CIRCOLARE MONOGRAFICA
Saldo IMU: scadenza, calcolo importo, casi di esenzione e riduzione
DI STEFANO SETTI | 1 DICEMBRE 2025
La scadenza per il pagamento della seconda rata IMU relativa all’anno 2025 è fissata per il 16 dicembre 2025. Tale versamento rappresenta il saldo dell’imposta municipale unica dovuta per l’intero anno, calcolata in base alle aliquote deliberate per il 2025. Inoltre, per gli enti non commerciali sono previste disposizioni specifiche, dettagliate nell’art. 1, comma 759, lett. g), della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, che ne regolano modalità e criteri di pagamento.
IMU: profili generali
La seconda rata IMU 2025 deve essere versata entro il 16 dicembre 2025. Questo pagamento costituisce il saldo dell’imposta per l’anno 2025, calcolato sulle aliquote vigenti per lo stesso anno.
L’IMU si applica su tutto il territorio nazionale, tranne nelle seguenti aree:
- Provincia autonoma di Trento: IMIS – Legge Prov. Trento 30 dicembre 2014, n. 14;
- Provincia autonoma di Bolzano: IMI – Legge Prov. Bolzano 23 aprile 2014, n. 3;
- Regione Friuli-Venezia Giulia: ILIA – Legge Reg. FVG 14 novembre 2022, n. 17.
L’art. 1, comma 743 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (c.d. Legge di Bilancio 2020) stabilisce che:
I soggetti passivi dell’imposta sono i possessori di immobili, intendendosi per tali il proprietario ovvero il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. È soggetto passivo dell’imposta il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli. Nel caso di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni.
In base a quanto più sopra scritto ne consegue che soggetti passivi dell’IMU sono:
- il proprietario degli immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali ovvero alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa (cd.: immobili merce);
- il genitore assegnatario dell’ex casa familiare disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, anche se non titolare, neppure pro quota, di diritti di proprietà;
- il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi. Il nudo proprietario non è tenuto al versamento dell’imposta;
- per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in leasing, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto;
- nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario.
Di converso, sono esclusi dal versamento dell’IMU i seguenti soggetti:
- nudi proprietari;
- locatori finanziari;
- affittuari;
- genitori non assegnatari della casa familiare.
Il presupposto dell’IMU (si veda l’art. 1, comma 740, della Legge n. 160/2019) è il possesso di:
- fabbricati, esclusa l’abitazione principale e relative pertinenze – una per categoria (salvo che si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali di “lusso” A/1, A/8 e A/9). Tenendo presente che per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente;
- aree fabbricabili: si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità;
- terreni agricoli: si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato
Ai fini IMU, sono, inoltre, assimilate al concetto di “abitazione principale” le seguenti categorie di immobili:
- immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa:
- abitati dai soci assegnatari come abitazione principale, incluse le relative pertinenze;
- destinati a studenti universitari soci assegnatari, anche se privi di residenza anagrafica;
- fabbricati destinati ad alloggi sociali:
- abitazioni di civile abitazione classificate come alloggi sociali secondo il D.M. 22 aprile 2008;
- casa familiare assegnatadal giudice:
- l’immobile assegnato al genitore affidatario dei figli con provvedimento giudiziale è assimilato all’abitazione principale;
- l’assegnazione vale indipendentemente dal possesso dell’immobile da parte dei genitori o altri soggetti, e i requisiti di residenza e dimora non sono rilevanti;
- immobili del personale in servizio permanente: un unico immobile posseduto e non locato da personale delle Forze armate, di polizia, Vigili del Fuoco e carriera prefettizia, senza necessità di residenza o dimora abituale;
- immobili di anziani o disabili ricoverati: l’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che hanno trasferito la residenza in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata. L’agevolazione si applica a una sola unità immobiliare.
La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, ha stabilito che la normativa relativa all’IMU riguardante l’abitazione principale, contenuta nell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011 e nell’art. 1, comma 741, lett. b) , della Legge n. 160/2019 (nella versione antecedente e successiva al D.L. n. 146/2021), è incostituzionale. In particolare, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità di tali disposizioni perché richiedono, ai fini dell’IMU, che oltre al possessore, anche i membri del suo nucleo familiare dimorino e siano residenti anagraficamente nell’immobile designato come abitazione principale. A seguito della citata decisione della Corte Costituzionale, per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini dell’IMU:
• è richiesto solo che il possessore abbia stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale;
• non è rilevante la residenza anagrafica e la dimora abituale dei membri del nucleo familiare.
