COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 13 MARZO 2026
Con il D.M. 6 marzo 2026, pubblicato sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze il 9 marzo 2026, sono stati aggiornati i coefficienti da utilizzare per la determinazione della base imponibile IMU 2026 dei fabbricati classificabili nel gruppo catastale “D” non ancora iscritti in Catasto e quindi privi di rendita catastale. In tali casi la base imponibile non viene determinata sulla rendita catastale, ma sulla base dei valori contabili risultanti dalle scritture dell’impresa, rivalutati mediante coefficienti stabiliti annualmente con Decreto ministeriale, secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 746, della Legge n. 160/2019, che ha recepito il previgente art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 504/1992. La disciplina è stata oggetto di numerosi chiarimenti di prassi e di importanti interventi giurisprudenziali della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale, che hanno confermato la legittimità del metodo di determinazione basato sui valori contabili fino all’attribuzione della rendita catastale.
Il quadro normativo della determinazione della base imponibile IMU
La disciplina della base imponibile IMU per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale “D” ma non iscritti in catasto è contenuta nell’art. 1, comma 746, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (c.d. Legge di Bilancio 2020), che ha riformato l’imposta municipale propria.
La norma stabilisce che, per tali immobili:
- interamente posseduti da imprese;
- distintamente contabilizzati nelle scritture contabili;
- non ancora dotati di rendita catastale,
la base imponibile deve essere determinata sulla base del valore risultante dalle scritture contabili, rivalutato mediante coefficienti stabiliti annualmente con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Tale disciplina riproduce sostanzialmente il previgente art. 5, comma 3, del D.Lgs. n. 504/1992, già applicabile ai fini ICI.
Il D.M. 6 marzo 2026 e l’aggiornamento dei coefficienti
Il D.M. 6 marzo 2026 ha aggiornato i coefficienti da utilizzare per rivalutare i valori contabili ai fini della determinazione della base imponibile IMU per l’anno 2026.
Il sistema prevede che i costi storici di acquisto o costruzione dell’immobile risultanti dalle scritture contabili dell’impresa siano moltiplicati per un coefficiente variabile in funzione dell’anno di sostenimento del costo.
I coefficienti vengono aggiornati annualmente tenendo conto dell’andamento dei costi di costruzione rilevati dall’ISTAT, con particolare riferimento al costo di costruzione dei capannoni industriali.
I valori contabili rilevanti per il calcolo dell’IMU
Ai fini della determinazione della base imponibile devono essere considerati i valori risultanti dalle scritture contabili dell’impresa, al lordo delle quote di ammortamento.
In particolare, rientrano nel valore:
- i costi originari di acquisto o costruzione;
- le spese incrementative sostenute successivamente;
- eventuali rivalutazioni economiche o fiscali;
- le rivalutazioni effettuate in sede di operazioni straordinarie, come fusioni o conferimenti.
Secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze nella Risoluzione n. 6/DF del 28 marzo 2013, tali costi devono essere consideratial lordo degli ammortamenti e devono includere anche il costo del terreno e tutte le spese direttamente imputabili all’immobile.
Il valore da rivalutare deve essere quello risultante:
• al 1° gennaio dell’anno di imposizione, oppure
• alla data di acquisizione del fabbricato, se successiva.
L’applicazione dei coefficienti ministeriali
Una volta individuato il valore contabile dell’immobile, questo deve essere moltiplicato per il coefficiente previsto per l’anno in cui il costo è stato sostenuto.
Ad esempio:
• un costo sostenuto nel 2024 deve essere rivalutato con il coefficiente previsto per il 2024;
• un costo sostenuto nel 2022 deve essere rivalutato con il coefficiente previsto per il 2022.
Nel caso delle spese incrementative, il riferimento temporale è quello dell’anno di contabilizzazione della spesa, generalmente coincidente con la chiusura dell’esercizio.
Coefficienti di rivalutazione per l’IMU 2026
I coefficienti stabiliti dal D.M. 6 marzo 2026 per il calcolo della base imponibile IMU dei fabbricati del gruppo D privi di rendita catastale sono i seguenti.
