COMMENTO
DI STUDIO TRIBUTARIO GAVIOLI & ASSOCIATI | 24 FEBBRAIO 2026
Con la Risposta a interpello n. 31, dell’11 febbraio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il sismabonus acquisti spetta agli acquirenti delle unità immobiliari nell’anno in cui la spesa è stata effettivamente sostenuta, cioè in cui sono stati effettuati i pagamenti, indipendentemente dalla data di stipula del contratto di compravendita (che, tuttavia, deve essere effettuata entro il termine di vigenza dell’agevolazione).
Il quesito posto alle Entrate
Una società ha posto un’istanza di interpello alle Entrate finalizzata ad ottenere, in particolare, chiarimenti in merito all’interpretazione e applicazione del sismabonus acquisti e sulla possibilità di fruire delle detrazioni previste in materia di bonus edilizi (nel caso di specie, con riferimento al c.d. “sismabonus acquisti”) nelle forme alternative dello sconto in fattura e della cessione del credito.
La Società riferisce di aver proceduto, nel corso del mese di dicembre 2024, in particolare, alla stipula dei rogiti di compravendita di tre unità immobiliari, site nel complesso immobiliare previamente demolito e ricostruito, con riduzione di due classi di rischio sismico (attestata sia nella avvenuta ultimazione che nel relativo collaudo).
La Società dichiara di aver ritenuto sussistenti tutti i presupposti richiesti dalla legge affinché, sul prezzo risultante nell’atto pubblico di compravendita, gli acquirenti potessero beneficiare, fino a concorrenza dell’importo di 96.000,00 euro, della detrazione, nella misura dell’85%, prevista dal comma 1-septies dell’art. 16 del D.L. n. 63/2013 (c.d. “sismabonus acquisti”), nonché per il diritto dell’acquirente di optare, ai sensi dell’art. 121, comma 1, lettera a), del D.L. n. 34/2020, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (il c.d. sconto in fattura), anticipato dal fornitore e da questi recuperato sotto forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione spettante.
Pertanto, la Società rappresenta di avere aderito alla richiesta degli acquirenti e di avere concesso, a ciascuno di essi, il c.d. sconto in fattura sul corrispettivo nella misura di 81.600,00 euro, ossia nella misura pari all’85% del prezzo di vendita risultante dall’atto pubblico di compravendita, nel limite massimo di spesa di 96.000 euro.
La Società precisa che gli sconti sul corrispettivo, sopra richiamati, di importo pari a 81.600,00 euro, risultano debitamente evidenziati, con rinvio espresso all’art. 121 del D.L. n. 34/2020, nelle fatture emesse nei confronti degli acquirenti, e che le rispettive opzioni di sconto sul corrispettivo sono state comunicate telematicamente all’Agenzia delle Entrate dagli acquirenti, per il tramite di professionisti che hanno rilasciato anche i relativi visti di conformità come previsto dalla normativa vigente.
La Società sottolinea come la collocazione temporale della detrazione del c.d. “sismabonus acquisti” in capo ai singoli acquirenti, nel 2024 o nel 2025, sortisca effetti diametralmente opposti sulla spettanza ed esistenza dei suddetti crediti di imposta.
Ciò posto, la Società chiede se, nel caso di atti pubblici di compravendita immobiliare stipulati con gli acquirenti nell’anno 2024, relativi a unità immobiliari site in un edificio sul quale sono stati eseguiti (e già ultimati, nel medesimo anno 2024), mediante demolizione e ricostruzione, gli interventi di miglioramento sismico con riduzione di due classi di rischio, la detrazione del c.d. “sismabonus acquisti”, spetti agli acquirenti nell’anno 2024 sul prezzo risultante dai rispettivi atti di compravendita – e ricada, pertanto, nella finestra temporale di cui al comma 1, dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020 (“anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024”), ai fini dell’esercizio delle opzioni di sconto sul corrispettivo o cessione del credito ivi previste – anche se, sulla base degli accordi tra le parti risultanti dall’atto di compravendita, l’acquirente dell’unità immobiliare versi detto prezzo (per la parte di esso che non risulta “coperta” dallo sconto applicato in fattura dall’impresa cedente ex art. 121 del D.L. n. 34/2020) in tutto o in parte nel successivo anno 2025.
