COMMENTO
DI ANDREA AMANTEA | 28 GENNAIO 2026
Entro lo scorso 16 dicembre doveva essere versato il saldo IMU 2025. L’omesso o il carente versamento del saldo IMU può essere regolarizzato in ravvedimento operoso anche oltre l’anno. Non sarà più possibile ricorrere al ravvedimento una volta che la violazione sia constatata, ovvero siano iniziati accessi, ispezioni o altre attività di verifica delle quali il contribuente abbia avuto formale conoscenza. Particolare attenzione richiedono eventuali versamenti errati, si pensi ad esempio al caso in cui sia stato utilizzato un codice catastale che non coincide con quello riconducibile all’ente locale nel cui territorio si trova l’immobile soggetto a imposizione.
Fonti ufficiali
Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 721; Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738–783; D.L. n. 124/2019, art.10-bis; Ministero dell’Economia e delle Finanze, circolare 18 marzo 2020, n. 1/DF; Agenzia delle entrate, risoluzione 29 maggio 2020, n. 29/E
La scadenza del saldo IMU 2025
Il 16 dicembre 2025 scadeva il termine per pagare il saldo IMU 2025.
Le scadenze per il versamento dell’IMU sono dettagliatamente individuate al comma 762 della Legge n. 160/2019.
In deroga all’art. 52 del D.Lgs. n. 446/1997, i soggetti passivi effettuano il versamento dell’imposta dovuta al comune per l’anno in corso in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre. Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell’imposta complessivamente dovuta in un’unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno. Il versamento della prima rata è pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.
Il versamento a conguaglio è effettuato sulla base delle aliquote comunali pubblicate sul portale del Dipartimento delle Finanze entro lo scorso 28 ottobre al netto di quanto versato per la prima rata.
Dal periodo d’imposta 2025 ha trovato operatività per la prima volta l’obbligo di diversificare le aliquote dell’IMU utilizzando le fattispecie impositive individuate nel decreto del 7 luglio 2023 e ss.mm.ii, intervenendo sulle condizioni di differenziazione di cui all’allegato A.
Il prospetto 2025 poteva essere approvato anche nei termini più favorevoli previsti dall’art. 6 del D.L. n. 84/2025, considerando altresì che il termine per l’approvazione del bilancio di previsione a cui è collegata la scadenza per l’approvazione delle delibere IMU è stato spostato dal 31 dicembre 2024 al 28 febbraio 2025.
In mancanza dell’elaborazione e della trasmissione dello stesso tramite la procedura in parola nonché se non si rispettano i suddetti termini di pubblicazione, si applicano le aliquote di base (“aliquota stabilita dalla legge”) di cui ai commi da 748 a 755 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019.
Leggi la Scheda pratica: Saldo IMU 2025
Si riportano in sintesi le regole operative per il versamento del saldo IMU 2025.
| Saldo IMU 2025 | ||
| Soggetti passivi | Proprietario dell’immobile; titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile; genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice; concessionario nel caso di concessione di aree demaniali; locatario per gli immobili in leasing, anche da costruire o in corso di costruzione. | |
| Versamenti | 1° acconto o unico acconto 2025 | 16 giugno 2025 |
| 2° rata/conguaglio 2025 | 16 dicembre 2025 | |
| Per la prima rata si applicano le aliquote nonché le detrazioni stabilite dai singoli Comuni nei 12 mesi dell’anno precedente. Il versamento della 2° rata deve essere effettato sulla base delle aliquote e dei regolamenti pubblicati sul sito internet del Dipartimento delle finanze entro il 28 ottobre dello stesso anno per il quale le delibere hanno efficacia. | ||
| Sospensione versamenti area “Campi Flegrei” | La sospensione operava per i soggetti che alla data del 13 marzo 2025 avevano la residenza ovvero la sede legale o la sede operativa in immobili danneggiati dalla crisi sismica nella zona dei Campi Flegrei, ex art. 11 del D.L. n. 65/2025. Tali soggetti avrebbero dovuto versare: la prima rata IMU entro il 10 dicembre 2025 senza sanzioni e interessi; la seconda rata IMU al 16 dicembre 2025; ovvero 1° e 2° rata insieme entro il 10 dicembre sulla base delle aliquote 2025 pubblicate nei termini. | |
| Regole per gli ENC (3 rate) | Le prime 2, di importo pari ciascuna al 50% dell’imposta complessivamente corrisposta per l’anno precedente, devono essere versate nei termini del 16 giugno e del 16 dicembre dell’anno di riferimento, e l’ultima, ad eventuale conguaglio dell’imposta complessivamente dovuta, deve essere versata entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce il versamento. Dunque al 16 giugno ci sono due scadenze: versamento 3ª rata anno N e versamenti 1ª rata anno N+1. Tali scadenze riguardano gli ENC in possesso di almeno un immobile esente ex art. 1 comma 759, lett. g), della Legge n. 160/2019 . | |
Per chi non paga il saldo IMU entro il 16 dicembre o lo fa in misura carente, c’è la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso, ex art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997.
