COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 22 OTTOBRE 2025
Con la Risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025 l’Agenzia delle Entrate si allinea in modo esplicito all’orientamento della Cassazione: se la registrazione del contratto di locazione (o sublocazione) di immobile urbano pluriennale è tardiva e l’imposta di registro è assolta “anno per anno”, la sanzione ex art. 69 del TUR (D.P.R. n. 131/1986) va commisurata all’imposta dovuta per la sola prima annualità, non all’imposta calcolata sull’intera durata.
Restano ferme:
(i) la sanzione per tardivo versamento delle annualità successive (art. 13, D.Lgs. n. 471/1997);
(ii) il ravvedimento operoso (art. 13, D.Lgs. n. 472/1997);
(iii) per i contratti in cedolare secca, la sanzione in misura fissa dell’art. 69 TUR.
Il documento supera, per la parte rilevante, l’impostazione della circolare n. 26/E/2011 e chiarisce il coordinamento con le modifiche sanzionatorie entrate in vigore dal 1° settembre 2024 (D.Lgs. n. 87/2024 e, poi, D.Lgs. n. 81/2025).
Il quadro normativo essenziale (TUR e sanzioni)
- Art. 17, comma 1, TUR (D.P.R. n. 131/1986): le parti devono liquidare e versare l’imposta di registro per la registrazione dei contratti di locazione entro 30 giorni.
- Art. 17, comma 3, TUR: per i contratti di locazione/sublocazione di immobili urbani pluriennali l’imposta può essere assolta:
- annualmente, sul canone di ciascun anno; oppure
- in unica soluzione, sull’ammontare dei corrispettivi dovuti per l’intera durata (con diritto a rimborso pro-quota in caso di risoluzione anticipata). La Nota I) all’art. 5, Tariffa Parte I, prevede, in caso di pagamento in unica soluzione, una riduzione pari alla metà del tasso legale moltiplicata per le annualità contrattuali.
- Art. 43, comma 1, lett. h), TUR (base imponibile): per i contratti aventi prestazioni a contenuto patrimoniale la base imponibile è l’ammontare dei corrispettivi per l’intera durata; ma per le locazioni urbane pluriennali l’art. 17, comma 3, consente la scansione annuale della pretesa impositiva.
- Art. 69 TUR (omessa/tardiva registrazione): dopo gli interventi del D.Lgs. n. 87/2024 (applicabile alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024) e del D.Lgs. n. 81/2025, la sanzione è:
- 120% dell’imposta dovuta (minimo 250 euro) in caso di omessa registrazione;
- 45% dell’imposta dovuta (minimo 150 euro) se il ritardo non supera 30 giorni.
Per le violazioni antecedenti al 1° settembre 2024 vale il previgente regime sanzionatorio.
- Art. 13, D.Lgs. n. 471/1997: sanzione per tardivo versamento (rileva per annualità successive alla prima).
- Art. 13, D.Lgs. n. 472/1997: ravvedimento operoso.
- Cedolare secca (art. 3, D.Lgs. n. 23/2011): in caso di omessa/tardiva registrazione, opera comunque l’art. 69 TUR; se non c’è imposta proporzionale di registro, la sanzione è in misura fissa (Ris. n. 56/2025).
Dal 1° gennaio 2026 il legislatore ha previsto la ricollocazione delle norme nel nuovo Testo unico delle sanzioni e nel nuovo Testo unico dei tributi indiretti: l’art. 69 TUR confluisce nell’art. 41 del T.U. sanzioni (D.Lgs. n. 173/2024), l’art. 13 del D.Lgs. 471/1997 nell’art. 38 del medesimo T.U., l’art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997 nell’art. 14; gli artt. 17, 43 e la Tariffa del TUR confluiranno, rispettivamente, negli artt. 21, 47 e Allegato 1 del nuovo T.U. dei tributi indiretti (D.Lgs. n. 123/2025). Le regole sostanziali qui richiamate restano però invariate.
