CIRCOLARE MONOGRAFICA
Valutazione distinta della posizione fiscale di ciascun titolare per la cessione della piena proprietà di un immobile: caso esemplificativo con principali criteri applicabili
DI CARLA DE LUCA | 11 SETTEMBRE 2026
La vendita congiunta di un immobile sul quale insistono usufrutto e nuda proprietà richiede una valutazione distinta della posizione fiscale di ciascun titolare. Il corrispettivo deve essere ripartito tra i diversi diritti ceduti, utilizzando il loro valore economico o, in assenza di una perizia, i coefficienti fiscali riferiti all’età dell’usufruttuario. Per ciascun venditore occorre poi verificare il periodo di possesso, il costo fiscalmente riconosciuto, gli oneri inerenti documentati e l’eventuale applicazione dell’esclusione prevista per l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Particolare attenzione deve essere riservata alle spese edilizie e condominiali: esse possono incrementare il costo fiscale soltanto quando siano state effettivamente sostenute e documentate dal soggetto che realizza la plusvalenza. Devono inoltre essere verificati gli eventuali interventi superbonus, anche se eseguiti esclusivamente sulle parti comuni dell’edificio.
Premessa
La cessione della piena proprietà di un immobile può presentare profili fiscali meno immediati quando il diritto appartiene a soggetti diversi: da una parte l’usufruttuario, titolare del godimento del bene, e dall’altra i nudi proprietari. In tale situazione, la vendita al terzo acquirente realizza contestualmente il trasferimento di diritti autonomi, ciascuno caratterizzato da un proprio valore, da una distinta data di acquisto e da specifici costi fiscalmente riconosciuti.
Non è quindi sufficiente considerare unitariamente il prezzo indicato nel rogito. Occorre stabilire quale parte del corrispettivo spetti all’usufruttuario e quale ai nudi proprietari, per poi determinare separatamente l’eventuale plusvalenza di ciascun cedente.
L’analisi diventa ancora più delicata quando la nuda proprietà è stata acquistata da meno di cinque anni, l’immobile è utilizzato come abitazione principale dell’usufruttuario familiare e, successivamente all’acquisto, sono stati sostenuti lavori condominiali da uno solo dei titolari.
Il seguente approfondimento esamina tali aspetti attraverso un caso esemplificativo, costruito con dati e nominativi di fantasia, evidenziando i principali criteri applicabili ai sensi degli artt. 67 e 68 del TUIR e le verifiche documentali da effettuare prima del rogito.
Il caso
Il signor Mario Rossi ha acquistato un immobile nel 2012.
Nel 2023 ha ceduto a titolo oneroso la nuda proprietà ai due figli, Luca e Anna, conservando per sé l’usufrutto vitalizio.
Il prezzo complessivo corrisposto dai figli per l’acquisto della nuda proprietà è stato pari a 72.000 euro, suddiviso in parti uguali:
| Soggetto | Diritto acquistato | Costo sostenuto |
| Luca Rossi | 50% della nuda proprietà | € 36.000 |
| Anna Rossi | 50% della nuda proprietà | € 36.000 |
| Mario Rossi | Usufrutto vitalizio conservato | — |
Nel 2026 padre e figli intendono vendere congiuntamente l’intero immobile a un soggetto terzo per 180.000 euro.
Dopo l’acquisto della nuda proprietà sono stati eseguiti alcuni lavori condominiali. Le relative spese sono state pagate dall’usufruttuario e da lui utilizzate nella propria dichiarazione dei redditi ai fini della detrazione fiscale.
Il caso richiede di affrontare quattro questioni:
- come ripartire il prezzo di vendita tra usufruttuario e nudi proprietari;
- se dalla vendita emerga una plusvalenza imponibile;
- quali spese possano incrementare il costo fiscale della nuda proprietà;
- come considerare i lavori condominiali sostenuti dall’usufruttuario.
