CIRCOLARE MONOGRAFICA
DI DEVIS NUCIBELLA | 27 APRILE 2026
Il c.d. “CIN” è il codice identificativo nazionale di cui, a norma dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 (conv. Legge n. 191/2023), devono obbligatoriamente dotarsi: le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche; le unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017; le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. L’obbligo è diventato operativo (con applicazione di sanzioni in caso di inadempienza) dal 2 gennaio 2025. Vediamo dunque tutti gli aspetti legati a tale obbligo.
Banca Dati Nazionale Strutture Ricettive
La Banca Dati Nazionale Strutture Ricettive e degli immobili (“BDSR”), destinati a locazione breve o per finalità turistiche adottata in accordo con le Regioni e con le Province Autonome di Trento e Bolzano, consente:
- ai cittadini titolari e gestori di tali strutture,
- di ottenere il CIN (Codice Identificativo Nazionale).
Utilizzo del CIN
Il CIN deve essere:
- esposto all’esterno degli stabili dove sono ubicati gli appartamenti o le strutture ricettive;
- indicato negli annunci ovunque pubblicati e comunicati siti web, portali OTA come Airbnb, Booking ed Expedia, giornali o riviste cartacee;
- comunicati agli intermediari della locazione;
- compilato nella dichiarazione dei redditi dove si indicano i compensi conseguiti.
Sanzioni
La mancata richiesta del CIN comporta, oltre alla rimozione dell’annuncio, una sanzione da 800 euro a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura.
Queste, invece, le altre sanzioni applicabili:
- mancata esposizione/pubblicazione del CIN (da 500 a 5.000 euro) in relazione alle dimensioni della struttura;
- assenza dei requisiti di sicurezza richiesti (da 600 a 6.000 euro per ogni violazione accertata).
I risultati dei controlli degli organi di polizia locale sulle strutture turistico-ricettive alberghiere o extralberghiere o sull’unità immobiliare concessa in locazione devono essere comunicati anche alla Direzione provinciale dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente in base al domicilio fiscale del trasgressore.
La richiesta del CIN
Per richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) da utilizzare per la pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno delle strutture e degli immobili, è necessario:
- accedere alla piattaforma digitale – https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/ – realizzata dal Ministero del Turismo in collaborazione con le Regioni e le Province Autonome;
- richiedere il rilascio del CIN attraverso la procedura delineata di seguito.
L’accesso può avvenire tramite SPID, CIE o, per i cittadini stranieri, ottenendo user e password dal Ministero del Turismo previa registrazione.
Effettuato l’accesso, l’utente può visualizzare l’elenco delle strutture associate al proprio codice fiscale. Per le strutture già dotate del CIN, è possibile scaricare un PDF con il dettaglio del codice protocollato.
Nel caso in cui una struttura non sia presente nell’elenco della BDSR, è possibile inviare una segnalazione tramite un apposito form.
Se il CIN non è stato ancora richiesto, si può accedere alla scheda della struttura per richiederlo.
È necessario integrare i dati mancanti obbligatori:
- in primis quelli catastali
- e fornire le autocertificazioni inerenti ai requisiti di sicurezza degli impianti e relative alle dotazioni dei dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili.
| Tipologia | Autodichiarazioni da fornire |
| Struttura ricettiva e locazione in forma imprenditoriale | Requisiti di sicurezza degli impianti: autodichiarazione certifica il rispetto dei requisiti di sicurezza degli impianti come previsto da normativa statale e regionale |
| Struttura ricettiva e locazione in forma non imprenditoriale | Autocertificazione di dotazione di: dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti estintori portatili |
Una volta compilati tutti i campi obbligatori, inclusi i dati del dichiarante e la presa visione dell’informativa sul trattamento dei dati personali, clicca sul pulsante “Ottieni CIN”.
Se i dati sono stati tutti correttamente inseriti comparirà il messaggio “Struttura inserita correttamente”.
Si riceverà in poco tempo una mail di notifica dell’avvenuta creazione del CIN (N.B.: la mail non contiene il PDF del certificato CIN).
Successivamente è possibile riaccedere alla BDSR nella sezione “Ottieni CIN” per scaricare il PDF di riepilogo della creazione del CIN con il numero di protocollo del Ministero del Turismo, tramite il pulsante “Scarica PDF protocollato”.
Il CIN è un codice alfanumerico (16 cifre) suddiviso in più sezioni:
- Codice di ricodifica del Ministero: rappresenta la ricodifica stabilita dal Ministero;
- Codice ISTAT della Provincia: identifica la Provincia in base al codice ISTAT;
- Codice ISTAT del Comune: specifica il Comune utilizzando il codice ISTAT;
- Codice di classificazione ISTAT: determina la categoria della struttura secondo i criteri ISTAT;
- Sequenza alfanumerica casuale: garantisce l’unicità del codice grazie a una sequenza casuale di caratteri.