Il ravvedimento del saldo IMU 2025
Come accennato, anche per i versamenti IMU omessi o carenti è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, ex art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997.
La fattispecie di “omesso versamento” ex art. 1, comma 774, della Legge n. 160/2019 con l’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 13 del D.Lgs. n. 471/1997, si configura nelle seguenti ipotesi:
- IMU dichiarata e non versata anche parzialmente, in ipotesi di soggetto obbligato alla presentazione della dichiarazione rispetto allo specifico periodo d’imposta;
- IMU non versata o versata in misura carente rispetto al quantum dovuto, per il soggetto non tenuto alla presentazione della dichiarazione IMU.
Nell’ipotesi di omessa presentazione della dichiarazione o di dichiarazione infedele trovano invece applicazione le sanzioni di cui all’art. 1, comma 775, della Legge n. 160/2019 (non anche quella del citato comma 774).
Nelle due ipotesi sopra elencate, ai fini del ravvedimento, il contribuente dovrà effettuare il pagamento del tributo, della sanzione per carente od omesso versamento dell’imposta, nonché degli interessi al tasso legale fissato anno per anno dal MEF.
Trovano applicazione le sanzioni nonché le diverse regole per il ravvedimento previste dal D.Lgs. n. 87/2024 (Revisione del sistema sanzionatorio tributario, ai sensi dell’art. 20 della Legge 9 agosto 2023, n. 111) applicabili alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024 in avanti.
Da qui, le sanzioni base ex art. 13 del D.Lgs. n. 471/1997, da prendere a riferimento rispetto agli omessi/carenti versamenti del saldo 2025 saranno le seguenti:
- 25% se il ritardo va oltre i 90 giorni rispetto alla scadenza ordinaria;
- 12,5% per ritardi non superiori a 90 giorni (dopo il 1° settembre);
- 0,834 % per ogni giorno di ritardo fino al quindicesimo giorno (fino all’1 settembre 1% per ogni giorno).
Su tale importi percentuali potranno essere applicate le riduzioni da ravvedimento ex art. 13 D.Lgs n. 472/1997.
| Sanzioni applicabili in ravvedimento all’omesso/carente saldo IMU 2025 | |
| 0,0833% (0,83%/10) | Sanzione per ogni giorno di ritardo, regolarizzazione entro il 14° giorno dalla scadenza |
| 1,25% (12,50%/10), | Regolarizzazione dal 15° giorno ma entro il 30° giorno dalla scadenza |
| 1,3889% (12,50%/9), | Se la regolarizzazione avviene dal 31° giorno ma entro il 90° |
| 3,125% (25%/8) | Se la regolarizzazione avviene dal 91° giorno ed entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale è stata commessa la violazione |
| 3,5714% (25%/7) | Se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale è stata commessa la violazione (ovvero, quando non è prevista dichiarazione periodica, oltre un anno dall’omissione o dall’errore). Comunque fino a decadenza dell’attività di accertamento. Gli atti di accertamento per omesso versamento dell’IMU, basati su dati già in possesso dell’amministrazione, sono esclusi dal contraddittorio preventivo, per tale ragione non sono richiamate le ulteriori riduzioni sanzionatorie |
| Ipotizziamo che un contribuente: – avrebbe dovuto versare un saldo IMU 2025 per € 223 relativo ad una seconda casa sita in Pavia e – decida di ravvedersi in data 31 gennaio 2026 versando il tributo, la sanzione e gli interessi. Periodo calcolo interessi Capitale Tasso interesse Giorni rilevanti ai fini del calcolo di interessi e sanzione ravveduta Interessi € Dal 16-12-2025 al 31-12-2025 223,00 2% 15 0,18 Dal 1-1-2026 al 31-1-2026 223,00 1,60% 31 0,30 Maggior tributo da versare 223 € Sanzione 3,10 € (300*12,50/9) Interessi 0,48 € | |
Per il calcolo degli interessi si utilizza la seguente formula (imposta non versata x tasso legale x numero dei giorni di ritardo) / 36.500.
