COMMENTO – AGEVOLAZIONI
DI STUDIO TRIBUTARIO GAVIOLI & ASSOCIATI | 12 NOVEMBRE 2026
Non decade dall’agevolazione “prima casa” il contribuente che, dopo aver acquistato con il beneficio un immobile in Italia, acquisti successivamente un’abitazione all’estero da destinare a propria abitazione principale e alieni l’immobile agevolato posseduto in Italia entro due anni dal nuovo acquisto. La disciplina che consente di evitare la decadenza in caso di sostituzione dell’abitazione agevolata trova applicazione anche quando il nuovo immobile sia ubicato all’estero, purché sia effettivamente adibito ad abitazione principale e tale circostanza sia adeguatamente documentata mediante idonea prova dell’acquisto e della dimora abituale nell’immobile estero. La Risposta n. 200, del 5 novembre 2026, dell’Agenzia delle Entrate, affronta una questione di particolare interesse pratico nell’ambito delle agevolazioni “prima casa”: la possibilità di conservare il beneficio fiscale in caso di acquisto di un’abitazione all’estero e successiva vendita, entro il termine previsto dalla legge, dell’immobile agevolato precedentemente acquistato in Italia.
Il quesito posto all’Agenzia delle Entrate
L’Istante, cittadino italiano residente all’estero, fa presente che nel 2025, ha acquistato insieme al coniuge, in parti uguali, la proprietà di un’abitazione sita in Italia, con pertinenze, fruendo, ai fini IVA, dell’agevolazione “prima casa”, con applicazione dell’aliquota IVA nella misura ridotta del 4 per cento.
Pochi mesi dopo, detti coniugi hanno stipulato un contratto di acquisto di un secondo immobile, all’estero, da adibire ad abitazione principale (di categoria catastale non equiparabile a quelle del catasto italiano A/1, A/8 o A/9, attraverso un atto pubblico notarile con “Promessa irrevocabile di pagamento”, che ha comportato l’immediato trasferimento della proprietà dell’immobile ai coniugi).
Invece, il possesso di questo nuovo immobile verrà acquisito dai coniugi, nel 2026, attraverso la sottoscrizione del verbale di consegna dell’immobile insieme al soggetto cedente.
Successivamente alla presa di possesso del nuovo immobile estero, i contribuenti lo adibiranno a propria abitazione principale, conseguentemente procedendo alla vendita del suddetto immobile acquistato originariamente in Italia, ad un prezzo sostanzialmente non diverso da quello di acquisto.
I coniugi, dunque, lo adibiranno a propria abitazione principale e procederanno alla vendita dell’immobile acquistato in Italia, “vale a dire dopo il ../../2026, nonché prima del decorso dei due anni dall’acquisto della proprietà dell’immobile estero, vale a dire prima del ../../2027”.
In sostanza il contribuente chiede se il riacquisto di un’abitazione all’estero, destinata a essere utilizzata come abitazione principale, consenta di mantenere i benefici fruiti sul precedente acquisto agevolato effettuato in Italia.
Le agevolazioni prima casa: cenni
Le agevolazioni “prima casa” consistono in una serie di benefici fiscali riconosciuti in sede di acquisto di un immobile abitativo, a condizione che ricorrano determinati requisiti soggettivi e oggettivi.
Per poter fruire delle agevolazioni “prima casa” devono sussistere le seguenti condizioni:
- l’abitazione trasferita deve essere una casa di abitazione non di lusso, ovvero non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza, oppure nel quale svolga la propria attività (anche non lucrativa);
- nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare:
- di voler stabilire la residenza nel Comune dell’acquisto, se non vi risiede già;
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa nel Comune dove è situato l’immobile acquistato;
- di non essere titolare, neppure per quote, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altra casa acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Le agevolazioni si applicano agli immobili classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:
- A/2 – abitazioni di tipo civile;
- A/3 – abitazioni di tipo economico;
- A/4 – abitazioni di tipo popolare;
- A/5 – abitazioni di tipo ultrapopolare;
- A/6 – abitazioni di tipo rurale;
- A/7 – abitazioni in villini;
- A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Sono escluse le categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
A seconda della tipologia di acquisto, le agevolazioni si traducono in:
- per le compravendite soggette a imposta di registro: applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché quella ordinaria del 9%), con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna;
- per le compravendite soggette a IVA: applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 4%, con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna;
- per i trasferimenti derivanti da successioni o donazioni: applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna), anziché proporzionale.
Le agevolazioni si estendono anche all’acquisto delle pertinenze della prima casa, limitatamente a una per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantine e soffitte);
- C/6 (autorimesse);
- C/7 (tettoie).
L’acquisto delle pertinenze è agevolato anche se effettuato con atto separato rispetto a quello di acquisto della prima casa.
L’immobile all’estero deve essere effettivamente adibito ad abitazione principale
Con riferimento al quesito posto, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’istante possa evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, fruita per l’acquisto dell’abitazione sita in Italia del 2025, a condizione che l’immobile acquistato all’estero sia effettivamente adibito “ad abitazione principale”, nel termine di due anni dall’acquisto del medesimo.
Al momento della rivendita infraquinquennale dell’unità abitativa agevolata situata in Italia, pertanto, sarà cura dell’Istante fornire all’Ufficio competente idonea documentazione comprovante l’acquisto dell’abitazione all’estero (copia dell’atto di acquisto dell’abitazione all’estero) e la destinazione “ad abitazione principale” (tramite, ad esempio, contratti di fornitura di luce, acqua e gas).
I suddetti documenti dovranno essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana (cfr. Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961).
L’Agenzia delle Entrate precisa, infine, che l’invio di tale documentazione non preclude all’Ufficio accertatore di precedere all’ordinaria attività di accertamento, sia:
- in ordine alla gestione dell’attività di liquidazione dell’imposta;
- in ordine alla valutazione dell’idoneità probatoria, ai fini sopra indicati, della citata documentazione.
Riferimenti normativi:
- Agenzia delle Entrate, Risp. a istanza di interpello 5 novembre 2026, n. 200.
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