La vendita congiunta dei diritti
La proprietà dell’immobile è temporaneamente suddivisa tra:
- l’usufruttuario, che ha il diritto di utilizzare l’immobile e trarne i frutti;
- i nudi proprietari, ai quali appartiene la proprietà priva del diritto di godimento.
Per trasferire al compratore la piena proprietà è necessario che intervengano nell’atto sia l’usufruttuario sia i nudi proprietari.
Il prezzo complessivo non dovrebbe essere attribuito indistintamente ai venditori: deve essere ripartito tra il valore dell’usufrutto e quello della nuda proprietà.
Questa ripartizione è essenziale perché ciascun venditore deve valutare separatamente le conseguenze fiscali riferite al proprio diritto.
Come ripartire il prezzo
Il criterio principale dovrebbe essere il valore economico effettivo dei diritti alla data della vendita.
Le parti possono utilizzare una valutazione professionale, soprattutto quando le caratteristiche dell’immobile o dell’usufrutto giustificano valori differenti da quelli fiscali.
In assenza di una perizia, si possono assumere come parametro oggettivo i coefficienti fiscali previsti per la valutazione dell’usufrutto vitalizio.
Tali coefficienti dipendono:
- dall’età compiuta dall’usufruttuario;
- dal tasso assunto dalla normativa fiscale;
- dal valore della piena proprietà.
A parità di valore dell’immobile, l’usufrutto vale progressivamente meno con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario. La nuda proprietà assume invece un valore progressivamente maggiore.
| Si ipotizzi che Mario Rossi abbia 71 anni alla data del rogito e che, sulla base dei coefficienti applicabili nell’esempio, il valore dell’usufrutto sia pari al 40% della piena proprietà. Il prezzo di 180.000 euro sarebbe così ripartito: Diritto ceduto Percentuale Corrispettivo Usufrutto di Mario Rossi 40% € 72.000 Nuda proprietà complessiva 60% € 108.000 Quota di Luca Rossi 30% € 54.000 Quota di Anna Rossi 30% € 54.000 Totale 100% € 180.000 |
È opportuno che il rogito riporti espressamente:
- il prezzo complessivo;
- il corrispettivo attribuito all’usufrutto;
- il corrispettivo attribuito alla nuda proprietà;
- la somma spettante a ciascun venditore.
I coefficienti fiscali costituiscono un parametro oggettivo, ma non rappresentano una regola civilistica inderogabile. Una diversa ripartizione è possibile quando sia giustificata dal valore economico effettivo dei diritti e adeguatamente documentata.
La posizione fiscale dell’usufruttuario
La cessione dell’usufrutto deve essere valutata come cessione di un diritto reale immobiliare.
Nel caso ipotizzato, il padre ha acquistato l’immobile nel 2012 e trasferisce il proprio diritto nel 2026, quindi dopo oltre cinque anni.
In base alla disciplina ordinaria dell’art. 67 del TUIR, la quota di prezzo attribuita al diritto del padre non determina normalmente una plusvalenza imponibile, essendo trascorso il quinquennio.
Il fatto che il padre abbia precedentemente ceduto la nuda proprietà, conservando l’usufrutto, non comporta ordinariamente una nuova decorrenza del quinquennio per il diritto rimasto nella sua titolarità.
È necessario tuttavia verificare se sull’immobile siano stati eseguiti interventi agevolati con il superbonus.
La relativa disciplina speciale può assumere rilevanza anche quando:
- i lavori abbiano interessato soltanto le parti comuni condominiali;
- il venditore non abbia eseguito interventi trainati sulla propria unità;
- la spesa sia stata sostenuta da un avente diritto diverso dal nudo proprietario.
Prima della vendita è quindi necessario conoscere la tipologia dei lavori, la data della loro conclusione e l’agevolazione applicata.
La plusvalenza dei nudi proprietari
I figli hanno acquistato la nuda proprietà nel 2023 e la vendono nel 2026.
La cessione avviene entro cinque anni e può quindi produrre una plusvalenza imponibile.
