COMMENTO
DI MARCO BOMBEN | 7 AGOSTO 2025
L’Agenzia delle Entrate estende in via interpretativa il termine di due anni per l’agevolazione prima casa, previsto dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024) anche al credito d’imposta per il riacquisto della stessa, previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998. Con la Risposta ad interpello n. 197 del 30 luglio 2025 risp2025073000197, l’Amministrazione ha infatti chiarito che il contribuente che acquista l’abitazione con le agevolazioni prima casa (a novembre 2024), pur essendo ancora titolare della “vecchia prima casa”, ha due anni di tempo dall’acquisto (novembre 2026) per mantenere le agevolazioni spettanti e fruire del credito d’imposta previsto.
Quadro normativo delle agevolazioni prima casa
Al fine di agevolare l’acquisto della “prima casa”, il legislatore prevede la possibilità di applicare:
- l’imposta di registro al 2%, con il minimo di 1.000 euro (ai sensi dell’art. 1, Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/1986 “se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis dpr01986042600131av0001a)” e le imposte ipotecaria e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna (art. 10, comma 3, D.Lgs. n. 23/2011),
- l’IVA con aliquota ridotta del 4% (n. 21 Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972), e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.
| Agevolazioni prima casa in sintesi | ||||
| Cedente | Registro | Ipotecaria | Catastale | IVA |
| Privato | 2% | 50 € | 50 € | NO |
| Impresa con vendita esente da IVA | 2% | 50 € | 50 € | NO |
| Impresa con vendita soggetta ad IVA | 200 € | 200 € | 200 € | 4% |
Le condizioni di cui alla citata nota II-bis prevedono:
- che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (salvo situazioni eccezionali di residenza all’estero);
- che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo (ovvero di altre specifiche agevolazioni eccezionali).
L’applicazione del termine di due anni per cedere l’ex prima casa
A decorrere dal 1° gennaio 2025 l’applicazione dell’aliquota del 2% è ammessa anche se l’acquirente possiede già un immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni “prima casa”: se quest’ultimo immobile è alienato entro due anni dall’atto (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024 che ha raddoppiato il precedente termine di un anno).
Pertanto, è pacifica la possibilità di mantenere il beneficio fiscale se la nuova abitazione viene acquistata nel 2025 e il vecchio immobile viene venduto entro i successivi due anni.
Quanto non era invece chiaro è se l’estensione a due anni potesse applicarsi a quelle fattispecie per cui alla data del 31 dicembre 2024 non era ancora scaduto il termine di un anno (vale a dire tutti i rogiti stipulati nel 2024).
La Risposta n. 197 del 30 luglio 2025 ribadisce la risposta positiva al quesito precisando che l’art. 1, comma 116, della Legge di Bilancio 2025 “non prevede che l’estensione del predetto limite temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1° gennaio 2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l’immobile pre-posseduto” (cfr. Risposta n. 127 del 5 maggio 2025).
Nella fattispecie rappresentata dal contribuente, l’acquisto del secondo immobile con l’agevolazione “prima casa” avvenuto a novembre 2024 consentirà pertanto di cedere l’ex prima casa acquistata in precedenza entro il mese di novembre 2026 senza perdere il doppio beneficio fiscale.
La questione del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Dopo aver ribadito che il nuovo termine di due anni per l’alienazione dell’immobile agevolato preposseduto è applicabile anche agli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024 sia ancora pendente il termine di un anno per procedere alla suddetta alienazione, il documento di prassi in commento si sofferma sulla possibile estensione del termine biennale anche al credito d’imposta previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998.
Il ragionamento del Fisco è sintetico e netto:
- sebbene la Legge di Bilancio 2025 non sia intervenuta a modificare direttamente l’art. 7, Legge n. 448/1998 (ma si limita al comma 4-bis della Nota II bis);
- ragioni di coerenza sistemica impongono di adeguare anche questa disciplina ai maggiori termini concessi (due anni).
La ratio della manovra 2025 ricalca infatti quella del precedente intervento (art. 1, comma 55, Legge n. 208/2015 che dal 1° gennaio 2016 concedeva 1 anno di tempo per i requisiti ai fini delle agevolazioni prima casa) è mira ad «agevolare la sostituzione della “prima casa”, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto».
Pertanto, in linea con quanto chiarito nell’occasione dalla circolare 12/E/2016, il credito d’imposta trova applicazione:
- sia nel caso in cui il riacquisto segua l’alienazione (purché avvenga entro due anni da essa),
- sia nel caso in cui l’alienazione della “ex-prima casa” segua il nuovo acquisto (purché avvenga entro un anno da esso).
| Si ipotizzi, che, in data 25 febbraio 2018, sia stata acquistata un’abitazione, applicando l’agevolazione prima casa, corrispondendo l’imposta di registro nella misura di 2.400 euro. In data 20 ottobre 2024, viene acquistata una nuova abitazione, con applicazione dell’agevolazione prima casa, in quanto l’acquirente si impegna a rivendere l’immobile già acquistato con l’agevolazione entro 2 anni, grazie al comma 4-bis della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, corrispondendo l’imposta di registro nella misura di 1.700 euro.L’acquirente vende il “vecchio” immobile già acquistato con l’agevolazione, in data 15 dicembre 2025.In tal caso:non perde il diritto al credito di imposta (vendita oltre l’anno ma entro il biennio),l’importo del credito d’imposta è pari a 1.700 euro (minor importo dell’imposta di registro sul secondo acquisto),ove non utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto, può essere utilizzato in diminuzione dell’IRPEF nella dichiarazione dei Redditi (Rigo CR7 del modello Redditi PF o G1 del modello 730). |
Riferimenti normativi:
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116;
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte Prima;
- Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 30 luglio 2025, n. 197.
- Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 5 maggio 2025, n. 127;
- Agenzia delle Entrate, circolare 8 aprile 2016, n. 12/E.
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