1° Documento Riservato: Cessione di area edificabile: novità 2025

CIRCOLARE MONOGRAFICA

DI MAURO LONGO | 29 SETTEMBRE 2025

La disciplina delle cessioni di aree edificabili a titolo privato dopo le recenti novità legislative

La cessione di un’area edificabile operata da un soggetto privato genera redditi diversi la cui disciplina è stata modificata dall’art. 7 del D.Lgs. n. 13 dicembre 2024, n. 192. Le novità introdotte dalla riforma fiscale rilevano ai soli fini delle imposte dirette a nulla rilevando ai fini dell’imposta di registro o di donazione. La ratio della norma è quella di risolvere una delicata fattispecie elusiva che veniva posta in essere donando l’area ad un familiare il quale, a breve, procedeva alla cessione a terzi, al solo fine di fare acquisire al donatario un maggior costo fiscale.

Premessa

La definizione di area edificabile è fornita nell’art. 36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223. Ai sensi del citato articolo un’area è considerata edificabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune a prescindere dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi, quale, ad esempio, il “piano operativo”. Per effetto di tale previsione normativa, un’area diventa edificabile fin dal primo momento in cui è possibile in modo astratto iniziare la costruzione. Non assumono rilevanza alcuna i tempi tecnici dovuta progettazione e ottenimento di pareri tecnici.

Tale definizione non ha valenza ai soli fini imposte dirette, ma anche ai fini IVA, IMU, IMIS e registro.

Cessione di area edificabile a titolo “privato”

Nel caso di cessione dell’area edificabile da parte di un privato cittadino, quindi non avvenga in regime d’impresa, l’eventuale plusvalenza è sempre imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, a prescindere:

• dal lasso temporale che intercorre tra la data di acquisto del terreno edificabile e la sua cessione. La plusvalenza è assoggettata a imposizione anche qualora la avvenga trascorsi cinque anni dal suo acquisto;
• dal titolo oneroso o gratuito in base al quale l’area è pervenuta al cedente.

Si sottolinea che sono imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili acquisiti per successione mortis causa.

Il sig. Rossi Federico nel 2015 ha acquistato un’area edificabile versando una somma pari a 230.000 euro. Nel corso del 2025 l’area viene ceduta per un corrispettivo pari a 560.000 euro. In tale ipotesi la plusvalenza pari a 330.000 è imponibile ai fini IRPEF, ancorché il possesso sia protratto oltre il termine di cinque anni.

Il sig. Terzi Alessio nel 2019 ha ricevuto per successione ereditaria un’area edificabile, nel corso del 2025 l’area viene ceduta. La plusvalenza è imponibile ai fini IRPEF ancorché il possesso sia protratto oltre il termine di cinque anni.

Non deve trattarsi di un’area edificabile lottizzata, per la quale è prevista altre fattispecie impositiva (rientrante nell’art. 67, lettera a, TUIR. Sul tema si veda la Risoluzione 24 luglio 2008, n. 319).

Determinazione plusvalenza

Le regole per quantificare la plusvalenza sono disciplinate dall’art. 68, commi 1 e 2, TUIR, ai sensi del quale la plusvalenza si determina effettuando la differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta ovvero valore normale del bene ceduto ed il prezzo di acquisto aumentato di ogni costo inerente al terreno ceduto (ad esempio, imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, spese notarili, spese di mediazione, ecc.).

Definizione di costo inerente: Con ordinanza 23 agosto 2011, n. 17595, la Cassazione ha ritenuto che nella quantificazione del costo sono irrilevanti le spese che attengono alla manutenzione o alla buona gestione dell’immobile, poiché queste non incrementano la consistenza ovvero il valore del bene. Ne consegue che, a parere della Suprema Corte, nella determinazione delle plusvalenze si deve tenere conto solamente delle spese incrementative, risultando del tutto irrilevanti le spese che attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione dell’immobile, poiché da esse non deriva alcun aumento della consistenza ovvero del valore dell’immobile. Inoltre, è stato affermato che è onere del contribuente provare che la spesa sostenuta sia incrementativa.

La Suprema Corte ha fornito un’interpretazione restrittiva del dato letterale di “ogni altro costo inerente” presente nell’art. 68 TUIR.

Per quanto concerne la definizione di spesa incrementativa, la Suprema Corte ha affermato che: «Per spese incrementative, in giurisprudenza, si intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggiore consistenza o maggiore valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene.».

Per meglio comprendere la definizione di costo inerente, si evidenzia anche la sentenza 22 giugno 2018, n. 16538, nella quale è stato affermato che possono essere considerati costi inerenti quelli che attengono al costo di acquisto (ad esempio, spese notarili, mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, come definiti dall’art. 68, comma 2, del TUIR) ovvero che comportano un aumento di valore del bene presente al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù, ovvero spese che hanno comportato un aumento della consistenza economica del bene).

