CIRCOLARE MONOGRAFICA
Superata la precedente posizione dell’AdE in materia di trasferimento contemporaneo della piena proprietà di un fabbricato a due soggetti diversi, di cui uno acquisisce la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto
DI MAURO LONGO | 19 NOVEMBRE 2025
Il definire se un’operazione posta in essere da una persona fisica (c.d. privato) realizzi una cessione ovvero una costituzione di un diritto reale è particolarmente delicata in quanto le conseguenze che ne derivano sono molto rilevanti. La questione è stata oggetto di due recenti interventi legislativi nonché di numerosi interventi di prassi.
Premessa
Con la conversione in Legge del D.L. n. 84/2025, l’art. 1, comma 1-bis, ha fornito un’interpretazione autentica del novellato art. 67 TUIR, volto a chiarire la differenza fra cessioni e costituzione di diritti reali immobiliari realizzati da parte di soggetti non imprenditori. La differenza era stata introdotta dall’art. 1, comma 92, lett. b), Legge 30 dicembre 2023, n, 213 che ha modificato la disciplina delle plusvalenze immobiliari dell’art. 67TUIR, sancendo un diverso trattamento impositivo per gli atti di:
- cessione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari che ricade nella lettera b) dell’art. 67 TUIR;
- costituzione di diritti reali di godimento che rientra nella lettera h) dell’art. 67 TUIR.
Si ricorda che per diritti reali di godimento si intende il diritto di: usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie ed enfiteusi.
Per approfondimenti sul tema vedere lo studio del notariato 14-2024/T nel quale è proposta la seguente esemplificazione:
| Lett. h), art. 67 TUIR | Tizio, titolare della piena proprietà costituisce a titolo oneroso a favore di Sempronio un diritto di superficie |
| Lett. b), art. 67 TUIR | Tizio, titolare del diritto di enfiteusi cede a titolo oneroso a Sempronio lo stesso diritto |
Il contenuto dello studio del notariato sopra citato assume una particolare importanza in quanto i principi in esso presenti sono stati recepiti dal legislatore nel D.L. n. 84/2025, in sede di interpretazione autentica della norma.
Differenza fra costituzione e cessione di diritti reali
Il definire con precisione la differenza fra cessione e costituzione di diritti reali è importante in quanto:
- la cessione a titolo oneroso di diritti reali ricade nell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, quindi genera reddito diverso imponibile quando la cessione avviene entro cinque anni dalla costruzione/acquisto. Inoltre, il cedente può optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%;
- la costituzione di un diritto reale di godimento ricade nell’art. 67, comma 1, lett. h), TUIR, e pertanto non rileva il periodo di possesso dell’immobile e non è possibile optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%.
Per risolvere il dubbio della corretta qualificazione dell’operazione, l’art. 1, comma 1-bis, D.L. n. 84/2025, ha stabilito che la norma si interpreta nel senso che si considera reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h), quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile: in tal caso si tratta di “costituzione del diritto reale”. Al contrario la plusvalenza rientra nelle lettere b) e b-bis), quando il cedente sispoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene: in tal caso trattasi di cessione del diritto reale.
Il sig. Terzi, in qualità di pieno proprietario del terreno vende a Rossi la nuda proprietà del terreno ed a Bianchi il diritto di usufrutto. In tale ipotesi, la fattispecie reddituale rientra nella lettera b), dell’art. 67 TUIR, in quanto il sig. Terzi dopo i due negozi giuridici non ha più alcun diritto sul terreno essendosi spossessato completamente.
Dopo l’approvazione della norma di interpretazione autentica, è da considerarsi superato quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta ad istanza di interpello 133/2025, dove era stato affermato che, in caso di trasferimento contemporaneo della piena proprietà di un fabbricato a due soggetti diversi, dei quali uno acquisisce la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto si venivano a creare due diverse fattispecie di redditi diversi. Per la parte relativa alla nuda proprietà si ricadeva nella lett. b) dell’art. 67 TUIR, mentre per la parte relativa all’usufrutto si ricadeva nella lett. h)dell’art. 67 TUIR.
Dopo l’entrata in vigore della norma di interpretazione autentica, per distinguere fra le due fattispecie reddituali di cui alle lettere b) e h), dell’art. 67TUIR, il criterio da utilizzare è quello di verificare la “novità” ovvero la “preesistenza” dello stesso diritto reale trasferito in capo al cedente/costituente. Ne consegue che l’operazione rientra:
- nella lettera b): se, per effetto dell’operazione, il diritto reale oggetto del negozio cessa totalmente;
- nella lettera h): se persiste in capo al disponente un diritto reale sul bene oggetto del negozio.
