COMMENTO
DI DEVIS NUCIBELLA | 1 OTTOBRE 2026
L’Agenzia delle Entrate nell’Interpello n. 157 del 10 agosto scorso cha chiarito che quando viene ceduto un immobile con pertinenze, il calcolo dell’intervallo quinquennale dall’acquisto o costruzione va effettuato: autonomamente per ciascun immobile ceduto, in base alla relativa data di acquisto o costruzione, anche in caso di cessione, con un unico atto, di più unità immobiliari acquistate in momenti diversi, anche se costituenti un’abitazione con le relative pertinenze (non adibite ad abitazione principale). Inoltre, la ristrutturazione non riapre il quinquennio (al contrario del superbonus) mentre la data rilevante è quella del contratto di vendita a prescindere da quando è stato fatto il preliminare.
Plusvalenza d’immobile imponibile in capo ad un soggetto privato
Cone noto ai sensi dell’art. 67 del TUIR la cessione di un immobile da parte di una persona fisica genera una plusvalenza imponibile quando ricorrono le seguenti condizioni.
| Condizioni ex art. 67 TUIR | |
| Requisiti generali per la tassazione | L’immobile deve essere stato ceduto a titolo oneroso (compravendita, permuta, conferimento in società). Si deve trattare di immobili costruiti o acquistati, con esclusione di quelli acquisiti per successione. La cessione deve avvenire prima del decorso di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Per le unità immobiliari urbane, l’immobile non deve essere stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione. |
| Casi sempre imponibili | Sono in ogni caso soggette a tassazione le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, indipendentemente dal decorso del quinquennio. |
| Immobili oggetto di superbonus | Costituiscono plusvalenze imponibili anche le cessioni di beni immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (superbonus), che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante. |
Decorso del quinquennio
Per la determinazione del termine quinquennale:
- per immobili acquistati da terzi, il quinquennio decorre dalla data dell’atto di acquisto o da quella in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale;
- per fabbricati costruiti dal cedente, il termine iniziale è quello di ultimazione dell’edificazione;
- in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
- per immobili acquisiti in esecuzione di accordi di separazione, il quinquennio decorre dalla data di acquisizione della quota dell’ex coniuge.
Recentemente l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con l’Interpello n. 157 del 10 agosto scorso dove ha fornito importanti chiarimenti sulla verifica del decorso o meno del suddetto quinquennio.
| Fattispecie dell’Interpello n. 157/2026 |
| In particolare l’Interpello n. 157/2026 ha ad oggetto: la cessione di un’abitazione con le relative pertinenze (2 immobili a destinazione sportiva adiacenti all’unità residenziale); acquistati in momenti diversi ed utilizzati dal cedente come immobili a disposizione (c.d. “seconda casa” o casa per le vacanze); dopo aver effettuato una serie di interventi di ristrutturazione non rientranti nel “Superbonus”. I contribuenti sottoscrivono un contratto preliminare di vendita dell’intera proprietà, comprese le pertinenze e le ulteriori aree accessorie, prevedendo di stipulare il contratto definitivo quando: i 5 anni dall’acquisto dell’immobile principale sono già trascorsi; mentre per le pertinenze i 5 anni non risultano ancora trascorsi. I contribuenti chiedono se la vendita definitiva dell’immobile principale dopo i 5 anni può portare ad escludere qualsiasi plusvalenza imponibile, anche per le pertinenze acquistate in seguito (i cui 5 anni non sono ancora trascorsi). |
Rilevante la data di acquisto
Il primo aspetto che esamina l’Agenzia delle Entrate riguarda il momento rilevante per il decorso dei 5 anni. In particolare l’Agenzia specifica fin da subito che:
- non rileva la circostanza che l’immobile sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione e di ampliamento;
- risulta, invece, rilevante, l’acquisto dell’immobile stesso.
In sostanza il riferimento temporale decisivo resta l’acquisto del bene, non l’esecuzione dei lavori successivi, (diversamente da quanto previsto dalla citata lett. b-bis del comma 1 dell’art. 67 del TUIR in caso di cessione di immobili oggetto di interventi “Superbonus”).
Vincolo pertinenziale
L’Agenzia delle Entrate ritiene, inoltre, che la creazione del vincolo pertinenziale a servizio di un immobile abitativo non escluda, di per sé, l’intento speculativo, qualora dette pertinenze siano vendute prima del decorso del quinquennio dal loro acquisto, a nulla rilevando che la vendita in questione sia effettuata unitamente all’immobile principale relativamente al quale, invece, sia già trascorso detto termine.
In sostanza il decorso del termine quinquennale deve essere verificato separatamente per ciascun cespite oggetto di cessione.
Sulla questione viene infatti precisato che:
“la sussistenza del vincolo pertinenziale attribuisce al bene servente esclusivamente la medesima “natura” del bene principale, ossia – ove sussistente – la sua qualità di immobile adibito ad abitazione principale. La sussistenza del vincolo pertinenziale, al contrario, non può modificare elementi oggettivi che caratterizzano il rapporto del possessore con il bene, quali la data di acquisto o costruzione dello stesso, che deve essere valutata con riferimento a ogni singola unità immobiliare e non, invece, con esclusivo riferimento al bene principale”.
In questo modo si verifica l’imponibilità della plusvalenza:
- esclusivamente con riferimento alla quota parte del corrispettivo percepito in relazione alla cessione della pertinenza acquistata o costruita da meno di cinque anni
- quand’anche l’immobile principale sia stato acquistato o costruito da più di cinque anni.
Il principio sopra espresso si applica anche nel caso in cui la cessione dei diversi immobili è effettuata congiuntamente (abitazione con relative pertinenze) e con un unico atto.
Irrilevante il preliminare
Infine, con riferimento al preliminare e alla caparra, l’Agenzia richiama la Risposta a interpello n. 10/2025:
- il contratto preliminare è un accordo obbligatorio con cui le parti si impegnano a stipulare in futuro il contratto definitivo, senza produrre effetti traslativi della proprietà.
- ai fini del computo del quinquennio e dell’emersione della plusvalenza, conta il momento della stipula del contratto definitivo.
Inoltre, nel caso in cui la caparra sia imputata ad acconto sul prezzo, si applica l’art. 1385 del Codice civile, mentre la plusvalenza, calcolata secondo l’art. 68 del TUIR, è imponibile nell’anno in cui avviene la cessione, in linea con il principio richiamato anche dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 17960/2013).
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67;
- D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv., con mod., dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, art. 119;
- Agenzia delle Entrate, Risp. a istanza di interpello 10 agosto 2026, n. 157.
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