COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 27 LUGLIO 2026
Con la Risposta a interpello n. 145 del 13 luglio 2026 l’Agenzia delle Entrate affronta una fattispecie di particolare interesse pratico, chiarendo che l’agevolazione “prima casa” prevista dall’art. 69 della Legge n. 342/2000 può trovare applicazione anche quando l’immobile ereditato è catastalmente suddiviso in due particelle appartenenti a diversi Comuni catastali e, pertanto, non suscettibili di fusione catastale. La soluzione individuata dall’Amministrazione finanziaria valorizza l’istituto dell’unione di fatto ai fini fiscali, già disciplinato dalla circolare n. 27/E/2016, consentendo di preservare il beneficio purché le due porzioni immobiliari siano prive di autonomia funzionale e reddituale e siano rispettati tutti gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina della prima casa. L’Interpello offre, inoltre, interessanti indicazioni operative sulla presentazione della dichiarazione di successione mediante il modello cartaceo Mod. 4 nei casi in cui il software telematico non consenta una corretta gestione della fattispecie.
Il caso affrontato dall’Agenzia delle Entrate
La Risposta n. 145/2026 trae origine dalla successione di un immobile utilizzato quale abitazione principale del de cuius e della coniuge superstite.
La peculiarità della vicenda consiste nel fatto che il fabbricato, pur costituendo un’unica abitazione, risulta catastalmente censito su due particelle appartenenti a distinti Comuni catastali, circostanza che impedisce tecnicamente la fusione catastale.
Gli eredi hanno evidenziato che il software di compilazione della dichiarazione di successione consentiva di richiedere l’agevolazione “prima casa” solamente con riferimento ad una delle due particelle, con il rischio che la restante parte dell’immobile fosse assoggettata al regime ordinario delle imposte ipotecaria e catastale.
Da qui la richiesta di conoscere se fosse possibile considerare il fabbricato come un’unica abitazione anche ai fini dell’agevolazione successoria.
Il quadro normativo
L’agevolazione trova fondamento nell’art. 69, comma 3, della Legge n. 342/2000, secondo cui, nei trasferimenti derivanti da successione o donazione, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa quando almeno uno dei beneficiari possiede i requisiti previsti dalla disciplina “prima casa” contenuta nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Diversamente da quanto avviene nell’acquisto a titolo oneroso, l’agevolazione non riguarda l’imposta sulle successioni, che continua ad essere determinata secondo le regole ordinarie.
Come chiarito dalla circolare n. 44/E/2001, le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti devono essere rese direttamente nella dichiarazione di successione.
Resta, inoltre, fermo che il beneficio compete soltanto per immobili abitativi appartenenti a categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, come precisato dalla circolare n. 2/E/2014.
Perché non era possibile procedere alla fusione catastale
Uno degli aspetti più interessanti dell’Interpello riguarda il profilo catastale.
L’Agenzia ricorda, infatti, che la normativa catastale consente la fusione solamente tra unità immobiliari ubicate nel medesimo Comune catastale.
Nel caso esaminato tale soluzione risultava preclusa, poiché le due particelle insistevano su territori catastali differenti.
L’impossibilità tecnica della fusione, tuttavia, non impedisce automaticamente la fruizione dell’agevolazione fiscale.
È proprio questo il principio innovativo valorizzato dall’Interpello.
L’unione di fatto ai fini fiscali supera il limite catastale
Richiamando la precedente Risposta a interpello n. 155/2023 e soprattutto la circolare n. 27/E/2016, l’Agenzia ribadisce che il beneficio può essere riconosciuto anche in presenza di due distinte particelle catastali quando le stesse:
- sono prive di autonomia funzionale;
- sono prive di autonomia reddituale;
- vengono unite di fatto ai soli fini fiscali mediante l’apposita procedura catastale.
L’unione di fatto non determina la nascita di una nuova unità catastale, ma consente di far emergere negli archivi catastali l’esistenza di un’unica abitazione sotto il profilo fiscale.
