CIRCOLARE MONOGRAFICA – IMMOBILI
Disegno di Legge di Bilancio 2027-2029: prevista una cedolare secca agevolata per locazioni commerciali C/1 nel 2027
DI CARLA DE LUCA | 4 NOVEMBRE 2026
Il comma 1 dell’art. 5 del Disegno di Legge di Bilancio 2027-2029 interviene sulla disciplina della cedolare secca, riproponendo, con caratteristiche in parte diverse, l’agevolazione già sperimentata nel 2019 per le locazioni commerciali. La norma prevede che i contratti stipulati nell’anno 2027 aventi a oggetto immobili classificati catastalmente C/1, con superficie non superiore a 200 metri quadrati, possano essere assoggettati, su opzione del locatore, alla cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria IRPEF. L’aliquota è fissata al 21%, ma scende al 10% quando l’immobile è situato in un Comune capoluogo di città metropolitana. La formulazione è particolarmente interessante per il mondo delle imprese perché la stessa disposizione precisa che il conduttore deve utilizzare l’immobile esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale. Non si tratta, quindi, di un’estensione accidentale della disciplina abitativa: il legislatore individua espressamente le locazioni commerciali e professionali come destinatari della nuova misura.
I requisiti della nuova cedolare C/1
Il quadro che emerge dal comma 1 dell’art. 5 può essere sintetizzato come segue.
| Requisito | Disciplina prevista dal DDL 2027 |
| Anno di stipula | 2027 |
| Categoria catastale | C/1 – negozi e botteghe |
| Superficie | Non superiore a 200 mq., pertinenze escluse |
| Pertinenze | Ammesse se locate congiuntamente |
| Locatore | Persona fisica titolare di reddito fondiario che esercita l’opzione, nel rispetto della disciplina generale della cedolare secca |
| Conduttore | Soggetto che utilizza l’immobile esclusivamente per l’esercizio di un’arte o professione o di un’impresa commerciale |
| Utilizzo | Esclusivamente per attività d’impresa, arte o professione |
| Aliquota ordinaria | 21% |
| Immobile nel Comune capoluogo di città metropolitana | 10% |
| IRPEF e addizionali sul canone | Sostituite dalla cedolare |
| Registro e bollo | Assorbiti dal regime della cedolare |
| Nuovo contratto 2027 preceduto da risoluzione anticipata del precedente rapporto | Escluso nei casi anti-elusivi espressamente previsti dalla norma |
| Nuovo contratto 2027 artificiosamente preceduto dalla risoluzione del precedente | Escluso nei casi previsti dalla norma |
La misura, quindi, non riguarda gli immobili A/10, D/8, C/2 o altre categorie catastali commerciali: il testo individua espressamente la categoria C/1.
Non è una novità assoluta: il precedente del 2019
Il meccanismo ricorda molto da vicino quello introdotto dalla Legge di Bilancio 2019.
L’art. 1, comma 59, della Legge n. 145/2018 consentiva infatti di applicare la cedolare secca al 21% ai contratti stipulati nel 2019 aventi a oggetto immobili C/1 di superficie fino a 600 mq. Anche allora era stata introdotta una clausola antielusiva per impedire la risoluzione anticipata di vecchi contratti allo scopo di stipularne uno nuovo agevolato.
Il nuovo intervento è però più selettivo.
| Elemento | Regime 2019 | DDL 2027 |
| Contratti agevolati | Nuovi contratti 2019 | Nuovi contratti 2027 |
| Superficie massima | 600 mq. | 200 mq. |
| Aliquota ordinaria | 21% | 21% |
| Aliquota agevolata città metropolitane | – | 10% |
| Categoria | C/1 | C/1 |
| Clausola anti-risoluzione | Sì | Sì |
| Conduttore impresa/professionista | Locazione commerciale | Accesso ai nuovi contratti 2027; il comma 1 non disciplina espressamente il primo rinnovo successivo |
| Durata dell’agevolazione | Anche annualità successive | Annualità successive da coordinare con la disciplina generale; primo rinnovo non espressamente disciplinato dal comma 1 |
Il precedente del 2019 è importante anche per comprendere il funzionamento temporale della nuova disciplina. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate hanno infatti chiarito che, per i contratti C/1 stipulati nel 2019 in possesso dei requisiti, l’opzione per la cedolare poteva continuare a essere esercitata anche nelle annualità successive.
Il vero nodo: misura solo per il 2027 o regime strutturale?
