COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 9 OTTOBRE 2025
Il regime IVA della cessione (e, a cascata, della locazione) di un impianto fotovoltaico dipende anzitutto dalla qualificazione del bene: mobile oppure immobile. La circolare Agenzia delle Entrate n. 36/2013 ha fissato i principi-cardine: se l’impianto è bene mobile, la cessione è in via generale imponibile, con aliquota 10% ex n. 127-quinquies, Tabella A, Parte III, D.P.R. n. 633/1972; se è bene immobile, si applicano le regole IVA dei fabbricati (art. 10, comma 1, n. 8-bis/8-ter, D.P.R. n. 633/1972), con possibili scenari di imponibilità obbligatoria, imponibilità su opzione o esenzione. L’aliquota 10% per gli impianti da fonte solare-fotovoltaica si applica, in presenza di imponibilità, sia ai beni mobili sia agli immobili (inclusi gli accatastati D/1 o D/10), purché l’impianto sia idoneo a produrre e fornire energia secondo i requisiti tecnici richiamati dalla circolare n. 36/2013 (Allegato I al D.M. 5 luglio 2012; CEI 82-25). Di seguito, il quadro completo (con tabelle).
Mobile Vs. immobile: la chiave di lettura (circolare AE n. 36/2013)
- Bene mobile: l’impianto non presenta un vincolo di incorporazione tale da farlo rientrare negli immobili; la cessione effettuata nel territorio dello Stato da soggetto IVA è imponibile (momento di effettuazione: consegna/spedizione o, se precedente, fattura/pagamento).
Territorialità: rileva in Italia la cessione di beni esistenti in Italia o spediti da altro Stato UE con montaggio/installazione in Italia a cura del fornitore (regole ordinarie). - Bene immobile: l’impianto è trattato come fabbricato; spesso è accatastato in D/1 (opifici) o D/10 (immobili produttivi agricoli). Il momento di effettuazione coincide con la stipula dell’atto.
Territorialità: rileva solo se l’immobile è situato in Italia.
Quanto sopra è stato chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con la propria circolare n. 36/2013 (par. 2 e 3).
Cessione di impianto fotovoltaico bene mobile
- IVA: operazione imponibile con aliquota 10% ex n. 127-quinquies, Tabella A, Parte III, D.P.R. n. 633/1972.
- Registro: principio di alternatività IVA-registro (art. 40, D.P.R. n. 131/1986): imposta fissa di 200 euro; registrazione in caso d’uso se scrittura privata non autenticata; in termine fisso se atto pubblico o scrittura autenticata (al riguardo si veda la citata circolare n. 36/2013, par. 3.3.1).
- Cedente privato (fuori campo IVA): registrazione in termine fisso e registro 3% (art. 2, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986).
Cessione di impianto fotovoltaico bene immobile
Se accatastato D/1 o D/10 (strumentale per natura)
- Regime IVA (art. 10, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. n. 633/1972):
- Imponibile obbligatoria (aliquota IVA 10%): se ceduto da impresa di costruzione/recupero entro 5 anni dall’ultimazione;
- Imponibile su opzione (aliquota 10%, con reverse charge ex art. 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. n. 633/1972): se ceduto oltre 5 anni o da soggetti diversi;
- Esente: in assenza di opzione (fattispecie “naturale”).
- Aliquota IVA 10%: applicabile alle cessioni imponibili in forza del n. 127-quinquies (circolare n. 36/2013, par. 2.1 e 3.2.5).
- Registro/ipocatastali: se cedente è soggetto IVA → registro 200 euro, ipotecaria 3%, catastale 1% (art. 40, D.P.R. n. 131/1986; art. 1-bis, Tariffa, e art. 10, comma 2, D.Lgs. n. 347/1990).
Nelle cessioni imponibili indicare in atto/contratto il titolo IVA (n. 127-quinquies), la qualificazione catastale e la conformità tecnica dell’impianto; in caso di immobili strumentali, disciplinare espressamente l’eventuale opzione e il reverse charge.