La plusvalenza deve essere calcolata separatamente per ciascun figlio:
- corrispettivo attribuito al diritto ceduto,
- meno costo di acquisto,
- meno costi inerenti documentati,
- uguale plusvalenza imponibile.
Nell’esempio, ciascun figlio riceve 54.000 euro e ha sostenuto un prezzo di acquisto pari a 36.000 euro.
In assenza di altri costi:
| Descrizione | Luca | Anna |
| Corrispettivo di vendita | € 54.000 | € 54.000 |
| Costo della nuda proprietà | € 36.000 | € 36.000 |
| Plusvalenza potenziale | € 18.000 | € 18.000 |
La plusvalenza può essere assoggettata:
- all’IRPEF ordinaria, concorrendo alla formazione del reddito complessivo;
- oppure, se ne ricorrono le condizioni e viene formulata apposita richiesta al notaio, all’imposta sostitutiva del 26%.
La scelta deve essere valutata confrontando il 26% con l’aliquota marginale IRPEF del venditore e considerando anche le addizionali regionali e comunali.
L’esclusione per abitazione principale
La plusvalenza non è imponibile se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto e la vendita.
Il genitore è fiscalmente un familiare dei figli. Di conseguenza, l’utilizzo dell’immobile come abitazione principale del padre usufruttuario può escludere la plusvalenza dei figli nudi proprietari.
| Si ipotizzi che: la nuda proprietà sia stata acquistata il 1° giugno 2023; la vendita avvenga il 30 settembre 2026; il padre abbia dimorato abitualmente nell’immobile dal 1° giugno 2023 alla vendita. L’immobile è stato abitazione principale del familiare per l’intero periodo di possesso dei figli. La plusvalenza di 18.000 euro per ciascun figlio non risulta quindi imponibile. Se, invece, l’immobile fosse stato abitazione principale del padre soltanto per una parte minoritaria del periodo, l’esclusione non sarebbe applicabile. |
È necessario verificare l’effettiva dimora abituale.
La residenza anagrafica rappresenta una prova particolarmente importante, ma deve essere valutata insieme alle altre circostanze concrete, quali:
- utenze domestiche;
- domicilio utilizzato nelle comunicazioni;
- medico di base;
- corrispondenza;
- effettivo utilizzo dell’abitazione.
I costi che incrementano il valore fiscale
L’art. 68 del TUIR consente di aumentare il prezzo di acquisto degli altri costi inerenti al bene.
Per essere riconosciuto, il costo deve risultare:
- effettivamente sostenuto dal venditore;
- documentato;
- direttamente collegato all’acquisto del diritto o all’incremento del valore del bene;
- non rimborsato da altri.
Tra i costi normalmente riconoscibili rientrano:
| Tipologia di costo | Trattamento indicativo |
| Onorario notarile per l’acquisto | Incrementativo |
| Imposta di registro | Incrementativa |
| Imposte ipotecaria e catastale | Incrementative |
| Spese di trascrizione e voltura | Incrementative |
| Mediazione sostenuta per l’acquisto | Generalmente incrementativa |
| Spese tecniche per una sanatoria | Incrementative se inerenti e documentate |
| Interventi straordinari che aumentano il valore | Potenzialmente incrementativi |
| Interessi sul mutuo | Non incrementativi |
| Spese bancarie | Non incrementative |
| Notaio per il contratto di mutuo | Non incrementativo per la parte riferita al finanziamento |
| Manutenzione ordinaria | Normalmente non incrementativa |
| Spese condominiali correnti | Non incrementative |
| Esempio con costi accessori Si supponga che ciascun figlio abbia sostenuto: 2.100 euro per imposte relative all’acquisto; 1.400 euro per la quota dell’onorario notarile riferibile alla compravendita; 900 euro per la mediazione relativa all’acquisto. Il costo fiscale di ciascun figlio diventa: Elemento Importo Prezzo della nuda proprietà € 36.000 Imposte € 2.100 Notaio per l’acquisto € 1.400 Mediazione per l’acquisto € 900 Costo fiscale complessivo € 40.400 La plusvalenza potenziale risulta quindi: € 54.000 − € 40.400 = € 13.600. Senza il riconoscimento degli oneri accessori sarebbe stata pari a 18.000 euro. La corretta conservazione dei documenti produce pertanto un effetto fiscale rilevante. |
Le spese condominiali pagate dall’usufruttuario
Nel caso esaminato, i lavori condominiali sono stati pagati dal padre e le relative detrazioni sono state indicate nella sua dichiarazione dei redditi.
