L’OPINIONE – AGEVOLAZIONI
DI FABRIZIO G. POGGIANI | 9 NOVEMBRE 2026
Il Disegno di Legge relativo al Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2027 conferma anche per il 2027 le aliquote delle detrazioni fiscali attualmente spettanti in relazione agli interventi edilizi. Reintrodotto anche il “bonus mobili” per i contribuenti che, in combinazione con la ristrutturazione dell’unità immobiliare, acquistano mobili ed elettrodomestici. Le novità per gli interventi “edilizi” sono introdotte attraverso l’inserimento nel Testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.Lgs. n. 117/2026, degli artt. 360-bis, 360-ter e 360-quater e la contestuale abrogazione degli artt. 371, 372 e 373 del medesimo T.U.
Il Disegno di Legge, infine, interviene anche in modo incisivo sulla disciplina della fruizione dei crediti d’imposta derivanti dalle agevolazioni edilizie (superbonus), introducendo una sensibile dilatazione temporale per l’utilizzo in compensazione delle quote residue.
Premessa
Nel Disegno di Legge di Bilancio 2027 è prevista la conferma della disciplina sulle agevolazioni edilizie di maggior favore che prevede il raddoppio del tetto di spesa incentivabile a 96.000 euro (da 48.000 euro) pur mantenendo una differenziazione in base alla destinazione dell’immobile con riferimento alle aliquote applicabili (50% o 36%).
Infatti, coloro che eseguiranno interventi di recupero sulla propria abitazione principale potranno beneficiare di una detrazione maggiorata del 50% mentre per le seconde case, gli immobili locati o le altre tipologie edilizie, l’aliquota sarà più penalizzante giacché prevista nella misura del 36%.
La novità più saliente e di maggiore impatto della Manovra finanziaria per il 2027 risiede nella decisione del Governo, formalizzata con l’approvazione del Disegno di Legge di Bilancio 2027 (Consiglio dei Ministri n. 195), di congelare il drastico ridimensionamento dei “bonus casa”che sarebbe altrimenti scattato con il nuovo anno, confermando per l’anno 2027 la detrazione IRPEF del 50% per gli interventi di ristrutturazione sulla abitazione principale, nel limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Questa misura, di salvaguardia temporanea, evita l’applicazione immediata del regime ordinario stabilito a regime dal nuovo Testo unico delle imposte sui redditi che avrebbe visto scendere la detrazione base al 30% con un contestuale e drastico dimezzamento del tetto massimo di spesa a 48.000 euro per qualsiasi tipologia immobiliare
Le aliquote e la previsione nel nuovo TUIR
Preliminarmente si evidenzia che le novità per gli interventi edilizi sono state introdotte dal Disegno di Legge in commento mediante l’inserimento, nel detto Testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.Lgs. n. 117/2026, degli artt. 360-bis, 360-ter e 360-quater e la contestuale abrogazione degli artt. 371, 372 e 373 del medesimo Testo unico.
Come anticipato in premessa, quindi, se tutto sarà confermato dal doppio passaggio della Manovra 2027 in Parlamento, anche con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2027, spetteranno le agevolazioni, con l’applicazione delle aliquote del 50% o del 36%, per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio (“bonus casa”), per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (“ecobonus”) e per gli interventi volti alla riduzione del rischio sismico (“sismabonus”).
In sintesi, per i “bonus casa”, “sismabonus” ed “ecobonus”, nei limiti massimi di spesa o di detrazione previsti dalle specifiche discipline agevolative, l’aliquota ordinaria delle detrazioni rimarrebbe fissata anche per il 2027 al 36% mentre l’aliquota è elevata al 50% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2027 dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Si conferma, quindi, la volontà di tutelare prioritariamente l’abitazione principale delle famiglie, introducendo un binario nettamente differenziato tra il bene principale e le seconde case, per le quali l’aliquota di detrazione viene fissata nella misura del 36%, pur mantenendo inalterato il plafondmassimo agevolabile di 96.000 euro per ciascun immobile.
Per poter beneficiare dell’aliquota maggiorata, pertanto, il contribuente deve possedere l’immobile a titolo di proprietà o sulla base di un altro diritto reale di godimento e adibirlo direttamente ad abitazione principale mentre resta espressamente esclusa l’applicazione della detrazione rafforzata per gli immobili concessi in locazione a terzi o tenuti a disposizione; l’impostazione selettiva e differenziata delineata si estende in modo omogeneo anche agli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico dei fabbricati.
Stante il fatto che l’aliquota maggiorata del 50% non può essere estesa ai familiari conviventi, né ai detentori degli immobili (locatario o comodatario), anche per le spese sostenute nel 2027, detti soggetti potranno godere esclusivamente dell’aliquota ridotta del 36%.