Va da sé che, due coniugi proprietari di immobili diversi (situati nello stesso Comune o in Comuni diversi) nei quali fissano la residenza anagrafica e la dimora abituale, possono entrambi usufruire delle agevolazioni previste per l’IMU sull’abitazione principale.
| L’adempimento | Scadenza | Caratteristiche (*) | Modalità di versamento | Profili sanzionatori |
| Versamento 1a rata IMU 2025 | 16 giugno 2025 | La 1a rata va pagata applicando le aliquote nonché detrazioni stabilite dai singoli Comuni nei dodici mesi dell’anno precedente. Qualora il Comune abbia già deliberato le aliquote IMU per il 2025 il contribuente potrà (non vi è obbligo è una facoltà) far riferimento alle delibere relative al 2025 anche per il pagamento della 1a rata 2025. Risulta, comunque, possibileeffettuare il versamento per tutto l’anno (1a e 2a rata 2025) in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2025, tenendo presente comunque che il Comune potrà intervenire sulle proprie delibere 2025 fino al 14 ottobre 2025 in modo che il Ministero possa provvedere alla loro pubblicazione nel proprio sito internet di cui al D.Lgs. n. 360/1998, entro il termine del 28 ottobre 2025. | Il versamento va effettuato utilizzando esclusivamente il modello F24 ovvero il bollettino di conto corrente postale nonché attraverso la piattaforma di cui all’art. 5 del Codice dell’amministrazione digitale, di cui al D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (piattaforma PagoPA), e con le altre modalità previste dallo stesso Codice. | In caso di omesso o errato versamento dell’IMU tornerà applicabile la sanzione pari al 25% dell’imposta (per omissioni dal 1° settembre 2024 a seguito del D.Lgs. n. 87/2024 – fino al 31 agosto 2024 sanzione pari al 30% dell’imposta) con possibilità, da parte del contribuente, di usufruire dell’istituto del ravvedimento operoso. |
| Versamento 2a rata IMU 2025 | 16 dicembre 2025 | La 2a rata 2025 (a saldo della prima) va pagata prendendo a riferimento le aliquote nonché detrazioni approvate dai singoli Comuni per l’anno 2025, a condizione che le delibere di approvazione delle aliquote e detrazioni dei Comuni siano inviate al MEF, per il tramite dell’apposito “portale del federalismo fiscale” entro il 28 ottobre 2025. Nei casi in cui il Comune non provveda all’invio della propria deliberazione entro il 14 ottobre 2025, la 2a rata a conguaglio della 1a andrà versata prendendo a riferimento quanto versato nel 2024. | ||
| (*) In merito agli enti non commerciali, il versamento va effettuato in tre rate:di cui le prime due, di importo pari ciascuna al 50% dell’imposta complessivamente corrisposta per l’anno precedente, devono essere versate nei termini del 16 giugno e del 16 dicembre dell’anno di riferimento, el’ultima, a conguaglio dell’imposta complessivamente dovuta, deve essere versata entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce il versamento,con eventuale compensazione dei crediti allo stesso comune nei confronti del quale è scaturito il credito. | ||||
Base imponibile e aliquote IMU
La base imponibile su cui applicare l’IMU è disciplinata dall’art. 1, comma 745 della Legge di Bilancio 2020. Ciò premesso l’IMU si applica su una base imponibile così determinata:
- fabbricati accatastati: rendita catastale (rivalutata) al 1° gennaio dell’anno di imposizione, moltiplicata per i coefficienti di legge;
- fabbricati non ancora accatastati e iscrivibili nel gruppo catastale D, se posseduti da imprese e distintamente (individualmente) contabilizzati: valore contabile al 1° gennaio dell’anno di imposizione ovvero, se successiva, alla data di acquisto, opportunamente rivalutato ogni anno, sulla base dei coefficienti dettati da apposito Decreto ministeriale (per l’anno in corso si veda il D.Dirett. dell’8 marzo 2024), distintamente per anno di sostenimento dei differenti costi iscritti in contabilità;
- aree fabbricabili: valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione;
- utilizzazione edificatoria dell’area: valore dell’area fabbricabile, senza tenere conto del valore dell’immobile, fino a che questo non sia stato ultimato o altrimenti utilizzato. È il caso degli immobili in fase di ristrutturazione edilizia o simili;
- terreni agricoli iscritti in catasto: reddito dominicale al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato e moltiplicato per il coefficiente di legge. Nel dettaglio, per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all’ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento, un moltiplicatore pari a 135.
La base imponibile, quanto concerne i fabbricati dotati di rendita catastale è determinata in base alla seguente formula:
- base imponibile = (rendita catastale + 5%) x moltiplicatore specifico.
