SCHEDA PRATICA
DI MARCO BOMBEN | 9 SETTEMBRE 2025
Entro il 30 settembre 2025, le società interessate potranno sfruttare l’ulteriore chance di assegnazione agevolata dei beni aziendali ai soci effettuando entro la medesima scadenza il versamento del 60% dell’imposta sostitutiva dovuta (il restante 40% andrà invece versato entro il prossimo 30 novembre 2025). Per supportare le ultime valutazioni prima di tale scadenza appare utile riepilogare nel dettaglio le tipologie di beni che possono essere oggetto di assegnazione e le relative condizioni da rispettare.
Fonti ufficiali
Art. 1, commi 31-36, Legge n. 207/2024; Art. 1, commi 100-106, Legge n. 197/2022; Art. 1, commi 115–120, Legge n. 208/2015; circolare Agenzia delle Entrate, 1 giugno 2016, n. 26; circolare Agenzia delle Entrate 16 settembre 2016, n. 37
Inquadramento soggettivo e oggettivo
La Legge di bilancio 2025 ripropone l’agevolazione concernente l’assegnazione di immobili ai soci da effettuare entro il 30 settembre 2025.
In particolare, l’art. 1, commi 31–36, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207, che richiama in sostanza le precedenti norme in materia, l’ultima apertura era stata concessa nel 2023 con l’art. 1, commi 100 e ss., della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di bilancio 2023), ammetta la possibilità di:
- assegnare o cedere alcuni beni aziendali ai soci sfruttando i relativi vantaggi fiscali;
- oppure trasformare le società immobiliari in società semplici, sempre applicando le specifiche agevolazioni della trasformazione agevolata.
| ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEI BENI AI SOCI – DISCIPLINA IN SINTESI | |
| Ambito soggettivo | società costituite nella forma giuridica di:società in nome collettivo;società in accomandita semplice;società a responsabilità limitata;società per azioni esocietà in accomandita per azioni;società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni non strumentali e che si trasformano in società semplici entro il 30 settembre 2025.In presenza dei requisiti previsti i predetti soggetti possono effettuare l’assegnazione agevolata anche se in liquidazione.Soggetti esclusiaEnti non commercialibSocietà non residenti nel territorio dello Stato con stabile organizzazione in Italia |
| Qualità di socio | È necessario che, alla data del 30 settembre 2024, tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, ovvero che siano iscritti entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della norma agevolativa, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2015.Se la società non è obbligata alla tenuta del libro dei soci, la qualità di socio alla data del 30 settembre 2024 può essere provata mediante idoneo titolo avente data certa. |
| Modalità di calcolo dell’imposta sostitutiva da versare | L’imposta sostitutiva nella misura dell’8% si applica alla differenza tra il valore normale dei beni assegnati ed il loro costo fiscalmente riconosciuto;per le società che non risultano operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione, l’imposta sostitutiva si applica nella misura del 10,5%;si applica l’imposta sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci e quelle delle società che si trasformano. |
| Base imponibile – casi particolari | Assenza di base imponibile: non impedisce l’assegnazione agevolata;assegnazione di più beni: la base imponibile è data dalla somma delle plusvalenze relativa a tutti i beni, immobili e mobili registrati, non tenendo conto delle minusvalenze, in quanto non deducibili. |
| Valore catastale in luogo di quello normale | Il valore normale degli immobili può essere sostituito dal valore che si ottiene dal prodotto della rendita catastale per i moltiplicatori determinati con i criteri di cui all’art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986 e successivi aggiornamenti.CategoriaCoefficienteC/1 ed E42,84A/10 e D63B176,4Prima casa115,5Tutti gli altri fabbricati126Terreni non edificabili112,5L’opzione per il valore catastale:deve risultare dall’atto di assegnazione;può avere ad oggetto anche un valore intermedio tra il normale e il catastale. |
| Aliquote delle imposte indirette | Le aliquote dell’imposta di registro eventualmente applicabili sono ridotte alla metà (dal 3% all’1,5%), mentre le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa (pari a 200 euro). |
| Versamento dell’imposta sostitutiva | L’imposta sostitutiva va versata in 2 rate:RataImportoScadenzaPrima60% del totale dovuto30.9.2025Seconda40% del totale dovuto30.11.2025Si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi per la riscossione, i rimborsi ed il contenzioso. |
Leggi la Guida Assegnazione, cessione, trasformazione ed estromissione
Beni assegnabili
Possono essere oggetto dell’agevolazione:
- gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, ossia:
- immobili strumentali per natura (cat. catastale, A10, B, C, D ed E), a condizione che siano concessi in locazione o, comunque, non direttamente utilizzati dall’impresa;
- immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (c.d. beni merce o magazzino);
- immobili patrimonio (cat. catastale abitativa) che concorrono a formare il reddito d’impresa secondo le disposizioni di cui all’art. 90 del TUIR (immobili abitativi concessi in locazione);
- beni mobili iscritti nei pubblici registri (autoveicoli, imbarcazioni, aeromobili etc.) non usati quali beni strumentali nell’attività propria dell’impresa.
