SCHEDA PRATICA
DI MAURO LONGO | 3 OTTOBRE 2025
La plusvalenza derivante dalla cessione di un area edificabile da parte di un privato cittadino è imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR a prescindere dal lasso temporale che intercorre tra la data di acquisto e cessione.
Premessa
La plusvalenza derivante dalla cessione di un area edificabile da parte di un privato cittadino è imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR a prescindere dal lasso temporale che intercorre tra la data di acquisto e cessione. La plusvalenza è assoggettata a imposizione anche qualora la cessione avvenga trascorsi cinque anni dal suo acquisto ovvero dal titolo oneroso o gratuito in base al quale l’area è pervenuta al cedente. Sono imponibili anche le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili acquisiti per successione mortis causa.
Una persona fisica nel 2002 ha acquistato un’area edificabile per un importo pari a 100.000 euro. Tale area è stata venduta nel 2025 per un corrispettivo pari a 400.000 euro. La plusvalenza pari a 300.000 è imponibile ai fini IRPEF anche se il possesso si è protratto oltre il termine di cinque anni (nel caso di specie 23 anni).
Determinazione plusvalenza
Ai sensi dell’art. 68, commi 1 e 2, TUIR, la plusvalenza è quantificata sulla differenza tra corrispettivo percepito/valore normale del bene ceduto ed il prezzo di acquisto aumentato di ogni costo inerente (es: imposta di registro, ipo-catastali, spese notarili, spese di mediazione, ecc.).
Quantificazione del costo fiscale
Al fine della quantificazione del costo fiscale dell’area edificabile è necessario distinguere le seguenti ipotesi:
- acquisto a titolo oneroso;
- acquisto per successione;
- acquisto per donazione.
Acquisto a titolo oneroso
Il costo di acquisto è determinato come segue:
- il prezzo di acquisto pagato dal cedente;
- maggiorato di ogni altro costo inerente.
Il prezzo di acquisto e i costi inerenti al terreno possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice ISTAT (cfr. C.M. 27 maggio 1994, n. 73/E). La formula per determinare la plusvalenza è la seguente:
| Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito/valore normale del bene) – (Prezzo di acquisto rivalutato ISTAT + Costi inerenti rivalutati ISTAT). |
Rideterminazione del costo acquisto: il costo fiscalmente riconosciuto dell’area può essere rivalutato ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448/2001. Tale possibilità è “a regime” a decorrere dal 1° gennaio 2025, per effetto della legge 30 dicembre 2024, n. 207.
Acquisto per successione
Ai sensi dell’art. 68, comma 2, TUIR, il costo è così determinato:
- valore dichiarato nella denuncia di successione ovvero quello definito e liquidato in seguito ad accertamento;
- maggiorato di ogni altro costo inerente al terreno (cfr. circolare 6 novembre 2002, n. 81/E).
Anche gli elementi di costo possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice ISTAT (cfr. circolare 13 febbraio 2006, n. 6/E). La formula per determinare la plusvalenza è la seguente:
| Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito/valore normale del bene – (valore dichiarato nella denuncia di successione rivalutato ISTAT + costi inerenti rivalutati ISTAT) |
Acquisto area per donazione
E’ necessario differenziare fra cessioni effettuate ante e post 30 dicembre 2024.
Cessioni operate fino al 30 dicembre 2024: ai sensi dell’art. 68 TUIR, il costo è così determinato:
- valore dichiarato nell’atto di donazione ovvero quello definito e liquidato in seguito ad accertamento;
- maggiorato di ogni altro costo inerente al terreno (cfr. circolare 6 novembre 2002, n. 81/E).
Gli elementi di costo possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice ISTAT (cfr. circolare 13 febbraio 2006, n. 6/E). La formula per determinare la plusvalenza è la seguente:
| Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito o valore normale del bene – (valore dichiarato nella denuncia di successione rivalutato ISTAT + costi inerenti rivalutati ISTAT). |
Cessioni operate dal 31 dicembre 2024: l’art. 7, D.lgs. 13 dicembre 2024, n. 192, ha modificato l’art. 68 TUIR stabilendo che, qualora l’area sia pervenuta al cedente per donazione, come costo si deve assumere il costo sostenuto dal donante aumentato dell’imposta di donazione (in luogo del valore indicato nell’atto di donazione).
| Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito o valore normale del bene – (prezzo sostenuto da donante + imposta di donazione + ogni altro costo inerente rivalutato ISTAT) |
Un genitore ha donato alla figlia un’area edificabile, egli aveva acquistato l’area per un importo pari a 120.000 euro (comprensivo degli oneri accessori). L’area è stata ceduta nel 2025 da parte del figlio per un importo pari 200.0000 euro L’importo della plusvalenza è pari ad 80.000 euro (200.000 euro – 120.000).
QUANTIFICAZIONE COSTO FISCALE DELL’AREA
| Acquisto a titolo oneroso | Costo acquisto |
| Acquisizione per successione mortis causa | Valore denuncia successione |
| Acquisizione per donazione | Fino al 30 dicembre 2024: valore indicato in atto di donazione; A partire dal 31 dicembre 2024: costo d’acquisto sostenuto dal donante |
Criteri di tassazione
Ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR, la plusvalenza derivante dalla cessione di un’area edificabile è assoggettata a tassazione separatasalvo l’opzione per la tassazione ordinaria, da esercitare barrando l’apposita casella presente nel quadro RM della dichiarazione dei redditi.
Nel caso di tassazione separata deve essere versato, tramite modello “F24”, un acconto pari al 20% della plusvalenza. Il codice tributo da utilizzare è il “4200. L’Amministrazione finanziaria procederà a liquidare definitivamente l’IRPEF dovuta a saldo assoggettando la plusvalenza all’IRPEF e scomputando l’acconto già versato, nel rispetto dei principi che regolano la tassazione separata.
Criteri di tassazione
| Modalità di acquisto | Plusvalenza | Criteri tassazione |
| Successioneusucapione | Sì | Tassazione separata, salvo opzione per ordinaria |
| Donazione | Sì | |
| Acquisto a titolo oneroso | Sì |
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