| Anno di sostenimento del costo | Coefficiente |
| 2026 | 1,01 |
| 2025 | 1,03 |
| 2024 | 1,02 |
| 2023 | 1,00 |
| 2022 | 1,15 |
| 2021 | 1,25 |
| 2020 | 1,25 |
| 2019 | 1,25 |
| 2018 | 1,28 |
| 2017 | 1,31 |
| 2016 | 1,29 |
| 2015 | 1,28 |
| 2014 | 1,27 |
| 2013 | 1,27 |
| 2012 | 1,29 |
| 2011 | 1,35 |
| 2010 | 1,37 |
| 2009 | 1,38 |
| 2008 | 1,44 |
| 2007 | 1,48 |
| 2006 | 1,52 |
| 2005 | 1,57 |
| 2004 | 1,66 |
| 2003 | 1,72 |
| 2002 | 1,78 |
| 2001 | 1,82 |
| 2000 | 1,88 |
| 1999 | 1,91 |
| 1998 | 1,93 |
| 1997 | 1,98 |
| 1996 | 2,05 |
| 1995 | 2,11 |
| 1994 | 2,17 |
| 1993 | 2,22 |
| 1992 | 2,24 |
| 1991 | 2,28 |
| 1990 | 2,39 |
| 1989 | 2,50 |
| 1988 | 2,61 |
| 1987 | 2,83 |
| 1986 | 3,04 |
| 1985 | 3,26 |
| 1984 | 3,48 |
| 1983 | 3,70 |
| 1982 | 3,91 |
Il passaggio alla rendita catastale
Il criterio basato sui valori contabili trova applicazione solo fino all’anno nel corso del quale viene attribuita la rendita catastale o annotata la cosiddetta rendita proposta mediante procedura DOCFA.
La Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 35 del 1° marzo 1999 ha chiarito che, dal momento in cui la rendita catastale viene annotata negli atti catastali, la base imponibile deve essere determinata secondo i criteri ordinari catastali.
In tal caso:
- la rendita catastale deve essere rivalutata del 5%;
- il valore così ottenuto deve essere moltiplicato per il moltiplicatore previsto per il gruppo catastale D, pari a 65 ai sensi dell’art. 1, comma 745, della Legge n.160/2019 (80 per la categoria D/5).
Una volta che l’imposta viene calcolata sulla base della rendita catastale, non è più possibile tornare al metodo contabile.
Gli orientamenti della giurisprudenza
La disciplina è stata oggetto di numerosi interventi giurisprudenziali.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 30 dicembre 2004, n. 24235, ha stabilito che per i fabbricati del gruppo D non iscritti in catasto e posseduti da imprese la base imponibile deve essere determinata secondo il metodo dei valori contabili rivalutati con i coefficienti ministeriali, fino all’attribuzione della rendita catastale.
La Corte ha inoltre precisato che l’attribuzione della rendita catastale ha efficacia costitutiva e non retroattiva.
Di conseguenza:
- non è possibile ricalcolare retroattivamente l’imposta;
- non spettano rimborsi se l’imposta versata sulla base dei valori contabili risulta superiore a quella derivante dalla rendita successivamente attribuita.
La legittimità costituzionale del metodo contabile
Il sistema è stato oggetto anche di scrutinio costituzionale.
La Corte costituzionale, con la sentenza 24 febbraio 2006, n. 67, ha dichiarato infondata la questione di legittimità costituzionale relativa all’art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992, ritenendo legittimo il criterio di determinazione dell’imposta basato sui valori contabili.
Secondo la Corte, il sistema non viola i principi di uguaglianza e capacità contributiva previsti dagli artt. 3 e 53 della Costituzione, poiché il metodo contabile rappresenta una soluzione ragionevole per gli immobili non ancora dotati di rendita catastale.
Successivamente, con l’ordinanza n. 41 del 27 febbraio 2008, la stessa Corte ha confermato la legittimità delle norme relative alla determinazione della rendita catastale degli opifici industriali.
Applicazione agli immobili in leasing
La disciplina si applica anche ai fabbricati del gruppo catastale D concessi in locazione finanziaria.
In base all’art. 1, comma 746, della Legge n. 160/2019, la base imponibile deve essere determinata sulla base delle scritture contabili del locatore, che è tenuto a fornire al locatario – soggetto passivo IMU ai sensi dell’art. 1, comma 743, della stessa legge – tutti i dati necessari per il calcolo dell’imposta.
La circolare n. 3/DF/2012 del MEF ha inoltre chiarito che, qualora venga annotata la rendita proposta, è possibile utilizzare il criterio catastale a partire dall’anno successivo.
Estensione dei coefficienti all’IMPI
I coefficienti stabiliti annualmente con Decreto ministeriale non sono utilizzati soltanto ai fini IMU.
Dal 2020, infatti, tali coefficienti sono utilizzati anche per determinare la base imponibile dell’IMPI – Imposta immobiliare sulle piattaforme marine, istituita dall’art. 38 del D.L. n. 124/2019.
La norma rinvia infatti alle stesse modalità di determinazione del valore previste per i fabbricati del gruppo D privi di rendita catastale.
Riferimenti normativi:
- Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 746;
- Ministero dell’Economia e delle Finanze, D.M. 6 marzo 2026.
Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.
Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.
Grazie per il rispetto delle regole e per contribuire a mantenere la riservatezza delle informazioni condivise