Indicazione in dichiarazione dei redditi
L’art. 1, comma 78, Legge n. 207/2024 (“Legge di Bilancio 2025”) prevede l’obbligo di indicare il codice CIN relativo all’immobile oggetto di locazione nelle dichiarazioni fiscali (Mod. CU, Mod. 730, Mod. Redditi), nonché nelle comunicazioni dei dati dei contratti di locazione breve.
Al quadro RB (dedicato ai fabbricati) del Modello Redditi PF è prevista la sezione III dedicata, appunto, all’indicazione del CIN.
La sezione deve essere compilata dal locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo (indicata alla sezione I del quadro RB) sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche ovvero a locazioni brevi ai sensi dell’art. 4, D.L. 24 aprile 2017.
Il quadro deve essere così compilato.
| Colonna 1 (N. rigo) | Riportare il numero del rigo della sezione I quadro RB nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I. |
| Colonna 2 (Modello n.) | Se sono compilati più moduli del modello Redditi, riportare il numero del modulo sul quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. |
| Colonne 3 (Codice CIN) | Riportare il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo. |
La precedente compilazione interessa coloro per i quali il reddito derivante dalla locazione si configura come reddito fondiario.
Laddove, invece, il reddito derivante dalla locazione si configura come reddito diverso (da indicare al quadro RL), l’indicazione del CIN è al rigo RL10 colonna 6.
Infine, laddove, il reddito derivante dalla locazione si configuri come reddito d’impresa, nel modello Redditi PF è prevista l’apposita sezione dedicata a CIN al quadro RS.
Nel rigo RS 533, in corrispondenza di ogni colonna, va riportato il CIN corrispondente a ogni struttura ricettiva o unità immobiliare dedicata a locazioni per finalità turistiche, locazioni brevi, attività turistico-ricettive.
Le FAQ del Ministero
Il Ministero del Turismo ha pubblicato una serie di FAQ sull’adempimento.
| Obbligatorietà del CIN |
| Chi deve richiedere il CIN? |
| I titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle Province Autonome di Trento / Bolzano; i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche; i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, convertito con modificazioni, dalla Legge n. 96/2017. |
| Ho già il codice identificativo regionale/provinciale. Devo richiedere anche il CIN? |
| L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Quindi, se sei soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richiedere anche il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici. Infatti, le disposizioni relative ai codici identificativi previsti dalle normative delle Regioni, delle Province Autonome e dei Comuni rimangono, in ogni caso, valide. |
| Le case religiose di ospitalità no-profit sono soggette all’obbligo di CIN? |
| No, qualora l’attività di ospitalità sia svolta a titolo meramente gratuito. Le libere donazioni corrisposte dagli ospiti non fanno venir meno la gratuità della prestazione offerta. |
| La mia struttura è un agriturismo, devo richiedere il CIN? |
| Sì. Anche nei casi in cui la categoria di agriturismo non sia contemplata all’interno delle normative regionali in materia di turismo (con la conseguenza che tale categoria sembrerebbe essere esclusa dall’alveo di applicazione dell’art. 13-ter, comma 1, D.L. n. 145/2023), si precisa che anche per la suddetta categoria si rende necessaria l’acquisizione del CIN. Ciò al fine di consentire la piena esplicazione della finalità della disciplina introdotta dal citato D.L. n. 145/2023, che ha tra gli obiettivi primari quello di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, la sicurezza del territorio e il contrasto a forme irregolari di ospitalità. |
| Non sono in possesso di un codice identificativo regionale/provinciale. Devo richiedere il CIN? |
| Se non hai il codice identificativo regionale/provinciale perché la tua Regione, Provincia Autonoma, in generale o per la tua tipologia struttura, non lo prevede, devi comunque richiedere il CIN. Se, invece, non sei in possesso del codice identificativo regionale/provinciale, sebbene sia previsto nella tua Regione, Provincia Autonoma per la tua tipologia di struttura, devi entrarne in possesso prima di richiedere il CIN. |
| Modalità di ottenimento del CIN |
| Come richiedere il CIN? |
| Puoi richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma “bdsr.ministeroturismo.gov.it” con SPID o CIE. Una volta controllati i dati relativi alla struttura o locazione di tua pertinenza, potrai procedere con l’istanza. |
| Perché non trovo la mia struttura nella BDSR? |
| Se una volta effettuato l’accesso non trovi la tua struttura tra quelle associate al tuo codice fiscale, assicurati di avere già ottemperato agli obblighi di registrazione eventualmente previsti dalle amministrazioni territoriali. Ad esempio, se nel territorio dove eserciti l’attività è previsto il codice identificativo regionale/provinciale per la tua tipologia di struttura, devi esserne in possesso prima di richiedere il CIN. Se, pur essendo in regola con i suddetti adempimenti, non trovi la tua struttura in BDSR, puoi inviare una segnalazione tramite apposito form presente in piattaforma cliccando sul bottone “Segnala struttura mancante”. |
| Non ho trovato la mia struttura sulla BDSR e ho aperto una segnalazione per “struttura mancante” tramite piattaforma. Cosa succede adesso? |
