COMMENTO
DI CARLA DE LUCA | 29 GENNAIO 2026
Si propone una sintesi operativa delle regole IVA applicabili alle prestazioni edilizie, distinguendo per tipologia di intervento, edificio e committente, analizzando le aliquote agevolate (10% e 4%), aliquota ordinaria e meccanismi di reverse charge e split payment.
Guida pratica alle casistiche di fatturazione
| Prestatore | Committente | Tipo prestazione | Tipo edificio | Beni signif. | Reverse charge | Aliquota IVA | Norma |
| Impresa edile | Privato proprietario | Ristrutturazione edilizia completa | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% | L. n. 488/1999 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Restauro conservativo | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% | Art. 31, L. n. 457/1978 |
| Impresa edile | Condominio (senza P. IVA) | Manutenzione ordinaria parti comuni | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% | L. n. 488/1999 |
| Impresa edile | Condominio (con P. IVA) | Manutenzione ordinaria parti comuni | Abitativo | No | Art. 17, co. 6, lett. a‑ter) | 10% | D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Manutenzione ordinaria singolo alloggio | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 22% (salvo casi agevolati) | L. n. 488/1999 – Prassi AE |
| Impresa edile | Privato proprietario | Manutenzione straordinaria | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% | L. n. 488/1999 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Demolizione e ricostruzione (ristrutturazione edilizia) | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% | Art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. n. 380/2001 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Demolizione e ricostruzione (nuova costruzione) | Abitativo | Sì – Struttura | No | 22% (regola) – 4% prima casa | Tab. A, D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Realizzazione nuova costruzione (non prima casa) | Abitativo | Sì – Struttura | No | 22% | Tab. A, D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Realizzazione nuova costruzione (prima casa) | Abitativo | Sì – Struttura | No | 4% | Tab. A, Parte II, n. 21, D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Fornitura materiali senza posa | Qualsiasi | No | No | 22% | Cessione beni |
| Impresa edile | Privato proprietario | Rifacimento tetto/coperture (in recupero abitativo) | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% se in recupero; 22% altrimenti | L. n. 488/1999 – art. 3, D.P.R. n. 380/2001 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Realizzazione infissi e serramenti con posa | Abitativo | Sì – Infissi (bene signif.) | No (fatturazione ordinaria) | 10% prestazione + bene; 22% eccedenza | Beni significativi – D.M. 29.12.1999 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Consolidamento strutturale | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% se conservativo; 22% se strutturale | D.M. 14.1.2008 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Pertinenze (garage, cantine, porticati) – prima casa | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 4% se prima casa; 10% altrimenti | Tab. A, Parte II, D.P.R. n. 633/1972 – Prassi AE |
| Impresa edile | Privato proprietario | Sistemazione esterna (cortili, pavimentazioni) – recupero | Abitativo | No | No (fatturazione ordinaria) | 10% se in recupero; 22% altrimenti | L. n. 488/1999 – art. 3, D.P.R. n. 380/2001 |
| Impresa edile | Azienda / Società | Costruzione capannone industriale | Strumentale | Sì – Struttura | Art. 17, co. 6, lett. a‑ter) | 22% (integrazione committente) | D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Azienda / Società | Manutenzione edificio strumentale | Strumentale | No | Art. 17, co. 6, lett. a‑ter) | 22% (integrazione committente) | D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Appaltatore principale (soggetto IVA) | Lavori in subappalto | Abitativo | No | Art. 17, co. 6, lett. a) | Aliquota operazione (10% o 22%) con RC | D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Appaltatore principale (soggetto IVA) | Ristrutturazione in subappalto abitativa | Abitativo | No | Art. 17, co. 6, lett. a) | 10% con reverse charge | D.P.R. n. 633/1972 |
| Impresa edile | Pubblica amministrazione | Lavori su edifici pubblici | Pubblico | No | Art. 17, co. 6, lett. a‑ter) | 22% (reverse o split payment) | D.P.R. n. 633/1972 – D.Lgs. n. 118/2011 |
| Impresa edile | Ente pubblico | Manutenzione strutture pubbliche | Pubblico | No | Art. 17‑ter (scissione pagamenti) | 22% | D. Lgs. n. 118/2011 |
| Impresa edile | Privato proprietario | Piscina/spa pertinenziale (recupero o prima casa) | Abitativo | Sì – Struttura | No | 22% (regola); 10% o 4% se specifici requisiti | Prassi AE su pertinenze e recupero |
Reverse charge per prestazioni edili
- Art. 17, comma 6, lett. a-ter), D.P.R. n. 633/1972: Si applica alle prestazioni di servizi di pulizia, demolizione, installazione di impianti e completamento relative ad edifici, rese tra soggetti passivi IVA (imprese, professionisti, PA soggetti passivi) stabiliti o identificati in Italia. L’impresa edile emette fattura senza IVA; il committente integra l’imposta in fattura e registra l’operazione nei propri registri IVA.