Impianto pertinenziale ad immobile abitativo
Così come chiarito dalla circolare n. 36/2013 (par. 3.2.3-3.2.4) se l’impianto è “assorbito” nell’unità abitativa (o sul lastrico), trova applicazione l’art. 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633/1972 (fabbricati abitativi):
- Imponibile (aliquota IVA 10% o 4% a seconda dei presupposti) entro 5 anni se impresa costruttrice/recupero; imponibile su opzione oltre 5 anni; altrimenti esente.
- Registro/ipocatastali: se imponibile IVA → fissi 200 euro; se esente → registro 9% (minimo 1.000 euro), ipotecaria 50 euro, catastale 50 euro.
Diritto di superficie, terreni e titoli edilizi
- Cessione/proprietà superficiaria di impianto: non è automaticamente cessione d’azienda in mancanza dell’organizzazione (C.T. Reg. Milano n. 1812/5/2018).
- Costituzione di superficie su terreno agricolo per fotovoltaico: profilo registro controverso:
- Cass. 11 febbraio 2021, n. 3461: registro 9% (art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986) per costituzione del diritto;
- Interpello n. 365/2023: registro 15% sul valore venale (lettura sistematica dell’art. 1, Tariffa), ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna.
- Locazioni ultranovennali di terreni agricoli destinati a impianti: registro 0,50% (art. 5, comma 1, lett. a), Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986; la destinazione a fotovoltaico non rende di per sé il terreno area edificabile (Interpello n. 299/2021).
- Durata minima dei diritti di superficie per rinnovabili: art. 5, comma 2-bis, D.L. n. 63/2024 (6 anni + 6).
Trascrizione preliminari: resta la disciplina generale ex art. 2645-bis c.c. (efficacia massima 3 anni) sul punto si veda la Ris. n. 4/2025.
Quale aliquota IVA?
- N. 127-quinquies, Tabella A, Parte III, D.P.R. n. 633/1972: 10% per “impianti di produzione e reti di distribuzione calore-energia e di energia elettrica da fonte solare-fotovoltaica ed eolica”.
La circolare n. 36/2013 precisa che l’aliquota si applica alle cessioni imponibili sia di impianti mobili sia di immobili (anche D/1, D/10), se l’impianto è “in grado di produrre e fornire elettricità” ed è composto dai componenti necessari (Allegato I, D.M. 5 luglio 2012; CEI 82-25). - Componenti/parti: il n. 127-sexies estende il 10% alle parti finite destinate alla costruzione dell’impianto (es. inverter, strutture di supporto, bollitori/pompe per integrazione solare-termica: Ris. n. 269/E/2007; Ris. n. 469/E/2008), se acquistate come beni finiti e impiegate direttamente nella costruzione.
- Giurisprudenza: Cass. n. 7788/2019 conferma lettura estensiva del n. 127-quinquies: l’agevolazione copre tutte le cessioni aventi ad oggetto impianti idonei a produrre energia, a prescindere dalle caratteristiche del cessionario (operatore o utilizzatore finale).
Installazione e manutenzione: quando c’è reverse charge
Per la prestazione di installazione/manutenzione occorre verificare l’art. 17, comma 6, lett. a-ter), D.P.R. n. 633/1972 (reverse charge settore edilizia):
- se l’impianto è immobile con autonoma iscrizione (D/1, D/10): in base alla circolare n. 37/E/2015, l’impianto costituisce un immobile autonomo → in genere non si applica il reverse charge “edilizia” alle prestazioni sull’impianto stesso;
- se l’impianto non è autonomamente accatastato (integrato su lastrico/pertinenza dell’edificio): le prestazioni di installazione/manutenzione possono rientrare nel reverse charge edilizia (lett. a-ter), ove ne ricorrano i presupposti oggettivi/soggettivi.