| La segnalazione effettuata tramite piattaforma verrà reindirizzata alla Regione, Provincia Autonoma competente, che, entro 30 giorni dalla segnalazione stessa, effettua un’istruttoria, coinvolgendo anche l’utente ove necessario, al fine di verificare l’esistenza della struttura nella propria banca dati e la conformità dell’attività svolta alle rispettive normative regionali, delle Province Autonome e locali. Durante la fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 13-ter, comma 9, D.L. n. 145/2023. Entro la scadenza del termine previsto per l’istruttoria, la verifica può dare esito: positivo: la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “verificato”), avvisandolo attraverso il canale comunicativo scelto dall’utente stesso al momento della richiesta; negativo: in tal caso è precluso il rilascio del CIN da parte della BDSR; nullo (nessun esito trasmesso nel termine indicato): in tal caso la BDSR rilascia all’utente il CIN richiesto (CIN con stato “non verificato”). Il CIN “non verificato” può fin da subito essere utilizzato ai fini della pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno dello stabile. Il CIN “non verificato” resta valido fino a che la Regione / Provincia Autonoma non avrà completato la verifica. Se la verifica avrà esito positivo, il CIN rimarrà lo stesso (e passerà allo stato di “verificato”). Se la verifica avrà esito negativo, perché è stata riscontrata una irregolarità, il CIN sarà revocato. |
| Termini per richiedere il CIN |
| Quanto tempo ho per richiedere il CIN? |
| Il termine per il conseguimento del CIN è stato fissato all’1.1.2025, in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale. Quindi, si intende che dal 2.1.2025 sei suscettibile di sanzione per mancato ottenimento e/o esposizione e/o pubblicazione del CIN. |
| Ho ottenuto il codice identificativo regionale dopo il 2.11.2024. Quanto tempo ho per richiedere il CIN? |
| In generale per richiedere il CIN hai 30 giorni di tempo dalla data di attribuzione del codice identificativo regionale o provinciale. Se i 30 giorni scadono prima dell’1.1.2025, hai comunque tempo fino a quella data per ottenere il CIN. Una volta decorsi questi termini, sarai suscettibile di sanzione. |
| La mia struttura è in una Regione o Provincia Autonoma in cui non è previsto il codice identificativo regionale/provinciale. Quanto tempo ho per richiedere il CIN? |
| L’obbligo di possedere ed esporre il CIN decorre dal 2.1.2025. Se la normativa della tua Regione/P.A. non prevede l’attribuzione di uno specifico codice regionale o provinciale, a partire da tale data sarai suscettibile di sanzione se eserciti l’attività ricettiva senza avere il CIN e se non lo esponi all’esterno dello stabile e in tutti gli annunci ovunque pubblicati. |
| Nella mia Regione o Provincia Autonoma è previsto il codice identificativo regionale/provinciale, ma non per la mia tipologia struttura. Quanto tempo ho per richiedere il CIN? |
| L’obbligo di possedere ed esporre il CIN decorre dal 2.1.2025. Se la normativa della tua Regione/P.A. non prevede l’attribuzione di uno specifico codice regionale o provinciale per la tua struttura, a partire da tale data sarai suscettibile di sanzione se eserciti l’attività ricettiva senza avere il CIN e se non lo esponi all’esterno dello stabile e in tutti gli annunci ovunque pubblicati. |
| La mia Regione / Provincia Autonoma prevede un proprio codice identificativo, ma tale codice non mi è stato attribuito nei termini previsti. Quanto tempo ho per richiedere il CIN? |
| In linea generale, per richiedere il codice nazionale hai 10 giorni di tempo a partire dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento di attribuzione del codice previsto dalla normativa regionale/ provinciale. Se i 10 giorni scadono prima dell’1.1.2025, hai comunque tempo fino a quella data per ottenere il CIN. Una volta decorsi questi termini, sarai suscettibile di sanzione. |
| Esposizione del CIN |
| Dove va esposto il CIN? |
| Il comma 6, art. 13-ter, del D.L. n. 145/2023 dispone che chiunque propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, nonché il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I locatori e i titolari delle strutture sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’art. 109 TULPS, di cui al Regio Decreto n. 773/1931, e dalle normative regionali e provinciali di settore. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione breve o per finalità turistiche ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. |
| Come va esposto il CIN all’esterno dello stabile? |
| Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali in materia di affissioni, si ritiene possibile adempiere all’obbligo di esposizione anche mediante modalità alternative all’affissione di un cartello, purché sia assicurata idonea evidenza del CIN al pubblico e purché siano rispettati gli obblighi previsti dalle normative regionali e provinciali di settore e dall’art. 109 TULPS. |
Riferimenti normativi:
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 78;
- D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, conv., con mod., dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191, art. 13-ter;
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, conv., con mod., dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, art. 4;
- Ministero del Turismo, FAQ Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR).
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