È necessario distinguere tra accesso al regime e durata del regime. La disposizione non trasforma in via generale e permanente tutte le locazioni C/1 in locazioni potenzialmente soggette a cedolare secca. La porta d’ingresso è limitata ai contratti di prima stipulazione nell’anno 2027.
Sul piano temporale, il testo bollinato è chiaro sull’accesso: il comma 1 riguarda i contratti C/1 stipulati nell’anno 2027. Non contiene, invece, una disposizione espressa sul trattamento del primo rinnovo successivo dei contratti commerciali agevolati.
Ne consegue una distinzione fondamentale.
| Momento | Trattamento |
| Contratto C/1 stipulato nel 2026 | Nessun nuovo accesso alla cedolare 2027 |
| Contratto 2026 che viene semplicemente rinnovato nel 2027 | Escluso |
| Contratto nuovo stipulato nel 2027 | Può continuare ad applicarsi, salvo revoca dell’opzione o venir meno dei requisiti |
| Contratto 2027 ancora in corso nel 2028 | Può continuare ad applicarsi, salvo revoca dell’opzione o venir meno dei requisiti |
| Contratto 2027 ancora in corso nel 2030 | Per le annualità del contratto, applicazione da coordinare con la disciplina generale della cedolare, se permangono i requisiti |
| Primo rinnovo del contratto originariamente stipulato nel 2027 | Il comma 1 non lo disciplina espressamente; il comma 4 sul primo rinnovo riguarda le diverse fattispecie dei commi 2 e 3 |
| Nuovo contratto stipulato per la prima volta nel 2028 | In base al testo attuale, non accede alla nuova agevolazione |
È quindi più corretto parlare di finestra temporale di ingresso nel 2027, piuttosto che di cedolare secca strutturalmente estesa alle locazioni commerciali.
Il testo bollinato supporta quindi la lettura della misura come finestra di accesso limitata ai nuovi contratti C/1 stipulati nel 2027. Per le annualità successive del medesimo contratto la prosecuzione dell’opzione va coordinata con la disciplina generale della cedolare secca; quanto al primo rinnovo successivo, il comma 1 non contiene una regola espressa.
Il regime transitorio: attenzione ai contratti già esistenti
Il legislatore vuole evidentemente evitare che proprietario e conduttore sciolgano artificialmente un contratto esistente per stipularne uno nuovo nel 2027 beneficiando della cedolare.
Per questo motivo l’agevolazione non è applicabile quando, alla data del 30 settembre 2026, risulta in corso tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile un contratto non scaduto che venga anticipatamente interrotto rispetto alla naturale scadenza.
Inoltre, il comma 6 esclude espressamente dall’agevolazione i contratti prorogati o rinnovati nell’anno 2027.
La conseguenza pratica è rilevante.
Esempio 1 – Contratto in essere
Tizio, persona fisica, possiede un negozio C/1 di 120 mq. locato alla Alfa s.r.l. con contratto 6+6 iniziato nel 2024.
Nel 2027 il contratto continua normalmente.
Risultato: non è possibile passare alla nuova cedolare semplicemente perché è arrivato il 2027.
Esempio 2 – Risoluzione anticipata strumentale
Il medesimo contratto viene risolto consensualmente il 31 dicembre 2026 e il 2 gennaio 2027 viene stipulato tra Tizio e Alfa s.r.l. un nuovo contratto sullo stesso immobile.
Al 30 settembre 2026 il precedente contratto era ancora in corso e non era giunto a scadenza naturale.
Risultato: la clausola antielusiva impedisce l’accesso alla cedolare.
Esempio 3 – Contratto realmente nuovo
Tizio possiede un negozio C/1 di 150 mq. rimasto libero per tutto il 2026. Il 1° febbraio 2027 lo concede in locazione per la prima volta a Beta s.r.l.
Risultato: ricorrendo gli altri requisiti, Tizio può optare per la cedolare secca.
Chi beneficia realmente della norma?
Formalmente il beneficio fiscale spetta al locatore, perché è quest’ultimo a sostituire l’IRPEF progressiva con l’imposta proporzionale.
Economicamente, tuttavia, una parte del beneficio può trasferirsi anche all’impresa conduttrice.
La Relazione tecnica stima che circa l’85% dei locatori di immobili commerciali interessati avrebbe convenienza a scegliere la cedolare secca, perché l’aliquota marginale IRPEF media applicabile al reddito da locazione sarebbe superiore al 21%. Per i locali situati nei capoluoghi delle città metropolitane viene addirittura assunto che la generalità dei locatori abbia convenienza a utilizzare l’aliquota del 10%.
