CIRCOLARE TUTTOQUESITI
Le risposte alle domande dei professionisti
DI LELIO CACCIAPAGLIA, FABRIZIO G. POGGIANI | 18 GIUGNO 2026
Si presentano le risposte ai quesiti pervenuti in occasione della prima Giornata del Master MySolution Fisco 2026/2027 dedicata a “Fiscalità Immobiliare e tributi locali: aggiornamenti operativi”. Il corso offre un approfondimento pratico e aggiornato sulla disciplina delle locazioni immobiliari, con particolare attenzione alle locazioni brevi e turistiche, ai bed & breakfast e agli adempimenti fiscali e amministrativi connessi. Nel corso dell’incontro sono analizzati gli aspetti civilistici, fiscali e operativi delle diverse forme di locazione, con focus su cedolare secca, obblighi dichiarativi, comunicazioni alla Questura, tassa di soggiorno, CIN e novità normative introdotte per il settore.
Ampio spazio è dedicato alle problematiche più ricorrenti nella gestione degli affitti brevi, alle responsabilità dei proprietari e degli intermediari, nonché alle scadenze previste per il 2026.
Nel corso dell’evento sono trattati anche i temi relativi alla tassazione immobiliare, ai tributi locali con particolare attenzione all’IMU. L’evento fornisce strumenti concreti e chiarimenti operativi a professionisti, operatori del settore immobiliare, proprietari e gestori di strutture ricettive, in un contesto normativo in continua evoluzione.
Quesito n. 1 – Locazione turistica in comproprietà: reddito imputato ad entrambi i proprietari
Domanda
Marito e moglie, comproprietari al 50% di un’abitazione, la destinano a locazione turistica. A nome del marito: CU/2026 Booking, CIN, pratica SUAP, comunicazione alloggio turistico alla Regione e credenziali di accesso alla procedura Alloggiati Web. A nome della moglie: dichiarazione imposta di soggiorno. È corretto riportare i dati della locazione turistica e relativa ritenuta 21%, indicati nella CU, solo in dichiarazione dei Redditi del marito?
Risposta
La questione continua a presentare profili di incertezza, in quanto il sistema amministrativo delle locazioni brevi è stato costruito attorno all’individuazione di un unico soggetto referente, mentre la disciplina civilistica e tributaria degli immobili in comproprietà conduce, in linea generale, ad una ripartizione del reddito in base alle quote di possesso.
Nel caso prospettato, l’immobile risulta posseduto al 50% da ciascun coniuge. Tradizionalmente, pertanto, il reddito derivante dalla locazione viene imputato ai comproprietari in proporzione alle rispettive quote, indipendentemente dal soggetto che materialmente incassa i corrispettivi. Tuttavia, l’evoluzione degli adempimenti amministrativi legati alle locazioni brevi pone alcuni interrogativi.
Oggi, infatti, il CIN viene normalmente rilasciato ad un solo soggetto, le comunicazioni alla Questura tramite Alloggiati Web fanno capo ad un solo soggetto, la dichiarazione telematica dell’imposta di soggiorno individua un solo dichiarante, le piattaforme telematiche (Airbnb, Booking, ecc.) gestiscono normalmente un solo account principale, la Certificazione Unica e la relativa ritenuta vengono generalmente emesse nei confronti di un solo soggetto. In altri termini, l’intero sistema operativo e amministrativo tende ad individuare un unico referente. Proprio per tale ragione stanno emergendo interpretazioni secondo cui il reddito e la relativa ritenuta dovrebbero essere attribuiti integralmente al soggetto intestatario del CIN e destinatario della Certificazione Unica.
Tale conclusione, tuttavia, non trova ad oggi un espresso fondamento normativo. Non risulta infatti alcuna disposizione che, in presenza di un immobile posseduto da più soggetti, attribuisca il reddito integralmente all’intestatario del CIN o dell’account della piattaforma telematica. Per contro, resta fermo il principio generale secondo cui i redditi immobiliari spettano ai titolari del diritto reale in proporzione alle rispettive quote di possesso, salvo che sussista un diverso titolo giuridico idoneo a giustificare una differente imputazione.
Pertanto, la soluzione adottata nel 2025, consistente nell’imputare il reddito al 50% a ciascun comproprietario e nel riconoscere la ritenuta esclusivamente al soggetto cui la piattaforma ha intestato la Certificazione Unica, appare certamente sostenibile e coerente con i principi generali che regolano la tassazione degli immobili in comproprietà.
Il vero nodo interpretativo riguarda piuttosto la gestione della ritenuta certificata ad un solo soggetto, tema sul quale, allo stato, non risultano chiarimenti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate specificamente riferiti alle locazioni brevi gestite tramite piattaforme digitali.
Quesito n. 2 – Importo delle locazioni da inserire in dichiarazione
Domanda
Spesso gli immobili da dare in locazione vengono affidati dai proprietari ad host imprenditori che gestiscono le locazioni, la consegna chiavi, le pulizie, ecc. incassano il lordo delle locazioni e girano al locatore l’importo al netto della loro commissione e di altri costi, esempio le pulizie. Il locatore deve dichiarare il netto ricevuto dall’host oppure il canone lordo?