Si tratta di una soluzione già utilizzata in altre fattispecie nelle quali la fusione catastale non risulta giuridicamente possibile, ma l’immobile è concretamente utilizzato come unica abitazione.
L’importanza della procedura catastale
L’Interpello evidenzia come il riconoscimento dell’agevolazione non discenda automaticamente dalla semplice situazione di fatto.
È infatti indispensabile procedere preventivamente agli adempimenti catastali previsti dalla circolare n. 27/E/2016, mediante la presentazione delle dichiarazioni di variazione che consentano l’inserimento negli archivi catastali dell’annotazione relativa all’unione di fatto ai fini fiscali.
Solo in presenza di tale annotazione le due porzioni potranno essere considerate come un’unica abitazione ai fini dell’applicazione della disciplina agevolativa.
Restano fermi tutti i requisiti della prima casa
L’Agenzia precisa che la particolare configurazione catastale dell’immobile non comporta alcuna deroga ai requisiti sostanziali richiesti dalla disciplina agevolativa.
Pertanto, dovranno comunque risultare soddisfatte tutte le condizioni previste dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n, 131/1986, richiamata dall’art. 69 della Legge n. 342/2000.
L’Interpello, infatti, affronta esclusivamente il problema dell’individuazione catastale dell’immobile, senza pronunciarsi sulla sussistenza dei requisiti soggettivi in capo agli eredi.
Agevolazione estesa anche alle pertinenze
Un ulteriore chiarimento riguarda le pertinenze.
Richiamando la circolare n. 38/E/2005 e la Risoluzione n. 265/E/2008, l’Agenzia conferma che l’agevolazione continua ad applicarsi anche alle pertinenze dell’abitazione principale, nel rispetto dei limiti previsti dalla disciplina della prima casa.
Nel caso esaminato il beneficio viene riconosciuto anche per una sola pertinenza di categoria C/6, coerentemente con la disciplina ordinaria prevista per gli acquisti agevolati.
Dichiarazione di successione cartacea: soluzione eccezionale
Di particolare interesse operativo è l’ultima parte della Risposta.
L’Agenzia prende atto delle difficoltà tecniche del sistema telematico nel rappresentare una fattispecie così particolare e, proprio per tale motivo, ammette eccezionalmente la possibilità di presentare la dichiarazione di successione utilizzando il Modello 4 cartaceo.
La soluzione consente di rappresentare correttamente entrambe le particelle catastali e di richiedere il beneficio sull’intero fabbricato.
Successivamente dovranno essere eseguite le ordinarie volture catastali entro trenta giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione.
Tabella riepilogativa
| Aspetto | Chiarimento dell’Agenzia delle Entrate |
| Norma agevolativa | Art. 69, comma 3, Legge n. 342/2000 |
| Beneficio | Imposte ipotecaria e catastale in misura fissa |
| Imposta sulle successioni | Rimane dovuta secondo le regole ordinarie |
| Immobile su due Comuni catastali | L’agevolazione è comunque possibile |
| Fusione catastale | Non ammessa tra Comuni catastali diversi |
| Soluzione | Unione di fatto ai fini fiscali – circolare n. 27/E/2016 |
| Condizione essenziale | Assenza di autonomia funzionale e reddituale delle due porzioni |
| Requisiti prima casa | Devono essere integralmente rispettati |
| Pertinenze | Agevolazione ammessa nei limiti ordinari (una per categoria agevolabile) |
| Dichiarazione di successione | Ammesso, in via eccezionale, il Modello 4 cartaceo per rappresentare correttamente la fattispecie |
| Documento di prassi | Risposta ad interpello Agenzia delle Entrate 13 luglio 2026 n. 145 |
Riferimenti normativi:
- Agenzia delle Entrate, Risp. a istanza di interpello 13 luglio 2026, n. 145.
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