COMMENTO
DI SANDRA PENNACINI | 9 GENNAIO 2026
Nuovo punto di svolta nell’assetto normativo delle locazioni brevi. La Legge di Bilancio 2026 ha disposto la riduzione della soglia di presunzione di imprenditorialità, delineando un perimetro per la gestione privata del patrimonio immobiliare estremamente ridotto rispetto alle origini. La nuova presunzione scatta già al superamento delle due unità immobiliari destinate alla locazione breve, con obbligo di gestione dell’attività in regime di impresa.
Premessa
Il quadro normativo delle locazioni brevi ha trovato la sua prima definizione con l’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, che ha introdotto l’opzione per la cedolare secca con aliquota del 21% sui redditi derivanti dai contratti di locazione “brevi”, ovvero di durata non superiore a 30 giorni. In quella fase, il legislatore aveva inteso favorire l’emersione del sommerso in un settore in forte crescita, offrendo una tassazione piatta e sostitutiva senza porre limiti quantitativi al numero di immobili gestibili in regime privato. Tale assetto ha garantito per anni una gestione fruttifera del patrimonio immobiliare, consentendo ai proprietari di operare in presenza di adempimenti minimi e pressione fiscale fissa. Tuttavia, le esigenze di gettito e le pressioni del comparto alberghiero hanno innescato un percorso di progressiva modifica delle disposizioni, atte a comprimere il fenomeno, sino ad arrivare all’importante stretta introdotta con la Legge di Bilancio 2026.
Locazioni brevi: disciplina in costante evoluzione
Il primo segnale di inversione di tendenza si era manifestato con la Legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020), che aveva introdotto la presunzione legale di imprenditorialità qualora la destinazione alla locazione breve riguardasse più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Successivamente, un’ulteriore stretta al fenomeno era stata imposta dalla Manovra 2024 (Legge n. 213/2023); quest’ultima aveva agito sulla leva fiscale, innalzando l’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% a partire dal secondo immobile locato (ferma restando la ritenuta al 21%), lasciando la misura agevolata del 21% applicabile a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente. Nonostante l’inasprimento delle aliquote, la soglia dell’imprenditorialità era rimasta ferma a quota quattro immobili, lasciando ancora un importante margine di gestione per i piccoli investitori privati.
Norma locazioni brevi inasprita dal 2026
Nel corso dell’iter legislativo che ha portato alla Legge di Bilancio 2026, il dibattito politico è stato caratterizzato da istanze di ulteriore inasprimento. Le ipotesi formulate sono state molteplici, spaziando dall’ipotesi di soppressione totale della cedolare al 21%, con conseguente tassazione al 26% anche per il primo immobile e coerente incremento anche della ritenuta al 26%; successivamente l’ipotesi era quella di mantenere tutto invariato (ritenuta al 21%, 26% a partire dal secondo immobile), salvo aumentare l’aliquota di cedolare secca al 26%, anche per il primo immobile, laddove i contratti fossero stati conclusi per il tramite di portali telematici.
Tutte queste ipotesi, nella versione definitiva della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199) sono finite nel dimenticatoio: nessuna variazione nelle percentuali applicabili in caso di cedolare secca e ritenuta d’acconto ferma al 21%. A cambiare, invece, è il numero di appartamenti destinati alla locazione breve che fa scattare la presunzione di imprenditorialità, ovvero l’obbligo di aprire partita IVA, obbligando il contribuente ad abbandonare del tutto le regole del reddito fondiario e la possibile opzione per la cedolare secca.
La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17, ha sancito che, a partire dal 1° gennaio 2026, la presunzione di esercizio di attività d’impresa scatta al superamento dei due appartamenti destinati alla locazione breve in ciascun periodo d’imposta.
Ciò significa che il regime delle locazioni brevi è ora confinato entro il limite massimo di due unità. Oltre questa soglia, tutto deve essere gestito in regime di impresa, comportando quindi l’obbligo di apertura della partita IVA nonché l’iscrizione al Registro Imprese e alla gestione INPS Commercianti “affittacamere”.
La presunzione di imprenditorialità opera sulla base della destinazione dell’immobile alla locazione breve e non sulla base dell’effettiva stipula di un contratto di locazione. Pertanto, stante il tenore letterale della norma, la semplice destinazione di un terzo immobile alla locazione breve, ad esempio mediante inserimento nei circuiti di vendita turistica, può costituire prova del superamento della soglia dei due immobili anche in assenza di prenotazioni.
L’assetto definitivo
Riassumendo, a partire dal 2026:
- Per i contribuenti che restano sotto la soglia dei tre immobili destinati a locazione breve:
- il regime di cedolare secca resta accessibile (si ricorda che si tratta di una facoltà, fermo restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria)
- in caso di cedolare secca si applica l’aliquota del 21% per un solo immobile e l’aliquota del 26% per il secondo;
- spetta al locatoreindividuare l’unità immobiliare su cui applicare il regime più favorevole in sede di dichiarazione dei redditi;
- gli intermediari immobiliari continuano a operare la ritenuta nella misura del 21% a titolo di acconto sull’intero ammontare dei canoni incassati o intermediati.
- Oltre i due immobili destinati a locazione breve l’intera gestione assume natura imprenditoriale.
Riferimenti normativi:
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17;
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, art. 4;
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, comma 63;
- Legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595.
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