COMMENTO
DI ANDREA AMANTEA | 26 SETTEMBRE 2025
Il prepossesso di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa esclude la possibilità di replicare lo sconto d’imposta sul secondo acquisto, a prescindere da qualsivoglia valutazione in ordine all’eventuale inidoneità oggettiva o soggettiva del primo alloggio a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare.
Questo l’importante principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24478/2025.
Le agevolazioni prima casa. Un cenno
Le agevolazioni prima casa sono disciplinate dalla Nota 2-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro.
È prevista l’applicazione dell’imposta di registro al 2% in specifici casi di trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, al ricorrere di specifiche condizioni:
- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune dove svolge la sua attività;
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile,
- né essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
L’applicazione dell’aliquota del 2% è comunque consentita, anche se l’acquirente possiede già un immobile per il quale ha beneficiato delle agevolazioni prima casa: se quest’ultimo immobile è alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso art. 1 della Tariffa).
Se il contribuente non vende l’immobile in suo possesso entro il termine di un anno, si determina la decadenza dell’agevolazione utilizzata per il nuovo acquisto. Con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30%delle stesse imposte e degli interessi.
La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui il contribuente può procedere ad alienare l’immobile preposseduto per mantenere le agevolazioni fiscali in parola intervenendo sul citato comma 4-bis.
Il nuovo termine di due anni è applicabile anche alle compravendite per le quali al 31 dicembre 2024 era ancora pendente il termine di un anno per procedere all’alienazione (vedi risposte Agenzia delle Entrate: n. 127/2025 e n. 197/2025).
Inoltre, l’applicazione del nuovo termine dei due anni vale anche rispetto alla spettanza del credito d’imposta art. 7, comma 1, Legge n. 448/1998, per il riacquisto della prima casa.
Il riacquisto può anche precedere l’alienazione dell’abitazione preposseduta, a condizione che si proceda alla vendita di quest’ultimo immobile entro due anni dalla nuova compravendita.
| Le agevolazioni prima casa (escluse le categorie catastale A1, A8 e A9) | |
| Venditore privato o impresa (vendita esente IVA) | Imposta di registro 2% con un minimo di 1.000 € (opzione sistema prezzo-valore) Ipotecaria 50 € Catastale 50 € |
| Venditore impresa (vendita soggetta ad IVA) | IVA 4% Imposta ipotecaria 200 € Imposta di registro 200 € Imposta catastale 200 € |
| L’IVA è applicata: alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA; alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA. | |
Fatta tale doverosa ricostruzione, passiamo ai principi espressi dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24478/2025.
Agevolazioni prima casa: irrilevanza inidoneità uso abitativo dell’immobile
Il motivo del contendere, di cui alla sentenza n. 24478/2025, è legato all’applicazione della norma qui in esame contestata dall’Agenzia delle Entrate con la notifica di specifico avviso di liquidazione delle maggiori imposte dovute, non ricorrendo la condizione sottesa alla disposizione di cui alla lett. c) della Nota II-bis, dell’art. 1 Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), vale a dire non aver fruito per l’immobile preposseduto della medesime agevolazioni fiscali riservate alla prima casa.
La contribuente ricorrente lamentava in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., violazione e/o falsa applicazione della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), per avere i giudici territoriali trascurato di considerare che l’aver già usufruito dell’agevolazione prima casa non è circostanza, di per sé, sufficiente a giustificare la pretesa erariale se non in relazione al fatto che l’immobile sia, altresì, idoneo a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare.
Lamentava che i giudici di appello, aderendo ad una interpretazione puramente letterale della norma, avevano ritenuto sufficiente il mero dato formale della titolarità della proprietà su altro immobile acquisito con agevolazione, per escludere l’accesso al beneficio fiscale non considerando che andava tenuto conto della finalità della stessa norma che è quella di agevolare l’acquisto di un alloggio finalizzato a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia, in tal senso rilevando il concetto di idoneità o inidoneità abitativa intrinseco nella nozione di casa di abitazione alla luce della ratio della disciplina.
Nei fatti, secondo la ricorrente il prepossesso di un immobile quale causa di impossibilità di applicare nuovamente le agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto deve essere inteso in senso sostanziale dando enfasi all’effettiva idoneità dell’immobile a soddisfare le esigenze abitative familiari; nel caso di specie per caratteristiche e dimensioni l’immobile, a detta della ricorrente, non era adatto alla numerosità e alle esigenze della famiglia. Da qui la possibilità di replicare le agevolazioni.
La Cassazione però è di tutt’altro parere.
Infatti, riprendendo i precedenti orientamenti già espressi in merito, i giudici di legittimità hanno ribadito che: il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile (Cass. n. 24657/2018).
Inoltre occorre richiamare i principi fissati da Cass. n. 2565/2018 la quale ha chiarito ulteriormente che:
- “… Secondo la lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. citato, la prepossidenza dell’abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel Comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell’idoneità abitativa in senso soggettivo (o oggettivo);
- mentre, nell’ipotesi di cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c) alla nuda proprietà.
- In altri termini, la lettera b) impedisce il beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo Comune; mentre la lett. c), secondo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce di usufruire delle agevolazioni c.d. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale …”.
Nei fatti, visto il riferimento alla nuda proprietà (lett. c, della Nota 2, allegata alla Tariffa Parte prima, art. 1 del D.P.R. n. 131/1986) che prescinde dal diritto di abitazione ossia non attribuisce un possesso ai fini abitativi, laddove il primo acquisto è già stato “agevolato”, rispetto al secondo acquisto non si può dare enfasi all’inidoneità abitativa dell’immobile preposseduto al fine di legittimare nuovamente l’applicazione delle agevolazioni prima casa.
I giudici di merito hanno correttamente escluso il beneficio fiscale in ragione del pregresso acquisto, nel medesimo Comune, di altro cespite per il quale parte contribuente aveva già fruito dell’agevolazione prima casa, ritenendo, conseguentemente, superfluo l’accertamento della inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari (Cfr. Cass. n. 20300/2018 е n. 39877/2021).
Tale inidoneità potrebbe rilevare solo laddove l’immobile preposseduto, seppur situato nello stesso Comune in cui è ubicato il nuovo immobile, non sia stato acquistato sfruttando il risparmio d’imposta legato all’applicazione delle agevolazioni qui in esame.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131. Tariffa, Parte prima, Nota 2-bis;
- D.L. 8 aprile 2020, n. 23, conv., con modif., dalla Legge 5 giugno 2020 n. 40, art. 24;
- Cass., sez. trib., sent. 3 settembre 2025, n. 24478.
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