CIRCOLARE TUTTOQUESITI
Le risposte alle domande dei professionisti
DI LELIO CACCIAPAGLIA | 29 MAGGIO 2026
Si presentano le risposte ai quesiti pervenuti in occasione del Corso specialistico dal titolo “Immobili d’impresa: dal bilancio alla dichiarazione dei redditi”.
Un incontro formativo completo e operativo dedicato alla gestione degli immobili nelle imprese, che analizza in modo strutturato l’intero percorso dal bilancio alla dichiarazione dei redditi. L’incontro analizza le tematiche contabili, civilistiche e fiscali, dalla corretta classificazione OIC degli immobili alla loro rappresentazione in bilancio, fino agli effetti fiscali e dichiarativi. Sono approfondite le principali fattispecie legate agli immobili d’impresa: dalla distinzione tra immobili strumentali, patrimoniali e merce alle modalità di gestione in leasing e lease back, fino al trattamento delle spese di manutenzione, ordinarie e straordinarie, degli interessi su mutui e delle operazioni di demolizione e ricostruzione. Un focus importante è dedicato ai criteri di valutazione, allo scorporo del terreno, ai cambi di destinazione e alle relative implicazioni fiscali, con esempi pratici e richiami alla disciplina vigente e alla prassi dell’Agenzia delle Entrate. Con un approccio orientato alle soluzioni, il Corso offre strumenti concreti per interpretare la normativa e supportare decisioni aziendali più consapevoli ed efficienti, anche nei casi più complessi.
Quesito n. 1 – S.r.l. immobiliare: acquisto casa al mare e affitto agli amministratori
Domanda
Abbiamo una s.r.l. immobiliare proprietaria di vari immobili industriali affittati. Adesso acquisterà due abitazioni civili al mare che affitterà per tutto l’anno a canone di mercato ai due amministratori. Con contabilità separata a livello IVA pro-rata come ci comportiamo con i costi? Può essere fatto un 50% fringe benefit agli amministratori e 50% canone?
Risposta
Se l’immobile viene concesso all’amministratore dietro pagamento di un canone, l’eventuale fringe benefit nasce solo dalla differenza tra il canone di locazione a valore di mercato e quanto effettivamente corrisposto dall’amministratore.
Quindi: se il canone è realmente di mercato, in linea generale non si genera fringe benefit; se invece il canone è inferiore al valore normale, il fringe coincide con tale differenza.
Sul piano della deducibilità per la società, però, bisogna distinguere: se l’immobile è di proprietà della società, i costi deducibili restano limitati sostanzialmente alla rendita catastale / criteri previsti per gli immobili abitativi non strumentali; se l’immobile è detenuto in locazione o leasing, i relativi costi, salvo casi particolari, tendono a essere indeducibili.
Pertanto, non sembra corretto impostare l’operazione come “50% fringe benefit e 50% canone”: o c’è un canone congruo (e allora il fringe può essere nullo o marginale), oppure il beneficio deriva dall’uso a condizioni agevolate e va quantificato sulla differenza rispetto al valore normale.
Quesito n. 2 – Detrazione IVA costi ristrutturazione
Domanda
Una società immobiliare ha sostenuto costi per la ristrutturazione di un immobile che poi ha affittato a studenti per uso abitativo in esenzione IVA. L’IVA sugli acquisti è tutta indetraibile? Che strategia posso adottare per non perdere l’IVA sugli acquisti?
Risposta
L’unica strategia sarebbe quella di locare l’immobile con IVA ma chiaramente questo comporta un maggior onere per gli inquilini. Peraltro, la locazione può essere con IVA solo se la società proprietaria è l’impresa costruttrice degli immobili o li ha interamente ristrutturati.
Quesito n. 3 – Spese su immobili cat. C1: deducibilità e detraibilità IVA
Domanda
Nel caso di società immobiliare, le spese per manutenzione, ma anche mobilio ecc., relative ad un negozio cat. C1 concesso poi in affitto sono deducibili (reddito) e detraibili (IVA)? Nel caso di una rimessa (senza l’appartamento) in un condominio invece?
Risposta
Per un immobile commerciale C/1 la locazione può essere esente oppure imponibile IVA per opzione, ma nelle società immobiliari conviene quasi sempre optare per IVA; se la società fattura il canone con IVA al 22%, l’IVA su manutenzioni, ristrutturazioni, arredi, mobilio, impianti, spese tecniche e utenze è detraibile perché inerente ad attività imponibile, mentre i costi sono deducibili ai fini IRES secondo le ordinarie regole di competenza e inerenza; il mobilio, se resta di proprietà della società ed è destinato alla locazione arredata, è anch’esso detraibile e ammortizzabile.
Per il box se questo è autonomo, non pertinenziale e locato separatamente, può essere trattato come immobile strumentale con possibilità di opzione IVA, rendendo imponibile il canone e detraibile l’IVA sulle relative spese occorre al riguardo esercitare correttamente l’opzione per imponibilità IVA nel contratto, perché in mancanza di opzione la locazione può essere considerata esente con perdita della detrazione IVA.
Quesito n. 4 – Immobili abitativi merce: la gestione delle spese
Domanda
Per gli immobili abitativi classificati fra le merci di una impresa di compravendita e locazione immobili (abitativi e strumentali) le spese di manutenzione e di gestione sono tutte deducibili?
Risposta
Se si tratta di beni destinati alla rivendita non sono da considerarsi patrimoniali.
