COMMENTO
DI CARLA DE LUCA | 5 FEBBRAIO 2026
L’impianto fotovoltaico condominiale di potenza superiore a 20 kW, con cessione abituale dell’energia al GSE in ritiro dedicato, esce strutturalmente dalla fisiologia condominiale e si colloca, a tutti gli effetti, nell’area dell’attività d’impresa, secondo un impianto interpretativo ormai stabilizzato da prassi e dottrina. Con la risoluzione n. 84/E/2012, il condominio, come ente di gestione, non può essere il soggetto che svolge attività di produzione e vendita di energia elettrica, sicché l’accordo tra i proprietari per l’installazione di un impianto > 20 kW con cessione a rete integra una società di fatto commerciale tra i soli condòmini aderenti. Ne discende un autonomo soggetto d’imposta, con partita IVA propria, con obbligo di fatturazione verso il GSE e assoggettamento alla ritenuta del 4 per cento sui corrispettivi, in linea con la ricostruzione di circolare n. 46/E/2007 e successiva prassi.
Il caso
Un impianto fotovoltaico condominiale con potenza superiore a 20 kW, installato su parti comuni e gestito in regime di cessione abitualedell’energia eccedentaria al GSE tramite ritiro dedicato, comporta adempimenti specifici.
Non siamo nel perimetro dell’autoconsumo “domestico evoluto”, ma in una fattispecie che genera flussi ricorrenti di natura tipicamente commerciale. La soglia dimensionale e la modalità di valorizzazione dell’energia determinano l’emersione di un’attività d’impresa in capo ai soli condòmini aderenti, i quali vengono inquadrati come società di fatto ai fini fiscali, in linea con la risoluzione n. 84/E/2012 e con la prassi che si è consolidata negli ultimi anni sul fotovoltaico condominiale.
La partita IVA, la contabilità separata e la governance
La scelta di intestare la partita IVA alla società di fatto (e non al condominio) non è solo formalmente corretta, ma imprescindibile per evitare sovrapposizioni fra gestione condominiale e gestione d’impresa, che la stessa Agenzia ha sempre tenuto concettualmente distinte.
Parimenti condivisibile è l’insistenza sulla separazione contabile: da un lato la contabilità IVA e dei redditi dell’attività di produzione/cessione, dall’altro la contabilità condominiale ex Legge n. 220/2012, pena un cortocircuito in sede di controllo (soprattutto ai fini IVA e ritenute) che la prassi ufficiale, allo stato, non è disponibile a “sanare” in via interpretativa.
Sul versante civilistico, l’assenza di iscrizione nel Registro delle imprese è coerente con la natura “irregolare” della società di fatto; tuttavia, nei casi di impianti di dimensioni rilevanti e flussi economici significativi, la valutazione di una formalizzazione più spinta (SNC o quantomeno delibera che individui un mandatario con poteri chiari) appare oggi non più eludibile, anche per la gestione del rischio di rappresentanza e di responsabilità solidale dei partecipanti.
Cespiti, società di comodo e scissione “imprenditoriale/residenziale”
La possibilità di ammortizzare il costo e detrarre l’IVA sull’impianto, richiamata dalla stessa Amministrazione finanziaria, postula la qualificazione dell’impianto – almeno pro‑quota – come bene strumentale all’attività della società di fatto.
Si potrebbe scindere il costo tra quota residenziale (miglioria condominiale) e quota imprenditoriale, ancorandone la percentuale ai dati oggettivi di produzione/cessione verso GSE, applicando in maniera corretta il principio di inerenza, anche se va adeguatamente documentata (delibera, relazione tecnica, storici di produzione).
Sul fronte società di comodo, la valorizzazione dell’impianto nel prospetto beni è il corollario logico di tale impostazione: pretendere l’accesso ai benefici fiscali (ammortamenti, detrazioni IVA) e, al contempo, sostenere l’assenza di beni strumentali rilevanti, espone il contribuente a contestazioni difficilmente difendibili, specie in presenza di ricavi ricorrenti da vendita di energia.
Effetti a valle sui condòmini: il punto critico dei forfetari
Le ricadute sui singoli condòmini sono un passaggio che spesso, nella pratica, viene sottovalutato dagli operatori tecnici (amministratori, installatori) e talvolta dagli stessi professionisti. La partecipazione a una società di persone che esercita attività d’impresa è, per i titolari di partita IVA, causa ostativa al regime forfetario: la scelta di “aderire” alla società di fatto ha dunque un impatto strutturale sul profilo fiscale del singolo, non confinabile alla sola “gestione condominiale”.
Ne discende la necessità, correttamente evidenziata nel testo, di formalizzare in assemblea la posizione dei condòmini forfetari (esclusione consapevole o adesione con accettazione della perdita del regime), accompagnando la delibera con un’informativa chiara e tracciabile che riduca il rischio di contenzioso interno e di responsabilità in capo all’amministratore e al consulente.
Spunti conclusivi per la prassi professionale
Il quadro che emerge è quello di una configurazione ormai consolidata: un impianto superiore ai 20 kW con ritiro dedicato e cessione abituale al GSE comporta la costituzione di una società di fatto tra condòmini, soggetto IVA e d’imposta autonomo, con contabilità, dichiarazioni e gestione patrimoniale proprie.
Per il professionista che assiste il condominio, il baricentro operativo non è più la sola apertura della partita IVA, ma:
- strutturare fin dall’inizio governance (mandatario, delibere chiare),
- scissione contabile robusta
- e gestione consapevole dei profili soggettivi (soci forfetari, persone fisiche non titolari di partita IVA, soggetti IRES eventualmente comproprietari), così da rendere l’impianto non solo fiscalmente “difendibile”, ma realmente sostenibile nel tempo.
Riferimenti normativi:
- Legge 27 luglio 2000, n. 212;
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 10 agosto 2012, n. 84/E;
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 12 marzo 2007 n. 46/E.
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