Sugli interessi che sono fissati anno per anno con decreto del MEF, pare utile riportare i tassi percentuali applicati negli ultimi 5 anni.
Per gli omessi versamenti del Saldo IMU 2025 rileverà il tasso fissato per il 2025 e per gli anni a seguire fin quando è ancora possibile ravvedersi (vedi esempio).
| Anno di riferimento | % di interessi |
| 2022 (D.M. 13 dicembre 2021) | 1,25% |
| 2023 (D.M. 13 dicembre 2022) | 5% |
| 2024 (D.M. 29 novembre 2023) | 2,5% |
| 2025 (D.M. 10 dicembre 2024) | 2% |
| 2026 (D.M. 10 dicembre 2025) | 1,60% |
In sede di ravvedimento, sanzioni e interessi sono versati unitamente all’imposta dovuta. Dunque l’importo delle sanzioni e quello degli interessi si versano con il codice tributo riconducibile all’IMU a debito.
Si riportano di seguito i principali codici tributo da utilizzare ai fini del versamento anche in sede di ravvedimento.
| Codice tributo | Utilizzo |
| 3912 | Abitazione principale e relative pertinenze (destinatario il Comune) |
| 3913 | Fabbricati rurali ad uso strumentale (destinatario il Comune) |
| 3914 | Terreni |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati diversi dall’abitazione principale |
| 3925 | Immobili ad uso produttivo, cat. D-quota Stato |
| 3930 | Immobili ad uso produttivo, cat. D-quota Comune |
Il versamento va arrotondamento all’unità di euro: per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi; per eccesso se superiore a detto importo; 12 € è l’importo minimo da versare e riferito all’imposta complessivamente dovuta (circ. n. 3/DF/2012); i comuni possono deliberare un importo superiore (non inferiore – Corte Costituzione, sent. n. 30/2015).
Ai fini del ravvedimento si deve tenere conto che:
- il termine entro cui devono essere notificati gli avvisi di accertamento IMU è fissato al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati (art. 1, comma 161, della Legge n. 296/2006, cui rinvia il comma 776 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019), entro tale termine è possibile il ravvedimento;
- la chance di ravvedimento è esclusa però nei casi in cui la violazione sia già stata constatata, ovvero siano iniziati accessi, ispezioni o altre attività di verifica delle quali il contribuente abbia avuto formale conoscenza (art. 13, comma 1, del D.Lgs. n. 472/1997).
Tale preclusione non opera solo per i tributi amministrati dall’Agenzia delle entrate: IRPEF, IRES, addizionali regionali e comunali, imposte sostitutive, ecc.
Sui termini di accertamento, rispetto al periodo d’imposta 2025, non trova applicazione la proroga di 85 gg. ex art. 67 del D.L. n. 18/2020 che sposta in avanti anche i termini per l’accertamento, in quanto il relativo termine di decadenza non era ancora pendente alla data di entrata in vigore del citato decreto (vedi nota IFEL 22 giugno 2020).
Decorrenza dies a quo per il ravvedimento
Come da esempio pratico, le riduzioni sanzionatorie da ravvedimento devono essere individuate (vedi ultima tabella) prendendo come dies a quo la scadenza entro la quale andava effettuato il pagamento del tributo senza che rilevi la data di presentazione del dichiarativo (30 giugno anno n+1 per l’IMU):
- 16 giugno per il 1° acconto;
- 16 dicembre per il saldo.
Nei fatti non si prende a riferimento la scadenza del termine per la dichiarazione IMU posto che: la dichiarazione IMU, così come quella TASI, non può considerarsi dichiarazione periodica, in quanto non sussiste alcun obbligo normativo alla sua ripresentazione, nel caso in cui gli elementi che incidono sull’ammontare dell’imposta dovuta non abbiano subito modifiche.
In tal senso la nota IFEL del 19 gennaio 2015.
