1° Contenuto Riservato: Leasing in costruendo: IVA detraibile prima della consegna

CIRCOLARE MONOGRAFICA – IVA

L’inquadramento normativo del leasing in costruendo e la netta cesura tra ii.dd. ed IVA

DI MATTEO RIZZARDI | 10 NOVEMBRE 2026

La Cassazione, con l’ordinanza n. 28211/2026, riconosce la detraibilità dell’IVA sui canoni di prelocazione relativi a immobili in leasing in costruendo, anche prima della consegna del bene. La Corte chiarisce che il diritto alla detrazione non dipende dalla disponibilità materiale dell’immobile, ma dall’inerenza dei costi all’attività d’impresa e dalla destinazione del bene a operazioni che danno diritto alla detrazione. La pronuncia ribadisce la distinzione tra le regole di deducibilità dei costi ai fini delle imposte dirette e quelle applicabili alla detrazione IVA.

Il contratto di leasing in costruendo

Il contratto di locazione finanziaria immobiliare relativo a beni ancora da realizzare – il cosiddetto leasing “in costruendo” – costituisce un’operazione complessa nella quale si intrecciano profili di finanziamento, di realizzazione dell’opera e di successivo godimento del bene. Nell’ambito di tale schema negoziale, prima dell’ultimazione dell’immobile e della sua formale consegna all’utilizzatore, quest’ultimo è tenuto a corrispondere alla società concedente i canoni di prelocazione (o di prefinanziamento). Trattasi di somme rappresentate essenzialmente dagli interessi calcolati sui capitali erogati dal concedente per l’acquisto del terreno di sedime e per l’avanzamento dei lavori di costruzione.

Sul piano dell’ordinamento tributario, la gestione di tali canoni ha storicamente alimentato un vivace dibattito circa il corretto momento di imputazione e la relativa spettanza dei benefici fiscali. La questione si gioca sull’incomprensione, talvolta pervicace, della distinzione strutturale tra il regime delle imposte sui redditi e la disciplina dell’imposta sul valore aggiunto.

Per quanto riguarda le imposte dirette, la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente consolidato l’orientamento – espresso tra le altre dalle pronunce n. 8897/2018 e n. 6965/2021 della Corte di Cassazione – secondo cui i canoni di prelocazione non possono essere dedotti immediatamente come interessi passivi tout court ex art. 96 del Testo unico delle imposte sui redditi. Al contrario, in forza del principio di unitarietà della causa negoziale e della rigidità delle regole sulla competenza temporale previste dall’art. 109 del medesimo Testo unico, tali oneri devono essere considerati come costi di diretta imputazione all’immobile. Di conseguenza, la loro deduzione è sospesa fino al momento della consegna del bene ultimato ed entra in funzione, per poi essere ripartita pro quota per l’intera durata del contratto mediante la tecnica contabile del risconto.

Un grave errore prospettico consiste nel voler traslare in modo meccanico tale differimento temporale all’imposta sul valore aggiunto. L’IVA è infatti un tributo armonizzato di matrice eurounitaria, governato dal principio di neutralità e dal rigido automatismo dell’esigibilità. Ai sensi dell’art. 19, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972, il diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti di beni e servizi sorge nel momento stesso in cui l’imposta diviene esigibile. Tale diritto non richiede affatto che il bene sia già entrato fisicamente nella disponibilità materiale del contribuente o che stia già producendo ricavi diretti.

Come chiarito dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea nelle note sentenze NLB Leasing (causa C-209/14) ed Eon Aset Menidjmunt (causa C-118/11), l’operazione di leasing traslativo va equiparata a tutti gli effetti all’acquisto di un bene di investimento. A livello interno, tale equiparazione trova riscontro nell’art. 30, comma 3, lettera c), del D.P.R. n. 633/1972, il quale riconosce la qualità di bene ammortizzabile all’immobile acquisito in locazione finanziaria anche prima dell’esercizio del diritto di riscatto. Ciò che rileva ai fini della detraibilità dell’IVA non è la detenzione materiale immediata, bensì l’inerenza programmatica dell’acquisto: è sufficiente che l’operazione passiva si inserisca nell’ambito di un’attività d’impresa anche soltanto programmata e che il bene sia destinato ad operazioni che danno diritto a detrazione.

Il fatto di causa e l’arroccamento dell’Amministrazione finanziaria sulla detenzione materiale

La vertenza approdata dinanzi alla Suprema Corte trae origine da un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione finanziaria contestava a una società di valorizzazione immobiliare la detrazione dell’IVA assolta nel 2008 su una fattura di importo rilevante, emessa dalla società concedente a titolo di maxicanone comprensivo dei canoni di prelocazione relativi a un contratto di leasing in costruendo.

La tesi erariale si fondava su un assioma di disarmante semplicità: fino alla consegna dell’immobile ultimato, avvenuta verso la fine del 2008, la società utilizzatrice non possedeva la detenzione qualificata del bene in costruzione. Ergo, secondo i verbali e l’atto impositivo dell’Ufficio, difettava la concreta effettività della prestazione e l’inerenza del costo, con conseguente ripresa a tassazione dell’IVA detratta per oltre 220mila euro e contestazione di fatturazione per operazioni inesistenti.

Dopo che la Commissione tributaria provinciale e la Commissione tributaria regionale della Lombardia avevano riconosciuto la piena spettanza della detrazione IVA – valorizzando il fatto che la società aveva regolarmente preso in consegna l’immobile al termine dei lavori per poi concederlo in locazione a terzi – l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per Cassazione articolando tre distinti motivi.

