L’OPINIONE
DI FABRIZIO G. POGGIANI | 9 GIUGNO 2026
La Suprema Corte (sentenza n. 26921/2025) ha affermato, a suo tempo, che “in omaggio al principio della leale collaborazione e della buona fede, sancito dall’art. 10, comma 1, della Legge 27 luglio 2000, n. 212, l’inosservanza di un adempimento (dichiarativo) che costituisce un presupposto solo formale per il godimento di un’agevolazione non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio del contribuente che abbia i requisiti per usufruire dello stesso, tanto più ove essi risultino da documentazione in possesso dell’ente impositore”. Una recente pronuncia (sentenza n. 13662/2026) della Suprema Corte di Cassazione ha specificato e consolidato i confini dell’esonero dall’obbligo della dichiarazione IMU in presenza di elementi già pienamente conoscibili dall’Amministrazione comunale tramite le proprie delibere e i propri Uffici.
Per rimanere sempre aggiornato iscriviti al Master MySolution Fisco 2026/2027, ad inaugurare la nuova edizione saranno i Relatori Lelio Cacciapaglia e Fabrizio Giovanni Poggiani, domani 10 giugno, con la giornata dedicata a “Fiscalità Immobiliare e tributi locali: aggiornamenti operativi”, appuntamento focalizzato sulle principali criticità operative legate a locazioni immobiliari, fiscalità immobiliare e imposizione indiretta, con particolare attenzione all’IMU.
Dichiarazione IMU ordinaria e modello IMU/ENC
Il comma 769 dell’art. 1 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 disciplina gli obblighi di presentazione della dichiarazione IMU/IMPI validi per la generalità dei soggetti passivi.
In deroga alle disposizioni ordinarie, il successivo comma 770 introduce precise regole per l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU degli enti non commerciali (ENC) che possiedono almeno un immobile esente, in quanto utilizzato per lo svolgimento, con modalità non commerciali, delle proprie attività istituzionali, ai sensi della lett. g), comma 759, dell’art. 1 della Legge n. 160/2019: tali soggetti devono utilizzare il modello dichiarativo IMU/ENC.
La dichiarazione IMU “ordinaria”, da intendersi come quella riservata alla generalità dei soggetti passivi IMU, salvo gli enti non commerciali che devono presentare la dichiarazione IMU/ENC, deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta comunque non conoscibili “autonomamente” dal Comune.
La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, salvo che siano intervenute circostanze sopravvenute da cui consegue un diverso ammontare del tributo da versare.
L’evoluzione dell’orientamento della Cassazione sulle agevolazioni
Con alcuni, anche recenti, interventi la Suprema Corte di Cassazione si è più volte sostenuta la decadenza, tout court, da una agevolazione fiscale, in caso di omissione di un obbligo dichiarativo ad essa connesso; la decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge, risulterebbe, infatti, un ”principio generale” del diritto tributario (a sostegno, Cassazione, ordinanza 21 dicembre 2022, n. 37385).
La Suprema Corte, in tema di IMU, ha inoltre affermato che la ratio, del sopra citato principio, è da rinvenire nella necessità di porre l’ente impositore nelle condizioni di poter controllare la veridicità dei dati esposti nella dichiarazione, evitando problematiche verifiche ex post, anche in sede giudiziaria.
La natura “perentoria” (e obbligatoria) della dichiarazione sarebbe giustificata, inoltre, dalla necessità di permettere all’ente di prevedere le risorse finanziarie su cui contare, garantendo il buon funzionamento della Pubblica amministrazione (sul tema, Cassazione, sentenza 9 settembre 2024, n. 24200).
Più recentemente, però, e condivisibilmente a parere di chi scrive, la Suprema Corte di Cassazione ha alleggerito questa posizione “granitica” riconoscendo l’agevolazione spettante al contribuente anche nel caso di omissione dell’obbligo dichiarativo.
La Suprema Corte (sentenza 7 ottobre 2025, n. 26921) ha, infatti, affermato che “in omaggio al principio della leale collaborazione e della buona fede, sancito dall’art. 10, comma 1, della Legge 27 luglio 2000. n. 212, l’inosservanza di un adempimento (dichiarativo) che costituisce un presupposto solo formale per il godimento di un’agevolazione non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio del contribuente che abbia i requisiti per usufruire dello stesso, tanto più ove essi risultino da documentazione in possesso dell’ente impositore”; una conferma anche del principio che la sostanza deve sempre prevalere sulla forma, soprattutto nel caso in cui l’ente è in possesso di tutte le informazioni utili per la determinazione e l’incasso del tributo.
Tale impostazione, estremamente condivisibile, permette il riconoscimento delle agevolazioni spettanti ai contribuenti (siano essi privati che enti o società di ogni tipo) dei benefici previsti in presenza di determinate circostanze (si pensi, per esempio, ai fabbricati inagibili e così classati in Catasto o ai fabbricati in ricostruzione in virtù di un rilascio di un permesso a costruire), anche nel caso di dichiarazione omessa peraltro, sempre secondo la Suprema Corte, “ove essi risultino da documentazione in possesso dell’ente impositore”.
Di conseguenza, anche qualora l’ente non avesse una conoscenza “preventiva” dello stato dell’immobile, l’agevolazione deve spettare ugualmente nel caso in cui il contribuente sia in grado di dimostrare comunque, ex post, la spettanza del diritto e, ancor meglio, la piena conoscenza della situazione fattuale da parte dell’ente impositore (come nel caso di rilascio di un permesso a costruire per un immobile in totale ricostruzione e, quindi, inagibile).