Anche se c’è da dire che di diverso parare è stato il MEF con la risoluzione n. 184/E del 1998: bisogna assumere il termine di presentazione della dichiarazione e non l’altro di “un anno dall’omissione o dall’errore” in quanto il procedimento dichiarativo, di liquidazione ed accertamento, nonche’ il regime dell’autotassazione in materia di ICI sono disciplinati in modo analogo a quello previsto per le imposte erariali sui redditi.
Tuttavia, il Regolamento Comunale potrebbe dare indicazioni utili in tal senso.
A ogni modo, è escluso il ravvedimento frazionato, ex art. 13-bis del D.Lgs. n. 472/1997 ammesso solo per i tributi amministrati dall’Agenzia delle entrate. Nei fatti, non è possibile versare il tributo per tranche alle quali rapportare singolarmente la sanzione e la riduzione da ravvedimento nonchè i relativi interessi.
Ravvedimento IMU. Il cumulo giuridico
Alcune considerazioni possono essere effettuate rispetto al cumulo giuridico, ex art. 12 del D.Lgs n. 472/1997 che comunque per espressa previsione del D.Lgs. n. 87/2024 non si applica più agli omessi versamenti.
In materia si richiama la sentenza Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bergamo, n. 420/1/2024, con la quale i giudici hanno stabilito che, in caso di omesso versamento dell’IMU per più anni d’imposta, si applica il principio del cumulo giuridico previsto dall’art. 12 del D.Lgs. n. 472/1997.
Tale conferma vale sicuramente per le violazioni commesse fino al 31 agosto 2024. Anche se accertate in data successiva. Infatti, l’art. 5 del D.Lgs. n. 87/2024 specifica che le novità della riforma, comprese quelle sul cumulo giuridico, si applicano alle violazioni commesse dal 1° settembre.
Nella nota di lettura del 2 settembre 2024 “La revisione del sistema sanzionatorio degli enti locali”, nota di commento IFEL al D.Lgs n. 87/2024, l’IFEL ha sostenuto che l’art. 12, prima della riformulazione operata dal D.Lgs. n. 87/2024, così come interpretato da costante giurisprudenza di legittimità, prevedeva quattro autonome fattispecie:
- la continuazione o progressione, nel caso in cui il contribuente commetta più violazioni che pregiudicano o tendano a pregiudicare la determinazione dell’imponibile o la liquidazione del tributo;
- il concorso materiale formale, nel caso in cui il contribuente commetta più violazioni formali della medesima disposizione;
- il concorso formale, nel caso in cui il contribuente con una azione od omissione viola disposizioni diverse;
- la continuazione pluriennale, nel caso in cui il contribuente commetta violazioni della stessa indole per più annualità (comma 5, art. 12).
Delle quattro fattispecie quella ritenuta applicabile ai tributi comunali era solo l’ultima, come nei casi dell’omessa dichiarazione o infedele dichiarazione reiterata per più anni, e poi estesa anche agli omessi versamenti Tuttavia, con la riforma, venendo meno l’autonomia applicativa del comma 5 dell’art. 12, ora espressamente considerato come aggravante delle violazioni contemplate nei primi due commi, il cumulo giuridico non dovrebbe applicarsi ai tributi locali per le violazioni commessa dal 1° settembre 2024 in avanti (vedi nota IFEL).
Versamenti IMU errati. Rimedi operativi
Eventuali versamenti errati o effettuati verso Comuni “territorialmente incompetenti” dovranno essere gestiti sulla base delle indicazioni di cui alla circolare MEF n. 1/D 2016 avente ad oggetto: “Decreto interministeriale del 24 febbraio 2016, concernente le procedure di riversamento, rimborso e regolazioni contabili relative ai tributi locali. Art. 1, commi da 722 a 727, della legge 27 dicembre 2013, n. 147 e art. 1, comma 4, del D. L. 6 marzo 2014, n. 16 convertito, con modificazioni, dalla legge 2 maggio 2014, n. 68. Chiarimenti”.