L’orientamento della Cassazione: la “prima annualità” è la chiave
La Cassazione (sez. V) ha consolidato, nel 2024, un filone interpretativo chiaro: se il contribuente ha scelto l’opzione di cui all’art. 17, comma 3, TUR (pagamento annuale), la sanzione per tardiva registrazione (art. 69 TUR) deve essere parametrata all’imposta dovuta sulla sola prima annualità del canone, perché è quella l’imposta “dovuta” in concreto e resa esigibile dal sistema al momento della registrazione.
Tra le decisioni più significative: Cass. 18 gennaio 2024, n. 1981; 24 gennaio 2024, n. 2357; 29 gennaio 2024, nn. 2585 e 2606; 18 aprile 2024, n. 10504; 26 giugno 2024, n. 17657. La Suprema Corte valorizza anche l’ordinanza della Corte costituzionale n. 461/2006, secondo cui il tributo, per tali contratti, ha natura annuale; il pagamento “in unica soluzione” è una deroga incentivata (riduzione tariffaria) finalizzata ad anticipare gettito.
Coerenza sanzionatoria: la proporzione tra illecito e sanzione impone di commisurare la misura punitiva all’imposta effettivamente scaduta e non anche a componenti future non ancora esigibili.
La Risoluzione n. 56/2025: cosa cambia davvero
La Ris. n. 56/2025 prende atto del quadro giurisprudenziale e supera (per la parte incompatibile) la lettura ampia della circolare n. 26/E/2011, la quale tendeva a commisurare la sanzione all’intera durata.
Oggi l’Agenzia afferma che:
- se la registrazione è tardiva e l’imposta è “annuale”: la sanzione art. 69 TUR si applica sull’imposta calcolata sul canone della prima annualità;
- per le annualità successive: non si applica di nuovo l’art. 69, ma l’eventuale ritardo nel pagamento dell’imposta per l’anno n integra il tardivo versamento sanzionabile ai sensi dell’art. 13, D.Lgs. n. 471/1997 (con possibilità di ravvedimento ex art. 13, D.Lgs. n. 472/1997);
- cedolare secca: in mancanza di imposta proporzionale di registro, la tardiva registrazione espone alla sanzione fissa dell’art. 69 TUR (150 euro per ritardo entro 30 giorni; 250 euro per omissione/ritardo oltre 30 giorni, secondo i minimi vigenti);
- procedimenti pendenti: gli Uffici sono invitati a riesaminare i fascicoli alla luce dei nuovi chiarimenti.
Esempi pratici (con ravvedimento e trasparenza dei minimi)
Esempio A – Pagamento annuale; tardiva registrazione oltre 30 giorni
- Contratto 4+4, canone annuo 12.000 euro, imposta di registro (2%) 240 euro per anno.
- Registrazione effettuata a 50 giorni dalla stipula.
- Sanzione art. 69 TUR: 120% dell’imposta dovuta (prima annualità) = 120% di 240 euro = 288 euro, ma non può essere inferiore a 250 euro → 288 euro (supera il minimo).
- Interessi da ritardo secondo i tassi pro tempore.
- Per l’anno 2 (se versato in ritardo): opera art. 13, D.Lgs. n. 471/1997 (25% riducibile con ravvedimento).
Esempio B – Pagamento annuale; tardiva registrazione entro 30 giorni
- Dati come sopra, ma registrazione al 20° giorno successivo alla scadenza.
- Sanzione art. 69 TUR: 45% di 240 euro = 108 euro, ma minimo 150 euro → 150 euro.
Esempio C – Cedolare secca; tardiva registrazione entro 30 giorni
- Nessuna imposta proporzionale di registro.
- Sanzione fissa art. 69 TUR = 150 euro (nuovo minimo).
Esempio D – Pagamento in unica soluzione e registrazione tardiva
- Corrispettivo complessivo (4 anni) 48.000 euro, imposta 2% = 960 euro (da ridurre ai sensi della Nota I).
- In caso di tardiva registrazione, l’illecito riguarda l’imposta dovuta in unica soluzione: la sanzione ex art. 69 si commisura a tale imposta dovuta (tenendo conto del minimo).