Per il sismabonus acquisti vale il principio di cassa
Per l’Agenzia delle Entrate non è condivisibile la soluzione prospettata dalla Società, in quanto non può ammettersi che la detrazione in esame maturi (per intero) in capo agli acquirenti delle unità immobiliari nell’anno di stipula del relativo contratto di compravendita, indipendentemente dall’anno in cui interviene il pagamento del prezzo per il loro acquisto.
I tecnici delle Entrate , infatti, nel caso rappresentato nell’istanza in esame, posto che per le tre unità immobiliari vendute è stata corrisposta nel 2024 soltanto una parte del prezzo, mentre la restante parte (sulla base di quanto risulta dalla documentazione integrativa e dai relativi allegati ) è stata versata nel 2025, ritengono che ciascun acquirente possa fruire del sismabonus acquisti in relazione alle spese effettivamente sostenute in ciascuno dei predetti anni, con le percentuali e alle condizioni previste dalla normativa vigente, ratione temporis applicabili.
Ricorda l’Agenzia delle Entrate, che con la circolare n. 30/E, del 22 dicembre 2020, è stato ribadito che “con la circolare n. 24/E del 2020 è stato già chiarito che in applicazione dei principi generali, ai fini dell’individuazione del periodo d’imposta in cui imputare le spese stesse occorre fare riferimento:
– per le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, e gli enti non commerciali, al criterio di cassa e, quindi, alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono […]”.
Con riguardo alla possibilità per gli acquirenti di fruire del sismabonus acquisti nelle forme alternative dello “sconto in fattura” e della cessione del credito e alla spettanza o meno, in capo alla Società dei corrispondenti crediti di imposta, deve rilevarsi che, per le detrazioni spettanti per interventi edilizi, diverse dal Superbonus, tale possibilità è ammessa, ai sensi dell’art. 121, comma 1, del D.L. n. n. 34/2020, solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 (cfr., sul punto, la Risposta a istanza di interpello n. 107/2025).
Al riguardo, occorre ricordare che, anche nel caso di opzione per l’utilizzo dell’agevolazione nella forma dello “sconto in fattura” (o della cessione del credito), ai fini della imputazione delle spese occorre fare riferimento a quelle sostenute, ovvero a quelle effettivamente pagate.
Nel caso di specie, deve rilevarsi che nelle fatture emesse dalla Società nel corso del mese di dicembre del 2024 nei confronti degli acquirenti, è stato indicato uno “sconto” pari a 81.600 euro, corrispondente all’importo massimo della detrazione applicabile (nel limite di 96.000 euro di spesa) senza, tuttavia, che fosse stato versato l’importo eccedente il predetto sconto fino a concorrenza del corrispettivo indicato in fattura. In altri termini, lo sconto sarebbe stato correttamente applicato qualora la fattura avesse indicato un corrispettivo pari a 96.000 euro e fossero stati pagati 14.400 euro.
Solo in tal caso, inoltre, la Società avrebbe maturato un credito di imposta pari all’ammontare massimo riconoscibile (euro 81.600 pari all’85% del limite di 96.000 euro) in relazione a ognuno dei tre appartamenti ceduti.
Sulla base degli elementi forniti in merito all’acquisto dei tre appartamenti in parola, dunque, conclude l’Agenzia delle Entrate, non possono ritenersi correttamente esercitate le relative opzioni per lo sconto in fattura in quanto sono state effettuate per importi non spettanti e, pertanto, in capo alla Società non sono maturati i crediti di imposta corrispondenti agli sconti sui corrispettivi concessi agli acquirenti ex art. 121, del D.L. n. 34/2020 e ss.mm.ii.
Riferimenti normativi:
- D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv. dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, art. 121;
- Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 11 febbraio 2026, n. 31.
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