NEWS
27 AGOSTO 2026
Gli accertamenti sulle attività di bed & breakfast e sulle altre forme di ospitalità extralberghiera si basano sempre meno sul solo accesso fisico presso la struttura. Il punto di partenza è oggi l’incrocio tra diverse banche dati, capace di far emergere strutture sconosciute al Fisco, ricavi non dichiarati e attività formalmente occasionali ma esercitate, nei fatti, con modalità imprenditoriali.
Le principali fonti utilizzate nei controlli
1. Portali di prenotazione e DAC7 – Il D.Lgs. 1° marzo 2023, n. 32, attuativo della direttiva DAC7, impone ai gestori delle piattaforme digitali di comunicare all’Amministrazione finanziaria numerose informazioni sui soggetti che offrono immobili.
Per ciascuna proprietà possono essere trasmessi:
- dati identificativi del gestore;
- indirizzo dell’immobile e, se disponibile, identificativo catastale;
- conto finanziario sul quale vengono accreditati i corrispettivi;
- corrispettivi complessivi, distinti per trimestre;
- numero delle operazioni;
- commissioni e imposte trattenute dalla piattaforma;
- numero dei giorni di locazione, se disponibile.
La prima comunicazione DAC7 è stata effettuata nel 2024, con riferimento ai dati del 2023. La disponibilità di importi, prenotazioni e giorni di occupazione rende possibile un confronto diretto con dichiarazione dei redditi, IVA e posizione fiscale del gestore.
2. Alloggiati Web – L’art. 109 TULPS impone alle strutture ricettive di comunicare alla Questura le generalità degli ospiti. La trasmissione deve avvenire entro 24 ore dall’arrivo; per i soggiorni inferiori alle 24 ore, la comunicazione va effettuata all’arrivo.
I dati provenienti da queste comunicazioni vengono forniti dal Ministero dell’interno, in forma anonima e aggregata per struttura, all’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia li utilizza, insieme ai dati trasmessi dagli intermediari, per l’analisi del rischio fiscale. I Comuni possono impiegarli per monitorare e accertare l’imposta di soggiorno.
Il numero effettivo degli ospiti diventa quindi confrontabile con:
- pernottamenti dichiarati al Comune;
- ricavi contabilizzati;
- presenze comunicate ai fini statistici;
- prenotazioni risultanti dalle piattaforme.
Il fondamento normativo dell’incrocio è contenuto nel Decreto MEF-Interno dell’11 novembre 2020.
3. BDSR e Codice identificativo nazionale – La Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche contiene, tra l’altro:
- tipologia e ubicazione della struttura;
- capacità ricettiva;
- soggetto che esercita l’attività;
- codice regionale o provinciale;
- Codice identificativo nazionale.
Il nuovo sistema “BDSR Lens”, accessibile anche alla Guardia di Finanza e alle amministrazioni locali, permette di individuare strutture prive di CIN, codici non verificati e possibili anomalie territoriali, anche mediante geolocalizzazione e mappe interattive.
La disciplina nazionale sul CIN è applicabile dal 2 novembre 2024, mentre le relative sanzioni sono operative dal 2 gennaio 2025. L’assenza del codice è punita, in linea generale, da 800 a 8.000 euro; la mancata indicazione nell’annuncio da 500 a 5.000 euro per ciascuna struttura o unità immobiliare.
4. Imposta di soggiorno e flussi regionali – Un’ulteriore area di rischio nasce dal confronto tra ospiti comunicati alla Questura, presenze statistiche, prenotazioni e dichiarazioni presentate al Comune.
Le divergenze possono determinare:
- recupero dell’imposta di soggiorno;
- applicazione delle sanzioni comunali;
- segnalazione della posizione ad altre amministrazioni;
- approfondimenti sulla completezza dei ricavi dichiarati.
Le modalità operative dipendono dal regolamento del singolo Comune e dalla legislazione regionale applicabile.
Il vero punto fiscale: attività occasionale o impresa? – L’esistenza di un B&B autorizzato come “non imprenditoriale” secondo la disciplina regionale non esclude automaticamente una diversa qualificazione fiscale. Nell’accertamento contano le modalità concrete di svolgimento dell’attività.
Secondo l’impostazione dell’Agenzia delle Entrate, i corrispettivi di un B&B realmente occasionale possono costituire redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera i), TUIR. Occorrono però saltuarietà e assenza di un’organizzazione di mezzi tipica dell’impresa. Se l’attività è abituale e organizzata, si entra invece nel reddito d’impresa, con conseguenti obblighi IVA, contabili, dichiarativi e, se ricorrono i presupposti, previdenziali.
Tra gli elementi concretamente valutabili figurano:
- apertura continuativa durante l’anno;
- elevato numero di pernottamenti;
- pluralità di camere o immobili;
- presenza stabile sui portali;
- pubblicità e organizzazione commerciale;
- personale o collaboratori;
- servizi aggiuntivi tipicamente ricettivi;
- procedure standardizzate di check-in, pulizia e colazione;
- rilevanza dei ricavi rispetto agli altri redditi del titolare.
Nessuno di questi indizi, considerato isolatamente, consente necessariamente di qualificare l’attività come impresa. La valutazione deve essere complessiva e riferita all’organizzazione effettiva.
Il nuovo accertamento sui B&B è un controllo “a rete”: piattaforme, CIN, Questura, Comuni, flussi regionali e dichiarazioni fiscali descrivono la stessa attività da prospettive diverse.
L’anomalia non prova automaticamente un ricavo occulto, ma può attivare l’analisi del rischio e una successiva istruttoria. Per il consulente diventa quindi essenziale verificare non solo quanto è stato dichiarato, ma anche se tutti i flussi informativi raccontano una storia coerente.
Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.
Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.
Grazie per il rispetto delle regole e per contribuire a mantenere la riservatezza delle informazioni condivise.