Dove ammesso, consente la riduzione percentuale della sanzione in funzione del tempo trascorso (ravvedimento sprint/breve/intermedio/annuale/lungo), sommando gli interessi legali. In presenza dei minimi edittali introdotti dall’art. 69, il ravvedimento opera sulla sanzione determinata tenendo conto dei minimi (la riduzione si applica poi).
La logica di sistema: annualità come “unità di misura” dell’illecito
Il fulcro del nuovo assetto applicativo è coerenza e proporzionalità:
- la registrazione tardiva incide sul primo adempimento (imposta dell’anno 1, o imposta “unica” se scelta quella via);
- le annualità successive sono adempimenti autonomi nel tempo, con proprio profilo sanzionabile (tardivo versamento) e con ravvedimento.
L’approdo favorisce certezza per gli operatori e riduce la litigiosità generata dal precedente contrasto tra prassi e giurisprudenza.
Contratti in cedolare secca: perché la sanzione è fissa
La cedolare sostituisce l’imposta di registro proporzionale, ma non elimina l’obbligo di registrazione entro 30 giorni.
In assenza di “imposta dovuta” in senso proporzionale, l’art. 69 prevede oggi minimi fissi: 150 euro per ritardo non oltre 30 giorni, 250 euro per omessa/tardiva oltre 30 giorni.
La Risoluzione lo ribadisce espressamente, chiudendo il dibattito aperto dalla circolare n. 26/E/2011.
Tabella riepilogativa (operativa)
| Scenario | Base di commisurazione sanzione | Norma sanzione | Misura sanzione (post1° settembre 2024) | Note operative |
| Tardiva registrazione di locazione urbana pluriennale con pagamento annuale | Imposta della prima annualità (2% sul canone anno 1) | Art. 69 TUR | 45% se ritardo ≤ 30 gg. (min euro 150); 120% se oltre (min euro 250) | Interessi dovuti; ravvedimento ex art. 13, D.Lgs. 472/1997 ove applicabile |
| Tardiva registrazione di locazione urbana pluriennale con pagamento in unica soluzione | Imposta complessiva (al netto della riduzione Nota I) | Art. 69 TUR | 45% (≤ 30 gg. min euro 150) o 120% (> 30 gg. min euro 250) | La violazione tocca l’imposta “unica” dovuta al momento della registrazione |
| Ritardo versamento imposta annualità 2…n (contratto già registrato) | Imposta dell’annualità di riferimento | Art. 13, D.Lgs. n. 471/1997 | 25% (riducibile con ravvedimento) | Applicabile ravvedimento ex art. 13, D.Lgs. n. 472/1997 |
| Cedolare secca – tardiva registrazione | Sanzione fissa (nessuna imposta proporzionale) | Art. 69 TUR | Euro 150 (≤ 30 gg); euro 250 (> 30 gg. o omissione) | Resta fermo l’obbligo di registrazione |
| Violazioni anteriori al 1° settembre 2024 | Regime previgente | Art. 69 TUR (previgente) | Misure anteriforma | Valutare il “favor rei” se ricorrono i presupposti |
Conclusioni
La Risoluzione n. 56/2025 chiude una frattura decennale tra prassi e giurisprudenza, restituendo proporzionalità e certezza al sistema:
- se si paga anno per anno, la sanzione per tardiva registrazione “pesa” solo sulla prima annualità;
- le annualità successive seguono la distinta disciplina del tardivo versamento;
- la cedolare comporta misure fisse, senza forzature proporzionali.
Per i contribuenti e gli intermediari cambia l’algoritmo decisionale ma non la sostanza degli adempimenti: serve puntualità nei 30 giorni, attenzione alla scelta (annuale vs una tantum) e uso mirato del ravvedimento per sterilizzare il rischio sanzionatorio residuo.
In un contesto di “riordino” normativo dal 2026, le coordinate fissate oggi garantiscono continuità applicativa e, soprattutto, una misura della sanzione finalmente coerente con l’imposta effettivamente esigibile nel momento in cui nasce l’obbligo di registrazione.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, artt. 17, 43 e 69;
- Agenzia delle Entrate, Ris. 13 ottobre 2025, n. 56/E.
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