COMMENTO
DI MARCO BOMBEN | 11 SETTEMBRE 2025
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta ad interpello n. 230/E del 3 settembre 2025, ha precisato che la sospensione dei termini attinenti all’agevolazione prima casa (dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023) introdotta in conseguenza dell’epidemia da Covid-19 deve intendersi applicabile anche al termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza relativo all’acquisto della prima casa agevolabile con il Superbonus di cui alle lettere a), b) e c) dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020.
Agevolazioni prima casa
L’ordinamento prevede una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Per esempio, con i benefici “prima casa” sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’IVA, se si acquista da un’impresa. Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
| Le agevolazioni “prima casa” in sintesi | |||||
| Cedente | Registro | Ipotecaria | Catastale | IVA | |
| Privato | 2% | € 50 | € 50 | NO | |
| Impresa | Vendita esente IVA | 2% | € 50 | € 50 | NO |
| Vendita soggetta a IVA | € 200 | € 200 | € 200 | 4% | |
La Nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro, come detto, ammette l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata al 2% (anziché del 9% sul valore catastale dell’immobile) in specifici casi di trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.
La norma stabilisce che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2%:
- l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza,
- mentre se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile.
Proroga dei termini “prima casa”
L’art. 24 del D.L. 8 aprile 2020, n. 23 convertito con modificazioni dalla Legge 5 giugno 2020, n. 40, aveva originariamente stabilito che i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, nonché il termine previsto dall’art. 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.
In seguito, l’art. 3, comma 11-quinquies, D.L. n. 183/2020, n. 183, convertito, con modificazioni, dalla Legge 26 febbraio 2021, n. 21, ha disposto che all’art. 24 sopra citato le parole “31 dicembre 2020” sono sostituite dalle seguenti: “31 dicembre 2021”, prorogando quindi il termine di sospensione sino al 31 dicembre 2021.
La sospensione dei termini è stata ulteriormente prorogata:
- fino al 31 marzo 2022: dall’art. 3, comma 5-septies del D.L. 30 dicembre 2021, n. 228, come modificato, in sede di conversione, dalla Legge 25 febbraio 2022, n. 15;
- dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023: dall’art. 3, comma 10-quinquies, del D.L. n. 198/2022 convertito con Legge n. 14/2023.
| Periodo di sospensione termini agevolazioni prima casa | Riferimento normativo |
| Nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020 | D.L. n. 23/2020, art. 24 |
| Fino al 31 dicembre 2021 | D.L. n. 183/2020, art. 3 |
| Fino al 31 marzo 2022 | D.L. n. 228/2021, art. 3, comma 5-septies |
| Tra il 1° aprile 2022 ed il 30 ottobre 2023 | D.L. n. 198/2022, art. 3, comma 10-quinquies |
Complessivamente, sommando le varie sospensioni, il “blocco” dei termini è durato quindi per un totale di 768 giorni, dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.
Ambito applicativo
Per quanto concerne l’ambito applicativo della sospensione, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che sono stati sospesi (cfr. circolari AdE n. 8/E/2022 e n. 9/E/2020):
- il termine di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
- il termine di un anno per l’alienazione della “vecchia” prima casa, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio (su tale situazione non incide la modifica prevista dalla Legge di Bilancio 2025 che ha portato a 2 anni il termine, con decorrenza dal 1° gennaio 2025);
- il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”;
- il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine di fruire, per tale ultimo acquisto, del credito d’imposta fino a concorrenza delle imposte di registro o IVA corrisposte sul precedente acquisto.
La prassi ha delineato, con diversi chiarimenti, i termini esclusi dalla proroga:
| Termini non prorogati | |
| Documento di prassi | Chiarimento |
| Circolare n. 9/E/2020 | La sospensione non riguarda il termine di 5 anni entro il quale l’alienazione della prima casa determina la decadenza. In tal caso, infatti, la sospensione non opera “a favore” del contribuente. |
| Risposta n. 39/E/2021 | La sospensione non riguarda il termine di 3 anni per ultimare l’edificio, in caso di acquisto di immobile in corso di costruzione. |
| Risposta n. 235/E/2021 | La sospensione non riguarda il termine di 3 anni per l’accorpamento nel caso di acquisto di più immobili da accorpare in uno solo. |
| Risposta n. 485/E/2020 | La sospensione non si estende ai termini ex art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR per l’accesso alla detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale. Sebbene i divieti di spostamento configurino causa di forza maggiore idonea ad evitare la decadenza dalla detrazione. |
Termine di 30 mesi per gli immobili oggetto di interventi Superbonus
Finora, non era mai stato chiarito se la sospensione riguardasse anche lo speciale termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza operante per le prime case oggetto di interventi Superbonus.
Il termine generale di 18 mesi previsto dalla Nota II-bis all’art. 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 infatti:
• non si applica agli immobili sottoposti a uno o più interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai fini del Superbonus (“interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c)” dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020),
• per i quali, in via eccezionale, la residenza va trasferita nel più lungo termine di 30 mesi dalla data dell’atto di compravendita (art. 119, comma 10-ter, del D.L. n. 34/2020).
Con l’interpello in commento, un contribuente ha quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate di chiarire se la sospensione dei termini di prima casa (dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023) potesse trovare applicazione anche per il predetto termine di 30 mesi.
La risposta del Fisco è affermativa: “considerato l’espresso richiamo della suddetta norma (ndr art. 119 comma 10-ter), ai fini della residenza, alla Nota II-bis citata, si ritiene applicabile la sospensione dei termini di cui all’articolo 24 del decreto-legge n. 23 del 2020 anche al predetto termine di 30 mesi”.
Ad esempio, se un residente a Milano ha comprato a Torino una prima casa il 26 novembre (durante l’intervallo di “sospensione”) e tale casa è stata sottoposta a interventi Superbonus:
• il termine per portare la residenza (non in tale casa, ma) in un indirizzo qualsiasi compreso nel comune di Torino non è di 18 mesi (come generalmente previsto) ma di 30 mesi;
• il termine decorre non dal rogito, ma dal 30 ottobre 2023.
| Calcolo termine 30 mesi | |
| Acquisti effettuati dal 1° gennaio 2020 al 23 febbraio 2020 | I termini riprenderanno il loro decorso dal 31 ottobre 2023: a tal fine occorre tenere conto del decorso relativo al periodo 1° gennaio 2020-23 febbraio 2020 che non si “azzera”. |
| Acquisti effettuati dopo il 23 febbraio 2020 | I termini iniziano (da zero) ad essere conteggiati a decorrere dal 30 ottobre 2023. In sostanza, si avrà tempo fino al 30 aprile 2026. |
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa;
- D.L. 29 dicembre 2022, n. 198, conv. dalla Legge 24 febbraio 2023, n. 14, art. 3;
- D.L. 31 dicembre 2020, n. 183, conv. dalla Legge 26 febbraio 2021, n. 21, art. 3;
- D.L. 8 aprile 2020, n. 23, conv. dalla Legge 5 giugno 2020, n. 40, art. 24;
- Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 3 settembre 2025, n. 230;
- Agenzia delle Entrate, circolare 29 marzo 2022, n. 8/E.
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