Risposta
Il locatore deve dichiarare il lordo perché il locatario che ha pagato il canone all’host ha pagato una somma unitaria che per accordi tra host e locatore in parte verrà trattenuta come provvigione e delle altre spese.
Quesito n. 3 – Locazione turistica in dichiarazione. Non deducibili i cosi di agenzia
Domanda
Un contribuente affitta un immobile di proprietà sito in Provincia di CN per 15 gg. ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c, Legge n. 431/1998. Contratto per finalità turistica. Il reddito lo indico ovviamente nel quadro B, la scelta per la cedolare indicata nel contratto è vincolante? Le spese dell’Agenzia che ha trovato il conduttore sono deducibili o rientrano nel concetto del 5% di detrazione forfait?
Risposta
Preliminarmente si osserva che il contratto non è soggetto ad obbligo di registrazione, trattandosi di una locazione di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno tra le medesime parti. Ciò posto, pur essendo stato redatto un contratto in forma scritta, non si comprende la ragione per la quale sia stato indicato il regime fiscale che il locatore intende adottare.
È vero che l’opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, ma in una locazione turistica della durata di soli 15 giorni tale previsione risulta priva di concreta rilevanza, non essendovi alcun aggiornamento ISTAT suscettibile di applicazione. La scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca resta pertanto, nella sostanza, una questione che attiene esclusivamente alla posizione fiscale del locatore.
L’eventuale opzione per la cedolare secca comporta l’impossibilità di dedurre qualsiasi costo riferibile alla locazione. Anche nell’ipotesi ditassazione ordinaria, le provvigioni corrisposte all’agenzia immobiliare per la ricerca del conduttore non sono deducibili, in quanto il reddito fondiario non è determinato sulla base dei costi effettivamente sostenuti dal proprietario.
Quesito n. 4 – Intermediario immobiliare: aliquota IVA per fattura al cliente turista finale
Domanda
Un intermediario gestisce una struttura privata e fattura direttamente al cliente finale (turista). Nel fatturare ribalta direttamente i costi di Booking, l’aliquota IVA da utilizzare in fattura è 10 o 22%?
Risposta
L’aliquota IVA da applicare è 10% per l’intero importo del soggiorno.
In Italia, le prestazioni di alloggio sono soggette a IVA ridotta al 10% (Tabella A, Parte III, D.P.R. n. 633/1972). Quando si emette fattura al turista, l’intero corrispettivo (inclusivo di quanto pagato a Booking come commissione) segue il regime del servizio principale. Non è corretto scorporare e fatturare la commissione al 22% come spesa separata o voce autonoma, poiché l’intermediazione è accessoria e non cambia la natura del servizio ricettivo.
Quesito n. 5 – Comproprietà e locazioni turistiche: ripartizione del reddito
Domanda
Ho il caso di due coniugi comproprietari di una casa al lago affittata tramite Airbnb. Nel 2025 in sede di dichiarazione mi sono comportata come erano le regole per l’anno scorso: reddito ripartito al 50% ciascuno ma la ritenuta in capo solo a chi è intestatario del CIN. Ho letto la risposta ad un quesito simile e ora viene detto che reddito e ritenuta va tutto in capo ad uno solo.
Risposta
La Certificazione Unica (CU) emessa da Airbnb riporta sempre un solo intestatario e, di conseguenza, la ritenuta viene imputata interamente a quel codice fiscale. Tuttavia, ai fini fiscali, la regola è rimasta invariata e si basa sulla titolarità reale: i redditi devono essere dichiarati da tutti i comproprietari in base alle rispettive quote di possesso (es. 50% ciascuno per i coniugi).
La prassi corretta dell’Agenzia delle Entrate per sanare l’asimmetria prevede la seguente procedura:
- Dichiarazione dei redditi: entrambi i coniugi devono dichiarare la propria quota di reddito (per esempio, 50% ciascuno).
- Scomputo della ritenuta: l’intestatario della CU deve indicare la ritenuta subita e scomputarla dal totale delle proprie imposte.
- Compensazione interna: poiché la ritenuta è stata versata interamente per un solo coniuge, il coniuge che ha scaricato la ritenuta dovrà riversare la quota parte spettante all’altro coniuge, pareggiando i conti.
Quesito n. 6 – Immobili patrimonio per società immobiliare: canone di locazione da dichiarare con criterio di competenza
Domanda
S.a.s. di gestione immobiliare ha immobili abitativi di proprietà (in bilancio sono nelle immobilizzazioni materiali) che dà in locazione. Ai fini redditi tassa come reddito fondiario art. 90 TUIR, oppure a costi e ricavi in quanto oggetto dell’attività? Se la s.a.s. fa spese di ristrutturazione edilizia, possono essere detratte dai soci con il massimale di 96.000 di spesa?
Risposta
La partecipazione al reddito d’impresa degli immobili abitativi affittati è riconducibile all’art. 90 del TUIR. Quindi criterio fondiario, canone di locazione da dichiarare in base al criterio di competenza temporale al netto delle sole spese di manutenzione ordinaria per importo non superiore al 15% del canone e non differenza tra ricavi e costi.