Si ricorda, ulteriormente, come più volte affermato anche nei vari documenti di prassi dall’Amministrazione finanziaria, che poter beneficiare dell’aliquota maggiorata, pari al 50% per le spese dal 2025 al 2027, l’unità immobiliare nella quale sono realizzati i lavori deve essere destinata ad abitazione principale al termine dei lavori e il soggetto che sostiene le spese deve risultare, all’inizio dei lavori, titolare del diritto di proprietà, compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria, o di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione) di godimento sull’unità immobiliare (Agenzia delle Entrate, circolare 19 giugno 2025, n. 8/E).
Inoltre, a prescindere dall’agevolazione che si intenda fruire, dipendente dalla tipologia di intervento effettuato, la detrazione fiscale deve essere ripartita in dieci quote annuali nella dichiarazione dei redditi.
Per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici (siano essi condomini, condomini minimi o edifici interamente posseduti da un unico proprietario composti da più unità immobiliari) anche alle spese sostenute nel 2027 che consentono di beneficiare delle detrazioni indicate, l’aliquota maggiorata del 50% “deve essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino”, se il condomino è il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale; la condizione della titolarità dell’immobile deve essere verificata all’inizio dei lavori.
È ulteriormente chiaro che, per le spese imputate agli altri condòmini non titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento, anche se titolari dei predetti diritti, che non abbiano adibito l’immobile ad abitazione principale, è possibile fruire delle detrazioni indicate ma nella misura più contenuta del 36% per gli anni dal 2025 al 2027.
Bonus mobili e caldaie alimentate da combustibili fossili
Dal Disegno di Legge bollinato emerge, inoltre, la proroga, limitata all’anno 2027, della detrazione relativa all’acquisto dei mobili e degli elettrodomestici (“bonus mobili”) ottenibile con l’applicazione di una aliquota del 50%, che dal 2027 confluirebbe nel comma 2 dell’art. 360-quaterdel D.Lgs. n. 117/2026.
La detrazione IRPEF può essere ottenuta per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici ma si ricorda che la stessa deve essere obbligatoriamente collegata agli interventi di recupero edilizio; la detrazione sarà determinata, anche per il 2027, entro il limite massimo di spesa di 5.000 euro e dovrà essere ripartita in dieci quote annuali.
Per l’anno 2027, gli acquirenti di arredi e apparecchiature ad alta efficienza energetica destinate ad arredare immobili oggetto di interventi di ristrutturazione potranno usufruire di una detrazione IRPEF del 50% (“bonus mobili”) calcolata su un tetto massimo di spesa di 5.000 euro per ogni singola unità immobiliare ma, contestualmente, la Manovra recepisce in modo rigoroso le indicazioni comunitarie sancendo il divieto assoluto di agevolare le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione con caldaie alimentate a combustibili fossili, escludendo in modo definitivo tali interventi da qualsiasi forma di incentivo fiscale.
Gli adempimenti comuni a tutte le detrazioni edilizie
Stante il fatto che il presupposto per la spettanza delle detrazioni edilizie è l’effettivo sostenimento delle spese detraibili da cui esse discendono, anche in presenza di più possessori, detentori e conviventi le detrazioni possono comunque competere per intero ad uno solo tra essi, ove appunto uno solo tra essi sostenga le relative spese.
Al fine di documentare il sostenimento delle spese, che consente di individuare il beneficiario o i beneficiari effettivi tra i beneficiari potenziali, si rende necessario ottenere i documenti di spesa (fatture emesse dai soggetti che hanno effettuato gli interventi) e le copie dei bonifici (in linea generali “parlanti”) con cui sono stati disposti i pagamenti.
Ogni volta che non sussiste una perfetta coincidenza tra i soggetti cui risultano intestati documenti di spesa e bonifici e i soggetti che hanno effettivamente sostenuto a titolo definitivo le spese, è necessario “integrare” i documenti di spesa annotando su di essi il nominativo del soggetto che ha effettivamente sostenuto a titolo definitivo le spese, con l’indicazione della relativa percentuale di sostenimento (sul tema, si veda Agenzia delle Entrate circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, p. 256, circolare 25 giugno 2021, n. 7/E, p. 308 e circolare 26 giugno 2023, n. 17/E, p. 141); tali indicazioni devono essere seguite a partire dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi di imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.
Simili integrazioni devono essere eseguite anche sulla certificazione che viene rilasciata dall’amministratore di condominio, quando gli interventi sono effettuati dal condominio su parti comuni di proprietà condominiale dell’edificio; in detti casi, infatti, documenti di spesa e bonifici di pagamento risultano intestati al condominio che provvede, anche tramite l’amministratore incaricato, a ripartirli tra i singoli condomini rilasciando apposita certificazione.