Al fine della quantificazione del costo fiscale dell’area edificabile è necessario distinguere fra:

• acquisto dell’area a titolo oneroso;
• acquisto dell’area per successione;
• acquisto dell’area per donazione.

Acquisto dell’area edificabile a titolo oneroso

Nel caso di terreni acquistati a titolo oneroso, per determinare il costo di acquisto il conteggio è il seguente:

• il prezzo di acquisto pagato dal cedente;
• maggiorato di ogni altro costo inerente.

Il prezzo di acquisto e i costi inerenti al terreno possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice ISTAT (cfr. circolare 27 maggio 1994, n. 73/E). La formula per determinare la plusvalenza è la seguente:

Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito o valore normale del bene – (Prezzo di acquisto rivalutato ISTAT + Costi inerenti rivalutati ISTAT).

L’Agenzia delle Entrate nella circolare 13 febbraio 2006, n. 6/E ha chiarito che sono oggetto di rivalutazione anche i costi inerenti:

Rideterminazione del costo acquisto: in vista di una futura cessione dell’area, il costo fiscalmente riconosciuto dell’area può essere rivalutato ai sensi dell’art. 7 della Legge n. 448/2001. Si ricorda che tale possibilità, più volte prorogata nel tempo, è “a regime” a decorrere dallo scorso 1° gennaio 2025 per effetto della Legge 30 dicembre 2024, n. 207, ed interessa le aree possedute alla data del 1° gennaio 2025. L’importo dell’imposta sostituiva è pari al 18% del valore dell’area e deve essere versata entro il 30 novembre del medesimo anno ovvero può essere rateizzata in tre rate annuali. Per procedere alla rideterminazione del valore è necessaria la redazione di una perizia di stima giurata da effettuarsi entro il 30 novembre dell’anno di esercizio dell’opzione.

Per il periodo d’imposta 2025 è possibile affrancare il valore delle aree edificabili possedute alla data del 1^o gennaio 2025, entro il prossimo 30 novembre 2025.

Acquisto per successione

Ai sensi dell’art. 68, comma 2, TUIR, il costo è così determinato:

• valore dichiarato nella denuncia di successione ovvero quello definito e liquidato in seguito ad accertamento;
• maggiorato di ogni altro costo inerente al terreno (cfr. circolare 6 novembre 2002, n. 81/E).

Anche gli elementi di costo possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice ISTAT (cfr. circolare 13 febbraio 2006, n. 6/E). La formula per determinare la plusvalenza è la seguente:

Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito o valore normale del bene – (valore dichiarato nella denuncia di successione rivalutato ISTAT + costi inerenti rivalutati ISTAT).

In sostanza si assiste a una rivalutazione “gratuita” del costo dell’area, che passa dal costo sostenuto dal de cuius/donante al valore dichiarato in atto di trasferimento a titolo gratuito.

Per un approfondimento, vedere Consiglio nazionale del Notariato, Studio n. 106-2006/T.

Acquisizione per successione rivalutazione ISTAT: La Corte costituzionale con sentenza “additiva” 9 luglio 2002, n. 328, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 82 (ora art. 68), comma 2, TUIR, nella parte in cui non prevedeva che – per i terreni acquistati per effetto di successione – il valore dichiarato nelle relative denunce e atti registrati, assunto quale prezzo di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, non fosse rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT. L’Amministrazione finanziaria, con la Risoluzione 3 gennaio 2005, n. 2/E, ha accettato il principio sancito dalla Corte costituzionale nella citata sentenza. L’orientamento è stato successivamente confermato nella circolare 13 febbraio 2006, n. 6/E.

Rideterminazione del valore dell’area: la circolare 6 novembre 2002, n. 81/E (paragrafo 2.4) ha precisato che l’erede non può utilizzare come valore fiscale, da contrapporre al corrispettivo percepito, il valore di perizia operata da parte del de cuius per affrancare il valore della plusvalenza. Ne consegue che, il “valore periziato” non può essere di per sé ed in modo automatico come il nuovo valore fiscale del terreno. Come precisato nel documento di prassi sopra richiamato, il valore di perizia rileva in capo all’erede se tale valore è recepito nella denuncia di successione.

Acquisto area per donazione

Sul tema è necessario differenziare fra cessione effettuate ante e post 31 dicembre 2024.

Cessioni operate fino al 30 dicembre 2024: Ai sensi dell’art. 68 TUIR, il costo era così determinato:

• valore dichiarato nell’atto di donazione ovvero quello definito e liquidato in seguito ad accertamento;
• maggiorato di ogni altro costo inerente al terreno (cfr. circolare 6 novembre 2002, n. 81/E).

Gli elementi di costo possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice ISTAT (cfr. circolare 13 febbraio 2006, n. 6/E). La formula per determinare la plusvalenza è la seguente:

Plusvalenza = Corrispettivo della cessione importo percepito o valore normale del bene – valore dichiarato nella denuncia di successione rivalutato ISTAT + costi inerenti rivalutati ISTAT).