Quesito n. 7 – Immobili strumentali estromessi
Domanda
Gli immobili strumentali, per natura e/o destinazione, per i quali è stata effettuata l’estromissione ma che continuano ad essere utilizzati nell’impresa, devono essere dichiarati nel quadro B, oppure stante il loro concorso alla produzione del reddito d’impresa non vanno dichiarati nel quadro B?
Risposta
L’immobile estromesso è considerato a disposizione del proprietario nella sfera privata. Va quindi dichiarato nel Quadro B come reddito fondiario, calcolato sulla base della rendita catastale rivalutata e non concorre più alla formazione del reddito d’impresa nel caso in cui l’estromissione si riferisca all’immobile posseduto dalla ditta individuale.
L’estromissione, quindi, comporta il trasferimento del bene dalla sfera aziendale a quella personale, ma questo non esonera dal pagamento dell’imposta. Il fatto che il bene continui a essere utilizzato direttamente nell’impresa individuale non cambia questa regola fiscale fondamentale: l’estromissione spezza definitivamente la qualifica di bene d’impresa, trasferendo l’immobile nella sfera privata del contribuente.
L’immobile va inserito nel Quadro B indicando la rendita catastale rivalutata. Deve essere utilizzato il codice 10 (immobile pertinente ad immobili tenuti a disposizione) oppure il codice per gli immobili a disposizione. Questo perché, appartenendo ora alla sfera privata del contribuente persona fisica, non genera un reddito da locazione effettivo ma concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF come reddito fondiario (rendita catastale).
Nessun concorso al reddito d’impresa: l’immobile non concorre più a formare il reddito d’impresa (Quadro RE o RF/RG), in quanto i relativi costi e ammortamenti non sono più deducibili dal fatturato aziendale.
Ai fini IMU, l’immobile segue le regole previste per il patrimonio privato del possessore (con le relative aliquote ordinarie o agevolate deliberate dal Comune in cui si trova l’immobile, ad esempio Pistoia). Dal punto di vista soggettivo, l’IMU rimane a carico del titolare dell’immobile.
Quesito n. 8 – Spese manutenzione/miglioramento immobili uso professionale A/10
Domanda
Un professionista ha ristrutturato un A/10 per uso professionale esclusivo, ha fatto anche un piccolo ampliamento. La parte in ampliamento può essere dedotta?
Risposta
Si ritiene che i costi sostenuti per l’ampliamento e la ristrutturazione dell’immobile accatastato come A/10 (ufficio o studio privato) possono essere dedotti dal professionista, a condizione che l’immobile sia utilizzato esclusivamente per l’attività professionale (sennò si viaggia con il sistema promiscuo con deduzione al 50%).
Quesito n. 9 – Indicazione in dichiarazione immobile A/10
Domanda
Un professionista ha un immobile A/10 nel quale esercita la propria attività. Nella dichiarazione dei redditi viene indicato nel quadro RB con codice 9 (altri casi) e viene tassato di conseguenza. Non è indicato nel quadro che è strumentale. È corretto?
Risposta
Ai sensi dell’art. 43 del TUIR, gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio della professione (come un ufficio categoria A/10) sono considerati strumentali per natura.
I beni strumentali non generano reddito fondiario e, pertanto, non devono essere dichiarati nel quadro RB (destinato ai redditi dei fabbricati).
Nella dichiarazione dei redditi, l’immobile deve essere gestito in questo modo:
- Esclusione dal quadro RB (l’inserimento nel quadro RB con codice 9 – immobili a disposizione – è un errore formale e sostanziale).
- Inserimento nel quadro RE: la presenza dell’immobile va indicata nel quadro RE (quadro dei dati strutturali del lavoro autonomo) per identificare i beni ammortizzabili o le spese d’uso.
Quesito n. 10 – Avviso di liquidazione agevolazione prima casa per mancato trasferimento
Domanda
Contribuente acquista un immobile 10/2021. L’operazione era ambiziosa e implicava il superbonus 110. L’atto di acquisto prevedeva l’impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi, la pratica edilizia demolizione e la ricostruzione. Ad oggi l’immobile non risulta ancora abitabile. A maggio 2026 arriva avviso di liquidazione per imposta registro per mancato trasferimento residenza. Come comportarsi?
Risposta
Per difendersi dall’avviso di liquidazione per decadenza dell’agevolazione prima casa, si deve dimostrare che il ritardo è dovuto a causa di forza maggiore “oggettiva e imprevedibile” e avvalersi delle proroghe legislative superbonus (che portano i termini fino a 30 mesi dalla fine dell’emergenza Covid).
Per gestire la situazione, è necessario seguire questi passi:
- verificare la proroga dei termini (superbonus + Covid).
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i termini per il trasferimento di residenza (fissati a 18 mesi) per immobili interessati da interventi superbonus sono stati sospesi durante il periodo Covid. - I 30 mesi di tempo per stabilire la residenza decorrono dal 30 ottobre 2023 (fine della sospensione dei termini disposta dal D.L. n. 198/2022). Il nuovo termine per il contribuente scadeva quindi il 30 aprile 2026.
