1° Documento Riservato: Prima casa: ok nuovo acquisto agevolato nello stesso Comune

CIRCOLARE MONOGRAFICA

Beneficio anche nello stesso Comune, per immobile preposseduto, parzialmente agevolato e alienato entro due anni

DI STUDIO TRIBUTARIO GAVIOLI & ASSOCIATI | 12 GIUGNO 2026

Qualora il contribuente sia già proprietario di un immobile, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, può acquisire una seconda abitazione nel medesimo Comune e con le stesse agevolazioni soltanto se rivende la prima entro due anni; nel caso delle imposte versate è consentito il recupero ma solo in relazione alla porzione immobiliare agevolata.

Premessa

Con la Risposta interpello n. 117, del 4 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che anche nel caso di acquisto “prima casa” nello stesso Comune dell’abitazione preposseduta parzialmente agevolata è possibile richiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto, nello stesso Comune, a condizione di alienare, entro il termine di due anni, l’unica abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione di abitazione acquistata con l’agevolazione, con la porzione di abitazione (quella contigua) acquistata senza agevolazione.

Il quesito posto alle Entrate

Un notaio, incaricato della stipula di un atto di compravendita di un immobile abitativo per il quale gli acquirenti intendono richiedere l’agevolazione cosiddetta “prima casa”, nel porre una istanza all’Agenzia delle Entrate fa presente che i contribuenti nel 1986 hanno acquistato un immobile a uso abitativo usufruendo delle agevolazioni cosiddette “prima casa” per poi acquisire, nel 2004, anche l’immobile adiacente, al fine di ampliare l’abitazione principale.

Il notaio istante evidenzia che nel secondo acquisto i contribuenti non hanno potuto beneficiare dell’agevolazione “prima casa” in quanto all’epoca non era ancora stata emanata la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38/2005 che estendeva l’agevolazione a quanti avessero acquisito una ulteriore “prima casa” al fine di ampliare i propri spazi abitativi. Dopo il secondo acquisto, i contribuenti hanno unito le due unità immobiliari procedendo all’unificazione catastale.

Il problema, evidenzia il notaio istante, è che ora i due acquirenti intendono acquistare, nel Comune in cui risiedono e beneficiano dell’agevolazione citata, un’altra casa (con relativa pertinenza) da adibire ad abitazione principale; in sostanza gli acquirenti tramite il notaio istante chiedono all’Agenzia (a mezzo del loro notaio) se possono:

  • godere dell’agevolazione “prima casa” sul secondo acquisto, impegnandosi a vendere, entro due anni, l’abitazione già posseduta nello stesso Comune;
  • accedere al credito di imposta relativo al secondo acquisto previsto dall’art. 7, della Legge n. 448/1998.

Le agevolazioni “prima casa”: cenni

La normativa vigente consente di ridurre le imposte da pagare quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
  • il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente ha determinati requisiti.

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
    • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché al 9%):
    • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
    • imposta catastale fissa di 50 euro;
  • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
    • IVA ridotta al 4%; per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
    • imposta di registro fissa di 200 euro;
    • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
    • imposta catastale fissa di 200 euro.

La cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da IVA.

Tuttavia, l’imposta si applica:

  • alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
  • alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
Sintesi delle condizioni per fruire delle agevolazioni fiscali “prima casa”
Per fruire delle agevolazioni è richiesto che:
l’immobile non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis) dell’art. 1, comma 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986:lettera a): l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune:in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività, ovvero
in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente se quest’ultimo si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ovvero qualora l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquistato come “prima casa” sul territorio italiano;
lettera b): l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
lettera c): l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da lui stesso o dal coniuge per la quale abbia già fruito delle agevolazioni.
Pertinenze
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa.

Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a IVA, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Si supponga che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.
Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro. 
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).
Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

Il sistema del prezzo-valore: condizioni e vantaggi
È applicabile se:I vantaggi per chi acquista:
l’acquirente è un privato,
il fabbricato è a uso abitativo,
l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita,
le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito.		limiti al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate,
riduzione del 30% degli onorari notarili.

Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Con la circolare n. 12/E, dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

In tali situazioni, inoltre, cioè quando il riacquisto della nuova “prima casa” precede la vendita dell’abitazione precedente, il maggior termine di due anni (anziché uno) per vendere il vecchio immobile (introdotto dalla Legge di Bilancio 2025) non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, sempre che l’immobile già posseduto sia alienato entro due anni dal nuovo acquisto (Risposta a interpello n. 197/2025).

