PRIMA LETTURA
DI CARLA DE LUCA | 11 AGOSTO 2025
La circolare n. 12/E dell’Agenzia delle Entrate, datata 8 agosto 2025, fornisce chiarimenti e disposizioni operative riguardo la riforma IRPEF sui redditi dei terreni, in attuazione del D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192.
La novità principale consiste nell’adeguamento della normativa fiscale alle più moderne modalità produttive agricole, con inclusione di attività come vertical farm, colture idroponiche e la cessione di beni anche immateriali (es. crediti di carbonio).
La circolare dettaglia, inoltre, le nuove regole catastali e le procedure informatiche per mantenere aggiornate le classificazioni colturali dei terreni.
Vediamo una tabella di sintesi della circolare n. 12/E dell’8 agosto 2025.
| Circolare n. 12/E dell’8 agosto 2025 | |
| Sintesi dettagliata del contenuto | |
| Premessa | Contestualizza la riforma IRPEF, introduce la Legge delega n. 111/2023 e il D.Lgs. n. 192/2024; fornisce lo scopo della circolare: uniformità applicativa delle nuove regole. |
| 1. Inquadramento generale delle modifiche | Presentazione degli ambiti di intervento e principi base della revisione sui redditi dei terreni secondo la Legge delega e il Decreto. |
| 1.1 Legge delega – principi e criteri direttivi | Elenca i principi fondamentali:adeguamento alle tecniche agricole evolute;riconoscimento beni immateriali;digitalizzazione dati catastali;semplificazione per pensionati e soggetti con redditi bassi. |
| 1.2 Decreto – sintesi delle novità introdotte | Descrive modifiche agli articoli chiave del TUIR; estende il regime catastale a nuove tipologie produttive e apporta modifiche alla disciplina delle banche dati catastali. |
| 2. Revisione della disciplina dei redditi dei terreni (art. 1 Decreto) | Analisi delle modifiche fiscali alle attività agricole; distingue tra redditi agrari e redditi d’impresa, forfetari e analitici. |
| 2.1 Produzione di vegetali con sistemi evoluti in immobili censiti a catasto fabbricati | Illustra il nuovo perimetro per le produzioni vegetali in immobili con specifiche categorie catastali (C/1, C/2, D/1, etc.) e i criteri di inclusione per le attività (vertical farm, idroponica, micropropagazione). |
| 2.1.1 Reddito agrario – calcolo | Disciplina transitoria: applicazione tariffa d’estimo più alta per provincia aumentata del 400%. Regime a doppio della “superficie agraria di riferimento” (stabilita da futuro Decreto interministeriale). Superfici eccedenti producono reddito d’impresa proporzionale. Viene proposta una simulazione numerica su calcoli: applicazione criteri transitori, rivalutazione, determinazione imponibile. |
| 2.1.2 Reddito dominicale – calcolo | A regime, determinato da Decreto interministeriale; in transizione, come il reddito agrario (tariffa incrementata del 400%). Il reddito dominicale non può essere inferiore alla rendita catastale rivalutata; istruzioni specifiche per compilazione dei modelli dichiarativi. |
| 2.1.3 Rivalutazione redditi dominicale e agrario | Applicazione delle rivalutazioni ordinarie: +80% e +30% per dominicale, +70% e +30% per agrario. Esclusione agevolazioni dedicate solo ai “terreni”. |
| 2.2 Produzione di beni, anche immateriali, legati a ambiente e clima (art. 32, comma 2, lett. b-ter) | Introduce la produzione di beni anche immateriali (es. crediti di carbonio) come possibile reddito agrario, entro il limite dei corrispettivi delle cessioni di beni rientranti in attività agricole, indicati e registrati ai fini IVA (“limite di agrarietà”). |
| 2.3 Novità per società agricole con opzione Legge n. 296/2006 | Estende i criteri forfetari anche a società che hanno optato per la tassazione catastale; uniforma trattamento tra persone fisiche e giuridiche; dettaglia modifiche agli artt. 56-bis e 81 TUIR. |
| 2.3.1 Attività agrituristica | Precisazione sull’esclusione delle società di capitali dal regime forfetario per reddito da agriturismo; obbligo di determinazione analitica del reddito per tali attività; per le società di persone vale il regime speciale ex Legge n. 413/1991. |
| 2.4 Decorrenza delle modifiche | Specifica la data di applicazione: redditi prodotti dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2024. |
| 3. Aggiornamento delle banche dati catastali (art. 2 Decreto) | Introduce un sistema informatizzato automatizzato, affidato all’AGEA per aggiornare qualità e classi colturali. Esenzione per terreni monitorati da AGEA dall’obbligo di denuncia variazione colturale; dettaglio sulle tempistiche, pubblicità degli atti, ricorsi e sanzioni. |
| Modalità operative di aggiornamento | AGEA raccoglie dati tramite dichiarazioni per uso del suolo; trasmette proposte di variazione all’Agenzia delle Entrate; aggiornamenti diventano efficaci dal 1° gennaio dell’anno di presentazione della dichiarazione. |
| Soggetti esclusi dalla semplificazione | Obbligo di denuncia variazione resta solo sui terreni non monitorati da AGEA. |
Vediamo gli esempi proposti nella circolare n. 12/E:
| Esempi | |
