2° Contenuto Riservato: Bonus ristrutturazione: abusi edilizi, tolleranze minime e ipotesi decadenza

CIRCOLARE MONOGRAFICA

Soglie differenziate dal 2% al 6%, collegate alla superficie utile dell’unità immobiliare: gli scostamenti che rientrano in questi limiti percentuali non costituiscono violazione e non incidono sulla regolarità dell’edificio

DI ANDREA AMANTEA | 29 LUGLIO 2026

Quasi nella totalità dei casi l’esecuzione di interventi abusivi può comportare la decadenza dalle agevolazioni fiscali compreso il bonus ristrutturazione, ex art. 16-bis del D.P.R. n. 917/1986. Tale previsione di penalizzazione è contenuta espressamente all’art. 49, comma 1, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Si parla di abusi edilizi che vanno oltre le tolleranze minime previste dalla stessa normativa. Tuttavia, l’art. 49 D.P.R. n. 380/2001 va analizzato in combinato disposto con l’art. 34-bis, che disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive che rappresentano abuso edilizio. Da qui, entrerebbero in gioco le tolleranze più favorevoli previste dal D.L. n. 69/2024, c.d. Decreto “Salva casa”, con il quale il legislatore ha introdotto soglie differenziate dal 2% al 6%, collegate alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Il bonus ristrutturazione. I controlli da parte degli uffici dell’Agenzia delle Entrate

In sede di controllo sulla legittima spettanza del bonus ristrutturazione, gli Uffici procedono alla verifica di documentazione sulla base delle previsioni di cui:

La documentazione indicata nei suddetti “provvedimenti” può essere dunque richiesta dagli Uffici ai contribuenti che si avvalgono delle detrazioni per lavori di ristrutturazione edilizia attualmente disciplinati dal combinato disposto art. 16-bis del D.P.R. n. 917/1986 e art. 16 del D.L. n. 63/2013.

Verifica documentazione sul bonus ristrutturazione
CosaControlli sul bonus ristrutturazione
Documentazione richiesta (da conservare ed esibire) Domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito;
ricevute di pagamento dell’IMU, se dovuta;
delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili;
dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
comunicazione preventiva all’ASL competente qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
indicazione, nell’atto di affidamenti dei lavori di importo superiore a 70.000 euro, comma 43-bis della Legge n. 234/2021, che gli interventi sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali.
Ipotesi di decadenza Omessa comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria;
pagamento lavori senza bonifico parlante ovvero con bonifico errato senza ritenuta (8% per i bonifici effettuati fino al 29 febbraio 2024 e dell’11% per quelli effettuati successivamente a tale data) salvo rilascio da parte dell’impresa di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa;
mancata esibizione fatture o ricevute che dimostrano le spese effettuate;
mancata esibizione ricevuta del bonifico o intestazione ricevuta a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
ricevuta del bonifico effettuato dall’istituto di credito/finanziaria in ipotesi di lavori “finanziati”;
opere edilizie eseguite in difformità alle norme urbanistiche ed edilizie comunali;
violazione norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi (art. 4, lett. d, D.M. MEF n. 41/1998). Per queste violazioni il contribuente non perde l’agevolazione se è in possesso di una dichiarazione della ditta esecutrice dei lavori (resa ai sensi del D.P.R. n. 445/2000) che attesta l’osservanza delle suddette norme (Fonte: Guida Agenzia delle Entrate).

In base a quanto riportato in tabella, tra i documenti che i contribuenti devono conservare ed eventualmente esibire per la fruizione delle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, individuati con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011, sono comprese le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare.

A tal proposito, il comma 9 dell’art. 16-bis citato rimanda al D.M. n. 41/1998, attuativo delle agevolazioni IRPEF per le ristrutturazioni edilizie, il quale all’art. 4 dispone una previsione di disconoscimento della detrazione.

La detrazione non è riconosciuta in caso di:
(…)
(c) esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate ai sensi dell’articolo 1;
(…)

Il riferimento è alle comunicazioni SCIA, CILA, ecc.

In tali casi, l’Agenzia delle Entrate:

  • procede a disconoscere il beneficio fiscale fruito dal contribuente,
  • recuperando a tassazione la detrazione indebitamente fruita e applicando le relative sanzioni.

Tuttavia, qualora i lavori effettuati rientrino nella c.d. edilizia libera non è necessaria alcuna comunicazione preventiva/titolo abilitativo (SCIA, DIA, CILA) ma è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445/2000, in cui è indicata la data di inizio dei lavori e attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili.