Esempio: cedolare al 21%
Si consideri una persona fisica proprietaria di un C/1 di 100 mq. con:
• canone annuo: 24.000 euro;
• aliquota marginale IRPEF ipotizzata: 35%;
• addizionali complessive ipotizzate: 2%;
• reddito imponibile ordinario assunto, per semplicità, pari al 95% del canone, ipotizzando che tale importo sia superiore alla rendita catastale rilevante ai fini del reddito fondiario.
Regime ordinario
Reddito imponibile:
€ 24.000 × 95% = € 22.800
IRPEF e addizionali stimate:
€ 22.800 × 37% = € 8.436
Cedolare secca 21%
€ 24.000 × 21% = € 5.040
| Regime | Imposta indicativa |
| Tassazione ordinaria (ipotesi semplificata) | € 8.436 |
| Cedolare 21% | € 5.040 |
| Risparmio annuo stimato | € 3.396 |
A questo differenziale si aggiunge il venir meno, nel regime della cedolare, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto.
La convenienza effettiva dipenderà naturalmente dal reddito complessivo del proprietario, dalle addizionali applicabili e dalla situazione personale.
L’effetto ancora maggiore nei capoluoghi delle città metropolitane
La novità più rilevante rispetto al precedente del 2019 è l’aliquota ridotta al 10% prevista per i C/1 ubicati nei Comuni capoluogo di città metropolitana.
Riprendiamo il precedente esempio con canone di 24.000 euro.
| Regime | Imposta annua |
| Ordinario (ipotesi semplificata) | € 8.436 |
| Cedolare 21% | € 5.040 |
| Cedolare 10% | € 2.400 |
| Risparmio rispetto all’ordinario | € 6.036 |
In questi casi il differenziale fiscale può diventare un elemento importante anche nella negoziazione del canone.
Una tassazione sostitutiva al 10% può ampliare, in concreto, lo spazio negoziale tra proprietario e conduttore. L’eventuale riduzione del canone, tuttavia, dipende dalle condizioni di mercato e dalla convenienza complessiva del locatore e non discende automaticamente dalla norma.
Non si tratta di un effetto imposto dalla legge, ma di una possibile conseguenza economica della misura.
Effetti per l’impresa conduttrice
Per l’impresa che prende in locazione il C/1 la cedolare non modifica direttamente la disciplina fiscale del costo.
Il canone continua a essere trattato secondo le ordinarie regole di deducibilità previste per l’impresa o il professionista, in presenza dei requisiti di inerenza.
Cambiano tuttavia alcuni elementi indiretti.
| Effetto | Conseguenza per il conduttore |
| Minore tassazione del proprietario | Possibile effetto indiretto sull’offerta e sulla negoziazione, non automatico |
| Cedolare al 10%-21% | Possibile maggiore spazio negoziale sul canone, da valutare caso per caso |
| Imposta di registro | Non dovuta nel regime di cedolare |
| Imposta di bollo | Non dovuta |
| Aggiornamento del canone | Durante l’opzione il locatore rinuncia, secondo la disciplina generale, agli aggiornamenti del canone, compreso quello ISTAT |
| Costo deducibile dell’impresa | Le regole di deducibilità del canone per il conduttore non sono modificate dalla cedolare; restano fermi inerenza e altri requisiti fiscali |
| Profilo IVA | La cedolare non disciplina l’IVA: il trattamento IVA del rapporto va verificato autonomamente in base alla posizione del locatore e alla natura della locazione |
La disciplina generale della cedolare prevede infatti che l’imposta sostitutiva sostituisca IRPEF, addizionali, registro e bollo e che il locatore rinunci all’aggiornamento del canone durante il periodo di applicazione del regime. L’Agenzia delle Entrate conferma tali effetti nell’illustrazione generale del regime.
Per il conduttore commerciale, pertanto, uno dei vantaggi potenzialmente più interessanti è proprio la stabilizzazione del costo della locazione.
Esempio: impresa che valuta due immobili
Alfa s.r.l. deve scegliere tra due negozi equivalenti.
Locale A
- canone iniziale: € 30.000;
- proprietario persona fisica;
- contratto nuovo nel 2027;
- proprietario opta per cedolare.
Locale B
- canone iniziale: € 29.500;
- regime ordinario;
- previsto aggiornamento ISTAT.