| Esempio n. 1 – determinazione dei redditi dominicale e agrario nel periodo transitorio | Si supponga la seguente situazione, nella quale, per ragioni di semplicità espositiva, si esprimono tutte le superfici in metri quadri e si fa riferimento a soggetti che non sono coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali:rendita catastale dell’immobile censito al catasto dei fabbricati utilizzato per attività dirette alla produzione di vegetali con sistemi evoluti: 12.000 euro;superficie della particella catastale del terreno su cui insiste il predetto immobile: 1.000 mq;tariffa di reddito dominicale più alta in vigore nella provincia in cui è censita la predetta particella: 1 euro al mq;tariffa di reddito agrario più alta in vigore nella provincia in cui è censita la predetta particella: 2 euro al mq.Sulla base dei predetti dati, il reddito dominicale nel periodo transitorio è determinato nel modo seguente: [1 + (1 x 400%)] x 1.000 = 5.000 euro. A tale valore si applica la rivalutazione dell’80% e del 30%, di conseguenza il reddito dominicale rivalutato è pari a 5.000 x 1,80 x 1,30 = 11.700 euro.Il reddito dominicale così determinato deve poi essere confrontato con la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%, che è pari a 12.600 euro (ossia 12.000 x 1,05).Nel caso in esame, visto che il reddito dominicale rivalutato (11.700 euro) è inferiore alla rendita catastale rivalutata dell’immobile (12.600 euro), il reddito dominicale imponibile è pari a 12.600 euro.Il reddito agrario nel periodo transitorio è determinato nel modo seguente: [2 + (2 x 400%)] x 1.000 = 10.000 euro. Il reddito agrario da assoggettare alla rivalutazione del 70% e del 30% è pari a 10.000 euro; il reddito agrario imponibile, di conseguenza, è pari a 10.000 x 1,70 x 1,30 = 22.100 euro. |
| Esempio n. 2 – irrilevanza dei corrispettivi delle prestazioni di servizi | Si supponga che nel 2025 un’impresa agricola abbia conseguito un ammontare di corrispettivi derivanti dall’esercizio delle attività di cui all’art. 2135 c.c. pari a 120.000 euro, di cui 100.000 euro da cessioni di beni (sia da attività principali sia da attività connesse) soggette a registrazione ai fini IVA e 20.000 euro da prestazione di servizi (da attività connesse).In tale ipotesi, ai sensi dell’art. 32, comma 2, lett. b-ter), del TUIR, il limite, entro il quale la cessione di crediti di carbonio effettuata nel 2025 è riconducibile al reddito agrario, è pari a 100.000 euro, ossia all’ammontare dei corrispettivi delle sole cessioni di beni derivanti dall’esercizio delle attività di cui all’art. 2135 c.c. |
| Esempio n. 3 – cessione di crediti di carbonio effettuata nell’anno di produzione | Nel 2025 un’impresa agricola ha conseguito un ammontare di corrispettivi derivanti dall’esercizio delle attività di cui all’art. 2135 c.c. pari a 120.000 euro, di cui 100.000 euro da cessioni di beni (sia da attività principali sia da attività connesse) soggette a registrazione ai fini IVA e 20.000 euro da prestazione di servizi (da attività connesse); nello stesso anno l’impresa in questione ha anche prodotto e ceduto un n. X di crediti di carbonio per 110.000 euro.In tale ipotesi, la predetta cessione di crediti di carbonio è considerata:assorbita dal reddito agrario, ai sensi dell’art. 32, comma 2, lett. b-ter), del TUIR, entro il limite di 100.000 euro (pari all’ammontare dei corrispettivi delle sole cessioni di beni derivanti dall’esercizio delle attività di cui all’art. 2135 c.c.);produttiva di reddito d’impresa relativamente all’eccedenza, pari a 10.000 euro (ossia 110.000 – 100.000 euro), ai sensi dell’art. 56-bis, comma 3-ter, del TUIR; più precisamente, il reddito d’impresa derivante dalla produzione e cessione dei crediti di carbonio è pari a 2.500 euro, determinato applicando il coefficiente di redditività del 25% all’eccedenza di 10.000 euro. |
| Esempio n. 4 – cessione di crediti di carbonio effettuata nell’anno successivo a quello di produzione | Si supponga di avere un’impresa agricola che presenta la seguente situazione:2024: anno in cui è prodotto un n. X di crediti di carbonio;2025: anno in cui il n. X di crediti di carbonio è ceduto;corrispettivi delle cessioni di beni, registrate o soggette a registrazione agli effetti dell’IVA, derivanti dall’esercizio delle attività di cui all’art. 2135 c.c. (lett. b-ter):100.000 euro per l’anno 2024;105.000 euro per l’anno 2025;corrispettivi delle cessioni del n. X di crediti di carbonio effettuate nell’anno 2025: 110.000 euro.Nel 2025, al momento della cessione, per verificare l’eventuale sussistenza del reddito d’impresa, occorre confrontare i corrispettivi della cessione dei crediti di carbonio del 2025 con il limite di “agrarietà” del medesimo anno.Nel caso in esame, il corrispettivo di cessione dei crediti di carbonio (110.000 euro) eccede il limite di “agrarietà” del 2025 (105.000 euro) e, pertanto:fino a 105.000 euro, il corrispettivo di cessione dei crediti di carbonio è “assorbito” dal reddito agrario del 2025;all’eccedenza, pari a 5.000 euro (ossia 110.000-105.000), è applicato il coefficiente di redditività del 25% al fine di determinare il reddito d’impresa; quest’ultimo ammonta quindi a 1.250 euro (ossia 5.000 x 25%).In altri termini, ai crediti di carbonio è “associato” il limite di “agrarietà” di 105.000 euro, calcolato nell’anno di cessione, e non quello di 100.000 euro, calcolato nell’anno di produzione. |
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 32, 56-bis e 81;
- Legge 9 agosto 2023, n. 111;
- D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192;
- Agenzia delle Entrate, circolare 8 agosto 2025, n. 12/E.
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