Per i fabbricati iscritti in catasto il valore è ottenuto applicando, alle rendite vigenti al 1° gennaio dell’anno d’imposizione rivalutate del 5%, i seguenti moltiplicatori modulati per tipologia di immobile:
| Categoria catastale | Base imponibile |
| A (tranne A/10), C/2, C/6 e C/7 | (R.C. + 5%) * 160 |
| A/10 | (R.C. + 5%) * 80 |
| B – C/3 – C/4 – C/5 | (R.C. + 5%) * 140 |
| C/1 | (R.C. + 5%) * 55 |
| D (tranne D/5) | (R.C. + 5%) * 65 |
| D/5 | (R.C. + 5%) * 80 |
Di seguito si riportano le aliquote IMU base, distinte per tipologia di immobile, con l’eventuale variazione da parte del singolo Comune.
| Fattispecie di immobile | Aliquota base IMU | Possibile variazione marginale delle aliquote IMU da parte del singolo Comune |
| Abitazione principale A/1, A/8 e A/9 e relative pertinenze | 0,5% (con detrazione di 200 euro) | Aumento dello 0,1% o diminuzione fino all’azzeramento |
| Fabbricati rurali strumentali (art. 9, comma 3-bis del D.L. n. 557/1993) | 0,1% | Diminuzione fino all’azzeramento |
| Immobili merce | Per gli anni 2020 e 2021: 0,1%Dal 2022: esenzione dall’IMU | Per gli anni 2020 e 2021:aumento fino allo 0,25%o diminuzione fino all’azzeramento |
| Terreni agricoli | 0,76% | Aumento sino all’1,06% o diminuzione fino all’azzeramento |
| Immobili produttivi del gruppo “D” | 0,86%, di cui: la quota pari allo 0,76% allo Stato, la quota eccedente ai Comuni | Aumento sino all’1,06% o diminuzione fino allo 0,76% |
| Altri immobili (per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/1998, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune per gli “Altri immobili”, è ridotta al 75% – art. 1, comma 760 della Legge di Bilancio 2020) | 0,86% | Aumento sino all’1,06% (in alcuni casi elevabile all’1,14% – si veda quanto precedentemente riportato) o diminuzione fino all’azzeramento |
Modalità di versamento
Si ricorda che la liquidazione dell’IMU avviene su base annuale, con le seguenti regole principali:
- Calcolo dell’imposta: l’IMU è dovuta proporzionalmente:
- alla quota di possesso;
- ai mesi dell’anno in cui si è mantenuto il possesso dell’immobile.
- Computo del mese:
- un mese è considerato per intero se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni;
- in caso di trasferimento di proprietà, il mese viene attribuito all’acquirente se i giorni di possesso tra cedente e acquirente sono uguali.
- Arrotondamento dell’importo: importo arrotondato all’unità di euro:
- per difetto se la frazione è ≤ 0,49 euro;
- per eccesso se la frazione è > 0,49 euro.
- Importo minimo: non è richiesto il versamento dell’IMU se l’importo annuo è inferiore a 12,00 euro, salvo diversa disposizione del Comune.
Il versamento dell’IMU può essere effettuato attraverso i seguenti canali:
- modello F24 (per i codici tributo si veda tabella più avanti riportata);
- bollettino postale;
- piattaforme digitali come PagoPA, secondo quanto previsto dal D.Lgs. n. 82/2005.
Tenendo presente che i soggetti con partita IVA devono utilizzare esclusivamente modalità telematiche per effettuare il pagamento, come stabilito dal Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 26 maggio 2020.
| Codici tributo F24 – IMU | ||
| Codice tributo | Tipologia di immobile | Destinatario |
| 3912 | Abitazione principale e relative pertinenze: tale codice tributo sarà utilizzato per i possessori di abitazioni principali (e relative pertinenze) che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, in quanto per le altre vi è l’esclusione del pagamento. Inoltre, tale codice sarà utilizzato dai soggetti che hanno più pertinenze all’abitazione principale (per meglio dire più di un’unità per ciascuna categorie catastale C/2, C/6 e C/7). | Comune |
| 3914 | Terreni | Comune |
| 3916 | Aree fabbricabili | Comune |
| 3918 | Altri fabbricati diversi dall’abitazione principale | Comune |
| 3925 | Immobili ad uso produttivo, cat. D | Stato |
| 3930 | Immobili ad uso produttivo, cat. D, incremento aliquota Comune | Comune |
Riferimenti normativi:
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 740 ss.;
- Corte Costituzionale, sentenza 13 ottobre 2022, n. 209.
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