Quesito n. 11 – Versamento IMI immobile strumentale ceduto
Domanda
Una s.r.l. il 9 aprile 2026 cede l’immobile strumentale, l’IMU calcolata per il periodo di possesso di 3 mesi va versata tutta con il versamento dell’acconto il 16 giugno 2026 oppure può dividere il versamento in 2 quote di uguale importo ed effettua un versamento in acconto ed un versamento a saldo il 16 dicembre 2026?
Risposta
L’IMU per l’immobile ceduto il 9 aprile 2026 va versata in un’unica soluzione entro la scadenza dell’acconto del 16 giugno 2026. La legge non consente di rateizzare a dicembre il pagamento di un immobile che non è più in vostro possesso da inizio anno.
Quesito n. 12 – Affitto in immobile di residenza e gestione dell’ IMU
Domanda
In Lombardia un contribuente ha aperto partita IVA (per scelta non per obbligo) con ATECO 55.20.42 (alloggi in camere, case e appartamenti). Avendo una casa grande affitta delle camere, chiediamo come comportarci ai fini IMU. Qualora fosse dovuta risulta deducibile dal reddito d’impresa?
Risposta
Se il contribuente ha aperto una partita IVA con codice ATECO 55.20.42 e svolge un’attività ricettiva extra-alberghiera affittando camere della propria abitazione, la risposta dipende da come viene concretamente utilizzato l’immobile.
Se il contribuente continua ad avere nell’immobile la residenza anagrafica, continua a dimorarvi abitualmente, concede in uso soltanto alcune camere agli ospiti, l’immobile può continuare a qualificarsi come abitazione principale ai fini IMU. In linea generale l’utilizzo parziale dell’abitazione per attività ricettiva non determina automaticamente la perdita dell’agevolazione. Occorre però verificare la disciplina comunale e la concreta configurazione dell’attività. In Lombardia non esiste una norma regionale IMU che faccia decadere automaticamente dall’esenzione. La questione resta ancorata alla nozione nazionale di abitazione principale.
Se invece l’immobile è sostanzialmente trasformato in struttura ricettiva e il contribuente non vi dimora più abitualmente, l’esenzione viene meno.
L’IMU è integralmente deducibile dal reddito d’impresa solo se riferita a immobili strumentali. Dal 2022 la deduzione è pari al 100% ai fini IRPEF/IRES, mentre resta indeducibile ai fini IRAP.
Il problema è che l’immobile che il contribuente utilizza come abitazione e nel quale affitta alcune camere non è normalmente un immobile strumentale per natura né per destinazione esclusiva. Anzi, la normativa e la prassi hanno sempre escluso la deducibilità dell’IMU per immobili utilizzati promiscuamente per attività e uso personale/familiare.
Quesito n. 13 – IMU su pertinenza abitazione locata
Domanda
Cliente ha due proprietà: un immobile (locato) ed una pertinenza (non locata). Ha la residenza in altro immobile con il marito (il quale ha 100% proprietà). In assenza di immobile adibito ad abitazione principale, è possibile assoggettare la pertinenza all’esenzione IMU oppure è considerata comunque a disposizione e quindi soggetta a IMU?
Risposta
L’esenzione IMU per le pertinenze non è autonoma, ma è strettamente collegata all’esistenza di una abitazione principale.
L’art. 1, comma 741, lett. b), della Legge n. 160/2019 definisce infatti abitazione principale l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente e considera pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente quelle classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 (una per ciascuna categoria) destinate in modo durevole al servizio della stessa. Dunque, la risposta purtroppo è negativa.
Quesito n. 14 – Fondazione ENC possibile richiedere l’esenzione IMU
Domanda
Un fondazione ente non commerciale (non iscritta al RUNTS) gestisce un complesso immobiliare destinato a scuole pubbliche e organizza alcuni eventi culturali occasionali, elargisce borse di studio, elargisce contributi ad associazioni. Sugli immobili oggetto di locazione paga l’IMU, sulla sede, dove svolge attività amministrativa (riunioni CDA, incontri CDI ecc.), possiamo chiedere l’esenzione IMU?
Risposta
Sì, si può richiedere l’esenzione IMU per la sede amministrativa, ma solo a condizioni molto rigide.
Per goderne, l’immobile deve essere sia posseduto dall’ente che utilizzato direttamente per lo svolgimento esclusivo di attività istituzionali con modalità non commerciali.
L’esenzione (stabilita dall’art. 7, comma 1, lett. i), del D.Lgs. 504/1992 e dal D.M. n. 200/2012 del MEF) è subordinata a due requisiti fondamentali:
- requisito oggettivo (destinazione d’uso): l’immobile deve essere utilizzato esclusivamente per attività di assistenza, beneficenza, istruzione, educazione, culturali, scientifiche o di culto.
- requisito soggettivo (non commercialità): le attività svolte devono essere prive di scopo di lucro e non devono porsi in concorrenza con operatori di mercato che perseguono fini di lucro.
