COMMENTO
DI MATTEO RIZZARDI | 16 GIUGNO 2026
Il perenne scontro tra l’insopprimibile fame di gettito dell’Erario e il sacrosanto affidamento del contribuente sul dato letterale della norma si arricchisce di un nuovo, avvincente capitolo. Il terreno di scontro è, ancora una volta, l’applicazione della cedolare secca per le locazioni stipulate con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o professionale. Un tema su cui la giurisprudenza di legittimità sembrava aver finalmente posto un punto fermo, prima di essere travolta da un’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite che, a ben guardare, ha il preoccupante sapore della ragion di Stato.
Il perimetro normativo: cosa dice (e non dice) la legge
L’introduzione giuridica della vicenda ruota attorno all’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, istitutivo della cosiddetta “tassa piatta” sugli affitti. Il testo normativo è, in apparenza, solare e fissa tre regole auree:
- la scelta del regime spetta al locatore (proprietario o titolare di diritto reale);
- il contratto deve riguardare un’unità immobiliare locata ad uso abitativo; e, infine,
- le disposizioni non si applicano alle locazioni “effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni” (comma 6).
Sulla base di un’esegesi piana e rigorosa, i vincoli normativi riguardano esclusivamente il locatore. Se quest’ultimo è una persona fisica che agisce al di fuori della propria sfera imprenditoriale o professionale, e l’immobile è abitativo, l’opzione è sacrosanta.
L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha storicamente letto la norma in modo asimmetrico, negando l’agevolazione ogniqualvolta il conduttore fosse un soggetto commerciale o un ente, arrivando così a generare un contenzioso seriale e logorante.
L’ordinanza di rimessione: un’inversione a U dal sapore erariale
L’illusione della certezza del diritto aveva preso forma nei primi mesi del 2024, quando la Suprema Corte, con la dirompente sentenza n. 12395/2024(seguita da ordinanze gemelle del 2025), aveva statuito a chiare lettere che la qualifica del conduttore è del tutto irrilevante.
Il divieto di cui al comma 6, aveva chiarito la Cassazione, colpisce unicamente il locatore-imprenditore, essendo irrilevante che la locazione sia riconducibile all’attività professionale del conduttore (come nel caso in cui serva per alloggiare i propri dipendenti).
Ma in ambito tributario, come noto, la vittoria del contribuente è spesso solo una tregua armata. Con l’ordinanza interlocutoria, la n. 30016/2025depositata lo scorso novembre, la medesima Sezione Tributaria ha deciso di rimettere tutto in discussione.
Il caso di specie analizzato dall’ordinanza riguarda un immobile locato da un contribuente persona fisica a un ente di formazione superiore, affinché quest’ultimo lo destinasse ad alloggio temporaneo (foresteria) per i propri collaboratori e dipendenti.
La forzatura causale del contratto aziendale
Il ragionamento con cui l’ordinanza tenta di smontare i precedenti favorevoli al contribuente è tanto intellettualmente sofisticato quanto giuridicamente scivoloso.
I giudici della rimessione teorizzano che il contratto ad “uso foresteria” non sia in radice riconducibile a una vera locazione abitativa (ex art. 1571 c.c.), poiché sarebbe viziato da una dissociazione strutturale tra chi stipula il contratto (l’ente) e chi vi alloggia (il dipendente o terzo).
Secondo questa interpretazione, la causa concreta del negozio non è soddisfare un’esigenza abitativa in capo al conduttore, bensì una mera esigenza “produttiva” o organizzativa legata all’esercizio della sua attività.
Da qui l’ennesimo corto circuito ermeneutico: stante la natura “aziendale” del contratto, quest’ultimo ricadrebbe nel divieto generale del comma 6, che secondo la Corte andrebbe riletto in ottica sistematica.
Il divieto non sarebbe più limitato al solo locatore, ma si estenderebbe a qualsiasi locazione stipulata nell’esercizio d’impresa da ambo le parti.
Siamo di fronte a una lettura sistematica che travalica e riscrive il dettato letterale.
Come giustamente sollevato nei vari gradi di giudizio, le norme fiscali, specialmente quelle agevolative, sono soggette al principio di stretta interpretazione.
Sfruttare la “causa del contratto” per estendere in via pretoria un divieto normativo – per giunta a fronte di una legge nata per far emergere il nero agevolando i proprietari – significa di fatto introdurre in malam partem limitazioni che il legislatore non ha mai scritto.
Le resistenze di merito
Ciò che rende questa vicenda particolarmente amara non è solo il sofisma giuridico, ma lo spettro del gettito che vi aleggia.
Non si può far finta di non vedere come questa improvvisa “correzione di rotta” giudiziaria si incastri perfettamente con le pubbliche ansie del Ministero dell’Economia, il quale, in un question time parlamentare, aveva di recente invocato un mutamento dell’indirizzo giurisprudenziale“visti anche i riflessi a livello di finanza pubblica”.
Quando le casse dello Stato piangono, il principio di legalità e il dato letterale diventano improvvisamente un ingombro da arginare con le armi dell’interpretazione “sistematica”.
Fortunatamente, il pragmatismo delle corti di merito ha mostrato in alcuni casi di non volersi adeguare supinamente. È emblematica una recente sentenza della giustizia tributaria del Veneto (la n. 462/7/2026), che, ignorando il frost imposto dall’ordinanza di rimessione, ha dato pienamente ragione a un locatore nel caso di un immobile affittato a una banca per un suo funzionario. I giudici territoriali hanno bollato senza troppi giri di parole le tesi filogovernative della Cassazione come semplici “osservazioni de iure condendo”, ricordando un caposaldo del nostro ordinamento: l’introduzione di un divieto in sede di interpretazione sistematica contrasta palesemente con il principio di tassatività delle imposizioni fiscali.
In attesa del pronunciamento dirimente delle Sezioni Unite, fissato per il 7 luglio, il mercato delle locazioni per le foresterie resta drammaticamente in stand-by.
Se dovesse trionfare la tesi erariale suggerita dall’ordinanza interlocutoria, assisteremmo all’ennesima beffa di una “tassazione per via interpretativa”.
Se così fosse, l’unico vero salvagente per i contribuenti traditi dall’oggettiva schizofrenia del sistema non potrà che essere l’inapplicabilità assoluta e tombale di qualsiasi sanzione.
Certo, il portafoglio dei locatori sarà comunque alleggerito dalla maggiore imposta ordinaria, ma la certezza del diritto – quella vera – ne uscirebbe per l’ennesima volta sconfitta.
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