Le spese descritte è da ritenersi che afferiscano un periodo limitato che va dalla messa sul mercato dell’immobile alla sua cessione. In questo caso dette spese sono deducibili.
Quesito n. 5 – Trasferimento dell’immobile da rimanenza a patrimonio
Domanda
Volendo trasferire diversi immobili da rimanenza a patrimonio, come fare se il dato della rimanenza non consente di determinare la suddivisione del valore tra i vari immobili (le rimanenze sono un dato indistinto)? Serve una perizia tecnica, oppure cos’altro?
Risposta
Esistono varie strade da preferirsi nel seguente ordine:
- incaricare un tecnico che, in base al capitolato, dove sono indicati analiticamente i prezzi e i costi di ogni singolo componete dell’immobile, ricostruisca il costo di ognuno;
- se gli immobili sono omogenei tra loro si può ipotizzare di ripartire il costo in base ai mq di ognuno;
- fare riferimento alle rendite catastali di ognuno rispetto alla somme delle rendita catastali complessive.
È decisamente più affidabile e difficilmente smentibile il primo metodo.
Quesito n. 6 – Immobile C1 acquistato per darlo in affitto
Domanda
Una s.r.l. (supermercato) ha acquistato un immobile C1 dove non fa attività di impresa: ad oggi è dato in affitto a ditta individuale che lì svolge la sua attività. Fa regolare fattura mensile del canone. L’immobile va in ammortamento? L’ammortamento è deducibile visto che è un bene strumentale per natura C1? Se sì, posso dedurre solo l’80% e scorporare il terreno? O va tassato su base catastale?
Risposta
Si tratta di un immobile strumentale per natura (C1) da iscriversi nell’immobilizzazioni materiali e da ammortizzare in base alle aliquote del D.M. 31 dicembre 1988. Occorre scorporare il valore del terreno con l’aliquota del 30% se all’interno vi si svolge un attività di produzione o trasformazione di beni, diversamente lo scorporo è del 20%
Quesito n. 7 – Acquisto locale bar
Domanda
Nel caso di immobiliare costituita per acquistare un locale bar situato al piano terra di una palazzina di 3 piani. Va scorporato il valore del terreno? Come? Il bene e i costi di manutenzione si ammortizza e si deduce?
Risposta
Contabilmente si potrebbe anche fare a meno di scorporare il terreno (OIC e associazione DDCC), mentre fiscalmente (Agenzia Entrate) non ci sono eccezioni e va scorporato a fini fiscali.
La percentuale di scorporo dipende dall’attività che verrà svolta all’interno del locale dall’inquilino che lo prenderà in locazione e se verrà gestita una attività di bar lo scorporo è del 20%.
Quesito n. 8 – Immobile estromesso non è rilevante per l’impresa
Domanda
Ditta individuale artigiana con capannone estromesso nel 2023 ma ancora utilizzato nell’attività: le spese sostenute per il rifacimento del tetto sono detraibili ai fini IVA e il costo è capitalizzabile/ammortizzabile dalla ditta oppure indeducibile essendo l’immobile estromesso e quindi nella sfera privata del titolare?
Risposta
L’immobile non è più relativo alla impresa, dunque, l’IVA è indetraibile e i costi non sono deducibili.
Quesito n. 9 – Superbonus con sconto in fattura: indicazione in bilancio
Domanda
Il credito scomputato dalla fattura del fornitore nel superbonus va rilevato comunque in A5?
Risposta
Dal momento che si fa riferimento al credito si dà per scontato che ci si sta riferendo al credito d’imposta che ottiene il fornitore che ha concesso lo sconto in fattura. In questo caso il credito d’imposta non è un contributo in conto esercizio da rilevare in A5, ma rappresenta sostanzialmente una modalità di incasso del corrispettivo. Quindi il ricavo resta quello ordinario della prestazione effettuata verso il cliente e il credito fiscale sostituisce il credito commerciale/incasso che il cliente non paga.
In A5 eventualmente può transitare soltanto un differenziale positivo, ad esempio se il credito viene poi ceduto o utilizzato con un realizzo superiore rispetto al valore contabile.
Quesito n. 10 – S.s. e obbligo di patita IVA
Domanda
La s.s. deve avere la partita IVA?
Risposta
Solo se la società semplice svolge attività agricola diversamente se svolge solo attività immobiliare di gestione la partita IVA va chiusa prima della trasformazione.
Quesito n. 11- Conferimento di immobile personale in s.n.c.
Domanda
Ho una s.n.c. nella quale vorrei conferire un immobile personale di due dei quattro soci, per poi fare una scissione in due società con tutti gli altri immobili. Il socio che ha maggiore quota nel bene personale da conferire avrà un maggior credito da compensare con il valore degli altri immobili scissi. Che valore dare all’immobile da conferire, quello di mercato o anche inferiore?
Risposta
Il conferimento degli immobili da parte di una persona fisica in una società, ai sensi dell’art. 9 del TUIR, è considerata operazione realizzativa che sconta a tassazione in capo al socio.
Per individuare l’importo da tassare in capo allo stesso occorre distinguere tra conferimento di immobile posseduto da otre 5 anni (nessuna tassazione) da conferimento di immobile infra-quinquennale (tassazione). L’imponibile in questo caso è dato dalla differenza tra il valore di mercato dell’immobile conferito e il costo fiscale del medesimo sostenuto dal conferente.
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