- Con committente privato (consumatore finale): Il reverse charge non si applica mai. L’impresa edile emette fattura con IVA, di regola al 22%, con possibile 10% per gli interventi di recupero edilizio su edifici abitativi che rientrano nelle tipologie di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento o ristrutturazione edilizia e nel rispetto delle condizioni previste (beni significativi, destinazione abitativa, ecc.), e possibile 4% in specifici casi di “prima casa” e relative pertinenze.
- Art. 17, comma 6, lett. a), D.P.R. n. 633/1972: Riguarda il reverse charge nel subappalto edile. Si applica quando l’impresa opera come subappaltatore nei confronti di un appaltatore principale (o altro subappaltatore) soggetto IVA che svolge attività rientranti nella sezione F ATECO (Costruzioni); in tali casi il subappaltatore emette fattura senza IVA e l’appaltatore integra l’imposta.
Aliquota IVA
10% – Condizioni cumulative (Ristrutturazioni su edifici abitativi)
L’aliquota ridotta al 10% si applica solo se tutte le condizioni seguenti sono soddisfatte:
- Tipo di intervento: Manutenzione ordinaria su parti comuni condominiali; manutenzione straordinaria, restauro conservativo, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 3, D.P.R. n. 380/2001.
- Edificio: A prevalente destinazione abitativa privata (categorie A1-A9, esclusa A/10).
- Beni significativi: Assenti oppure valore non eccedente il valore della prestazione (manodopera).
- Requisito soggettivo: Per manutenzione ordinaria su parti comuni, applicabile indipendentemente da chi sia il committente; per altre tipologie, applicabile a chiunque commissiona l’intervento.
- Documentazione: Attestazione della destinazione abitativa e dell’inquadramento urbanistico dell’intervento (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento, ristrutturazione); verificazione della categoria catastale.
La manutenzione ordinaria su singola unità abitativa rimane ordinariamente soggetta al 22%, salvo specifiche condizioni agevolative.
22% – Applicazione (nuove costruzioni e edifici strumentali)
L’aliquota ordinaria 22% si applica quando:
- Nuove costruzioni: Prima realizzazione su area precedentemente non edificata.
- Edifici strumentali: Categorie catastali B, C, D, E, A/10 (capannoni, negozi, uffici, strutture industriali), ivi compresi ampliamenti di volume edificato.
- Demolizione con ricostruzione: Quando l’intervento, per volumetria o sagoma significativamente diversa, non ricade nella fattispecie di “ristrutturazione edilizia”.
- Fornitura di materiali senza prestazione lavorativa: Cessione semplice di beni costruttivi.
4% – Agevolazione “Prima casa” (Condizioni specifiche)
L’aliquota agevolata al 4% si applica esclusivamente per:
- Nuove costruzioni (abitazioni di nuova costruzione) quando ricorrono i requisiti soggettivi e oggettivi della “prima casa” ex Tabella A, Parte II, n. 21, D.P.R. n. 633/1972.