Se la certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio indica i dati relativi a un solo possessore, mentre le spese detraibili oggetto della certificazione sono state sostenute anche o soltanto da altri (possessori, detentori, conviventi e quant’altro) si rende necessario integrare il documento rilasciato dall’amministratore di condominio, indicando i dati identificativi di chi ha effettivamente sostenuto le spese e l’ammontare di spese da ciascuno sostenute (Agenzia delle Entrate, circolare 8 luglio 2020, n. 19/E, p. 247).
La compensazione delle quote del “superbonus” 2027
Il Disegno di Legge di Bilancio 2027 interviene anche in modo estremamente incisivo sulla disciplina della fruizione dei crediti d’imposta derivanti dalle agevolazioni edilizie, introducendo una sensibile dilatazione temporale per l’utilizzo in compensazione delle quote residue.
La disposizione cardine è contenuta nel comma 1 dell’art. 37 del testo normativo, il quale stabilisce una deroga espressa alla disciplina ordinaria al secondo periodo, comma 3 dell’art. 121 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34.
Oggetto dell’intervento sono le quote annuali fruibili in compensazione nel 2027 relative ai crediti d’imposta emersi dalle comunicazioni di opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura aventi a oggetto le spese sostenute nell’anno 2023 per gli interventi di “superbonus”, di cui all’art. 119 del medesimo D.L. citato e convertito.
La misura dispone che le rate di credito che avrebbero dovuto essere utilizzate in compensazione nel modello di delega “F24” nel corso del periodo d’imposta 2027 non possano più essere fruite in un’unica soluzione annuale ma debbano essere obbligatoriamente ripartite in dieci rate annuali di pari importo, distribuite lungo l’arco temporale dal 2027 al 2036.
Viene fatta salva un’unica eccezione oggettiva ovvero la rimodulazione decennale non si applica alle quote annuali per le quali i contribuenti abbiano già esercitato l’opzione di rateizzazione lunga, di cui al comma 4 dell’art. 9 del D.L. 18 novembre 2022, n. 176.
Per quanto si apprende dal tenore delle disposizioni in commento, per esempio, un’impresa che aveva pianificato di utilizzare 100.000 euro di crediti da “superbonus” per azzerare i propri debiti fiscali e contributivi nel modello di delega “F24” del 2027 vedrà ridotta la propria capienza a soli 10.000 euro per quell’anno; il restante 90% del debito fiscale corrente, relativo a versamenti IVA, ritenute d’acconto, IRES e contributi previdenziali INPS e INAIL, non potrà più essere estinto mediante la cosiddetta “moneta fiscale” da superbonus ma dovrà essere regolato attraverso uscite dirette di cassa reale o mediante il ricorso a nuove linee di credito bancario, con conseguente incremento degli oneri finanziari.
Conclusioni
Se da una parte risulta apprezzabile la stabilizzazione del tetto di spesa a 96.000 euro e la conferma della detrazione al 50% per la prima casaoffrono una spinta fondamentale alla continuità dei lavori di manutenzione e messa in sicurezza del patrimonio immobiliare primario, garantendo alle famiglie una certezza finanziaria essenziale per la programmazione degli interventi, il ridimensionamento al 36% per i patrimoni immobiliari secondari e la definitiva architettura che prevede l’utilizzo esclusivo della detrazione IRPEF in dichiarazione dei redditi in dieci quote annuali, determinano una fisiologica contrazione della domanda sui lavori di maggiore entità, segnando il passaggio definitivo da una stagione di incentivi straordinari a un modello di sostegno ordinario, selettivo e finanziariamente sostenibile per i conti pubblici.
In aggiunta, il prosciugamento della capacità compensativa immediata relativa alla dilatazione dell’utilizzo dei crediti da “superbonus” rischia di innescare un pericoloso circolo vizioso se combinato con le altre misure di contrasto all’evasione contenute nella medesima manovra.
In particolare, l’art. 36 del Disegno di Legge abbassa da 50.000 a 30.000 euro la soglia di debiti iscritti a ruolo per imposte erariali oltre la quale scatta il divieto assoluto di compensazione in “F24”, in assenza di sospensione o rateizzazione mentre la trasformazione dell’ultima rata annuale in un piano decennale, come disposto dal successivo art. 37, riduce del 90% la capacità compensativa immediata programmata dalle aziende per il 2027.
Le imprese edili o le società cessionarie che, a causa dell’inatteso taglio della quota “superbonus” 2027, dovessero trovarsi nell’impossibilità di adempiere tempestivamente ai versamenti fiscali correnti, inoltre, corrono il rischio di maturare posizioni debitorie iscritte a ruolo superiori alla nuova soglia di 30.000 euro.
Il superamento di tale limite farebbe scattare l’inibizione totale a qualsiasi tipo di compensazione tributaria, bloccando non solo la quota decennale del “superbonus”, di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 ma ogni altro credito fiscale presente in portafoglio e paralizzando definitivamente la gestione della tesoreria aziendale.
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