In sintesi
| Casistica | Cedente | IVA cessione | Aliquota | Registro / Ipo / Cat | Riferimenti |
| Impianto “bene mobile” | Soggetto IVA | Imponibile | 10% (127-quinquies) | Registro 200 euro (alt. IVA-registro); registrazione: in uso/termine fisso | Circolare n. 36/2013, § 3.3.1; D.P.R. n. 633/1972; D.P.R. n. 131/1986, art. 40. |
| Privato | Fuori campo IVA | – | Registro 3% (art. 2, Tariffa) | D.P.R. n. 131/1986 | |
| Impianto immobile D/1-D/10 | Impresa costruzione/recupero entro 5 anni | Imponibile obbligatoria | 10% (127-quinquies) | Registro 200 euro; Ipo 3%; Cat 1% | Art. 10, n. 8-ter, D.P.R. n. 633/1972. |
| Soggetto diverso o oltre 5 anni (con opzione) | Imponibile su opzione | 10%; RC a-bis | Registro 200 euro; Ipo 3%; Cat 1% | Art. 10, n. 8-ter, D.P.R. n. 633/1972; art. 17, comma 6, lett. a-bis), D.P.R. n. 633/1972. | |
| Come sopra senza opzione | Esente | – | Registro 200 euro; Ipo 3%; Cat 1% | Art. 10, n. 8-ter, D.P.R. n. 633/1972; art. 40, D.P.R. n. 131/1986. | |
| Impianto pertinenziale ad abitativo | Impresa costruzione/recupero entro 5 anni | Imponibile | 10% o 4% (requisiti) | Registro 200 euro; Ipo/ Cat 200 euro | Art. 10, n. 8-bis, D.P.R. n. 633/1972; circolare n. 36/2013 |
| Impresa costruzione/recupero oltre 5 anni con opzione | Imponibile | 10%/4% | Registro 200 euro; Ipo/ Cat 200 euro | Art. 10, n. 8-bis, D.P.R. n. 633/1972. | |
| Oltre 5 anni senza opzione / soggetti diversi | Esente | – | Registro 9% (min 1.000 euro); Ipo/Cat 50 euro | Art. 10, n. 8-bis, D.P.R. n. 633/1972; D.P.R. n. 131/1986 | |
| Costituzione diritto di superficie su terreno agricolo | – | Fuori campo IVA (trasferimento diritto reale) | – | Registro: 9% (Cass. n. 3461/2021) ovvero 15% (Interpello AE n. 365/2023; Ipo/Cat 50 euro | Cass. n. 3461/2021; Interpello n. 365/2023 |
| Locazione impianto mobile | Soggetto IVA | Imponibile | 22% | Registro 200 euro (in uso se scrittura privata) | Circolare n. 36/2013, § 5.3.2. |
| Locazione impianto immobile D/1-D/10 | Soggetto IVA | Esente o imponibile su opzione | 22% se opzione | Registro 2% (art. 40, comma 1-bis, D.P.R. n. 131/1986) | D.P.R. n. 131/1986 |
| Installazione/manutenzione | Appaltatore → sogg. IVA | Reverse chargeedilizia a-ter se non autonomo (integrato) | – | – | Circolare n. 37/E/2015 |
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 40 e Tariffa , Parte I;
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, artt. 10, 17 e Tabella A;
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 10 e Tariffa;
- Ministero dello Sviluppo Economico, D.M. 5 luglio 2012;
- Agenzia delle Entrate, Risp. a istanza di interpello 3 luglio 2023, n. 365;
- Agenzia delle Entrate, circolare 22 dicembre 2015, n. 37/E;
- Agenzia delle Entrate, circolare 19 dicembre 2013, n. 36/E;
- Cass., sez. trib., ord. 11 febbraio 2021, n. 3461;
- Cass., sez. trib., sent. 20 marzo 2019, n. 7788;
- CEI norma 82-25.
Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.
Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.