Con il primo motivo l’Ufficio lamentava la nullità della sentenza di secondo grado per apparenza della motivazione, sostenendo che i giudici d’appello avrebbero ignorato un presunto giudicato interno relativo all’inesistenza delle prestazioni. Con il secondo motivo si deduceva la violazione delle norme sulle presunzioni e sull’onere della prova, prospettando il carattere antieconomico ed elusivo dell’operazione all’interno del gruppo societario. Con il terzo motivo, infine, l’Erario invocava direttamente la violazione dell’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972 e dell’art. 109 del TUIR, sostenendo che l’assenza di disponibilità materiale precludesse la detrazione dell’IVA sui canoni di prelocazione, i quali avrebbero dovuto rimanere “sospesi” fino alla consegna del fabbricato.

Lo scrutinio di legittimità: il rigetto delle tesi erariali ed il principio di inerenza programmatica

La Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28211 del 1° novembre 2026 (pronunciata all’esito dell’udienza camerale del 23 settembre 2026), ha rigettato integralmente il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, demolendo uno ad uno i motivi presentati dall’Avvocatura dello Stato.

In relazione alla prima doglianza, i giudici di legittimità hanno evidenziato la manifesta insussistenza del vizio di motivazione apparente. La decisione di merito ha chiarito in modo impeccabile che, trattandosi di un leasing in costruendo, la temporanea mancanza di disponibilità del bene in edificazione è un elemento fisiologico del tipo contrattuale. Nessun giudicato interno sull’inesistenza dell’operazione si era formato, in quanto i giudici di primo grado avevano unicamente rigettato una specifica tesi contabile della contribuente relativa alle rimanenze finali, confermando invece la piena inerenza dell’operazione agli scopi sociali.

Anche il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità: l’Amministrazione finanziaria si era limitata a riproporre le proprie tesi elusive senza scalzare la ratio decidendi della decisione impugnata, la quale aveva correttamente inquadrato il pagamento dei canoni nella fisiologia del prefinanziamento immobiliare.

È tuttavia nella trattazione del terzo motivo che la Suprema Corte offre lo snodo di maggior rilievo nomofilattico. La Cassazione ha sgombrato il campo da qualsiasi equivoco sul rapporto tra l’imputazione temporale dei costi ai fini IRPEF/IRES e l’esercizio del diritto alla detrazione IVA. Se per le imposte dirette la deduzione dei canoni di prelocazione è differita al momento della consegna in forza dell’art. 102 del TUIR, ai fini dell’IVA l’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972 non consente rinvii condizionati alla materiale detenzione del bene.

Il contratto di leasing in costruendo ha natura consensuale e unitaria. Anteriormente alla consegna del fabbricato ultimato vi è una piena e immediata produzione di effetti negoziali. I costi sostenuti dall’utilizzatore per il versamento dei canoni di prelocazione si inseriscono a pieno titolo nel programma economico d’impresa e risultano strumentali all’attività produttiva. Pertanto, nel momento in cui la fattura viene emessa e l’imposta diviene esigibile, l’IVA su tali canoni è integralmente detraibile, a condizione che l’immobile in costruzione sia destinato all’effettuazione di operazioni imponibili o che danno diritto a detrazione.

A coronamento di tale iter logico, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: in tema di IVA, nell’ipotesi di leasing in costruendo di un immobile, sui canoni di prelocazione versati dall’utilizzatore anteriormente alla consegna del bene, l’IVA è detraibile, ai sensi dell’art. 19, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972, qualora tali canoni costituiscano costi che si inseriscono nel programma economico dell’imprenditore, essendo inerenti alla sua attività produttiva in quanto ad essa strumentali.

Spunti critici: la lezione della Cassazione contro gli automatismi accertativi

L’ordinanza n. 28211/2026 offre lo spunto per una riflessione critica che travalica il singolo caso processuale e investe l’approccio metodologicotroppo spesso adottato dagli Uffici accertatori.

Assistiamo ancora una volta al tentativo dell’Amministrazione finanziaria di svalutare la sostanza economica degli schemi negoziali d’impresaper inseguire automatismi formali. Pretendere che l’IVA sia detraibile solo nel momento in cui l’imprenditore acquisisce le chiavi dell’immobile significa ignorare non soltanto la funzione del leasing in costruendo – che è proprio quella di finanziare la fase di realizzazione del bene – ma soprattutto la struttura dell’IVA come imposta sui consumi neutra per i soggetti passivi.

Se l’imprenditore sborsa l’IVA al concedente su una fattura di prelocazione relativa a un immobile destinato alla propria attività aziendale, negare la detrazione immediata significa trasformare l’IVA da tributo neutro a costo occulto d’impresa. Un corto circuito intollerabile che contrasta apertamente con la Direttiva europea e con i principi enunciati dalla Corte di Giustizia.

La distinzione tra la logica di competenza reddituale ex art. 109 del TUIR e la logica di esigibilità/inerenza programmatica ex art. 19 del D.P.R. n. 633/1972 deve rimanere una colonna portante dell’analisi tributaria. I tentativi di sovrapporre i due piani per creare una sorta di “sospensione cautelativa” della detrazione IVA sono privi di qualsiasi appiglio normativo. La sentenza in commento ha il pregio di aver ribadito con fermezza che l’inerenza ai fini IVA ha carattere programmatico e potenziale: ciò che conta è l’inserimento dell’operazione nel disegno economico d’impresa. L’auspicio è che la prassi erariale prenda finalmente atto di questo insegnamento, evitando di costringere i contribuenti a defatiganti contenziosi per vedersi riconoscere diritti che discendono direttamente dai principi fondanti del diritto tributario.

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