COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 26 SETTEMBRE 2025
Con la Risposta all’istanza di interpello n. 231 dell’8 settembre 2025 l’Agenzia delle Entrate ribadisce che le cessioni di beni ammortizzabili restano escluse dal calcolo del pro-rata IVA ai sensi dell’art. 19-bis, comma 2, D.P.R. n. 633/1972.
Il caso riguarda un ente non lucrativo che cede un immobile strumentale per natura, in un contesto di attività mista (gestione casa di riposo e locazioni). L’esclusione è motivata dalla natura straordinaria/occasionale dell’operazione e dal fatto che la cessione non riflette l’ordinaria attività del soggetto passivo.
Il quadro si intreccia con gli orientamenti già espressi dall’Amministrazione (Risposte n. 165/2020 e n. 413/2023) e con la giurisprudenza che valorizza la nozione unionale di “beni di investimento” (si vedano: Cass., SS.UU., n. 13162/2024; Cass. 22 giugno 2025, n. 16664), ripresa in via amministrativa dalla Risoluzione n. 20/2025 per i rimborsi ex art. 30, comma 2, lett. c), D.P.R. n. 633/1972.
Il caso esaminato dall’Agenzia
Un ente non commerciale, che svolge attività commerciale (gestione casa di riposo) e locazione di due fabbricati, intende cedere uno degli immobili strumentali per esigenze finanziarie legate a lavori sulla struttura principale. L’immobile, pervenuto per lascito, era iscritto tra le immobilizzazioni materiali e, cessata nel 2022 l’attività alberghiera del conduttore, è stato riclassificato nell’attivo circolante secondo i criteri OIC 16.
Secondo quanto contenuto nella Risposta n. 231/2025, in esame, la cessione non concorre al pro-rata (art. 19-bis, comma 2), trattandosi di bene ammortizzabile la cui alienazione, occasionale e residuale rispetto al core business, non deve distorcere l’indicatore della detrazione.
Il quadro normativo di riferimento
- Art. 19-bis, comma 2, D.P.R. n. 633/1972: sono escluse dal pro-rata, tra l’altro, le cessioni di beni ammortizzabili, i passaggi interni ex art. 36, comma 6, D.P.R. n. 633/1972 e talune operazioni esenti (art. 10, nn. 1-9) quando non oggetto dell’attività propria o accessorie a operazioni imponibili.
- Art. 10, D.P.R. n. 633/1972: operazioni esenti rilevanti per il pro-rata solo se “proprie” o non meramente accessorie.
- Art. 30, comma 2, lett. c), D.P.R. n. 633/1972: rimborsi IVA per acquisti/importazioni di beni ammortizzabili (richiamato per coerenza definitoria).
Perché la cessione è fuori dal pro-rata
L’Agenzia richiama l’esigenza, propria del legislatore IVA, di evitare che componenti non ricorrenti ed estranee all’ordinaria operatività alterino il pro-rata: le dismissioni di beni ammortizzabili hanno, di regola, carattere straordinario e, se conteggiate, “falserebbero” l’indicatore. In questo solco si collocano le precedenti Risposte n. 165/2020 e n. 413/2023, che distinguono tra:
- beni “oggetto dell’attività propria” (quelli che qualificano l’attività: commercio, lavorazione, noleggio, leasing), e
- beni strumentali “mezzo per l’attività” (utilizzati per svolgere l’attività, ma non qualificanti la natura dell’impresa).
Nel caso concreto, la vendita immobiliare di un bene strumentale operata da soggetto che non svolge attività di trading immobiliare è occasionale e residuale: pertanto non entra nel pro-rata (art. 19-bis, comma 2).
La nozione di “bene ammortizzabile”: profilo unionale e giurisprudenziale
La Risposta n. 231/2025 non si sofferma sulla definizione, ma la giurisprudenza ha chiarito che, in ambito IVA, la nozione va letta in chiave unionale di “beni di investimento”:
- Cass., SS.UU., n. 13162/2024 (in tema di rimborsi ex art. 30, comma 2, lett. c): il concetto di bene ammortizzabile non va ancorato a TUIR (artt. 102–103) o a criteri civilistici, ma alla categoria dei beni d’investimento della Direttiva n. 2006/112/CE (artt. 174, 188–190): beni destinati all’esercizio dell’impresa per un periodo medio-lungo.