Quesito n. 15 – Pertinenza e diritto di abitazione
Domanda
Contribuente titolare di diritto di abitazione su casa più box ereditate per decesso del coniuge. Fino al 31 dicembre 2025 il contribuente utilizza i predetti fabbricati come abitazione principale e pertinenza. A gennaio 2026 il fabbricato abitativo è posto in locazione, mentre la pertinenza rimane della disponibilità del contribuente. È corretto non assoggettare ad IMU la sola pertinenza?
Risposta
La nozione civilistica di pertinenza (art. 817 c.c.) continua certamente a sussistere, ma ai fini IMU l’esenzione è riconosciuta solo alle pertinenze dell’abitazione principale. Se l’abitazione principale non è più tale, la pertinenza non può mantenere autonomamente il beneficio.
Quesito n. 16 – IMU prima casa
Domanda
Un soggetto titolare di un immobile che oggi è la sua prima casa si sposerà e di conseguenza trasferirà la residenza (stessa via, stesso civico, stesso condomino) nella casa dove vivrà con la moglie e la figlia. A questo punto la sua casa perderà il titolo di prima casa ai fini IMU?
Risposta
Sì, la sua attuale casa perderà i requisiti di esenzione IMU come abitazione principale, a meno che non si tratti di due appartamenti distinti con subalterni catastali separati, anche se si trovano nello stesso condominio e allo stesso numero civico.
La sua situazione cambierà con la perdita dell’esenzione IMU, ai fini IMU, l’abitazione principale richiede contestualmente la residenza anagrafica e la dimora abituale.
Se trasferisce la residenza altrove, per lo Stato quell’immobile diventa a tutti gli effetti una seconda casa, soggetta al pagamento dell’imposta.
Se lui e sua moglie avessero la residenza in due immobili distinti (anche nello stesso stabile, purché siano due unità immobiliari autonome accatastate separatamente), la giurisprudenza riconosce l’esenzione IMU su entrambe le abitazioni, a patto che entrambi i coniugi dimostrino di dimorarvi effettivamente e abitualmente. Se invece sposteranno la residenza esattamente nello stesso appartamento in cui risiede, il suo vecchio immobile sarà considerato a disposizione e sconterà l’IMU ordinaria.
Quesito n. 17 – Locazione brevi: ai fini del conteggio rileva l’unità immobiliare
Domanda
Nelle locazioni brevi un appartamento con tre camere locate separatamente, si considera sempre unico appartamento?
Risposta
Si riporta la norma:
“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.”.
Dunque, salvo che le camere costituiscano autonome unità immobiliari catastalmente distinte, ai fini del conteggio continua a rilevare l’unità immobiliare e non il numero delle camere locate.
Quesito n. 18 – Servizio Wi-FI nelle locazioni brevi
Domanda
Il servizio WI-FI a disposizione del locatario in una locazione breve è ammesso?
Risposta
Si è stato espressamente previsto in via interpretativa dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 24 del 12 ottobre 2017. Si ritiene che analogo regime possa riguardare anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dall’art. 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo.
Quesito n. 19 – Residenza e locazioni brevi
Domanda
Si può avere la residenza nell’appartamento destinato anche a locazioni brevi e usufruire pertanto di tutte le agevolazioni previste (acquisto prima casa, IMU, ecc.)?
Risposta
Risulta possibile mantenere la residenza e affittare l’immobile per brevi periodi, ma per conservare le agevolazioni (come l’esenzione IMU e il bonus prima casa) la casa deve rimanere la tua dimora abituale. Gli affitti non devono trasformare l’immobile in una struttura turistica a tempo pieno.
Quesito n. 20 – Competenza reddito da locazioni turistiche in comodato d’uso
Domanda
Il reddito da locazione turistica relativa ad un appartamento detenuto con contratto di comodato va dichiarato dal comodatario come reddito diverso? Il proprietario non deve dichiarare nulla nel quadro RB, salvo la rendita?
Risposta
In caso di locazione turistica (locazione breve) di un appartamento detenuto in comodato, il comodatario deve dichiarare i redditi percepiti come redditi diversi. Tuttavia, non è vero che il proprietario non deve dichiarare nulla giacché il proprietario (comodante) resta comunque obbligato a dichiarare l’immobile nel quadro dei redditi fondiari.
Quesito n. 21 – Locazione breve tramite booking e l’host: gestione delle CU
Domanda
Nel caso affidassi il mio immobile destinato a locazione breve a booking e a un l’host terzo che incassa direttamente da booking e dai clienti, quante CU dovrei ricevere? Da booking e dall’host che incassa direttamente o solo dall’host?
Risposta
Il comportamento appare anomalo. Non è chiaro chi di fatto affitta l’immobile: il proprietario (persona fisica Caio) o l’host terzo?
Se nella piattaforma l’affitto è fatto a nome dell’host la piattaforma che incassa il canone certificherà la ritenuta del 21% all’host.
L’host deve dichiarare il relativo reddito a locazione breve scomputando la ritenuta.
Non è chiaro a che titolo l’immobile di proprietà di Caio sia nella disponibilità dell’host: presumibilmente un contratto ordinario di locazione che però non si concilia con il fatto che il canone di locazione è non prefissato, variabile ed eventuale (incasso al netto della provvigione).