Sul tema, però, si evidenzia che le Istruzioni della dichiarazione IMU/ENC (enti non commerciali) approvate con D.M. 24 aprile 2024 richiamano espressamente la precedente sentenza, la n. 37385/2022, aderendo al più rigido orientamento secondo cui l’omessa dichiarazione comporta, in ogni caso, la decadenza dalle agevolazioni.
Quando la dichiarazione IMU non è necessaria
Preliminarmente, si ricorda che in caso di trasferimento della proprietà o costituzione o trasferimento di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie) non occorre presentare la dichiarazione se vi è stato l’aggiornamento della banca dati catastale, che di norma avviene se l’atto di trasferimento o costituzione è stato redatto o autenticato da un notaio.
Infatti, il notaio che si occupa della trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2643 c.c., deve provvedere contestualmente all’aggiornamento catastale.
Di conseguenza, non è necessario dichiarare, per esempio, l’acquisto della proprietà di un immobile se l’atto di compravendita è stato redatto con atto pubblico dal notaio.
Anche in caso di presentazione della dichiarazione di successione, per esempio, l’aggiornamento catastale, relativamente ai trasferimenti immobiliari che si verificano per successione ereditaria, avviene automaticamente, e non occorre pertanto presentare apposita dichiarazione IMU.
Omissione dichiarativa e limiti alle sanzioni
Nelle varie affermazioni a favore dei contribuenti omissivi, poi, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che la dichiarazione IMU non è sempre necessaria e che la sua omissione non può comportare automaticamente la perdita di un beneficio fiscale o l’applicazione di sanzioni, peraltro di una certa consistenza.
La Suprema Corte, peraltro, ha precisato, di volta in volta, anche le diverse fattispecie in cui il contribuente non è tenuto a presentare la dichiarazione IMU come nel caso ricorrente delle aree edificabili e delle variazioni urbanistiche, giacché sussiste un autonomo obbligo dichiarativo in caso di mutamento di destinazione urbanistica o di semplice variazione del valore venale dell’area; la Suprema Corte di Cassazione ritiene che l’omissione non sia sanzionabile se il Comune è già in grado di conoscere il valore e la natura dell’area attraverso i propri strumenti urbanistici e le proprie delibere.
Non solo. La dichiarazione IMU è superflua anche quando gli elementi rilevanti per il calcolo dell’imposta derivano da atti già registrati come, per esempio e come già indicato, nelle compravendite tramite rogito notarile, nelle denunce di successione o da variazioni catastali e anagrafiche.
L’omessa dichiarazione fa decadere dalle agevolazioni (come riduzioni o esenzioni) soltanto nel caso in cui la legge preveda espressamente la presentazione del documento “a pena di decadenza” ma, in assenza di un espresso divieto normativo, l’agevolazione deve restare valida.
Si ricorda, peraltro, che quando la dichiarazione è effettivamente obbligatoria, perché non sostituibile da altri atti o richiesta a pena di decadenza, l’omessa presentazione è punita con una sanzione amministrativa consistente (dal 100% al 200% dell’imposta dovuta con un minimo di 50 euro, ai sensi del comma 775 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019 nel caso l’IMU non sia stata versata o sia stata versata in misura insufficiente) mentre se non sono dovute imposte, si applica una sanzione fissa.
La Cassazione consolida l’esonero per le aree edificabili
Si segnala, infine, una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (sentenza 11 maggio 2026, n. 13662 – sez. V), la quale ha, innanzitutto, confermato e, poi, consolidato, i confini dell’esonero dall’obbligo della dichiarazione IMU.
Con questa affermazione, infatti, si stabilisce che il contribuente non è tenuto a presentare la dichiarazione IMU in caso di mutamento del valore di mercato (valore venale) di un’area edificabile, giacché il valore economico di un terreno e le relative varianti urbanistiche sono elementi già pienamente conoscibili dall’Amministrazione comunale tramite le proprie delibere e i propri Uffici; richiedere una dichiarazione al cittadino violerebbe il principio di leale collaborazione.
Le affermazioni a favore impattano anche sulla gestione del tributo poiché, se il contribuente versa meno del dovuto a seguito del cambio di valore del terreno, il Comune non può contestare l’omessa dichiarazione e l’atto deve essere qualificato esclusivamente come accertamento per insufficiente versamento e recupero di quanto dovuto.
La distinzione appena enunciata risulta chiaramente fondamentale poiché la sanzione per omesso o parziale versamento è nettamente inferiore rispetto a quella pesante prevista per l’omessa dichiarazione (che, come indicato, varia dal 100% al 200% con un minimo di 50 euro oltre ad interessi, ai sensi del comma 775 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019).
Infine, mutano anche i tempi a disposizione del Comune per inviare l’avviso di accertamento, poiché i termini applicati per i calcoli errati o insufficienti seguono regole diverse rispetto a quelli per la totale assenza di dichiarazione.
Riferimenti normativi:
- Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 10;
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 759, 769, 770 e 775;
- Ministero dell’Economia e delle Finanze, D.Dirett. 24 aprile 2024;
- Cass., sez. V, sent. 11 maggio 2026, n. 13662;
- Cass., sez. trib., sent. 7 ottobre 2025, n. 26921;
- Cass., sez. VI, ord. 21 dicembre 2022, n. 37385.
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