- Risoluzione AE n. 20/2025: recepisce tale lettura per i rimborsi IVA, valorizzando la disponibilità del bene in base a un titolo giuridico idoneo a garantire un possesso apprezzabilmente lungo.
- Cass. 22 giugno 2025, n. 16664: applica la logica dei beni d’investimento anche all’esclusione dal pro-rata: la cessione immobiliare di un soggetto che non gestisce in via tipica il commercio di immobili resta fuori dal pro-rata (bene strumentale/investimento).
Implicazione operativa
Anche se, per esigenze contabili, un bene sia stato riclassificato da immobilizzazione a magazzino (OIC 16) in vista della cessione, ciò non muta di per sé la qualificazione IVA ai fini dell’art. 19-bis, comma 2: conta la destinazione funzionale del bene come investimento dell’impresa e la non ordinarietà della dismissione.
Effetti pratici per i soggetti con attività mista
Per enti/imprese con operazioni imponibili ed esenti, l’uscita dal pro-rata dei ricavi da dismissione evita una compressione artificiosa del diritto alla detrazione. Resta fermo che:
- le locazioni esenti ex art. 10 concorrono al pro-rata solo se oggetto dell’attività propria o non meramente accessorie;
- la cessione di un bene ammortizzabile (immobile strumentale per natura) non incide sul pro-rata, anche se l’operatore svolge attività mista.
Conclusioni operative
La vendita di un immobile strumentale (bene ammortizzabile/bene d’investimento) da parte di un soggetto che non svolge commercio immobiliare non incide sul pro-rata (art. 19-bis, comma 2).
La valutazione va condotta in concreto: funzione del bene nell’impresa, abitualità della dismissione, coerenza con l’attività propria.
La linea interpretativa è coerente con la nozione unionale di beni d’investimento accolta dalla Cassazione e, per i rimborsi, già recepitadall’Agenzia (Ris. n. 20/2025).
Tabella riepilogativa
| Profilo | Situazione confermata/aggiornata | Riferimenti |
| Regola generale | Le cessioni di beni ammortizzabili sono escluse dal calcolo del pro-rata. | Art. 19-bis, comma 2, D.P.R. n. 633/1972 |
| Ratio | Evitare che operazioni straordinarie/occasionali alterino l’indice di detrazione, che deve riflettere l’attività ordinaria. | AE Risp. n. 231/2025AE Risp. n. 165/2020AE Risp. n. 413/2023 |
| Bene “ammortizzabile” in IVA | Lettura unionale come bene d’investimento destinato all’attività per periodo medio-lungo (non rinvio a TUIR/Codice civile). | Cass., SS.UU., n. 13162/2024Dir. n. 2006/112/CE, artt. 174, 188–190AE Ris. n. 20/2025 (rimborsi) |
| Immobile strumentaleceduto da soggetto non “trader” | Fuori dal pro-rata: la cessione è residuale rispetto al core business. | Cass. n. 16664/2025AE Risp. n. 231/2025 |
| Riclassificazioni contabili(OIC 16) | Irrilevanti di per sé: conta la funzione di bene d’investimento e la non abitualità della dismissione. | Principio desumibile da AE Risp. n. 231/2025 e giurisprudenza |
| Operazioni esenti ex art. 10 | Entrano nel pro-rata solo se oggetto dell’attività propria o non meramente accessorie. | Art. 19-bis, comma 2, in combinato con art. 10, D.P.R. n. 633/1972 |
| Passaggi interni | Esclusi dal pro-rata. | Art. 36, comma 6 e art. 19-bis, comma 2 |
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, art. 19-bis;
- Agenzia delle Entrate, Risp. a istanza di interpello 8 settembre 2025, n. 231.
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