Cessioni operate dal 31 dicembre 2024: l’art. 7, D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192, ha modificato l’art. 68 TUIR stabilendo che, qualora l’area sia pervenuta al cedente per donazione, come costo si deve assumere il costo sostenuto dal donante aumentato dell’imposta di donazione (in luogo del valore indicato nell’atto di donazione).

Plusvalenza = Corrispettivo della cessione (importo percepito o valore normale del bene – prezzo sostenuto da donante + imposta di donazione + ogni altro costo inerente (rivalutato ISTAT + costi inerenti rivalutati ISTAT).

Nel corso del 2024 un genitore ha donato al figlio un’area edificabile. Il costo sostenuto dal genitore per acquistare l’area è pari a 100.000 euro comprensivo degli oneri accessori. Nel corso del 2025, il figlio cede l’area per un corrispettivo pari a 180.000 euro. Per quantificare l’importo della plusvalenza all’importo di 180.000 euro deve essere ridotto dell’importo di 100.000 euro (maggiorato ISTAT).

La ratio della novella legislativa è quello di evitare il comportamento elusivo dei contribuenti per effetto del quale un genitore donava l’area, ad esempio ai figli, i quali procedevano entro un breve lasso temporale alla cessione. In tal modo operando, la plusvalenza veniva quantificata sulla base del valore indicato in atto di donazione e non al costo sostenuto dal donante come sarebbe successo se la cessione fosse stata operata direttamente dallo stesso. Si ricorda che, analogo criterio di tassazione, è previsto dall’art. 68, comma 1, lett. b) TUIR per gli immobili ricevuti in donazione e ceduti entro 5 anni a decorrere dalla data di acquisto da parte del donante.

Acquisizione per donazione ed indice ISTAT: come sopra precisato, la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 82 (ora art. 68), comma 2, TUIR, nella parte in cui non prevedeva che anche per i terreni acquistati per effetto di donazione il valore dichiarato nelle relative denunce non fosse rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT. Come già precisato l’Amministrazione finanziaria ha recepito tale orientamento della Corte.

Area acquisita per usucapione

Può generare plusvalenza anche la cessione di un’area edificabile acquisita per usucapione; in tal senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate con Risoluzione 31 marzo 2003, n. 78/E. In tale ipotesi, mancando un prezzo di acquisto, l’Agenzia ha chiarito che occorre fare riferimento ai criteri indicati dall’art. 68, comma 2, quindi al valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione.

Prospetto riassuntivo: Quantificazione costo

Acquisizione a titolo oneroso	Costo acquisto
Acquisizione per successione mortis causa	Valore denuncia successione
Acquisizione per donazione	Fino al 30 dicembre 2024: valore indicato in atto successione; A partire dal 31 dicembre 2024: costo d’acquisto sostenuto dal donante.

Regime di tassazione

Ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. g-bis), TUIR, la plusvalenza derivante dalla cessione di un’area edificabile è assoggettata a tassazione separatafatta salva la possibilità di esercitare l’opzione per la tassazione ordinaria (in tale caso, l’importo confluirà nel quadro RN). L’opzione si esercita barrando l’apposita casella presente nel quadro RM della dichiarazione dei redditi.

Si ricorda che la tassazione della plusvalenza avviene nel rispetto del principio di cassa, quindi concorre a formare il reddito nel periodo d’imposta in cui il corrispettivo è percepito dal cedente.

Nel caso di tassazione separata deve essere compilato il quadro RM ed entro il termine per il versamento delle imposte dovute a saldo, inoltre deve essere versato, tramite modello “F24”, un acconto pari al 20% della plusvalenza.

Il codice tributo da utilizzare è il “4200”. A colonna 1, si deve indicare la lettera corrispondente al tipo di reddito, secondo l’elenco contenuto nelle Istruzioni del modello Redditi.

Sarà poi cura dell’Amministrazione finanziaria liquidare definitivamente l’imposta dovuta a saldo assoggettando la plusvalenza all’IRPEF e scomputando l’acconto già versato, nel rispetto dei principi che regolano la tassazione separata.

Tassazione con imposta sostitutiva

Per effetto della Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007) è venuta meno la possibilità di tassazione con imposta sostitutiva della plusvalenza. Quindi, a partire dal 1° gennaio 2007, le plusvalenze derivanti dalla cessione di aree edificabili concorrono alla formazione del reddito complessivo del contribuente con i criteri della tassazione separata, con possibilità di optare per la tassazione ordinaria.

Prospetto riassuntivo: Cessione aree edificabili criteri di tassazione

Modalità di acquisto	Plusvalenza	Criteri tassazione
SuccessioneUsucapione	Sì	Tassazione separata, salvo opzione per ordinaria (No → tassazione con imposta sostitutiva del 26%)
Donazione	Sì
Acquisto a titolo oneroso	Sì

Riferimenti normativi:

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, artt. 17, 67 e 68;
• D.Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192, art. 7;
• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, conv., con mod. dalla Legge 4 agosto 2006, n. 248, art. 36.

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