Rientrano nell’agevolazione, in quanto non si considerano “strumentali per destinazione”, gli immobili locati a terzi che costituiscono beni oggetto dell’attività d’impresa e sono suscettibili di produrre un loro autonomo reddito attratto al reddito d’impresa.
Nel cado in cui la società si trovi in liquidazione, posto che la stessa non esercita attività d’impresa (risoluzione AdE n. 93/E/2016), deve ritenersi esclusa la possibilità di ritenere che gli immobili sociali possano essere qualificati come “utilizzati direttamente”, essendo quindi possibile accedere al beneficio.
Sono esclusi dall’agevolazione i beni immobili i quali, pur essendo per le loro caratteristiche qualificabili tra quelli strumentali per natura, in quanto non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (A10, B, C, D ed E), sono tuttavia utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte della società.
Per le società che operano nel settore agricolo:
– i terreni utilizzati per la coltivazione o per l’allevamento non rientrano nell’agevolazione, in quanto sono strumentali per destinazione;
– al contrario, i terreni che al momento dell’assegnazione sono concessi in locazione o comodato possono essere assegnati ai soci fruendo dell’agevolazione.
È sempre possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso del bene proprio al fine di fruire dell’agevolazione in esame. Tale comportamento è stato ritenuto non sindacabile da parte dell’Agenzia delle entrate poiché dalla scelta deriva un legittimo risparmio di imposta conforme allo spirito dell’agevolazione (Agenzia delle entrate, circolare n. 26/E/2016).
Leggi la Guida Assegnazione, cessione, trasformazione ed estromissione
Diritti reali parziali
L’Amministrazione finanziaria (C.M. 21 maggio 1999, n. 112) precisa che non possono accedere all’agevolazione le società che detengano diritti reali parziali (ad esempio, in caso di usufrutto).
È stato, tuttavia, chiarito (circolare AdE n. 26/E/2016) che se la società è titolare di un diritto reale parziale sul bene (es. nuda proprietà) e abbia dato in usufrutto o in abitazione il bene al socio, è possibile beneficiare dell’agevolazione: “qualora la società si liberi del suo diritto reale parziale assegnando definitivamente il bene al socio” realizzando, così, la fuoriuscita del bene dal patrimonio della società.
L’Agenzia ha puntualizzato altresì che la società può beneficiare della disciplina agevolativa in argomento, in quanto si realizza la fuoriuscita del bene dal suo patrimonio, qualora:
– risulti titolare di un diritto reale sul bene (ad esempio, sia titolare della nuda proprietà e abbia dato in usufrutto o in abitazione il bene al socio) e si liberi del suo diritto reale assegnando o cedendo definitivamente il bene al socio (circolare AdE n. 26/E/2016);
– abbia la piena proprietà del bene e si liberi dello stesso bene assegnando o cedendo ai soci singoli diritti reali, ad esempio, usufrutto ad un socio e nuda proprietà ad un altro socio (circolare AdE n. 37/E/2016).
Con lo Studio n. 46-2023, il Notariato ha esteso le predette conclusioni anche in relazione alla proprietà superficiaria: si tratta delle situazioni in cui l’area gravata dal diritto di superficie è di proprietà del socio assegnatario, per cui l’assegnazione determina la ricostituzione della piena proprietà.
Beni dell’azienda concessa in affitto
Nella pratica può verificarsi che l’immobile faccia parte di un’azienda data in affitto a un terzo. Tale immobile:
- per la società proprietaria: non è strumentale per destinazione, perché non è impiegato in modo diretto in un’attività d’impresa;
- tuttavia, neppure si tratta di un immobile suscettibile di produrre un reddito autonomo, poiché fa parte di un’azienda.
La circolare AdE n. 37/E/2016 precisa che: “il contratto di affitto di azienda, avendo ad oggetto una universalità di beni, non consente di ricondurre il singolo bene compreso nell’azienda alla tipologia di “bene” suscettibile di assegnazione/cessione ai sensi della normativa agevolativa in esame e ciò anche nel caso in cui la società svolga in via esclusiva o prevalente l’attività di affitto d’azienda; possono essere, invece, assegnati/ceduti in via agevolata i singoli beni ricompresi nel contratto di affitto di azienda che, prima dell’assegnazione/cessione, non rientrino più nel contratto di affitto del complesso aziendale”.
Il documento di prassi individua quindi una via d’uscita che può consentire ugualmente il ricorso all’assegnazione agevolata. In pratica occorre:
- effettuare una modifica al contratto di affitto dell’azienda, in seguito alla quale l’immobile non rientri più nel contratto stesso, acquistando così il carattere della non strumentalità richiesto dalla disciplina;
- in alternativa: procedere alla risoluzione del contratto in essere con successiva stipula ex novo di un secondo contratto di affitto di azienda senza l’immobile ed un ulteriore contratto avente oggetto l’affitto del solo immobile.
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Strumenti
- Assegnazione Agevolata Immobili Società – Tassazione Soci 2025
- Assegnazione e Cessione Agevolata Immobili Società 2025
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