1° Documento Riservato: Immobili all’estero: indicazione in dichiarazione dei redditi

Maggio 12, 2026

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CIRCOLARE MONOGRAFICA

Tassazione degli immobili esteri e indicazione in dichiarazione dei redditi

DI ANDREA AMANTEA | 12 MAGGIO 2026

L’indicazione nel modello Redditi e nel modello 730 dei redditi di fonte estera relativi al possesso di immobili ubicati al di fuori del territorio dello Stato richiede ai contribuenti residenti l’osservanza di specifiche regole di compilazione che variano a seconda se l’immobile, detenuto all’estero al di fuori del regime di impresa, sia locato ovvero tenuto a disposizione. L’indicazione di tali redditi avviene nel quadro RL, al rigo RL 12 del modello Redditi ovvero nel quadro D, rigo D4 del 730. A seconda dei casi può essere riconosciuto il credito d’imposta per la tassazione subita all’estero.

I redditi degli immobili all’estero. La tassazione

In base all’art. 67, comma 1, lett. f), del D.P.R. n. 917/1986, TUIR, sono considerati redditi diversi, i redditi derivanti dal possesso di immobili all’estero ossia di terreni e fabbricati ubicati al di fuori del territorio dello Stato.

L’art. 70 del TUIR, al comma 2, disciplina la loro tassazione ossia la loro concorrenza al reddito complessivo, differenziando le ipotesi di:

tassazione concorrente nello Stato estero,
tassazione esclusiva nello Stato di residenza,
dando dunque rilievo alle risultanze di cui alle Convenzioni contro le doppie imposizioni in essere tra l’Italia e l’altro Paese contraente.

In linea di massima, le principali Convenzioni si rifanno all’art. 6 del Modello OCSE, il quale prevede l’assoggettamento a tassazione nel luogo di ubicazione degli immobili, dei redditi tratti dai medesimi, che per l’ordinamento nazionale poi assumono, come visto, natura di redditi diversi, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f), tassati secondo le indicazioni del citato art. 70.

Art. 70 del TUIR
I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano. I redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15 per cento a titolo di deduzione forfettaria delle spese.

Il riferimento alla casistica della mancata imposizione nello Stato estero, entrano in gioco le indicazioni espresse dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 30006/2021.

In tale sede, i giudici di legittimità hanno ritenuto che i redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero sono quelli rispetto ai quali lo Stato contraente non esercita alcuna potestà impositiva (2° periodo, comma 2, art. 70); diversa invece è l’ipotesi in cui, pur applicando specifica tassazione sui redditi derivanti dagli immobili posseduti, il prelievo effettivo si azzera o si riduce per effetto di specifiche deduzioni ovvero costi pregressi.

In tale ultima ipotesi, si rientra nella casistica regolata dal primo periodo del comma 2 dell’art. 70: dunque applicazione della tassazione in via concorrente, a nulla rilevando che, per lo specifico anno d’imposta, per il riconoscimento di costi deducibili, il contribuente non abbia versato al Paese estero alcunché per le imposte sui redditi gravanti sugli immobili.

Nei fatti, in Italia sarà oggetto di tassazione la valutazione ossia il reddito individuato nello Stato estero sulla base dei criteri ivi applicabili.

Cosicché, ad esempio, con reddito estero pari a zero per via di deduzioni riconosciute dal Paese contraente, il contribuente non sconterà alcuna tassazione in Italia, disapplicando di conseguenza il riconoscimento del credito per le imposte pagate all’estero ex art. 165 del TUIR.

Quando detto fin qui vale per gli immobili locati: infatti, l’art. 70 non si applica agli immobili esteri adibiti ad abitazione principale rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili non locati, i quali sono assoggettati all’IVIE.

Fermo restando gli obblighi di monitoraggio fiscale da espletare con la compilazione del quadro RW come vedremo meglio nel proseguo.

Immobili all’estero. Indicazione in dichiarazione dei redditi

Nel modello Redditi e nel modello 730 devono essere indicati i redditi come sopra individuati derivanti dal possesso degli immobili all’estero.

Nello specifico, i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all’estero vanno indicati nel quadro RL del modello Redditi, al rigo RL12 ovvero nel quadro D del 730, rigo D4 (codice 5 ovvero codice 8 in col. 3).