In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.

In ogni caso, per espressa disposizione normativa, il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dà luogo a rimborsi.

Per fruire del credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. In questo caso, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

Occorrerà, perciò:

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
  • dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione “prima casa”;
  • produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’IVA sull’immobile ceduto;
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Se il contribuente intende beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare nell’atto tale volontà (Risoluzione n. 70/2004).

Nel caso di acquisizione dell’immobile mediante contratto di appalto, il diritto al credito d’imposta nasce al momento della consegna del bene realizzato, in quanto a tale data dovrà anche essere dimostrato il possesso dei requisiti richiesti per poter usufruire del beneficio “prima casa”.

Per usufruire del credito d’imposta è necessario che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta e registrato. In esso deve essere dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio.

Il credito d’imposta non spetta se:

  • sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;
  • il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;
  • il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;
  • viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate evidenzia che ai sensi del comma 4-bis, della Nota II-bis, all’art. 1, della Tariffa, Parte I, del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta del registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (introdotto dall’art. 1, comma 55, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 e da ultimo modificato dall’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207),

“L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.

Tale ultimo comma consente al contribuente di fruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa” in relazione all’acquisto di un’altra abitazione, nonostante sia titolare su tutto il territorio nazionale di un altro immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che l’immobile preposseduto venga alienato entro il termine di due anni dal nuovo acquisto agevolato.

Evidenziano i tecnici delle Entrate che, limitatamente alla condizione di cui alla richiamata lettera b), tale disposizione, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa”, nonostante sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni elencate nella lettera c), della Nota II-bis, dell’art. 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Ciò in linea con la ratio che ha informato le modifiche apportate dal citato art. 1, comma 55, della Legge n. 208/2015, alla citata Nota II-bis.

La finalità della norma di cui al comma 4-bis, infatti, è quella di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta, concedendo un lasso temporale, attualmente di due anni, per l’alienazione dell’immobile da sostituire.

L’effetto che si produce a seguito dell’applicazione di tale particolare previsione introdotta in materia di sostituzione della “prima casa” è quello, comunque, di consentire al contribuente al termine dei due anni per l’alienazione la titolarità nello stesso Comune di un solo immobile acquistato con le agevolazioni in esame.

In sintesi l’Agenzia delle Entrate ritiene che anche nel caso in esame è possibile richiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” per il nuovo acquisto, nello stesso Comune, a condizione di alienare, entro il termine di due anni, l’unica abitazione già posseduta, risultante dalla fusione della porzione di abitazione acquistata con l’agevolazione (nel 1986), con la porzione di abitazione (quella contigua) acquistata senza agevolazione (nel 2004).

Credito di imposta riacquisto “prima casa”: imposta di registro non concorre alla determinazione del credito

Con riferimento al diritto al credito d’imposta, l’Agenzia delle Entrate ricorda che a seguito delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa” con l’introduzione del comma 4-bis, nella Nota II-bis citata, il credito d’imposta spetta anche nelle ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto, con l’agevolazione in esame, della nuova abitazione, ancor prima di rivendere la casa agevolata preposseduta.

Come chiarito con circolare dell’Agenzia delle Entrate del 1° marzo 2001, n. 19/E, il credito d’imposta non compete, invece, a coloro che abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione “prima casa”.

In sostanza, costituisce presupposto per l’attribuzione del credito d’imposta di cui all’art. 7, comma 1, della Legge n. 448/1998, l’avvenuta fruizione dell’aliquota agevolata, a seguito dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, in relazione all’acquisto precedentemente effettuato.

In sostanza l’Agenzia delle Entrate ritiene che, fermo restando il possesso di tutti gli altri requisiti normativamente previsti, il credito d’imposta – che maturerà con il futuro acquisto agevolato – dovrà essere calcolato facendo riferimento all’imposta effettivamente versata con l’aliquota agevolata per l’acquisto corrispondente alla porzione di immobile acquistato con l’agevolazione (nel 1986) e non all’imposta versata in misura ordinaria per l’acquisto senza agevolazione della porzione corrispondente all’abitazione contigua (acquisto del 2004).

In relazione al secondo acquisto avvenuto nel 2024, conclude l’Agenzia delle Entrate, l’imposta di registro assolta in misura ordinaria, senza applicazione dell’agevolazione “prima casa”, non può concorrere alla determinazione del credito d’imposta.

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