Se invece su Booking compare come locatore il proprietario dell’immobile ma tale caricamento viene effettuato dall’host che ha indicato il proprio conto corrente si configura un mandato all’incasso da parte del proprietario e all’host il qual nel rigirare la somma al netto della propria provvigione non rilascerà alcuna CU.
Quesito n. 22 – Locazione brevi e trattamento privacy dei documenti dei turisti
Domanda
Se un proprietario loca a turisti (con o senza intermediario) e fa firmare al turista un contratto, chiedendo i documenti identificativi per fare le obbligatorie comunicazioni a Questura e Comune, deve poi tenere insieme al contratto anche le copie dei documenti identificativi o va incontro a obblighi anche per il trattamento dei dati/privacy? In generale, che documentazione deve conservare?
Risposta
La normativa sulla privacy prevede l’obbligo di identificare l’ospite ma non di fotocopiare i suoi documenti. Una breve locazione di tipo turistico non sembra giustificare la pratica di fotocopiare il documento di identità. Anzi, molte strutture che chiedono di inviare il documento via WhatsApp o e-mail prima dell’arrivo si espongono a profili privacy non banali.
Quesito n. 23 – Errori nella registrazione con opzione della cedolare secca
Domanda
Una società ha stipulato n. 3 contratti di locazione transitori con 3 privati locatori. Ha incaricato un’agenzia di servizi per la registrazione dei contratti. Si è accorta che l’agenzia in sede di registrazione ha optato per la cedolare secca indicando come locatore l’amministratore unico (invece della società). La società ha già emesso fatture per sublocazione. Come risolvere la situazione?
Risposta
Mi parrebbe ineluttabile effettuare una rettifica della comunicazione all’Agenzia delle Entrate trattandosi di evidente errore materiale.
Tuttavia, Il punto centrale è che una società non può esercitare l’opzione per la cedolare secca, poiché il regime è riservato alle persone fisiche che locano immobili abitativi al di fuori dell’esercizio di impresa o professione. Pertanto, se nel modello RLI è stato indicato come locatore l’amministratore unico persona fisica anziché la società, la registrazione contiene un doppio errore sostanziale.
Quesito n. 24 – Property manager: adempimenti
Domanda
Il c.d. property manager che gestisce locazioni brevi per conto terzi (senza incassare i canoni) deve fare la comunicazione dei contratti il prossimo 30 giugno?
Risposta
Se il soggetto ha svolto attività di intermediazione nella conclusione del contratto di locazione breve ed è a conoscenza dei dati del contratto, è tenuto agli obblighi di comunicazione previsti dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, anche nel caso in cui non abbia incassato i canoni. Se, invece, ma non ha partecipato alla conclusione del contratto, allora la risposta è no.
Quesito n. 25 – Restituzione caparra: aspetti contabili
Domanda
S.r.l. immobiliare di gestione a cui viene riconosciuto dal promittente venditore il doppio della caparra che lo stesso aveva ricevuto in sede di preliminare. Per entrambe le parti, ai fini dell’imputazione a bilancio, trattasi di sopravvenienze deducibili e/o tassabili in dipendenza del soggetto che paga/riceve?
Risposta
Per il promissario acquirente (s.r.l. immobiliare) la restituzione della caparra (100.000 euro nell’esempio) chiude semplicemente il credito iscritto nell’attivo.
La maggior somma percepita (100.000 euro) costituisce un provento straordinario secondo la vecchia terminologia oggi una componente positiva di reddito classificata nelle voci ordinarie del conto economico secondo OIC 12.
In sostanza si genera una sopravvenienza attiva (o altro provento a seconda dell’impostazione contabile adottata). L’importo eccedente la caparra originaria costituisce una componente positiva imponibile.
Per il promittente venditore la restituzione della caparra chiude il debito. L’ulteriore somma corrisposta costituisce una componente negativa di reddito.
Contabilmente la si vede normalmente transitare tra gli oneri diversi di gestione.
Tale conclusione appare a nostro avviso confermata anche qualora l’immobile oggetto del preliminare abbia natura abitativa e costituisca, per la società immobiliare, un immobile patrimonio ai sensi dell’art. 90 del TUIR. Infatti, il componente positivo o negativo in esame non deriva dalla proprietà, dal possesso, dalla gestione o dalla locazione dell’immobile, bensì dall’inadempimento di un’obbligazione contrattuale nascente dal contratto preliminare.
La corresponsione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. rappresenta quindi l’effetto patrimoniale di una vicenda negoziale e non un componente reddituale direttamente riferibile all’immobile.
Ne consegue che non sembrano trovare applicazione le limitazioni previste dall’art. 90 del TUIR per i componenti negativi relativi agli immobili patrimonio, trattandosi invece di componenti reddituali riconducibili al rapporto contrattuale intercorso tra le parti e, come tali, soggetti alle ordinarie regole di determinazione del reddito d’impresa.
Quesito n. 26 – Ecobonus condominio in dichiarazione s.r.l.
