. Decreto “Anticipi”).
Dal 1° gennaio 2024 per chi sceglie il regime di tassazione sostitutiva con la cedolare secca, l’aliquota applicata è stata portata al 26%. Tale percentuale scende al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione di breve durata conclusi per un unico immobile in ciascun anno fiscale, a scelta del dichiarante. La selezione dell’immobile specifico deve essere specificata nella dichiarazione dei redditi del periodo fiscale corrispondente.
| Quadro di sintesi cedolare secca locazioni brevi 2024-2025 | ||
| Numero degli immobili destinati a locazione breve | Cedolare secca | Tassazione ordinaria |
| 1 | Su opzione 21% | SÌ, quadro RB o RL modello Redditi Se non si opta per la cedolare |
| Da 1 a 4 | Su opzione 26% | SÌ, quadro RB o RL modello Redditi Se non si opta per la cedolare |
| Tranne un immobile a scelta del contribuente al 21% | ||
| Oltre 4 | NO | Necessaria P.IVA |
Le novità dal 2026
Il testo bollinato del disegno di Legge di Bilancio 2026 (art. 7) introduce una rilevante modifica alla disciplina della cedolare secca sugli affitti brevi, intervenendo sull’art. 4, comma 2, del D.L. n. 50/2017. L’intervento:
• conferma l’impostazione con “doppia aliquota” già prevista dalla Legge di Bilancio 2024,
• ma restringe in modo sostanziale l’ambito di applicazione dell’aliquota agevolata del 21%: subordinata ora all’assenza di intermediazione.
La bozza iniziale della Legge di Bilancio 2026 prevedeva la soppressione dell’aliquota ridotta del 21%, uniformando la tassazione al 26%. Tuttavia, il confronto politico ha portato a un parziale ripensamento, formalizzato nel testo bollinato, che salva la possibilità di mantenere il 21% a condizione che non vi sia intermediazione immobiliare o telematica.
A decorrere dal periodo d’imposta 2026, pertanto, la cedolare secca al 21% potrà essere applicata “sempre che, durante il periodo d’imposta, nonsiano stati conclusi contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare otramite soggetti che gestiscono portali telematici …”.
L’aliquota ridotta opera quindi per una unità immobiliare scelta dal contribuente, ma unicamente se:
- i contratti di locazione breve relativi a tale unità sono conclusi direttamente tra locatore e conduttore;
- non è stato utilizzato alcun intermediario, né soggetti che gestiscono portali telematici (es. Airbnb, Booking, agenzie).
La formulazione letterale della norma è particolarmente stringente: basterà anche un solo contratto concluso tramite piattaforma/intermediario per far decadere l’intero beneficio, con conseguente applicazione dell’aliquota ordinaria del 26% sul reddito complessivo dell’anno.
La ritenuta degli intermediari resta invariata
La disciplina delle locazioni brevi prevede che, se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attivitàdi intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online come Airbnb o Booking, i canoni di locazione sono assoggettati a ritenuta a titolo di acconto, se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.
Secondo la disciplina vigente fino al 31 dicembre 2023, la ritenuta si riteneva operata dall’intermediario:
- a titolo di imposta: in caso di opzione per la cedolare secca (ciò anche se il locatore aveva sempre l’obbligo di indicare il relativo reddito in dichiarazione, per quanto non ne scaturisse un importo a debito);
- a titolo di acconto: in caso di applicazione dell’IRPEF.
In conseguenza dell’introduzione di un’aliquota differenziata prevista dalla Legge di Bilancio 2024, dal 1° gennaio 2024 il legislatore ha voluto “alleggerire” gli adempimenti a carico degli intermediari permettendo che questi ultimi applichino comunque l’aliquota unica del 21% (senza doverla differenziare al 26% nei casi previsti) che viene applicata a titolo d’acconto (anche per l’unità immobiliare per la quale il locatore abbia optato per l’aliquota del 21%.
Il disegno di Legge di Bilancio 2026 ha scelto di non modificare sul punto l’art. 4, comma 5, del D.L. n. 50/2017: la ritenuta operata dagli intermediari (agenzie o portali) resta quindi fissata al 21% a titolo d’acconto e non a titolo d’imposta.
Il locatore che percepisce corrispettivi tramite intermediario continuerà a scomputare in dichiarazione la ritenuta subita, indipendentemente dal fatto che opti per la cedolare o per la tassazione IRPEF ordinaria.
Si ricorda che la ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore ed è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.
Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali:
- penali;
- caparre;
- depositi cauzionali,
in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Il contribuente indica in dichiarazione i canoni di tutti gli immobili:
• sia quelli per cui non sorgerà un debito d’imposta, in quanto opera la cedolare secca del 21% interamente trattenuta dall’intermediario;
• sia gli altri immobili sui quali applica la cedolare secca: in tal caso il contribuente si troverà con un “conguaglio” pari al 5% del canone: 26% di aliquota di cedolare al netto della trattenuta subita del 21%.
Gli intermediari che effettuano la ritenuta sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica.
Riferimenti normativi:
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63;
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, conv., con modif., dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, art. 4;
- Agenzia delle Entrate, circolare 10 maggio 2024, n. 10/E;
- Agenzia delle Entrate, circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E;
- Disegno di Legge, A.S. 1689.
Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.
Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.