Supponendo, esclusivamente a fini esemplificativi, un incremento annuo del canone del 2% nel secondo contratto:
| Anno | Locale A – canone fermo | Locale B – incremento 2% |
| 2027 | € 30.000 | € 29.500 |
| 2028 | € 30.000 | € 30.090 |
| 2029 | € 30.000 | € 30.692 |
| 2030 | € 30.000 | € 31.306 |
| 2031 | € 30.000 | € 31.932 |
| Totale 5 anni | € 150.000 | € 153.520 |
Nonostante un canone iniziale leggermente più elevato, la stabilità del canone potrebbe rendere economicamente più conveniente il contratto soggetto a cedolare.
Naturalmente il risultato dipende dalla reale evoluzione dell’indice contrattualmente previsto.
Società proprietaria: nessuna cedolare
Un limite importante deve essere mantenuto ben presente.
La misura riguarda la tassazione del reddito fondiario della persona fisica e richiama il regime della cedolare secca.
Pertanto non deve essere confusa con un’agevolazione generalizzata delle locazioni commerciali.
Gamma s.r.l. possiede un C/1 di 180 mq. e il 1° marzo 2027 lo concede in locazione a Delta s.r.l.. La proprietaria è una società soggetta a IRES.
Risultato: la cedolare secca non rappresenta il regime alternativo della società proprietaria. La novità è pensata per il locatore persona fisica che non opera, relativamente alla locazione, nell’esercizio di impresa o professione.
Il diverso regime fiscale del locatore può incidere sul rendimento netto dell’immobile. Il confronto tra detenzione personale e societaria, però, non può essere svolto sulla sola aliquota della cedolare: vanno considerate anche deduzioni, costi, IMU, interessi, modalità di finanziamento e tassazione dell’eventuale distribuzione degli utili.
Immobili acquistati da privati e immobili posseduti da società: possibile divaricazione
La nuova disciplina potrebbe quindi produrre un effetto ulteriore.
Per gli immobili commerciali C/1 fino a 200 mq. stipulati nel 2027, la cedolare può aumentare l’attrattività della detenzione personale in alcuni casi, ma non consente di affermare in via generale che la proprietà personale sia fiscalmente più conveniente della detenzione societaria.
Consideriamo un canone annuo di € 30.000.
| Proprietario | Regime ipotizzabile |
| Persona fisica – C/1 2027 | Cedolare 21% o 10%, se ricorrono tutti i requisiti e il reddito è fondiario |
| Impresa individuale con immobile relativo all’impresa | Reddito d’impresa; cedolare non applicabile all’immobile relativo all’impresa |
| S.n.c./S.a.s. | Reddito d’impresa imputato ai soci; cedolare non applicabile |
| S.r.l. | IRES; cedolare non applicabile alla società |
| Persona fisica fuori dal regime della cedolare | IRPEF progressiva |
La convenienza non può essere valutata guardando soltanto all’aliquota, perché nel reddito d’impresa entrano in gioco ammortamenti, interessi, spese, IMU e altri componenti deducibili. Tuttavia, soprattutto per immobili già posseduti da persone fisiche, l’aliquota sostitutiva del 10% o del 21% può incidere fortemente sul rendimento netto.
Attenzione all’uso esclusivo
Un’espressione della norma merita particolare attenzione operativa: il conduttore deve utilizzare l’immobile esclusivamente per l’esercizio dell’arte, professione o impresa commerciale.
Questo requisito suggerisce prudenza nei casi di:
- uso promiscuo;
- utilizzo parzialmente personale;
- destinazione di una parte del locale ad abitazione;
- sublocazioni con finalità differenti;
- modifica dell’utilizzo intervenuta nel corso del rapporto.
Il testo del DDL non disciplina dettagliatamente queste fattispecie. Saranno quindi particolarmente importanti, qualora la disposizione venga approvata, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Il 2027 potrebbe diventare un anno decisivo per la stipula dei contratti
La natura temporale della disposizione può produrre un evidente effetto di timing contrattuale.
Si consideri un locale libero nel novembre 2026.
Se proprietario e potenziale conduttore possono scegliere legittimamente quando stipulare il nuovo contratto:
| Data di stipula del contratto | Cedolare C/1 secondo il DDL |
| 15 dicembre 2026 | No |
| 2 gennaio 2027 | Sì, se ricorrono i requisiti |
| 31 dicembre 2027 | Sì |
| 2 gennaio 2028 | No, salvo successiva proroga o modifica normativa |
Per i nuovi rapporti realmente ancora da costituire, la data di stipula può quindi assumere un peso fiscale molto rilevante.