Nelle Istruzioni al modello Redditi 2026, rigo RL 12, col. 2 è specificato che:

in tale rigo va indicato l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero per il 2025 o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo d’imposta estero che scade nel corso di quello italiano;
se nello Stato estero l’immobile non è assoggettabile ad imposizione, quest’ultimo non deve essere dichiarato a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito.

A conferma di quanto detto sopra a chiusura del primo paragrafo, le Istruzioni di compilazione del modello Redditi precisano che: “per gli immobili all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello Stato o adibiti a casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, e le relative pertinenze, che in Italia risultano classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili così detti di lusso), ed anche per gli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE, non viene applicato il secondo comma dell’art. 70 del TUIR (comma 15-ter, dell’art. 19 del Decreto Legge n. 201 del 2011, così come modificato dalla Legge n. 208 del 28 dicembre 2015); pertanto non va compilata la presente colonna”.

Immobili locati
Ipotesi	Valore da indicare in RL12 col. 2	Quadro RW
Tassazione esclusiva in Italia	Ammontare del canone di locazione percepito, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese.	Sì
Tassazione concorrente	Ammontare netto dichiarato nello Stato estero senza deduzione del 15%; in tal caso spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero.	Sì

Rispetto agli immobili non locati (e per le abitazioni principali di “lusso”), in base alle indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 13/E/2013, ai fini IRPEF:

se nello Stato estero l’immobile tenuto a disposizione (non destinato a locazione) non è assoggettato ad imposizione, lo stesso non è assoggettato a tassazione neanche in Italia; pertanto va indicato esclusivamente nel modulo RW ai fini degli obblighi di monitoraggio fiscale e non anche nel quadro D del 730/2026 o nel quadro RL del modello Redditi.
se nello Stato estero l’immobile tenuto a disposizione è invece tassabile mediante applicazione di tariffe d’estimo o in base a criteri similari, oltre che compilare il modulo RW, bisogna indicare nel quadro D, rigo D4, del modello 730 o nel quadro RL, rigo RL12, del modello Redditi, l’ammontare risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ridotto delle spese eventualmente ivi riconosciute.

Naturalmente deve trattarsi di spese strettamente inerenti l’immobile e non di deduzioni di carattere generale. Non è invece ammessa, in questo caso, la deduzione forfetaria del 15%. Spetta il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero secondo i criteri ordinari stabiliti dall’art. 165 del TUIR.

Nei fatti nella colonna 1 del rigo RL12

va indicato il suddetto reddito catastale (2° punto elenco) che però non confluirà nel totale di cui al rigo RL18 che, poi, va a sommarsi al reddito complessivo (tale reddito è altresì riportato nel rigo RN50 col. 2 e 3.

Si tratta dunque di redditi non imponibili ai fini IRPEF quali redditi diversi, se gli immobili a cui si riferiscono sono soggetti ad IVIE, comma 15-ter dell’art. 19 del D.L. n. 201/2011.

Si perfeziona in tal modo un pieno effetto sostitutivo IVIE/IRPEF.

Tale effetto sostitutivo non opera però per i soci come di seguito individuati, delle società semplici intestataria di immobili all’estero non locati, soggetti all’IVIE: in tale caso il campo 17 del quadro RO del modello Redditi SP, sezione II, va compilato per indicare la quota del reddito di partecipazione riferibile ai redditi fondiari degli immobili esteri non locati, per i quali è dovuta l’IVIE, indicati nel quadro RL, rigo RL7, col. 1A, che concorre alla formazione del reddito dei soci diversi da persone fisiche nonché dei soci persone fisiche che detengono la partecipazione in regime di impresa.

Si ponga attenzione al fatto che i suddetti redditi esteri potrebbero essere anche oggetto di imposta sostitutiva applicata: ex art. 24-bis del TUIR ai c.d. “paperoni”; ex art. 24-ter del TUIR, ai pensionati trasferitisi fiscalmente in Italia e titolari di redditi di pensione estera.

Si veda la scheda pratica “Regime opzionale pensionati esteri: Verifica requisiti e indicazione nel modello Redditi”.

Riferimenti normativi:

D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, artt. 67 e 70;
Agenzia delle Entrate, Provv. 27 febbraio 2026, n. 72296;
Agenzia delle Entrate, Provv. 27 febbraio 2026, n. 72078.

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