Domanda
Una società per sostituzione impianti climatizzazione evoluti 2024, l’ecobonus art. 1, comma 347, Legge n. 296/2006 è 65%, con 30mila euro per unità. Sul condominio, il limite è su edificio, moltiplicando il limite per N unità (circolare n. 28/2022). Ciascun condòmino può fruire della detrazione anche se superiore al limite teorico riferibile alla singola unità. Come indicare in RS? Codice 4, il software blocca detrazioni superiori a 30 mila euro.
Risposta
Per quanto indicato si potrebbe operare come segue giacché i software di compilazione fiscale spesso bloccano le detrazioni superiori a 30.000 euro per immobile.
Suddivisione immobile:
- Nel prospetto dedicato agli immobili in condominio, inserisci l’intervento suddividendo l’immobile in più unità fittizie (es. inserendo la stessa particella catastale più volte), in modo da caricare la spesa totale spettante spalmandola su più righe e raggirare il blocco del software sul massimale teorico.
- Codice 4: Indicare la detrazione con codice 4 nel riquadro dell’ecobonus (sez. IV del 730 o righi RS del modello Redditi) attesta proprio che la detrazione è riferita a interventi per cui spetta la misura del 65% sulle parti comuni dell’edifici.
Quesito n. 27 – Locazione di tipo transitorio
Domanda
Nel caso in cui un privato (locatore) affitta un appartamento ad uso abitativo ad un privato (locatario) per fini di studio per un periodo di 4 mesi, può stipulare un contratto a canone concordato applicando la cedolare secca al 10%?
Risposta
Il contratto per studenti universitari ex art. 5, comma 2, Legge n. 431/1998 deve avere una durata compresa tra 6 e 36 mesi.
Pertanto, un contratto di soli 4 mesi non può essere qualificato come contratto per studenti universitari.
Tuttavia, se l’esigenza abitativa temporanea dello studente è adeguatamente documentata, può essere stipulato un contratto di natura transitoria ex art. 5, comma 1, Legge n. 431/1998, avente durata da 1 a 18 mesi.
Se il contratto transitorio:
- è stipulato nel rispetto dell’accordo territoriale applicabile prevede un canone determinato secondo le regole del canone concordato,
- è correttamente motivata l’esigenza temporanea il locatore persona fisica
può optare per la cedolare secca al 10%.
Pertanto, nel caso prospettato, la soluzione corretta non è il contratto per studenti universitari, bensì il contratto transitorio a canone concordato, al quale può essere applicata la cedolare secca con aliquota ridotta del 10%, purché sussistano gli ulteriori requisiti previsti dalla normativa vigente.
Quesito n. 28 – Partita IVA e locazione immobili ordinaria
Domanda
Un contribuente lavoratore dipendente part-time è proprietario di alcuni immobili che affitta con contratto ordinario 4+4 o contratto transitorio. Può aprire partita IVA forfetario? In caso affermativo, il fatto di essere dipendente part time fa scattare l’obbligo INPS? Gli immobili, acquistato da privato, possono essere comunque gestiti dall’eventuale partita IVA?
Risposta
La risposta è negativa.
L’apertura di una partita IVA, anche in regime forfetario, non consente di trasformare in attività d’impresa la mera locazione di immobili abitativi posseduti a titolo personale e concessi in locazione mediante contratti ordinari 4+4 o contratti transitori.
La gestione passiva del patrimonio immobiliare mediante locazione costituisce infatti attività produttiva di reddito fondiario e non attività d’impresa. Di conseguenza, gli immobili continuano a generare redditi fondiari (o redditi assoggettati a cedolare secca, ove esercitata l’opzione) e non possono essere attratti nell’ambito di una partita IVA individuale semplicemente per scelta del contribuente.
Proprio per tale motivo, in assenza di una reale attività economica diversa dalla mera locazione di immobili propri, il Registro delle imprese per prassi non procedere all’iscrizione dell’attività, mancando il presupposto dell’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Ne consegue che le ulteriori questioni relative al regime forfetario o all’iscrizione INPS risultano, nel caso prospettato, sostanzialmente superate.
Il fatto che il contribuente sia lavoratore dipendente part-time non assume infatti rilievo, poiché manca a monte un’attività imprenditoriale o professionale suscettibile di essere esercitata tramite partita IVA.
Diverso sarebbe il caso in cui il contribuente svolgesse un’effettiva attività d’impresa immobiliare (ad esempio attività ricettiva, gestione imprenditoriale di locazioni brevi, compravendita immobiliare, servizi immobiliari, ecc.), fattispecie che tuttavia non ricorre nel caso descritto, caratterizzato dalla mera locazione di immobili abitativi di proprietà.
Quesito n. 29 – Immobile in comproprietà e unica CU per locazioni
Domanda
Immobile di proprietà di entrambi i coniugi al 50%, Booking emette una sola CU a nome della moglie per il totale dell’affitto, la ritenuta la scarica solo la moglie per intero o solo al 50%?
Risposta
La circolare n. 24/E/2017 e le successive istruzioni spiegano chi deve operare la ritenuta e come certificarla, ma non risolvono in modo esplicito questo caso pratico.