Queste spese non possono normalmente incrementare il costo fiscale della nuda proprietà dei figli perché non sono state economicamente sostenute da loro.
È importante chiarire che la detrazione fiscale utilizzata dal padre non costituisce, da sola, la ragione dell’esclusione. In linea generale, una spesa edilizia agevolata può avere anche natura incrementativa ai fini del calcolo della plusvalenza, salvo le limitazioni previste per determinati interventi superbonus.
Nel caso concreto il problema è invece soggettivo: il costo è stato sostenuto e fiscalmente imputato a un soggetto diverso dai nudi proprietari.
Una diversa valutazione sarebbe possibile se il padre avesse soltanto anticipato somme effettivamente dovute dai figli e questi ultimi gliele avessero rimborsate.
In tal caso occorrerebbe controllare:
- la delibera condominiale;
- il soggetto al quale la spesa è stata imputata;
- la natura ordinaria o straordinaria dei lavori;
- i pagamenti effettuati al condominio;
- i bonifici di rimborso dei figli;
- l’intestazione della certificazione condominiale;
- il soggetto che ha utilizzato la detrazione.
La sola circostanza che, civilisticamente, una spesa straordinaria possa essere attribuita al nudo proprietario non è sufficiente. Deve risultare anche il suo effettivo sostenimento economico.
La provvigione pagata per vendere
La provvigione sostenuta per acquistare l’immobile o la nuda proprietà è generalmente riconosciuta come onere inerente al costo di acquisizione.
Più incerto è il trattamento della provvigione pagata per la successiva vendita.
Questa spesa:
- non incrementa il valore dell’immobile;
- non è sostenuta per acquistare il diritto;
- non è espressamente sottratta dal corrispettivo dall’art. 68 del TUIR.
La deducibilità della mediazione relativa alla vendita non presenta quindi lo stesso grado di certezza degli oneri notarili, delle imposte e della provvigione sostenuta per acquistare.
Se si intende richiedere al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva, è opportuno sottoporgli preventivamente anche la fattura del mediatore e concordare il criterio di determinazione della plusvalenza.
Conclusioni
La vendita congiunta di usufrutto e nuda proprietà non può essere trattata come un’unica operazione indistinta.
È necessario:
- attribuire una parte del prezzo all’usufrutto e una parte alla nuda proprietà;
- effettuare il calcolo separatamente per ogni venditore;
- verificare il periodo di possesso di ciascun diritto;
- considerare esclusivamente i costi effettivamente sostenuti e documentati dal singolo cedente;
- verificare l’eventuale destinazione ad abitazione principale del venditore o di un familiare;
- controllare la presenza di interventi superbonus, anche sulle parti comuni.
Nel caso esemplificato, il padre non realizza ordinariamente una plusvalenza imponibile perché possiede il proprio diritto da più di cinque anni. I figli realizzano invece una plusvalenza potenziale, avendo acquistato la nuda proprietà da meno di cinque anni.
Tale plusvalenza può tuttavia essere esclusa se l’immobile è stato effettivamente utilizzato come abitazione principale del padre per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto della nuda proprietà e la vendita.
La verifica documentale precedente al rogito è essenziale: consente di ripartire correttamente il prezzo, determinare il costo fiscale di ciascun venditore e scegliere consapevolmente tra tassazione ordinaria ed eventuale imposta sostitutiva.
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