COMMENTO
DI STEFANO SETTI | 22 APRILE 2026
La disciplina fiscale del contratto preliminare distingue nettamente tra la stipula del compromesso e la sua eventuale cessione. Il preliminare, in sé, resta fuori campo IVA e soggetto a registrazione in misura fissa, salvo caparre o acconti. Diversamente, la cessione del contratto preliminare costituisce una prestazione di servizi imponibile ai sensi dell’art. 3, comma 2, n. 5, del D.P.R. n. 633/1972, con applicazione dell’aliquota ordinaria, indipendentemente dal regime IVA dell’immobile oggetto del contratto. La giurisprudenza della Corte di Cassazione e la prassi dell’Agenzia delle Entrate confermano un orientamento ormai consolidato, volto a qualificare la cessione del preliminare come autonoma operazione imponibile.
Contratto preliminare di compravendita
Come noto, il contratto preliminare di compravendita, disciplinato dall’art. 1351 c.c., ha natura obbligatoria e non determina il trasferimento della proprietà del bene, limitandosi a vincolare le parti alla stipula del contratto definitivo. Proprio per tale natura, il preliminare, in linea generale, non realizza il presupposto oggettivo dell’IVA, in quanto non integra né una cessione di beni ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. n. 633/1972 né una prestazione di servizi ai sensi dell’art. 3 del medesimo Decreto.
Sotto il profilo dell’imposta di registro, il preliminare è, invece, soggetto a registrazione in termine fisso ai sensi dell’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, da effettuarsi entro 30 giorni dalla stipula, come previsto dall’art. 13 del medesimo Decreto. L’imposta è dovuta in misura fissa pari a 200 euro, salva l’eventuale presenza di caparre o acconti che comportano ulteriori obblighi impositivi. La prassi amministrativa ha confermato che il preliminare, avendo effetti meramente obbligatori, resta estraneo all’ambito IVA e non soggiace al principio di alternatività IVA-registro di cui all’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986 (R.M. 19 dicembre 1974, n. 302028).
Caparra confirmatoria e acconti nel contratto preliminare
Quando il contratto preliminare prevede il versamento di somme, occorre distinguere tra caparra confirmatoria e acconti prezzo.
Le somme versate a titolo di caparra confirmatoria sono fuori campo IVA, poiché non costituiscono corrispettivo di cessione o prestazione ma assolvono funzione risarcitoria. Tale principio è stato ribadito dalla circolare Agenzia delle Entrate n. 18/E del 29 maggio 2013 e dalla Risoluzione n. 197/E/2007, secondo cui la caparra confirmatoria non soddisfa il presupposto oggettivo IVA.
Sotto il profilo dell’imposta di registro, la caparra è soggetta a tassazione proporzionale dello 0,50%, ai sensi della nota all’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, come modificata dal D.Lgs. n. 139/2024.
Gli acconti prezzo, invece, seguono il regime dell’operazione definitiva:
- se imponibili IVA, scontano l’imposta sul valore aggiunto e registro fisso;
- se fuori campo IVA, scontano l’imposta di registro proporzionale dello 0,50%.
La Corte di Cassazione ha, inoltre, chiarito che l’imposta proporzionale su caparre e acconti si aggiunge all’imposta fissa del preliminare in quanto le pattuizioni sono autonome ai sensi dell’art. 21 del D.P.R. n. 131/1986 (Cass. n. 17957/2025).
La cessione del contratto preliminare: qualificazione IVA
Diverso è il caso in cui il promissario acquirente ceda il contratto preliminare a un terzo soggetto. In tale ipotesi, l’operazione assume autonoma rilevanza IVA.
L’art. 3, comma 2, n. 5, del D.P.R. n. 633/1972 stabilisce infatti che sono assimilate alle prestazioni di servizi “le cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto”. La norma ha portata ampia e ricomprende anche la cessione di contratti preliminari aventi ad oggetto beni immobili.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19945/2023, ha affermato che la formulazione normativa conduce a ritenere imponibili tutte le cessioni di contratti, anche quando abbiano ad oggetto il trasferimento di immobili. Analogo principio era già stato espresso con le sentenze n. 19399/2005 e n. 32211/2023, che hanno qualificato la cessione del preliminare come prestazione di servizi imponibile ai fini IVA.
Il momento impositivo si verifica, ai sensi dell’art. 6, comma 3, del D.P.R. n. 633/1972, al pagamento del corrispettivo per la cessione del contratto.
La prassi amministrativa è allineata. Con la Risposta a interpello n. 95/2022, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione del preliminare è soggetta a IVA anche quando il corrispettivo consista nel rimborso della caparra versata dal cedente, poiché tale somma assume natura di corrispettivo per la cessione del contratto.
Aliquota IVA applicabile alla cessione del preliminare
Un aspetto rilevante riguarda l’aliquota IVA applicabile alla cessione del contratto preliminare qualora posta in essere da un soggetto passivo IVA. Infatti, in tal caso non trova applicazione l’art. 16, comma 3, del D.P.R. n. 633/1972, che consente di applicare la stessa aliquota prevista per la cessione del bene in alcune prestazioni di servizi.
La cessione del preliminare non rientra tra le prestazioni contemplate dalla norma e, pertanto, deve essere assoggettata all’aliquota ordinaria ai sensi dell’art. 16, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972.
Ne consegue che l’aliquota del 22% si applica indipendentemente dal regime IVA previsto per la cessione dell’immobile oggetto del preliminare, sia esso abitativo o strumentale.
Tenendo presente che rimangono escluse dall’imposizione IVA le cessioni di contratti aventi ad oggetto operazioni escluse ai sensi dell’art. 2, comma 3, lett. a), b) e c), del D.P.R. n. 633/1972, quali:
- cessione di denaro o crediti in denaro,
- cessione o conferimento d’azienda,
- cessione di terreni non edificabili.
In tali casi l’art. 3, comma 4, lett. c), del D.P.R. n. 633/1972 esclude l’assoggettamento a IVA, per coerenza sistematica con il regime dell’operazione sottostante.
Imposta di registro sulla cessione del preliminare
Dal punto di vista dell’imposta di registro, la cessione del contratto preliminare segue la disciplina dell’art. 31 del D.P.R. n. 131/1986.
Tuttavia, la prassi dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
- se la cessione è gratuita: imposta fissa,
- se la cessione è onerosa: imposta proporzionale del 3%.
Tale orientamento è stato espresso dalla Direzione Regionale Lombardia con Nota 16 settembre 2011, n. 114394, che ha ritenuto applicabile l’aliquota residuale di cui all’art. 9 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Riferimenti normativi:
- Codice civile, art. 1351;
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 40;
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, artt. 2 e 3;
- Ministero delle Finanze, R.M. 19 dicembre 1974, n. 302028;
- Agenzia delle Entrate, circolare 29 maggio 2013, n. 18/E;
- Agenzia delle Entrate, Ris. 1 agosto 2007, n. 197/E.
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