Si riportano le principali casistiche e rimedi operativi riconosciuti in capo al contribuente e applicabili a tutti i tributi locali (D.L. n. 16/2014, art. 1, comma 4).
| Ipotesi | Rimedi | Indicazioni operative per l’ente locale |
| Versamento ad un Comune incompetente (codice catastale errato) | Invio comunicazione sia al comune competente sia a quello incompetente, indicando, ai sensi del comma 2 dell’art. 2 del decreto 24 febbraio 2016: gli estremi del versamento; l’importo versato; i dati catastali dell’immobile cui si riferisce il versamento; l’ente locale destinatario delle somme; l’ente locale che ha ricevuto erroneamente il versamento | L’ente locale, nel momento in cui viene a conoscenza dell’errato versamento, procede direttamente, entro il termine di 180 giorni, al riversamento all’ente locale competente delle somme indebitamente percepite |
| Versamento maggiore di quanto dovuto | Presentazione istanza di rimborso al Comune anche per eventuale quota IMU di competenza statale: entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento, ovvero da quello in cui è stato accertato il diritto alla restituzione indicando oltre ai dati di cui al punto precedente anche il proprio codice IBAN in assenza di IBAN, l’ente locale provvederà con assegno circolare emesso dalla Banca D’Italia o somma in contantida riscuotere presso la sede di Banca d’Italia più vicina al domicilio indicato dall’interessato | Una volta ricevute le istanze procede alla verifica della fondatezza delle stesse, completando tale fase istruttoria entro 180 giorni dal ricevimento delle istanze e dandone contestuale comunicazione al contribuente, provvedendo al rimborso della quota a suo carico. Laddove il comune versi anche l’eventuale quota di competenza dello Stato, questi procederà al riversamento delle somme anticipatamente rimborsate dall’ente locale. In questo caso non ci sarà alcun versamento diretto da parte dello Stato in favore del contribuente |
| Versamento non dovuto per quota statale (ipotesi 1) | La suddetta procedura (punto precedente) vale anche nell’ipotesi in cui il contribuente abbia: versato allo Stato una somma di spettanza dell’ente locale; regolarizzato contestualmente la sua posizione nei confronti dello stesso ente locale con successivo versamento. L’ istanza deve essere presentata entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento, ovvero da quello in cui è stato accertato il diritto alla restituzione: il contribuente deve inserire, oltre ai consueti dati identificativi, anche il proprio codice IBAN e che, in mancanza, possono essere utilizzati per il rimborso l’assegno circolare emesso da Banca d’Italia o il contante da riscuotere presso la sede di Banca d’Italia più vicina al domicilio indicato dall’interessato | |
| Versamento non dovuto per quota statale senza rimborso (ipotesi 2) | Nell’ipotesi in cui il contribuente abbia: versato allo Stato una somma di spettanza dell’ente locale, senza regolarizzare contestualmente la sua posizione nei confronti dello stesso ente, presenterà una semplice comunicazione al Comune competente | Comunica al Ministero dell’economia e delle finanze l’importo totale e la quota versata all’Erario ma di pertinenza del Comune |
| Errore codice catastale nell’F24 (commessi dall’intermediario ossia banche o Poste) | L’intermediario, su richiesta scritta del contribuente (molti comuni hanno appositi moduli già predisposti), deve richiedere l’annullamento del modello F24 che contiene l’errore e rinviarlo con i dati corretti.In questo modo, la Struttura di gestione dell’Agenzia delle entrate è in grado di sistemare la base informativa, trasmettere ai Comuni interessati i dati degli annullamenti e delle operazioni corrette, nonché effettuare le relative regolazioni finanziarie (risoluzione n. 2/DF del 13 dicembre 2012).Una copia della richiesta dovrà essere inviata (anche a mezzo e-mail) o consegnata per conoscenza al Comune di competenza | |
| Altri errori in F24 (codice tributo, periodo di riferimento) | Se l’errore riguarda codici tributo erariali servirà un’istanza di rettifica del modello F24 erroneamente compilato da presentare gli uffici dell’Agenzia delle entrate, allegando ad essa una copia del modello F24 che presenta l’errore, inviandone copia anche al Comune interessato. Se invece gli errori riguardano codici di tributi comunali è possibile rivolgersi direttamente al Comune interessato: inoltrando all’Ufficio Tributi una comunicazione tramite apposito modulo, indicando i dati errati inseriti nel modello F24 e le corrispondenti correzioni da apportare. L’Ufficio, una volta ricevuta la comunicazione, provvederà a modificare i dati erronei di versamento pervenuti dall’Agenzia delle entrate |
Sui versamenti in eccedenza o “fuori competenza”, l’ente locale può comunque attivare autonomamente l’istruttoria e adottare i conseguenti provvedimenti, sulla base delle evidenze emerse nell’ambito delle attività di controllo del tributo.
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