- Pertinenze di prima casa (garage, cantine, porticati, posti auto): necessari precisi requisiti di collegamento funzionale e soggettivo.
Questa aliquota richiede documentazione specifica (dichiarazioni, atto di acquisto, certificati di destinazione d’uso, ecc.) ed è subordinata a verifiche anagrafiche e catastali severe.
Beni significativi: effetti sulla tassazione
Quando nel corso di un intervento di recupero (ristrutturazione, restauro, ecc.) sono forniti beni significativi, la regola di tassazione è la seguente:
- 10% si applica fino a concorrenza del valore della prestazione (manodopera e componenti accessorie non significative).
- 22% si applica solo sulla parte eccedente il valore della prestazione.
Beni significativi rilevanti ex D.M. 29 dicembre 1999:
- Infissi e serramenti (finestre, porte, telai).
- Caldaie e impianti riscaldamento centralizzati.
- Sanitari (vasi, bidet, lavandini, colonne).
- Rubinetterie e accessori bagno di pregio.
- Ascensori e montacarichi.
- Impianti di sicurezza (antincendio, allarme) ad alta tecnologia.
- Sistemi di isolamento termico integrati.
- Pompe di calore e climatizzatori.
Non rientrano nella lista ristretta (e quindi non hanno effetto “split”): calcestruzzo strutturale, muratura portante, pavimenti ordinari, intonaci comuni, ecc.
Tipologie di intervento edile e aliquote
Manutenzione ordinaria
Applicazione: 10% su parti comuni condominiali di edifici abitativi; 22% su singoli alloggi (salvo agevolazioni specifiche).
Descrizione: Riparazioni e piccoli rinnovamenti che non modificano la struttura:
- Dipinture, tinteggiature, rifacimento intonaci.
- Sostituzione serramenti deteriorati (tipo identico).
- Riparazioni di impianti senza ampliamenti.
- Piccoli rifacimenti locali e manutenzione corrente.
Manutenzione straordinaria
Applicazione: 10% su edifici abitativi se previsti gli altri requisiti; 22% su edifici strumentali.
Descrizione: Lavori che conservano l’edificio ma migliorano funzionalità e prestazioni:
- Rifacimento totale del tetto.
- Sostituzione infissi con miglioramento energetico.
- Consolidamento non strutturale di murature.
- Rifacimento completo di impianti (mantenendo layout originario).
- Sostituzioni di finiture e rivestimenti.
Ristrutturazione edilizia
Applicazione: 10% su edifici abitativi; 22% su strumentali o in caso di ampliamento volumetrico.
Descrizione: Interventi radicali ex art. 3, D.P.R. n. 380/2001 che trasformano l’edificio pur mantenendo sagoma:
- Rifacimento completo interno con spostamento tramezzi.
- Integrale riqualificazione energetica e impiantistica.
- Cambio di destinazione d’uso interno (uffici → abitazioni).
- Recupero sottotetti con conservazione della copertura.
Restauro e risanamento conservativo
Applicazione: 10% su edifici abitativi secondo Legge n. 488/1999.
Descrizione: Interventi su edifici storici, degradati o con vincoli soggettivi:
- Restauro conservativo di immobili storici (art. 31, Legge n. 457/1978).
- Risanamento conservativo con consolidamento strutturale.
- Interventi su edifici vincolati da Sovrintendenza.
Nuova costruzione
Applicazione: 22% (regola ordinaria); 4% se ricorrono i requisiti di “prima casa”.
Descrizione: Prima realizzazione di edifici su area libera o variazioni volumetriche significative:
- Costruzione su area libera.
- Demolizione totale con ricostruzione volumetricamente diversa.
- Ampliamenti significativi con volume costruito aggiuntivo.
Adempimenti documentali essenziali
Fattura con reverse charge
Quando si applica il reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a‑ter) o a)), la fattura deve contenere:
- Indicazione della norma applicata: Specificare chiaramente “Art. 17, comma 6, lett. a‑ter), D.P.R. n. 633/1972” oppure “Art. 17, comma 6, lett. a), D.P.R. n. 633/1972”.