In sostanza per definire con precisione le due fattispecie reddituale si devono valutare le conseguenze derivanti dal negozio giuridicostipulato fra le parti.
| Cessione diritto reale (lettera b) Criteri di tassazione | Costituzione diritto reale (lettera h) Criteri di tassazione |
| La plusvalenza è imponibile se la cessione avviene entro il quinquennio (fatte salve le deroghe previste dalla norma, quali ad esempio la condizione di abitazione principale). Si ricorda che la regola del quinquennio non si applica se trattasi di cessione di area edificabile la cui plusvalenza è sempre imponibile | L’operazione genera redditi diversi a prescindere dal periodo di possesso, il quale non ha alcuna rilevanza |
| Non si genera plusvalenza qualora il bene immobile sia acquisito per successione | È irrilevante il titolo in base al quale si è verificato il possesso del bene immobile |
| È applicabile la tassazione sostitutiva del 26% | Non è applicabile la tassazione sostitutiva del 26% |
| È possibile procedere alla rideterminazione del valore del terreno, versando l’imposta sostitutiva nella misura del 18%, riducendo ovvero azzerando l’importo della plusvalenza | Non è possibile procedere alla rideterminazione del valore del terreno |
Espropriazione per pubblica utilità
Nella Risposta ad istanza di interpello datata 7 novembre 2025, n. 289, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito come deve essere tassata, in capo ad un soggetto che agisca al di fuori dell’attività di impresa, quindi a titolo privato, la percezione di un’indennità a seguito di costituzione di una servitù prediale per la realizzazione di una linea elettrica sul terreno all’interno di una procedura di espropriazione per pubblica utilità. L’istante si era posto il dubbio se il nuovoquadro normativo, applicabile a decorrere dal 1° gennaio 2024, abbia o meno influito sulla tassazione delle indennità da esproprio. Con il citato documento di prassi, l’Agenzia ha fornito i seguenti chiarimenti:
- dopo le novità introdotte dalla Legge 30 dicembre 2023, n, 213, quindi a decorrere dal 1° gennaio 2024, le indennità di servitù percepite nell’ambito di procedure di espropriazione per pubblica utilità, per le quali opera una disciplina specifica presente nell’art. 35, comma 1, D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (c.d. TU “Espropriazioni”), sono soggette ad imposizione fiscale ai sensi della lettera. h) dell’art. 67 TUIR, e come tali assimilate alla costituzione degli altri diritti reali di godimento;
- sono da intendersi superati i chiarimenti forniti dalla circolare 24 luglio 1998, n 194 secondo la quale non erano assoggettate ad imposizionele somme corrisposte a titolo di indennità di servitù.
Trattandosi di redditi diversi, ai sensi dell’art. 71, comma 2, TUIR i predetti redditi sono costituiti dalla differenza fra l’ammontare percepito nel corso del periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.
Costituzione del diritto di superficie
Nella Risposta ad istanza di interpello 13 maggio 2025, n. 129, l’Amministrazione finanziaria ha affrontato il caso di un’associazione sportiva dilettantistica, qualificata come ente non commerciale ai sensi dell’art. 73 TUIR, che in qualità di piena proprietaria cedeva un diritto di superficie come disciplinato dall’art. 952 c.c. Anche in questo caso l’ente si era posto il dubbio di quale fosse il corretto trattamento fiscale di tale operazione e se alla stessa si potessero applicare o meno le novità applicabili a decorrere dallo scorso 1° gennaio 2024. In sostanza, anche in questo caso è stato chiesto se l’operazione rientrava nella lettera b) ovvero nella lettera h) dell’art. 67 TUIR.
Si ricorda che, ex l’art. 952 c.c., il proprietario del fondo può costituire il diritto di superficie in due modalità:
- con la concessione al soggetto superficiario di mantenere la nuova costruzione sul suolo altrui;
- con la vendita della proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che, per effetto dell’art. 143 TUIR, il reddito degli enti commerciali è determinato ai sensi dell’art. 8 TUIR, con l’applicazione quindi del Titolo I; ne deriva che si applicano le regole IRPEF che caratterizzano le persone fisiche. Quindi, l’operazione in esame produce redditi diversi e, ai sensi dell’art. 71, comma 2, TUIR, i predetti redditi sono costituiti dalla differenza fra l’ammontare percepito nel corso del periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione. Nel citato documento di prassi, l’Agenzia ha chiarito che:
- dopo le novità introdotte dalla Legge 30 dicembre 2023, n. 213 a decorrere dal 1° gennaio 2024, il corrispettivo per la costituzione del diritto di superficie è soggetto ad imposizione fiscale ai sensi della lettera h), dell’art. 67 TUIR e, pertanto, viene assimilata alla costituzione degli altri diritti reali di godimento;
- per effetto delle novità legislative deve ritenersi superato quanto affermato nella Risposta ad istanza d’interpello 19 novembre 2024, n. 224, nella quale era stato affermato che la costituzione di un diritto di superficie su un terreno agricolo era soggetto ad imposizione ai sensi della lettera b) dell’art. 67, TUIR.
Altre esemplificazioni
Si propongono le ulteriori casistiche:
| Il proprietario cede il diritto di proprietà sull’immobile à in tale ipotesi si rientra nella lettera b) dell’art. 67 TUIR |
| L’usufruttario cede il proprio diritto di usufrutto à anche in tale ipotesi si rientra nella lettera b). |
L’evento che accomuna le due e fattispecie sopra citate è che il cedente, dopo la stipulazione del negozio giuridico, perde ogni diritto realesull’immobile.
| Il proprietario costituisce un diritto di usufrutto a favore di terzi à in tal caso si rientra nella lettera h) dell’art. 67 TUIR |
In tale fattispecie il cedente, dopo la stipulazione del negozio giuridico, mantiene la nuda proprietà del bene immobile.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67;
- D.L. 17 giugno 2025, n. 84, conv. dalla Legge 30 luglio 2025, n. 108, art. 1;
- Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 7 novembre 2025, n. 289.
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