Si tenga conto che, circa la difformità delle opere e l’eventuale decadenza è possibile distinguere tra (fonte Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale delle Marche, consulenza n. 910-1/2020):

  1. la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. In tale caso, non si decade dalle agevolazioni se il richiedente mette in atto il procedimento di sanatoria previsto dalle normative vigenti. È altresì obbligatoria la trasmissione del corretto titolo edilizio rilasciato in sanatoria;
  2. la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Questo caso comporta la decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili ai sensi della vigente normativa (circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, par. 7).
Bonus lavori e abusi edilizi
Edilizia libera (abusi di lieve entità)Se l’immobile è interessato da una sanatoria in essere, la detrazione per i nuovi lavori in edilizia libera spetta in presenza di:
dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445/2000, in cui sia indicata
la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili.
Opere difformiL’agevolazione è salva se le opere edilizie effettuate non rientrano nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso. La situazione è sanabile.
L’agevolazione decade in caso di realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi.

Non può ritenersi ostativa ai fini del riconoscimento dell’agevolazione la circostanza che per l’immobile non sia ancora concluso il procedimento relativo al condono edilizio. Anche considerando che l’agevolazione non riguarda le spese relative agli interventi che sono stati oggetto del medesimo condono (Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale delle Marche, consulenza n. 910-1/2020).

È utile ricordare che il Consiglio di Stato (sez. IV, sentt. nn. 2848/2026 e 4155/2026) ha equiparato gli immobili condonati a quelli legittimamente assentiti, ammettendo l’esecuzione degli interventi edilizi consentiti dall’ordinamento, inclusa la ristrutturazione edilizia; la Corte costituzionale (sent. n. 86 del 21 maggio 2026) precisa invece che tale equiparazione non comporta, di per sé, il diritto a beneficiare delle premialità volumetriche previste dalla legislazione regionale, restando ferme le specifiche ipotesi derogatorie previste dalla normativa statale per finalità di rigenerazione urbana.

Abusi edilizi e tolleranze minime. Casi in cui si perde la detrazione fiscale

Quasi nella totalità dei casi l’esecuzione di interventi abusivi può comportare, laddove contestata, la decadenza dalle agevolazioni fiscali.

Tale previsione di penalizzazione è contenuta espressamente all’art. 49, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001.

Si parla di abusi edilizi che vanno oltre le tolleranze minime previste dalla stessa normativa e che riguardano la singola unità abitativa o la porzione di edificio interessata dai lavori agevolati ovvero le parti comuni se oggetto di intervento, separatamente considerate ex art. 9-bis, comma 1-ter, del D.P.R. n. 380/2001.

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.

Affinchè sia rilevante, il contrasto dunque l’abuso deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Tuttavia, l’art. 49 D.P.R. n. 380/2001 va analizzato in combinato disposto l’art. 34-bis dello stesso Decreto, che disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive.

Articolo il quale, al comma 1, ribadisce che:

Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Ai sensi del successivo comma 2 dell’art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001:

(…) limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

L’art. 49 è precedente all’introduzione dell’art. 34-bis: prima delle tolleranze costruttive si era posto il problema di evitare che minime difformità facessero decadere automaticamente dalle agevolazioni fiscali. Successivamente il legislatore è intervenuto con l’art. 34-bis stabilendo che quelle stesse minime difformità non sono nemmeno considerate violazioni edilizie.

Di conseguenza, a parere di chi scrive, le due norme si coordinano in tal senso:

  • art. 34-bis: elimina a monte l’illecito edilizio entro il 2%;
  • art. 49: disciplina gli effetti fiscali degli abusi che residuano oltre le suddette percentuali.

Da qui, entrerebbero in gioco le tolleranze più favorevoli previste dal D.L. n. 69/2024, c.d. Decreto “Salva casa” con il quale il legislatore ha introdotto soglie differenziate dal 2% al 6%, collegate alla superficie utile dell’unità immobiliare.

In particolare, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

  1. del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
  2. del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
  3. del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
  4. del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
  5. del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Dunque, se una difformità rientra nel 2% o nei limiti di cui al “Salva Casa” ed è qualificabile come tolleranza costruttiva ai sensi dell’art. 34-bis: noncostituisce violazione edilizia; non ricorre neppure il presupposto dell’art. 49 per negare le agevolazioni fiscali.

Le indicazioni fin qui analizzate possono essere estese quasi alla generalità delle detrazioni fiscali quali ecobonus, bonus facciate, sisma bonus.

In riferimento invece al superbonus, ex art. 119 del D.L. n. 34/2020, valgono le sole ipotesi di decadenza come dettagliatamente individuate dal comma 13-ter. 

Inoltre, la presentazione della CILA-S costituisce una deroga al regime ordinario, poiché esclude espressamente la necessità dell’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380/2001. Tale semplificazione è prevista esclusivamente ai fini del Superbonus e non trova analoga previsione nelle discipline degli altri bonus edilizi.

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