- Importo netto: Fatturare senza IVA (es. € 20.000).
- Note descrittive: Indicare esplicitamente “Prestazione soggetta a reverse charge ai sensi dell’art. 17, comma 6, lett. a‑ter) [o a)] D.P.R. n. 633/1972”.
- Dati committente: Nome completo/ragione sociale, partita IVA e/o codice fiscale essenziale (requisito indispensabile per validare il reverse charge).
Documentazione probante obbligatoria
- Contratto/preventivo dettagliato: Deve descrivere chiaramente l’intervento, tipo e categoria di edificio, categoria catastale, superficie coinvolta, tipologia di lavori.
- Planimetrie e documentazione tecnica: Piante, sezioni, dettagli costruttivi quando rilevanti per inquadramento dell’intervento.
- Dichiarazione/verifica categoria abitativa: Attestazione della destinazione d’uso (categorie A1-A9 per abitativo, B-E per strumentale, ecc.).
- Documento che attesti inquadramento urbanistico: Certificazione che l’intervento ricade nelle tipologie previste per l’agevolazione (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione ex art. 3, D.P.R. n. 380/2001).
- Fatture dei fornitori: Se beni forniti da terzi (infissi, impianti, materiali significativi).
- Cronofotografie: Documentazione fotografica dello stato prima/dopo intervento.
Documentazione per agevolazioni specifiche
- Comunicazione ENEA: Obbligatoria per interventi di efficienza energetica e climatizzazione (Legge n. 296/2006).
- Attestato di prestazione energetica (APE): Per ristrutturazioni con isolamento termico, impianti di riscaldamento, raffrescamento.
- Documentazione antisismica: Quando intervento in zona sismica o interessato da requisiti antisismici (D.M. 14 gennaio 2008)
Check-list operativa per imprese edili
Prima di fatturare, verificare quanto indicato nella seguente check-list.
| Check-list pratica per imprese edili |
| Tipo edificio |
| ☐ Abitativo (A1-A9) ☐ Strumentale (B, C, D, E, A/10) ☐ Pubblico |
| Categoria catastale |
| ☐ Verificata presso Catasto ☐ Documentata |
| Tipo intervento |
| ☐ Manutenzione ordinaria (parti comuni?) ☐ Straordinaria ☐ Restauro ☐ Ristrutturazione ☐ Nuova costruzione |
| Beni significativi |
| ☐ Quali: __________ ☐ Quale valore rispetto alla manodopera: __________ |
| Committente |
| ☐ Privato consumatore ☐ Società/ditta ☐ P.A. ☐ Condominio con P. IVA ☐ Condominio senza P. IVA |
| Posizione |
| ☐ Appaltatore Principale ☐ Subappaltatore |
| Reverse charge |
| ☐ Ricorrono le condizioni di art. 17, comma 6, lett. a‑ter) (prestazione su edificio verso soggetto IVA) ☐ Ricorrono le condizioni di art. 17, comma 6, lett. a) (subappalto) |
| Aliquota corretta |
| ☐ 10% ☐ 22% ☐ 4% ☐ È previsto split se beni significativi |
| Documentazione contrattuale |
| ☐ Contratto firmato ☐ Preventivo dettagliato ☐ Planimetrie, se necessario |
| Verifiche catastali |
| ☐ Categoria ☐ Destinazione d’uso |
| Fatturazione con reverse charge |
| ☐ IVA assente ☐ note esplicative |
Riferimenti normativi:
- Legge 23 dicembre 1999, n. 488;
- Legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31;
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 3;
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633;
- D.Lgs. 23 giugno 2011, n. 118;
- Ministro delle Infrastrutture, D.M. 14 gennaio 2008;
- Ministero delle Finanze, D.M. 29 dicembre 1999.
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