CIRCOLARE MONOGRAFICA
Dalla verifica dei requisiti al silenzio-rifiuto: una guida immediata per costruire una pratica documentata e difendibile
DI CARLA DE LUCA | 17 SETTEMBRE 2026
L’accordo tra Airbnb e l’Agenzia delle Entrate per il 2022-2023, quantificato da ItaliaOggi in 318 milioni di euro, riapre il tema delle imposte già versate dagli host sugli stessi redditi. Il rimborso, però, non è automatico: occorre presentare un’istanza individuale, entro i termini e con prova puntuale della duplicazione.
Perché si parla di rimborso
Secondo quanto riportato dalla stampa specializzata, Airbnb avrebbe definito con il Fisco anche le annualità 2022 e 2023, dopo la precedente regolarizzazione relativa al periodo 2017-2021. Il punto operativo riguarda gli host che, non avendo subito la ritenuta al momento dell’incasso, hanno comunque dichiarato quei redditi e versato direttamente la cedolare secca o l’IRPEF.
Se una quota delle somme corrisposte dal portale all’Erario è riferibile ai medesimi redditi, si pone un possibile problema di doppia imposizione. Da qui la richiesta di restituzione dell’imposta già assolta dal contribuente, nei limiti dimostrabili.
Da non confondere
Le ritenute sono state versate dal portale.
Il rimborso viene invece richiesto dall’host che dimostra di avere già pagato l’imposta sugli stessi redditi.
Chi può valutare la richiesta
La verifica deve essere svolta per ciascun contribuente, annualità, immobile e canale di incasso.
In linea generale, la pratica può essere valutata quando ricorrono congiuntamente questi elementi:
- il locatore operava come persona fisica, fuori dall’esercizio di impresa;
- i proventi derivano da locazioni brevi intermediate da Airbnb nelle annualità interessate;
- i redditi sono stati indicati nella dichiarazione e l’imposta risulta effettivamente pagata;
- l’istanza è ancora tempestiva rispetto alla data rilevante del versamento;
- l’importo richiesto è ricostruito senza includere altri portali, imposta di soggiorno o attività ricettive imprenditoriali.
L’opzione per l’IRPEF ordinaria, anziché per la cedolare secca, non esclude di per sé la valutazione. Cambia però il calcolo: il rimborso deve restare entro l’imposta effettivamente assolta e la ritenuta riferibile ai compensi del portale.
La procedura in sei passaggi
Figura 1 – Flusso operativo dell’istanza di rimborso
Delimitare il perimetro
Il primo errore da evitare è partire dall’importo totale dichiarato. Vanno invece separati i soli ricavi transitati su Airbnb, distinguendo anno, immobile, prenotazioni, eventuali cancellazioni e somme non qualificabili come canone di locazione.
Verificare il termine
L’art. 38 del D.P.R. n. 602/1973 prevede, in via generale, un termine di 48 mesi. Il dies a quo va individuato sulla base del pagamento concretamente eseguito e della natura dell’indebito. Acconti, saldo, rate e versamenti tardivi devono quindi essere esaminati con attenzione, senza applicare una scadenza standard a tutte le posizioni.
Calcolare l’importo
Il prospetto deve mettere in relazione tre grandezze: compensi lordi Airbnb, imposta effettivamente pagata dall’host e ritenuta teoricamente riferibile agli stessi compensi.
L’importo richiesto non può superare quanto realmente versato, né quanto attribuibile alla ritenuta, generalmente calcolata al 21% per le annualità considerate.
Costruire il fascicolo
Il fascicolo deve consentire all’Ufficio di seguire i redditi dalla prenotazione all’incasso e dalla dichiarazione al pagamento, fino alla somma richiesta.
Il fascicolo: cosa controllare e cosa allegare
Figura 2 – Check-list preliminare e fascicolo documentale minimo
Il contenuto minimo dell’istanza
La domanda può essere redatta in carta libera e deve essere sottoscritta.
Per essere immediatamente istruttoria dovrebbe contenere:
- dati anagrafici, codice fiscale, domicilio fiscale e recapiti del richiedente;
- annualità, immobili e redditi da locazione breve interessati;
- data, importo e modalità dei versamenti di cui si chiede la restituzione;
- ricostruzione analitica dell’importo e motivazione giuridico-fattuale della richiesta;
- elenco numerato degli allegati, richiesta di accredito e coordinate IBAN;
- richiamo all’accordo del portale e agli orientamenti giurisprudenziali pertinenti.
Prova del collegamento
Il punto più delicato è dimostrare che le somme regolarizzate dal portale comprendono ritenute riferibili proprio ai redditi del richiedente.
Quando il fascicolo disponibile non basta, può essere opportuno valutare un accesso agli atti presso l’Amministrazione finanziaria.
Come presentarla
L’istanza relativa alle imposte sui redditi va indirizzata all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente in base al domicilio fiscale del contribuente nel periodo rilevante.
Le istruzioni dell’Agenzia ammettono l’invio tramite PEC, e-mail o posta ordinaria, il servizio telematico “Consegna documenti e istanze” oppure la presentazione allo sportello.
Alla domanda devono essere uniti il documento d’identità e gli allegati di supporto.
È indispensabile conservare la ricevuta di consegna o protocollazione: da quella data dipendono sia la prova della tempestività sia il successivo decorso dei 90 giorni.
Scadenze ed esiti
Figura 3 – Termini da presidiare e possibili esiti
Il termine di 48 mesi
Per un saldo relativo al 2022 versato il 30 giugno 2023, il termine ordinario di 48 mesi conduce, in via esemplificativa, al 30 giugno 2027.
Se il pagamento è avvenuto in una data diversa, oppure mediante rate, ravvedimento o conguaglio, la scadenza deve essere ricalcolata sul caso concreto.
Cosa accade dopo l’invio
| Esito | Quando | Azione pratica |
| Accoglimento | Provvedimento favorevole | Verificare importo riconosciuto, interessi e coordinate di accredito. |
| Diniego | Provvedimento espresso | Esaminare subito motivazione e documenti mancanti; valutare il ricorso. |
| Silenzio-rifiuto | Dopo 90 giorni senza risposta | Valutare il contenzioso, preservando istanza, ricevuta e fascicolo probatorio. |
Tre controlli prima dell’invio
- La somma richiesta coincide con il prospetto e con i documenti di pagamento.
- Ogni importo è riconducibile a una specifica annualità, immobile e transazione del portale.
- L’istanza è firmata, corredata dal documento e inviata con una modalità che produce ricevuta.
Indicazione operativa
Una domanda generica, priva della riconciliazione tra report del portale, dichiarazione e versamenti, rischia di spostare tutta la questione sul contenzioso.
La qualità del fascicolo iniziale è quindi parte sostanziale della strategia.
Conclusioni
La notizia dell’accordo per il 2022-2023 amplia il periodo potenzialmente interessato e rende attuale la verifica delle posizioni degli host che hanno già pagato le imposte. Non trasforma però il rimborso in un automatismo: occorre rispettare i termini, quantificare correttamente la richiesta e fornire una prova individuale coerente.
Nella pratica professionale vanno seguite proprio queste fasi: analisi preliminare, ricostruzione dei flussi, calcolo, predisposizione dell’istanza e gestione del confronto con l’Ufficio. È un lavoro che richiede metodo, ma consente di evitare sia richieste sovrastimate sia occasioni di rimborso perse per decorrenza dei termini.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, art. 38.
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