In assenza di chiarimenti ufficiali si registrano differenti comportamenti operativi.
Nella prassi si vedono tre comportamenti:
- Soluzione 1 (più diffusa): CU e ritenuta al marito. In dichiarazione, marito reddito 50%, moglie reddito 50%, ritenuta utilizzata dal marito. È la soluzione più usata, ma tecnicamente non è impeccabile perché il marito utilizza un credito riferito anche a redditi dichiarati dalla moglie.
- Soluzione 2: Reddito e ritenuta entrambi al 100% al marito. Fiscalmente molto lineare con la CU. Ma civilisticamente e catastalmente poco convincente se la moglie possiede il 50%.
- Soluzione 3: Mandato scritto tra coniugi e ripartizione di reddito e ritenuta al 50%. È probabilmente la più corretta sul piano sostanziale, ma richiede una certa ricostruzione documentale.
Quesito n. 30 – Immobile al posseduto al 50% assegnato all’ex coniuge
Domanda
Un immobile posseduto al 50% ed assegnato all’ex moglie. Essendo esente IMU per il marito produce reddito fondiario sul suo 50%, è corretto?
Risposta
Si è corretto. La casa familiare assegnata all’ex coniuge produce comunque un reddito fondiario (IRPEF) in capo al marito per la sua quota del 50%, indipendentemente dall’esenzione IMU e dal fatto che non abbia la materiale disponibilità dell’immobile.
La separazione e l’assegnazione giudiziale dell’immobile comportano due regole ben distinte per le imposte.
- Ai fini IMU: Esenzione – L’immobile assegnato è considerato abitazione principale per il coniuge assegnatario (l’ex moglie). Di conseguenza, nessuno dei due coniugi è tenuto a versare l’IMU per quella casa (a patto che l’assegnataria vi mantenga la residenza e la dimora abituale). Lasoggettività passiva IMU per l’ex marito decade completamente.
- Ai fini IRPEF: Reddito Fondiario – L’Agenzia delle Entrate stabilisce che il diritto dell’ex coniuge assegnatario è un diritto personale di godimento (stabilito dal giudice) e non un diritto reale (come l’usufrutto). Per questo motivo, la nuda proprietà resta in capo ai proprietari. Il marito deve continuare a dichiarare il 50% dell’immobile nel proprio Modello 730/Redditi, indicandolo con la rendita catastale rivalutata
Quesito n. 31 – Dopo la cessione dell’unica azienda individuale, i canoni di locazione sono reddito fondiario
Domanda
Ditta individuale che esercitava gestione di asilo nido in immobile strumentale di proprietà, a fine anno cede il ramo d’azienda della gestione del nido con efficacia 1° gennaio 2026 e concede in locazione all’acquirente l’immobile strumentale.
Al Registro imprese è stata fatta la variazione per la cessione del ramo d’azienda di gestione nido d’infanzia e mantenuta l’iscrizione con il codice attività della locazione di immobili propri. Al momento il Registro imprese non ha fatto alcuna opposizione al mantenimento dell’iscrizione. Si richiede un parere sull’impostazione attuale, se è condivisibile ovvero se ci se debba attendere una richiesta di cancellazione.
Dal punto di vista dei redditi, è corretto compilare il quadro RG per prestazione di servizi e continuare a dedurre l’ammortamento?
Risposta
Nel caso descritto l’imprenditore individuale ha ceduto l’unico ramo d’azienda esercitato, ossia l’attività di gestione dell’asilo nido, mantenendo esclusivamente la proprietà dell’immobile e concedendolo successivamente in locazione all’acquirente.
Una volta ceduta l’unica attività imprenditoriale, viene meno l’esercizio dell’impresa e la mera percezione di canoni derivanti dalla locazione di un immobile proprio non è normalmente idonea a configurare un’attività d’impresa in capo a una persona fisica.
Venuta meno l’impresa, l’immobile non può più essere considerato inserito in un contesto produttivo e deve ritenersi confluito nella sfera privata del contribuente.
Conseguentemente, i canoni percepiti assumono natura di reddito fondiario e devono essere dichiarati secondo le regole proprie degli immobili locati, mediante compilazione del quadro RB della dichiarazione dei redditi.
Per la stessa ragione non risulta più possibile dedurre le quote di ammortamento del fabbricato, trattandosi di un bene che non è più impiegato nell’esercizio di un’attività d’impresa.
Sotto il profilo amministrativo, pertanto, la criticità principale non sembra essere la qualificazione fiscale dei canoni, bensì il fatto che sia stata presentata una pratica di variazione dell’attività con mantenimento dell’iscrizione della ditta individuale e attribuzione di un codice ATECO riferito alla locazione di immobili propri.
Più correttamente, una volta ceduto l’unico ramo aziendale, avrebbe dovuto essere comunicata la cessazione dell’attività d’impresa.
Il fatto che il Registro delle imprese abbia momentaneamente accettato la pratica non modifica la sostanza della fattispecie, che appare caratterizzata dalla cessazione dell’impresa e dalla prosecuzione della sola gestione patrimoniale dell’immobile.
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