Diverso è il caso di un contratto già esistente: la clausola antielusiva impedisce di utilizzare una risoluzione artificiosa per entrare nel nuovo regime.
Una misura transitoria con effetti di lungo periodo
L’aspetto più interessante della norma è proprio questo apparente paradosso: l’accesso è temporaneo, ma gli effetti sono pluriennali.
Il legislatore apre la finestra di accesso nel solo 2027. Per i contratti che vi entrano correttamente, la disciplina delle annualità successive va coordinata con le regole generali della cedolare secca. Il testo bollinato, tuttavia, non disciplina espressamente il primo rinnovo successivo dei contratti C/1 agevolati.
È importante non confondere questa fattispecie con il comma 4 dell’art. 5: il richiamo espresso al primo rinnovo contenuto in tale comma riguarda esclusivamente le fattispecie disciplinate dai commi 2 e 3, non i C/1 del comma 1.
Si viene quindi a creare, a partire dal 2028, una doppia popolazione di locazioni C/1:
| Contratti | Trattamento dal 2028 |
| C/1 validamente stipulati nel 2027 con cedolare | Per le annualità successive, applicazione secondo la disciplina generale dell’opzione se permangono i requisiti; primo rinnovo non espressamente disciplinato dal comma 1 |
| C/1 stipulati prima del 2027 non agevolati | Regime ordinario |
| Nuovi C/1 stipulati dal 2028 | Non accedono alla finestra 2027, salvo modifica normativa |
| Vecchi C/1 del 2019 ancora agevolabili | Mantengono il trattamento spettante secondo la disciplina originaria |
Questo è probabilmente l’effetto operativo più importante per i professionisti: dal 2028 non basterà sapere che l’immobile è C/1. Bisognerà ricostruire l’origine del contratto, la data di stipula e l’eventuale opzione esercitata.
Conseguenze operative per gli studi professionali
Se la norma sarà approvata nella formulazione attuale, per ogni locazione commerciale C/1 sarà opportuno conservare nel fascicolo almeno:
| Controllo | Documento/dato |
| Categoria catastale | Visura catastale |
| Superficie | Visura/planimetria e contratto |
| Data originaria del contratto | Contratto registrato |
| Esistenza di precedente rapporto al 30/09/2026 | Modelli RLI e contratti precedenti |
| Soggetti del precedente rapporto | Codici fiscali delle parti |
| Eventuale risoluzione anticipata | RLI di risoluzione |
| Utilizzo del locale | Clausola contrattuale |
| Attività del conduttore | Visura CCIAA / partita IVA |
| Esercizio dell’opzione | Modello RLI |
| Rinuncia agli aggiornamenti | Contratto/comunicazione al conduttore |
La verifica della data genetica del rapporto diventerà particolarmente importante, proprio perché la disciplina non opera indistintamente su tutte le locazioni in essere.
Conclusioni
Il comma 1 dell’art. 5 del DDL Bilancio 2027 non introduce una cedolare secca commerciale strutturale per tutti i negozi, ma apre una finestra selettiva per i nuovi contratti C/1 stipulati nel 2027.
La misura presenta tre caratteristiche di particolare rilievo:
- limita l’accesso agli immobili C/1 fino a 200 mq.;
- introduce, accanto all’aliquota del 21%, una nuova aliquota particolarmente favorevole del 10% nei capoluoghi di città metropolitana;
- impedisce il passaggio artificioso al nuovo regime attraverso risoluzioni e rinnovi di contratti già esistenti.
L’impatto non riguarda soltanto il proprietario. Per le imprese conduttrici possono derivare effetti indiretti: venir meno dell’imposta di registro e di bollo sul contratto, maggiore stabilità del canone durante l’opzione e una possibile diversa dinamica di negoziazione degli affitti.
Il punto più importante è temporale: il 2027 è l’anno di accesso alla nuova disciplina. Le annualità successive vanno coordinate con la disciplina generale; il primo rinnovo successivo non è espressamente regolato dal comma 1.
Per questo motivo, se la norma arriverà invariata all’approvazione definitiva, la pianificazione delle nuove locazioni commerciali tra la fine del 2026 e il 2027 richiederà un’attenzione particolare sia da parte dei proprietari sia da parte delle imprese conduttrici.
Riferimenti normativi:
- Legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1, comma 59;
- DDL Bilancio 2027, art. 5.
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